最高法院民事判決 八十七年度台上字第二二六四號
上 訴 人 苗栗縣後龍鎮公所
法定代理人 廖紹欽
訴訟代理人 溫欽彥律師
羅秉成律師
被 上訴 人 楊永福
陳慶文
盧並裕
趙 卻
許淑媛
後二人為許世
右當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國八十六年十二月十六日臺灣高
等法院第二審判決（八十六年度重上字第四四八號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決除假執行部分外廢棄，發回臺灣高等法院。 理 由
本件被上訴人許世聰於原判決送達後之民國八十七年一月十九日亡故，業據上訴人提出戶籍謄本聲明由許世聰之繼承人趙卻、許淑媛承受訴訟，核無不合，先予敍明。次查上訴人主張：被上訴人就後龍鎮所有由伊管理之坐落苗栗縣後龍鎮○○段第一一九九號、一二一一號、一二一五號、一二一六號土地如第一審判決附圖所示部分，分別與伊有不定期租賃關係。惟被上訴人自承租時起即拒付租金，迄今已達二期以上，經伊定期催告，均無結果，且否認有該租賃關係存在。爰依土地法第一百零三條第四款規定，以起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示等情，求為命被上訴人拆除地上房屋返還土地、給付欠租或賠償相當租金之損害或返還不當得利之判決。被上訴人則以：系爭土地上之店舖係上訴人起造後售與被上訴人盧並裕及其餘被上訴人之前手徐林森妹、陳義祥、李欽三等人，承購人並以新臺幣（下同）一萬二千元之代價取得系爭土地之承租權，伊無須再支付租金與上訴人。且伊由原先之租賃關係變更為以地上權之意思占用系爭土地已達三十年，早因時效而取得地上權。又系爭店舖迄未辦理移轉所有權登記與伊，伊對之並無處分權，上訴人不得請求拆屋還地、給付欠租、損害金或不當得利等語，資為抗辯。
原審將第一審所為上訴人勝訴部分之判決廢棄，改判駁回其訴，無非以：按地上權與基地租賃權本可併存，系爭土地上訴人原擬由鎮民申請租地建屋，因無人申請，乃自行建屋出售而將基地出租與房屋承購人，其情形有類於租地建屋，而依民法第八百三十五條及第八百三十七條規定，地上權亦可有地租之約定，被上訴人抗辯已易租賃為地上權之意思占用該基地，其租賃關係消滅免付租金乙節，並不足取。次按城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項規定甚明。內政部六十六年十二月十六日函示：「平均地權條例公布後，公有基地租金仍應按申報地價年息百分之四計收」。上訴人為政府機關，自應遵照辦理。惟被上訴人或其前手於價購系爭店舖時，依賣渡書兼租約之約定，已繳付一萬二千元與被上訴人充為承租系爭基地之權利金。雖上訴人稱該一萬二千元係公共工程受益
費，並提出公告為證。惟所提乃上訴人召租基地建屋之公告，其公告事項已因無人申請租地建屋，改由上訴人建屋出售而未能實現，另由上訴人與購屋租地者訂立賣渡書，明確約定一萬二千元係「充為取得基地承租權」，該約定未說明係取得承租權之何種款項，其意雖不完整，仍堪認定係為取得承租權之款，實質意義當屬「代價」、「對價」或「權利金」等。依土地法第九十八條第一項之立法精神，擔保金即目前社會所稱之押租金尚須計息為租金之一部分，此一萬二千元自應視為租金之預付無疑。查系爭土地五十三年至五十五年之公告現值每平方公尺均為四十五元四角，被上訴人承租之基地面積最多為四一平方公尺，依上述內政部函示計算，一年之租金最多為七十四元五角，一萬二千元等於已預付租金一百六十一年，即依上揭土地法規定之上限計，亦已預付達六十四年半之租金，被上訴人執此拒絕再付租金，應屬正當，上訴人之請求不應准許等詞，為其判斷之基礎。
查上訴人主張將系爭土地上店舖房屋出售與被上訴人或其前手而分別與各該承購人就房屋基地成立不定期租約，原書面契約已遺失，而提出同時期與訴外人溫相妹等六人簽訂同內容之賣渡書影本為證（見一審卷第一四二至一五三頁），被上訴人對該賣渡書真正不爭執，並據提出該書證影本五件佐證（見同卷第一九八頁至二○三頁）。各該賣渡書第二條均約定：「乙方（承購人）應另付甲方（上訴人）新臺幣一萬二千元，充為取得基地承租權，並按半年一次向甲方繳納基地租金，其租金依公有地出租辦法標準計算之。」字樣。該一萬二千元，上訴人主張係公共工程受益費，並提出售屋前之公告為證，被上訴人則稱係取得承租權之代價。按上開契約除約定原承購人應給付一萬二千元「充為取得基地承租權」外，另約定每半年繳納基地租金一次。倘該一萬二千元為使用基地之對價，無庸再支付租金，何須為契約後段之約定﹖乃原審未綜觀契約全文，並詳查立約背景，及兩造之主張與抗辯，徒以「充為取得基地承租權」一語，即認該款項實質之意義為代價、對價或權利金，一萬二千元係租金之預付，已欠允洽。次按城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，為土地法第九十七條第一項所明定。所謂「土地及其建築物申報總價額年息百分之十」，係指應給付租金時之申報總價額年息百分之十而言。原審一面依六十六年十二月十六日內政部函示「平均地權條例公布後，公有基地租金仍應按申報地價年息百分之四計收」，或土地法第九十七條第一項規定，核算系爭土地租金，一面竟以土地「公告現值」為計算之基準，且概依「訂約時」土地之公告現值計算，亦屬可議。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十七 年 九 月 二十四 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 吳 正 一
法官 楊 隆 順
法官 陳 淑 敏
法官 黃 義 豐
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十七 年 十 月 十六 日