臺灣臺中地方法院民事判決 95年度沙簡字第514號
原 告 甲○○
訴訟代理人 乙○○
被 告 丁○○
訴訟代理人 丙○○
上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，本院於民國九十
五年八月二十八日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟叁佰貳拾元由原告負擔。
事實及理由
一、原告之聲明：被告應將其所有坐落臺中縣大甲鎮○○段五一 四地號，地目田，面積一一九六．二七平方公尺，應有部分 二分之一，其中一○○平方公尺土地（如附圖所示斜線部份 ）之所有權移轉登記與原告，併入原告所有同地段毗鄰之五 一三地號之土地。
二、事實摘要：
㈠原告主張：坐落臺中縣大甲鎮○○段五一四地號農地（下稱 系爭土地），係由被告委其父親林登良向訴外人林義光買受 其中應有部分二分之一之共有農地，因於交付系爭土地測量 時發現其中約一○○平方公尺為原告所占有，被告之父親因 而要求原告予以價購，乃經被告之父親林登良與原告之父親 李元疊雙方於民國六十四年十一月二十七日訂立買賣契約， 約定價金為新臺幣（下同）二萬五千元，簽約時給付訂金五 百元，餘款二千元於契約書第三條約定：被告向第三人給付 系爭土地尾款時，原告應同時付清二千元餘款予被告，買賣 價款並於六十五年一月二十九日由被告收訖，並載明於契約 書中。且本件農地買賣因受限於當時農業發展條例限制，即 規定農地不得細分，因此於契約中附加特約，言明本件土地 現在不能分割，如地政機關允許分割時，乙方應隨時辦理分 筆，移轉登記與甲方（即原告）。惟農業發展條例已於八十 九年一月四日修正，系爭土地之所有權已可分割且併入原告 毗鄰之五一三之農地，而依民法第一○二條第一項之規定， 原告自得依法請求將買受之不動產所有權移轉登記。為此， 原告曾於九十四年十二月間向被告要求履約辦理所有權移轉 登記，被告即答應並將其相關證件（即土地所有權狀、身分 證影本、印章等）送交代書事務所。詎被告因故反悔而取回 相關資料，原告再向大甲鎮調解委員會申請調解，被告竟辯 稱並無出賣土地，致調解不成立，為此，依買買契約之法律 關係，提起訴訟請求判決如訴之聲明。
㈡被告則以：系爭土地買賣契約並非真正，更非伊所訂立，亦 無出賣系爭土地，且被告係於六十四年十一月二十七日（原 因發生日期）向前手買受系爭土地二分之一，然觀之該契約 上所載日期為六十四年七月五日，當時被告尚未向前手買受 系爭土地，既未買受更不會有將其中一○○坪再轉賣之理。 況且被告於當時業已成年，顯無授權伊父親處理買賣事宜， 若為代理，亦應有載明「代理人」之字句且有書面，若為兩 造之父親所代理，該代理行為亦因未依法定方式而無效。況 被告之所以會將印章及個人資料送至代書處，係因原告謊稱 願將系爭土地因重測而劃歸同段五一一地號土地辦理移轉登 記，嗣代書告知係辦理系爭土地分割事宜，始知受騙而將印 章取回等語，資為抗辯。
三、法院之判斷：
㈠原告主張：系爭土地係由被告委其父親林登良向訴外人林義 光買受其中應有部分二分之一之共有農地，因於交付系爭土 地測量時發現其中約一○○平方公尺為原告所占有，被告之 父親因而要求原告予以價購，乃經被告之父親林登良與原告 之父親李元疊雙方於六十四年十一月二十七日訂立買賣契約 ，價金二萬五千元均已被告收訖，並礙於當時法令限制農地 不得細分之故，因此於契約中附加特約，言明該筆土地現在 不能分割。如地政機關允許分割時，被告應隨時辦理分筆， 移轉登記與甲方（即原告），嗣農業發展條例已於八十九年 一月四日修正，系爭土地之所有權已可分割且併入原告毗鄰 之五一三之農地，詎被告竟拒不配合辦理該土地所有權之分 割登記等情，業據其提出土地登記謄本、不動產買賣契約書 各一份為證，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件 首應審究者厥為原告於農業發展條例修正後得否請求被告辦 理系爭土地所有權之分割移轉登記？亦即本件原告主張兩造 訂立系爭土地買賣契約之情形，是否有修正後農業發展條例 第十六條第一項但書規定之適用？經查：
⑴按每宗耕地分割後每人所有面積未達○．二五公頃者，不 得分割。但有下列情形之一者，不在此限：一、因購置毗 鄰耕地而與其耕地合併者，得為分割合併；同一所有權人 之二宗以上毗鄰耕地，土地宗數未增加者，得為分割合併 ，固為農業發展條例第十六條第一項第一款所明定，然考 諸該款但書之立法本旨乃在於使毗鄰耕地間之所有權人得 經由買受相鄰土地以達成合併使用，進而發揮合併利用之 經濟效益，乃例外允許欲購置毗鄰耕地而與其耕地合併者 ，得為分割合併，而共有土地之所有權人於該土地分割前 僅於其應有部分範圍內對該土地各部分抽象享有所有權，
尚難認其已具體取得該土地特定部分之所有權，則耕地之 共有人於土地分割前既無從主張對於該共有耕地之特定部 分具有所有權存在，自不得就該土地之特定部分為分割等 處分，否則即屬無權處分行為，對於其他共有人並無任何 拘束力可言。由是觀之，首開法文所稱「因購置毗鄰耕地 而與其耕地合併」等語，在解釋上應不包含毗鄰耕地係尚 未分割之共有土地情形在內，如此解釋方不至與共有土地 之性質相扞格，合先敘明。
⑵本件原告雖主張被告之父親林登良曾與原告之父親李元疊 訂立買賣契約，由原告向被告買受系爭土地由原告占有耕 作部分，並約定被告應於地政機關允許系爭土地分割時， 配合辦理分筆移轉登記予即原告云云，然系爭土地係由被 告與訴外人林榮欽共有，其中被告之應有部分為四分之三 等情，有土地登記謄本存卷可考，並為兩造所不爭執，顯 見系爭土地仍處於共有狀態，並非由被告單獨所有，而觀 諸原告所提之不動產買賣契約書載明「土地標示‧‧‧現 在為甲方占有耕作之部分」一節，足見該買賣契約書並非 僅就系爭土地之所有權應有部分為買賣之標的，而係具體 就該土地之特定部分為買賣之行為，則縱卷附由原告提出 之不動產買賣契約書確由兩造之父親各自代理訂立屬實， 被告亦無從於該筆土地分割前即逕自為分割之處分行為， 更遑論將系爭土地其中與同段五一三地號土地相毗鄰部分 之所有權予以分割移轉登記於原告，是原告徒憑農業發展 條例第十六條於八十九年間業已修正為由，主張被告得將 系爭土地其中如附圖斜線所示、面積一百平方公尺部分之 所有權移轉登記予原告云云，顯有誤會，難以採取。 ⑶且參酌前述，原告對於系爭土地之所有權僅係抽象存在於 該土地之各部分，於該土地分割前尚難認已對該土地之具 體部分具有單獨所有權存在，且原告所指與原告所有同段 五一三地號土地相毗鄰即系爭土地如附圖斜線所示、面積 一百平方公尺部分，於將來由共有人間協議分割或訴請法 院裁判分割確定後亦非當然即由原告取得其所有權，則被 告於系爭土地經分割由其取得該部分所有權確定前，顯屬 不能履行前開不動產買賣契約之分割移轉義務甚明。 ⑷綜上各節，系爭土地於共有人間消滅共有關係，並確定由 被告單獨取得系爭土地如附圖斜線所示、面積一百平方公 尺部分前，被告無從依農業發展條例第十六條第一項但書 第一款規定，逕自將該部分土地之所有權分割移轉登記予 原告，是原告主張被告應依兩造間訂立之買賣契約書約定 ，履行系爭土地之分割移轉登記義務云云，於法顯難認正
當。從而，原告依系爭土地之買賣契約書約定之法律關係 ，請求被告應將系爭土地其中如附圖斜線所示、面積一百 公尺部分之所有權移轉登記予原告，併入原告所有同地段 毗鄰之五一三地號之土地，為無理由，應予駁回。 ㈡至原告雖另聲請本院傳訊證人林清溪，以資證明兩造之父親 代理訂立買賣契約之事實，惟本件縱認原告主張兩造間曾由 渠等之父親代理訂立系爭土地之買賣契約書等詞屬實，被告 亦不能履行系爭土地之所有權分割移轉登記義務，既經本院 認定如前，則兩造間就該買賣契約書訂立之事實所為主張、 舉證，即毋庸審究，本院因認原告所為上開傳訊證人之聲請 尚無必要；又兩造所為其他攻擊防禦方法之提出，經本院審 酌後，核與判決之結果不生影響，爰不一一論述，均併此敘 明。
㈢訴訟費用確定為二千三百二十元，由敗訴之原告負擔。 ㈣訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條。中 華 民 國 95 年 9 月 18 日 臺灣臺中地方法院沙鹿簡易庭
法 官 陳可薇
上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 95 年 9 月 18 日 書記官