最高法院民事判決 九十五年度台上字第二一六六號
上 訴 人 戊○○
午○○
己○○
庚○○
辛○○
甲○○
辰○○
未○○
壬○○
癸○○
子○○
申○○
丑○○
寅○○
卯○○
酉○○
巳○○
丙○○
乙○○
丁○○
共 同
訴訟代理人 江肇欽律師
黃淑琳律師
被 上訴 人 戌○○
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十四年
十月十九日台灣高等法院第二審判決（九十三年度重上字第一一
七號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人之上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件原審維持第一審所為命上訴人戊○○、午○○拆除坐落台北市○○區○○段二小段第四五二－二地號土地（下稱系爭土地）如第一審判決附圖（下稱附圖）所示Ｃ部分面積二九五．三二平方公尺即門牌台北市○○路○段三九巷（下均同巷）四－四號房屋，並返還該基地與被上訴人及其他共有人全體，上訴人己○○、庚○○、辛○○自上開房屋遷出；命上訴人甲○○、辰○○拆除坐落系爭土地如附圖所示Ｋ部分面積七一．０八平方公尺、Ｌ部分面積三０．一一平方公尺即門牌二－一號房屋，並返還該基
地與被上訴人及其他共有人全體；命上訴人未○○拆除坐落系爭土地如附圖所示Ｄ部分面積九八．五一平方公尺、Ｅ部分面積二三．四六平方公尺即門牌四－五號房屋，並返還該基地與被上訴人及其他共有人全體，上訴人壬○○、癸○○、子○○自上開房屋遷出；命上訴人申○○拆除坐落系爭土地如附圖所示Ｆ部分面積五四．二０平方公尺即門牌六－二號房屋，並返還該基地與被上訴人及其他共有人全體，上訴人丑○○、寅○○、卯○○自上開房屋遷出；命上訴人酉○○拆除坐落系爭土地如附圖所示Ｏ部分面積四四．二二平方公尺即門牌四－三號房屋，並返還該基地與被上訴人及其他共有人全體；命上訴人巳○○拆除坐落系爭土地如附圖所示Ｊ部分面積九五．八０平方公尺即門牌二－二號房屋，並返還該基地與被上訴人及其他共有人全體，上訴人丙○○、乙○○、丁○○自上開房屋遷出，無非以：伊為系爭土地之共有人，上訴人戊○○、午○○，上訴人甲○○、辰○○之被繼承人傅慶福，上訴人未○○之前手陳清水，上訴人申○○之前手陳清良，上訴人酉○○，上訴人巳○○分別在系爭土地上興建房屋，均未辦理保存登記。傅慶福於民國八十九年十二月十九日死亡，其興建之房屋由上訴人甲○○、辰○○繼承等情，為兩造所不爭，並經履勘測量明確，有勘驗筆錄及地政人員測繪之複丈成果圖可稽。茲被上訴人主張：上訴人占用系爭土地，並無正當權源，伊本於系爭土地所有權得請求上訴人拆除或遷出房屋，並返還系爭土地與伊及其他共有人全體等情云云。上訴人則辯稱：伊等與被上訴人之前手有不定期租賃之法律關係存在，非無權占有系爭土地云云。兩造情詞各執。查系爭土地分割自同段第四五二地號土地，後者重測前為內湖區○○○段北勢湖小段第五八五地號，原所有權人為周天從、周大英（應有部分均為16/180）、周天授、周天來（應有部分均為24/180）、周兩愿、周宗海、周明知（應有部分均為 4/180）、周宗漢、周宗坡、周宗彬、周宗德（應有部分均為 3/180）、周宗登（應有部分均為12/180）、周朝枝、周朝貴、周金永（應有部分均為8/180 ）等人；周宗登之應有部分於六十九年六月六日由周鳳珠繼承後，旋於六十九年七月二十一日出售與訴外人陳依俤；嗣經重測其中部分土地出售予訴外人葉秀錦而分割出系爭土地，葉秀錦再於七十六年六月二十五日將土地出售移轉登記與訴外人黃榮波，黃榮波再於七十七年十月二十日出售移轉登記與被上訴人、林榮發（應有部分各 1/2）；被上訴人應有部分再異動成為80/100。上訴人固提出出租人周乾德祭祀公業管理會之土地租賃契約及租金收據多件，作為伊等與系爭土地前所有權人間存有租賃關係之證據方法。惟查台北市政府民政局並無所謂周乾德祭祀公業之登記備查資料，系爭土地分割自重測前之第五八五地號土地，所有權人均為周氏子孫，實
際上為周氏家族（四房）子孫所共有，惟登記於各房子孫推出之代表名下，因遭人占用，一向均委由家族之長輩周成枝出面處理土地之出租事宜，由周成枝為代理人出面與承租人簽訂租約，每年則由周氏四房子孫輪流向承租人收取租金，用供祭祖及各房聚會之花費，然因土地遭人占用不好處理，因此大家均同意將之出賣，約在七十二年以後未再收取租金等情，業據證人即周氏家族（大房）子孫周金發、（三房）子孫周祖平證述在卷，並一致確認上訴人提出之租金收據中有關周祖平之簽名、周金發之印文均為真正。因事隔已二十餘年，該二證人雖有細節不復記憶或無法清楚描述，惟彼等證述重要內容均核相符，足堪採信。上開租約、租金收據既為真正，土地租賃契約上雖記載出租人為周乾德祭祀公業管理會代表人周成枝，實際上出租人則係系爭土地所有權人即周氏子孫，並委由周成枝為代理人辦理簽訂租約，其後由周氏（四房）子孫輪流每年前往向承租人收取租金觀察，已足推認系爭土地之所有權人即周氏子孫全體均同意將土地委由代理人周成枝出租之事實。觀上訴人提出之土地租賃契約，其上均記載第一條：「甲方（承租人）向乙方（出租人）……租用台北市內湖區北勢湖地號五八五番土地計……坪」、第二條：「租賃期間，如地主需使用該土地時，得於三個月前通知承租人，並照時價將該地上房屋收購」等字樣，核屬租地建屋之租賃契約性質。惟按民法第四百五十一條所定出租人於租期屆滿後即表示反對之意思始生阻止續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，難謂不發生阻止續約之效力。有關上訴人戊○○、午○○、己○○、庚○○、辛○○（下稱戊○○等），上訴人甲○○、辰○○（下稱甲○○等），上訴人巳○○、丙○○、乙○○、丁○○（下稱巳○○等）之土地租賃契約，其中上訴人巳○○等之租約期限，已記載為十年，上訴人戊○○等、甲○○等之租約更載明拾年不在（應係「再」之誤用）延期等字樣；另觀租約第五條載明：租約期限屆滿時，雙方得同意繼續訂約，可見出租人於租期屆滿並無必須繼續訂立租約之義務，而須由雙方另議租賃契約之意。足認雙方已於簽訂租約時，明訂租期為十年，屆滿時雙方須另有租賃之合意，應認有阻止續約之效力。上訴人戊○○等、甲○○等、巳○○等辯稱：伊等與系爭土地所有權人即周氏子孫簽訂之定期租賃契約，因租期屆滿，渠等仍繼續使用收益。原出租人周氏子孫未表示反對之意思，而成為不定期限之租賃關係乙節，自無足採。上訴人未○○、上訴人申○○主張：伊等分別自前手陳清水、陳清良受讓系爭土地上之房屋
，而陳清水、陳清良均與系爭土地之原所有權人簽訂土地租賃契約，嗣於七十三年六月十八日、七十三年八月二十四日分別讓與該承租權利，固據提出陳清水、陳清良名義之土地租賃契約、租金收據及讓渡書，並舉證人陳清水、陳清良為證據方法。然陳清水、陳清良固確與周氏子孫之代理人周成枝簽訂土地租賃契約，惟此二份租約均表明租期自六十六年一月一日至七十六年一月一日，為期拾年，嗣陳清水繳納租金至七十年十二月止，陳清良繳納租金至七十一年十二月止，嗣於七十三年間分別將承租權讓與上訴人未○○、上訴人申○○。上開契約第一條第三項亦同樣訂明承租人非經出租人之同意，不得轉租或轉讓他人使用，上訴人未○○、上訴人申○○復未能提出其已得出租人周氏子孫同意，或出租人於上訴人未○○、上訴人申○○受讓承租權後向之收取租金，表明同意承租權轉讓之證據，自亦無從認定其與被上訴人間有不定期之租賃關係存在。又上訴人酉○○自承：伊與出租人約定之租期自六十五年十一月至七十五年十一月止，惟租約已遺失云云，參酌其提出與其他上訴人所提相類之租金收據多紙，固足認定上訴人酉○○確與出租人周氏子孫有簽訂土地租賃契約，周氏子孫並輪流有向其收取租金，直至七十一年十二月止之租金。惟約定租期為十年，此與周氏子孫訂有租約之上訴人戊○○等、甲○○等、巳○○等相同，周氏子孫委由周成枝為代理人，與承租人均簽訂已擬就之制式土地租賃契約，是上訴人酉○○與出租人周氏子孫簽訂之租約雖遺失，租約上亦有期限屆滿時雙方得同意繼續訂約之約定，尚可確定。則於七十五年十一月租期屆滿時，仍須由雙方另行商議解決，自難謂不發生阻止成為不定期租賃法律關係之效力。上訴人等均因租約第一條第一項、第五條之約定，於十年租期屆滿，發生阻止續約之效力，雙方如欲繼續租賃法律關係，須另行合意訂立租賃契約，上訴人辯稱：與出租人周氏子孫間之定期租賃契約，因租期屆滿後，伊等仍繼續使用收益，出租人未即為反對之表示，依民法第四百五十一條規定，轉為不定期限之租賃關係云云，並不可採。上開租約既於七十五、七十六年間屆滿時生阻止續約之效力，被上訴人於七十七年十月二十日受讓系爭土地，與上訴人間即無任何租賃關係存在。上訴人自無從再執租約第三條，或土地法第一百零四條規定行使優先承買權，或指摘被上訴人受讓系爭土地為無效。而上訴人所謂之地上權係屬物權，因未登記，依民法第七百五十八條規定不發生效力。末查民法第一百四十八條規定權利之行使不得以損害他人為主要目的，其真意係在限制權利人行使權利，專以損害他人為主要目的，茍權利人行使權利非專以損害他人為目的，縱使他人喪失利益，亦無該條之適用。被上訴人本於系爭土地所有權請求上訴人拆屋還地，固使上訴人蒙受不利，但被上訴人目的僅在回
復其所有物，復無證據足以證明被上訴人為本件請求係專以損害上訴人為主要目的，自難認其請求為權利濫用。被上訴人以兩造間就系爭土地無租賃關係為原因事實，先位請求拆屋還地既為有理由，自無再審酌及論述被上訴人追加以終止租賃契約為原因事實而為備位請求返還租賃物之必要等詞，為其判斷之基礎。惟按權利人在相當期間內不行使其權利，並因其行為造成特殊情況，足以引起義務人之正當信任，認為權利人已不欲行使其權利，而權利人再為行使時，應認為有違誠信原則。查本件上訴人或其前手與系爭土地之原所有權人即被上訴人之前手周氏家族，就其占用之系爭土地原來均有租地建屋之租賃法律關係存在，租期至七十五年十一月止，約在七十二年以後未再收取租金，而系爭土地自六十九年七月二十一日起至七十七年十月二十日止，依序由周鳳珠、陳依俤、葉秀錦、黃榮波、及被上訴人因受讓取得所有權等情，為原審確定之事實。果爾，自系爭土地於約定租期屆滿起，系爭土地之原所有權人即出租人周氏家族，或其後手，至被上訴人提起本件訴訟止，長達二十年之間，即自被上訴人取得所有權起亦達十四年餘，倘均未表示租地建屋之法律關係已消滅不存在，則被上訴人等之長期不行使權利之消極行為，是否不足以造成上訴人信為系爭土地所有權人已不欲行使其權利，其得繼續原來租賃關係，占有使用系爭土地之特殊情況，即非無研求之餘地。從而上訴人辯以：被上訴人遽然行使權利，提起本件訴訟，乃違反誠實信用原則云云，似非全無可採。原審對此未詳予斟酌審認，即為不利於上訴人之論斷，尚嫌速斷。又被上訴人先位請求部分，既應予廢棄發回，則其備位請求部分自應併予廢棄發回，以臻適法。上訴論旨，指摘原判決為不當，聲明廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十五 年 九 月 二十八 日 最高法院民事第六庭
審判長法官 許 朝 雄
法官 謝 正 勝
法官 鄭 玉 山
法官 吳 麗 女
法官 袁 靜 文
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十五 年 十 月 十二 日 Ａ