最高法院民事判決 八十七年度台上字第一九九八號
上 訴 人 民興國際開發股份有限公司（即民興紡織股份有限公司）
法定代理人 陳居德
被 上訴 人 中興百貨業股份有限公司
法定代理人 周音喜
訴訟代理人 黃虹霞律師
右當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國八十六年十一月五
日台灣高等法院第二審判決（八十六年度重上字第一八九號），提起上訴，本院判決
如左：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件上訴人已更名為民興國際開發股份有限公司，合先敍明。次查被上訴人主張：上訴人公司原董事長曾成發於民國八十五年六月二十一日，代表上訴人公司將坐落臺中縣潭子鄉○○段二二五、二二七、二三三、二三四、二三五、二三六、三六二、三六三、三六四、三六五、三六六、三七一、三七二、三七三、三七四、三七五及三七六地號等十七筆土地（下稱系爭土地）及同段三六○、三六七、三六八地號土地（此三筆為農業用地），及門牌臺中縣潭子鄉○○路○段七五之一號建物（建號一二一六號，下稱系爭建物）全部出售於伊，伊依約代為繳納土地增值稅及完納契稅，惟於辦理所有權移轉登記之際，因曾成發經臺灣臺中地方法院命令禁止行使董事職權，致遭地政機關駁回申請等情。爰依買賣之法律關係，求為命上訴人移轉系爭土地、建物所有權登記於伊之判決。
上訴人則以：系爭土地為伊公司之主要部分財產，曾成發違反公司法第一百七十二條、第一百八十五條之規定，未經伊公司董事會及股東會特別決議即行出售，該買賣契約應屬無效。又八十四年六月三十日之股東會決議，係限於八十四年度處分系爭土地，且該次會議未將此事由記載於股東會召集通知上，以臨時動議之方式提出，該決議即屬無效；曾成發事後召集董事會決議出售系爭土地，其召集亦屬違法；至所為追認本件買賣契約之董事會會議，係曾成發遭股東會解任董事職務後所為；且曾成發出售行為亦違反伊依證券管理法令訂立之「取得或處分資產程序」規定；本件買賣契約對伊不生效力。另曾成發於解任前夕，以遠低於市價之價格出售土地於知情之被上訴人，顯係與被上訴人共謀不法利益，彼等買賣行為應屬通謀虛偽意思表示，非但該契約無效，所為亦構成侵權行為，伊亦得廢止該債權等語。資為抗辯。原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：被上訴人於八十五年六月二十一日與時任上訴人公司董事長之曾成發訂立買賣契約，向上訴人購買系爭土地、建物，被上訴人依約代為繳納增值稅及完納契稅並辦理所有權移轉登記之際，曾成發經臺灣臺中地方法院發執行命令禁止行使董事職權，地政機關因而駁回該所有權移轉登記之申請等事實，有卷附買賣契約書、增值稅收據、契稅收據、臺灣臺中地方法院八十五年度執全字第一八三一號執行命令、地政機關函可稽，堪信為真實。查：（一）公司法第一百八十五條第一項第二款規定，係指公司讓與全部或主要部分之營業或財產時，始應有代表已發行股份數三分之二以上股東出席股東會，以出席股東表
決權過半數之決定行之；倘僅讓與部分或非主要之營業或財產，自可依公司法第二百零二條規定，由董事會決議辦理。又所謂轉讓主要部分之財產，係指該部分營業或財產之轉讓，足以影響公司所營事業不能成就者而言。上訴人登記之事業項目中固有「委託營造廠商興建一般工業用地之廠房及商業大樓國民住宅出租出售、停車塔、停車場之投資興闢、室內裝潢設計施工業務及有關建材、機械之買賣進出口業務（營造業除外）。」一項，然上訴人非但未能證明系爭不動產之出售，將如何致其本項所營事業不能達成，且系爭建物係由被上訴人以預付租金方式，代上訴人支付營建費用，以上訴人為起造人所建，八十年五月十七日起出租與被上訴人作為百貨倉儲批發賣場使用，雙方約定租賃期間十年，上訴人於期滿前如欲將租賃土地出賣或讓與第三人時，被上訴人享有以同一條件優先承買之權；於期滿後，出售或出租時，被上訴人得優先承購或續租十年，有租賃契約書及上訴人函可按；足見系爭不動產自八十年五月十七日起即未作為上訴人公司登記營業項目之事業使用，是系爭不動產之出售，顯未影響上訴人經營事業之成就。（二）上訴人指系爭土地及建物出租與被上訴人，每月有新台幣（下同）數百萬元之「營業外」租金收益，較本業之利潤為高；且本件不動產售價為該公司股東淨值及資本額之數倍，占資本比例極大，應為主要部分財產云云；然公司法第一百八十五條所謂轉讓主要部分財產，係以其轉讓是否足使公司所營事業不能成就為斷，非單以該資產之價格多寡為據，尤其不動產之價值較高，與公司其他資產相較，恆佔資產之相當比例，如徒以價格衡量，則不動產之轉讓，均將構成讓與主要財產，顯與公司法第一百八十五條限於影響公司重大營業之行為，始應經股東會特別決議之規定不符。是上訴人徒以其售價與該公司股東淨值及資本額相較，指其為主要財產，自非可採。上訴人提出之安侯協和會計師事務所蔡添源會計師出具之意見，係因該不動產價值佔資本額百分之廿五及佔股東權益百分之一三一點二二，而憑其價值論斷為上訴人公司主要財產，此意見亦無可取；則上訴人聲請本院訊問該會計師及同事務所之會計師黃耀明，核無必要。又系爭不動產原由被上訴人承租，其租金收益縱較上訴人本業利潤為高，惟上訴人出售該不動產，除可取得對價外，亦可償還原抵押貸款，減輕利息負擔，使本業獲利提高，減少營業虧損，改善該公司財務結構，乃本件買賣係約定由被上訴人承擔原抵押借款（見被上訴人所提原證六上訴人公司股東會提案及董監事會議之說明），顯難認系爭不動產未繼續維持原有出租形態，上訴人公司所營事業即受影響。上訴人所謂，系爭不動產為其公司之主要財產，曾成發未經股東會特別決議及董事會合法決議擅自出售，該買賣契約應屬無效云云，並不可採。系爭不動產之出售，既非屬公司法第一百八十五條所定之「轉讓主要部分之營業或財產」之行為，自不以經股東會特別決議為必要，亦無須依該條第四項規定，將該行為記載於通知及公告；董事會提出該項議案，亦不受同條第五項「由三分之二以上董事出席董事會，以出席董事過半數之決議提出」規定之限制，本件買賣契約由時任上訴人公司董事長之曾成發代表上訴人訂立，即屬合法有效。況被上訴人主張，上訴人於八十四年六月三十日召開之股東會，經三分之二股東出席，決議出售系爭土地，並有載：「為有效運用公司資產，改善財務現況，擬請於八十四年度內完成出售或開發公司閒置資產」等字樣之上訴人公司股東常會議事紀錄足憑，上訴人亦承認該公司於是日經股東會特別決議出售系爭土地；惟辯稱：該項決議限制董事會應於八十四年度出售該不動產，逾期即應再經股東會特別決議云云，足見系爭不動產之出售，上訴人公
司股東會確曾為特別決議，其再以系爭契約違反公司法第一百八十五條規定爭執，尤屬無據。至該股東常會議事記錄雖載：「擬請於八十四年度內完成出售或開發公司閒置資產」乙節，但無限制董事會於八十四年度內出售，逾期不得出售之文句；且由其「案由」全文觀之，該項提案之目的係為「有效運用該公司資產，改善公司財務現況」，所謂於八十四年度為之云云，依其文義顯係要求董事會儘速於該年度完成，並非限制董事會出售該不動產之期間；是上訴人將之解釋為授權之限制，認逾期即應再經股東會特別決議，及以系爭買賣契約第九條記載上訴人應提供董事會、股東會議同意出售之資料於被上訴人為由，指被上訴人就本件不動產之出售明知曾成發已逾授權期間，無權代表該公司訂立買賣契約云云，亦無可採。且被上訴人主張，上訴人嗣後依該決議，於八十四年七月廿五日、八十五年五月三十一日董監事會議，授權董事長曾成發出售系爭土地等情，亦有會議紀錄為證；上訴人雖辯稱，該董事會會議之召集程序，實際出席人數與簽名不符，曾成發並有偽造會議記錄之情形云云，然該董事會之召集、決議是否合法，曾成發有無偽造會議記錄，均非交易相對人即被上訴人得以知悉，曾成發既為上訴人公司之代表人，有權代表上訴人訂立系爭買賣契約，自不因其內部決議程序有無瑕疵，而影響系爭買賣契約之效力。財政部證券管理委員會固依據證券交易法第三十六條第二項第二款及第三十八條規定，令公開發行公司取得或處分資產，應依該會發布之處理要點辦理，但該項行政命令並非法律，公開發行公司未依該要點規定之方式出售資產，自非違反法律之強制規定；則上訴人以曾成發出售系爭不動產，未遵行該規定為由，認本件買賣契約因違反強制規定而無效，殊非可取。再，上訴人所指大華不動產鑑定股份有限公司（下稱大華公司）之鑑價，並未考慮兩造買賣之土地包括農業用地、工業用地，其地形有面臨馬路及未臨馬路者，其鑑定一概以每坪十二萬元計之，已非無瑕疵；而另二家鑑定公司，於區分農業區、工業區土地，並以有無面臨馬路分別估定其價格後，其鑑定結果均遠低於大華公司之鑑價，以上有曾成發被訴背信罪，經法院諭知無罪之台灣台北地方法院八十五年度訴字第二○一八號刑事判決可證；至訴外人世青建設公司雖曾於八十年九月二十二日以每坪十二萬餘元之價格標得系爭土地，然其時為八十年間，與本件買賣契約成立之時間相隔甚久，顯無從評比；且被上訴人表示世青公司嗣後認出價過高，認賠押標金三千萬元而未履約乙事，亦為上訴人所不爭，自不得以該次得標價格為據，指本件買賣契約價格不合理。又被上訴人買受系爭不動產，除支付價金外，尚須承擔上訴人之借款四億一千萬元，而約定之訂金二億五千萬元，被上訴人亦依約於扣除土地增值稅二億四千三百六十六萬餘元後，交付六百三十萬餘元支票於上訴人，並由上訴人兌領完畢，以上有買賣契約書、支票、增值稅繳款書等在卷可稽。上訴人徒以曾成發於被上訴人交付六百餘萬元，即交付過戶文件於被上訴人，指其違反一般交易習慣，應非可採。系爭買賣契約訂立時，曾成發尚為上訴人公司董事長，被上訴人與之訂約，於法並無不合，即令如上訴人所言，當時即有上訴人公司將更換負責人之傳聞，亦與為交易相對人之被上訴人無關，上訴人以本件買賣價格偏低及買賣契約成立於股東會解任曾成發董事職務前夕為由，推斷被上訴人與曾成發共謀不法利益，虛立買賣契約及故意侵害伊公司權益等情，即無可信。上訴人辯稱，被上訴人與曾成發通謀虛立買賣契約，該買賣契約應屬無效；被上訴人並構成侵權行為，其得依民法第一百九十八條規定拒絕履行云云，殊屬無據。被上訴人自得本於買賣契約，請求上訴人辦理系爭土地、建物之移
轉登記等詞。為其論據。
按公司讓與全部或主要部分之營業或財產，應有代表已發行股份總數三分之二以上股東出席之股東會，以出席股東表決權過半數之同意行之；又此議案，應由有三分之二以上董事出席之董事會，以出席董事過半數之決議提出之；關此行為之要領，在股東會召集時，並應記載於通知及公告，於二十日前（常會）或十日前（臨時會）通知各股東，觀諸公司法第一百八十五條第一項第二款、第四項、第五項、第一百七十二條第一項、第二項、第三項規定自明。再，此議案既與公司之營運有關，故宜由業務執行機關之董事會提出，且事關緊要，故要求議案之提出須經董事會之特別決議；又期股東得事先知悉，踴躍出席股東會，且反對該議案之股東，始能於決議前先以書面通知公司反對該行為之意思表示，以行使股份收買請求權之準備（公司法第一百八十六條參看），雖公司法未明文規定（公司法第一百七十二條第四項），仍應認不得以臨時動議提出。公司讓與全部或主要部分之營業或財產，如未依前開規定為之，自不生效力。此與公司為該讓與行為所召集之股東會召集程序或決議方法違反法令章程時，股東得依同法第一百八十九條規定訴請法院撤銷其決議之情形不同。又依公司法第二十條規定，公司每屆營業年度終了，應將營業報告書、資產負債表、主要財產之財產目錄、損益表、股東權益變動表、現金流量表及盈餘分配或虧損撥補之議案，提請股東同意或股東會承認。其目的均在保障投資人權益。如公司之主要財產目錄經股東會承認，該財產之讓與處分，即應依上開程序處理。查上訴人公司之財務報表係由安侯協和會計師事務所會計師查核（見卷附八十三、八十四、八十五年財務報表，證物外放。），依該會計師事務所會計師蔡添源出具之函，業表明上訴人公司「八十四年度及八十五年度依公司法第二十條所列示，並經股東會承認之主要財產之財產目錄中，均包括該項土地，……該項土地屬貴公司主要資產」等字樣（見原審卷第一三九頁）。準此，上訴人主張系爭土地、建物為其公司之主要財產，似非全然無據。原審未就此卷存證據資料詳予勾稽查明，對上訴人聲請之人證即會計師蔡添源、黃耀明，亦擯斥未予調查，即認系爭土地、建物非上訴人公司主要財產，未免率斷。次查，卷附上訴人公司之八十四年六月三十日股東常會議事紀錄載有『臨時動議：』『第一案』『提案人：股東戶號：00000000，呂重九』『案由：為有效運用公司資產，改善財務現況，擬請於八十四年度內完成出售或開發公司閒置資產』『決議：照案通過』等字樣（一審卷第二七、二八頁）。果爾，該議案並非經董事會之特別決議提出，且其行為之要領，未在上訴人公司股東常會召集時記載於通知及公告，於二十日前通知各股東，而係由出席股東以臨時動議提出。倘系爭土地、建物為上訴人公司之主要財產，依上說明，縱就上訴人出售系爭土地乙節曾經股東常會特別決議，上訴人與被上訴人訂定之系爭土地、建物買賣契約，可否謂無違反公司法第一百八十五條之規定，而合法有效﹖不無研求之餘地。原審見未及此，徒以前開理由，遽為上訴人不利之判斷，殊有可議。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十七 年 八 月 二十八 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 范 秉 閣
法官 朱 建 男
法官 曾 煌 圳
法官 許 澍 林
法官 鄭 玉 山
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十七 年 九 月 十一 日
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