最高法院民事判決 八十七年度台上字第二三一一號
上 訴 人 邱啟華
被 上訴 人 唐愛倫
唐榮堯
陳海倫
林傳崇
唐清標
右當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國八十六年十一月十三日台灣高等
法院第二審更審判決（八十六年度上更㈠字第一八二號），提起上訴，本院判決如左
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主 文
原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。 理 由
本件上訴人主張：伊、被上訴人與業經原審更審前判決敗訴確定之第一審共同被告謝秀玉、陳和霖於民國八十年六月十三日簽訂買賣契約，由伊向被上訴人及謝秀玉、陳和霖買受坐落台北市○○區○○段○○段○○○地號土地及其上門牌台北市○○○路○段○○○號一、二、三層及頂樓加蓋房屋全部（下稱前揭房地），其後三方（上訴人為甲方、土地所有權人謝秀玉及陳和霖為乙方、被上訴人即房屋所有權人為丙方）。又於八十一年五月十九日協議解除前揭房地買賣契約，並約定自簽訂協議書之日起三個月內，將前揭房地以三千八百萬元（新台幣，下同）以上之價格出售，被上訴人及謝秀玉、陳和霖須將賣得價金中之九百五十萬元（即伊前已給付之部分價金）償還予伊，伊則將被上訴人所有前揭房屋設定予伊之抵押權塗銷。若無法於三個月內以三千八百萬元以上之價格出售，再於一個月期間以三千五百萬元以上之價格出售，被上訴人及謝秀玉、陳和霖仍須將價金中之九百五十萬元償還予伊，伊即塗銷設定之抵押權。若無法於前揭期間以三千五百萬元以上之價格出售，則底價由三方另議，其餘和解條件不變，惟無論如何，若前揭房地出售價格超過三千五百萬元以上時，除扣還九百五十萬元予伊外，超過部分則由三方均分。嗣被上訴人及謝秀玉、陳和霖未與伊商議底價，即於八十二年十月十四日將前揭房地出售予訴外人李清耿及劉敏雄，惟僅償還伊九百五十萬元。經查李清耿、劉敏雄向被上訴人等買受前揭房地之總價為六千萬元，依約伊應得部分為超過三千五百萬元部分之三分之一即八百三十三萬三千三百三十三元，依約被上訴人各應給付伊八十三萬三千三百三十三元等情。求為命被上訴人如數給付並加付法定遲延利息之判決。
被上訴人則以：兩造於八十一年五月十九日簽訂之協議書第五條有關「甲乙丙三方（共同）出售前開不動產之價格如超過三千五百萬元，超過部分甲乙丙三方同意以各三分之一均分」之約定，性質上如同房屋仲介契約習見之獎勵條款，必須上訴人參與仲介，且與伊共同與承買人簽訂買賣契約始得適用。協議書第二條之本旨，在協調核減違約金之金額，以減少上訴人之損失，並免除訟累。協議書第五條之本旨，則在彌補上訴人之損失，而非增加上訴人之利益。至於上訴人均分金額未設上限，係因當時市場情況不佳，故協議書僅設售價遞減約款，而疏未設定上訴人均分上限。又伊僅欠上訴人五百零七萬元，而由訴外人廖如儀出資代為清償九百五十萬元，溢付四百九十三
萬元，上訴人並出具清償證明書，同意塗銷抵銷權登記，足見上訴人於受領時，顯有消滅債務或免除債務之意思，亦即將該溢收之四百九十三萬元，作為售屋分配款之和解金額，其餘分配款債權，因債之免除而消滅。而原審向台北銀行調取之不動產買賣契約書係出於偽造，且依該買賣契約書，前揭房地售價分別為二千萬元及四千萬元，並非等值，上訴人將兩者平均計價，亦嫌無據等語，資為抗辯。原審廢棄第一審就上開聲明部分所為上訴人勝訴之判決，改判駁回其訴，無非以：上訴人主張兩造及謝秀玉等約定前揭房地出售價格超過三千五百萬元時，除扣還九百五十萬元予上訴人外，超過三千五百萬元部分則由三方均分之事實，有協議書可證，且為被上訴人所不爭，堪信為真實。而李清耿、劉敏雄向被上訴人買受前揭房地之價金為六千萬元，亦為被上訴人所不否認。惟買受人僅支付五千萬元，尚有支付其餘價金一千萬元之本票未獲兌現。查協議書雖未就系爭不動產之土地增值稅及代書費應如何負擔為約定，惟系爭不動產協議書係因兩造與地主陳和霖、謝秀玉解除買賣契約而為，自應延續買賣契約之精神並參酌一般交易習慣決定稅負與費用之負擔。觀諸買賣契約書第十一條約定：除交屋前應繳之稅金、水電等相關費用由賣方即被上訴人與地主陳和霖、謝秀玉負擔外，其餘土地增值稅、契稅、登記規費、代書費等因系爭不動產移轉登記所生之費用均由買方即上訴人負擔。將來再出售時，並應於再出售之價金中先予扣除，於所得餘額逾三千五百萬元時，其利潤始由兩造與地主陳和霖、謝秀玉三方均分，以保障出賣人應得之利益，並符公平原則。被上訴人因出賣系爭不動產支出土地增值稅（含欠稅）一千五百三十六萬一千一百十四元，及申請核定增值稅之代書費四萬元，自應於出售價金中扣除，於餘額逾三千五百萬元時，其利潤始由兩造與地主陳和霖、謝秀玉三方均分。被上訴人與地主至今僅得款五千萬元，扣除應予扣除部分，被上訴人與地主所得僅三千四百五十九萬八千八百八十六元，顯未逾協議書所定之三千五百萬元。上訴人依協議書約定請求被上訴人給付應得之利潤，即屬無據等詞，為其判斷之基礎。
查原審初謂上訴人主張前揭房地出售價格超過三千五百萬元時，除扣還九百五十萬元予上訴人外，超過三千五百萬元部分，由三方均分之事實，堪信為真實；嗣謂前揭房地出售價格須先扣除土地增值稅及代書費用後，超過三千五百萬元部分始由三人均分，已有理由矛盾之違法。次按解釋契約固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而為曲解。查協議書第五條約定前揭房地出售價格超過三千五百萬元時，超過部分由甲（上訴人）、乙（謝秀玉、陳和霖）、丙（被上訴人）三方均分，並無價金扣除土地增值稅及代書費用後，超過三千五百萬元時，超過部分始由三方均分之約定（見一審證物袋）。該協議書之約定是否不足以表示當事人之真意而必須另外探求，尚非無疑。且該協議書為林永頌律師所書寫，其於原審結證：有協議書第五條之約定，係因上訴人已先墊款一千三、四百萬元，三方就協議若前揭房地以三千五百萬元出售，即應給付上訴人九百五十萬元，若超過三千五百萬元，即由三方均分等語（見原審上字卷五八頁背面、五九頁）。原審未斟酌此項證言，即認扣除土地增值稅及代書費用後超過三千五百萬元部分始得均分云云，亦嫌速斷。上訴論旨指摘原判決違背法令，聲明廢棄，為有理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八
條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十七 年 九 月 三十 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 吳 正 一
法官 楊 隆 順
法官 陳 淑 敏
法官 黃 義 豐
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十七 年 十 月 十九 日
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