臺灣士林地方法院民事簡易判決 95年度湖簡字第773號
原 告 宙○○○管理委員會
法定代理人 林建立
訴訟代理人 洪國誌律師
被 告 天○○
戊○○
辰○○
Ｃ○○
上列四人共同
訴訟代理人 卯○○ 住台北縣汐止市○○街152巷55弄8號
被 告 乙○○ 住台北縣汐止市○○街197巷12號
訴訟代理人 Ｂ○ 住台北市○○區○○路229號4樓之2
被 告 子○○ 住台北縣汐止市○○街150巷15號
宇○○ 住台北市信義區○○○路22巷1號7樓
丁○○ 住台北市○○區○○街55號2樓
玄 ○ 住台北縣汐止市○○街152巷55弄4號
辛○○ 住台北縣汐止市○○街152巷55弄14號
寅○○○ 住桃園縣
午○○ 住金門縣
未○○ 住台北市大安區○○○路○段248巷24號
亥○○ 住台北縣汐止市○○街206巷6號
戌○○ 住台北縣汐止市○○街206巷11號
癸○○ 住台北市○○街232巷34之3號4樓
己○○ 住台北縣汐止市○○街195巷30號
午○○ 住金門縣
甲○○ 住台北縣汐止市○○街197巷8號
庚○莫 住台北市○○區○○街30巷7之1號3
樓
地○○ 住台北市○○○路○段256巷45號4樓
酉○○ 住台北市中正區○○○路○段50號12樓
之8
壬○○ 住台北縣汐止市○○街199巷3號
上列十八人共同
訴訟代理人 申○○ 住台北縣汐止市○○街197巷2號
被 告 巳○○ 住台北縣汐止市○○街152巷31弄10號
Ａ○○○ 住台北縣永和市○○路113巷1號4樓
丙○○ 住台北市○○街232巷52號2樓
黃○○○ 住台北市○○○路○段70號16樓之1
Ｄ○○ 住台北市○○區○○路3段31巷11之15
上列當事人間請求給付管理費事件，本院內湖簡易庭於中華民國
95年9月6日言詞辯論終結，並判決如下：
主 文
被告天○○、戊○○、辰○○、Ｃ○○、乙○○、子○○、宇○○、丁○○、玄○、辛○○、寅○○○、午○○、未○○、亥○○、戌○○、癸○○、己○○、午○○、甲○○、庚○莫、地○○、酉○○、壬○○、巳○○、Ａ○○○、丙○○、黃○○○、Ｄ○○應給付原告如附表所示金額及均自民國95年8月22日起至清償日止，按年利率百分之10計算之利息。
訴訟費用新台幣參萬肆仟肆佰陸拾貳元，由原告負擔壹萬零捌佰玖拾元，其餘由被告負擔如附表所示。
本判決得假執行。
事實及理由要領：
一、被告巳○○、Ａ○○○、丙○○、黃○○○、Ｄ○○經合法 通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張及對被告抗辯之陳述：
㈠原告所屬「宙○○○」係由獨立建築物集合而成之社區，其 共同設施之管理及使用具有不可分之特性，而原告係為全體 住戶之權益而設立之委員會，並於民國92年6月12日向臺北 縣汐止市公所報備。被告均為宙○○○社區之區分所有權人 ，並為原告管理權限下之住戶，依原告訂定之章程及公寓大 廈管理條例等規定，其有按原告規約第10條繳納每月每戶公 共基金新台幣（下同）500元、每坪25元管理費（51至80坪 部分12.5元）及未繳金額之年息10%，惟其至94年5月底止， 竟分別積欠如附表所示之金額未予繳納，屢催不繳，原告自 得依法請求給付應繳之金額及自本訴狀繕本送達最後收受被 告之翌日起至清償日止按年息百分之10計算之利息。 ㈡被告抗辯原告成立不合法及其係於87年另行籌組之「宙○○ ○特區管理委員會」（下稱特區管委會）為藉口，拒不向原 告繳交管理費。然查：
1.本院94年度訴字第804號判決理由中，認定原告於86年8月間 已合法成立管理委員會，並有原告歷年住戶大會會議紀錄及 管理委員會之開會紀錄、86年住戶規約。
2.本院92年度湖小字第747號判決理由有提及：「宙○○○全 區給水系統已於74年6月15日在被告（即申○○）擔任見證 人之情形下，由國旦建設股份限公司 (下稱國旦公司)移交 予宙○○○管理委員會，有證明書在卷可證，…且縱如被告 所述系爭水管係埋設於其土地之下，然被告國旦公司之經理 及移交之見證人，而於移交時無異議，應認其已同意系爭水 管得通過其土地。綜上，可認系爭管線應為宙○○○住戶所
共有，而由原告負責管理、維護。」並有公共設施使用權移 轉證明書（原證7）、會議紀錄（原證9）及92年7月至95年5 月間有關公共設施管理維護之費用明細及單據 (原證14)附 卷可證。至被告辯稱公共設施已於76年3月29日歸還申○○ （95年6月5日答辯狀二附證3），並認原告住戶應依使用者 付費原則給予補償金云云，惟查：宙○○○全體住戶並未同 意或授權主任委員將公共設施歸還申○○，被告所提出之同 意書，顯係事後偽造，原告否認其真正，且宙○○○既已成 立管理委員會，豈有可能將全山莊之公共設施，交由單獨1 人即申○○管理；附證3之內容更違反一般經驗法則，不足 為採。至申○○主張其花費近千萬元整修美化公共設施乙節 ，與事實不符，且全屬謊言，被告就此自應舉證以實其說。 3.被告自原告成立管委會後，皆依約繳納管理費，亦有原告住 戶管理費收入登記表可證，且被告所提87年4月19日之區分 所有權人會議紀錄，依其簽到紀錄亦有被告等之簽名，足認 原告向被告等請求給付管理費，於法依約皆有請求之依據。 4.本件原告請求被告繳納管理費，與申○○是否花費千萬元裝 設自來水管線乙節毫不相關，申○○無非想藉此訴訟再向原 告之住戶收取補償金等費用，其詞實不足採。況申○○既為 原始建商，本有依約將社區內公共設施之產權移交予全體住 戶或交由管理委員會管理。
5.特區管委會之住戶並非自成一區，而係散佈參雜於原告管理 委員會住戶中，且於各自獨立之建築物間有共同使用及管理 上不可分之部分，例如：警衛設施、環境清潔管理、以及出 入口門禁等…。是故，宙○○○可認定為係屬「無法分治之 同一宗基地」，自不符合上開可分別成立管理委員會之要件 。臺北縣汐止市公所業以前述理由撤銷對「宙○○○特區管 理委員會」備查之同意 (原證五-臺北縣汐止市公所函)。 6.依內政部91年3月7日營署建管字第0910012172號函第二點說 明「所詢旨揭社區欲脫離原加入之三和新城公寓大廈管理委 員會，另行成立管理組織疑義乙節，係涉規約之變更，仍應 由原管理組織踐行前開條例第31條規定程序後始得為之。」 另內政部91年6月10日台內營字第0910084160號函第一點說 明「按有關社區欲脫離原加入之公寓大廈管理委員會，另行 成立管理組織疑義乙節，係涉規約之變更，仍應由原管理組 織踐行公寓大廈管理條例第31條規定程序後始得為之」所示 可知。縱使退萬步而認定本件社區屬於得分別成立管理委員 會之情形，然而若欲另行成立管理委員會仍必須踐行變更規 約之程序，亦即依照修法前公寓大廈管理條例第31條規定， 應召開區分所有權人會議，並經區分所有權人3分之2以上及
其區分所有權比例合計3分之2以上出席，以出席人數4分之3 以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4分之3以上 之同意，方可變更原規約，另行成立管理委員會。然而特區 管委會於87年組成至今，從未踐行上開程序，是故特區管委 會自始未合法成立。
三、被告抗辯如下：
㈠被告均自88年11月21日起參加自來水用戶依法組成「宙○○ ○特區管理委員會」 (以下簡稱特區)，依特區之規約，按 期繳交管理費，作為特區之公共水電費用，自來水管線維修 、環境整理、道路維修、安全守護及其他服務住戶之一般行 政支出之必要費用外，並依法提撥公共基金，以備不時之需 ，並對於特區之服務，所有住戶均感滿意。
㈡原告成立不合法性？
1.原告並未符合「公寓大廈管理條例」第53條及其施行細則第 13條之規定，故原告所成立之管理委員會並非具有公寓大廈 管理條例中之法律地位。
2.原告所主張之共同設施，均為第三人私有土地及其地上物， 原告及其成員均無任何持份，亦僅有暫用資格，豈可未經該 主人同意，而擅自強行約定他人財產為共用部份，故原告所 謂之共同設施，依法並不存在。
3.被告使用白來水公司提供之清潔自來水，與原告所使用之混 濁溪水，其供水管線及設備均完全分離，各自獨立運作，毫 不相干：故兩套供水系統符合分別使用之特性，因此，原告 之主張與事實不符，顯可易見。
4.被告從未參加原告所舉行之住戶大會或區分所有權人會議， 被告所屬之特區管委會並已發文通知原告被告均非屬原告社 區成員，況且被告之建物產權獨立，亦未與其他任何人持份 共有，不符合建築法所稱之一宗土地。
5.「準用原則」應為參加人同意才準用，而非強迫準用。 6.被告有於93年遭小偷大搬家，全部電器及大批洋酒、布料整 車搬出山莊，非但原告不聞不問，而警衛亦未發揮任何防竊 功能，顯具原告於心態尚未認定被告為其成員，誠屬事實， 故何來向其繳交管理費之理。
㈢依原告94年10月21日區分所有權人大會通知，中心議題第二 項：選舉95年管理委員 (周蓉校、龍寶麒、胡良子、林建立 、林端生、陶建國等6位委員已連任2屆，依法不得續任)， 因此林建立做為原告之代表人，知法犯法，明顯違法，公寓 大廈管理條例第25條法有明訂，顯現原告為違法之組織 (附 證2)。
㈣76年3月29日由原告前管委會所屬將宙○○○公共設施同意
歸還被告訴訟代理人申○○，申○○取得所有公共設施之後 ，於83年間斥資1千多萬元，增設高爾夫練習場1座，花費近 仟萬元整修、美化所有公共設施 (含網球場5座、游泳池2座 、溜冰場、兒童遊藝場、園藝及路面整修等，依使用者付費 之原則，收取門票，並向特定對象收取土地使用補償金，均 依法有據。
㈤被告均為一獨棟產權及土地所有權完全獨立之違築物，並未 與原告有任何必要且不可分割之共有設施，故有類屬「農舍 」之性貫，並不符合「公寓大廈管理條例」之當然規範。依 據憲法第14條，人民有集會結社之自由，故被告以自由意志 及共同利益另行參加特區成為其會員，並依照公寓大廈管理 條例規定依法成立，並依規約按季繳交管理費，與原告並無 任何糾葛。且被告一再表明不是原告之會員，原告亦從未為 被告提供任何性質之服務，何來欠繳管理費之事，如果原告 確有未受委託而為有益於被告之事實，亦請原告依事實及其 所發費之費用，另行向被告依民法第172條請求無因管理之 費用，故請求管理費之事，實屬無稽。
㈥95年2月21日本院94年訴字第804號判決內容與事實並不相符 ，該判決書內雖載明：「…足徵宙○○○於70幾年間即已召 開住戶大會而成立管理委員會，並逐年改選，86年間亦經社 區召開住戶大會改選委員，…且依規約收取管理費，堪認86 年8月間宙○○○管理委員會已成立…」等語。然依公寓大 廈管理條例第3條第9款明文規定：管理委員會應由區分所有 權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，守望相助委 員會並不等於管理委員會，住戶大會不等於區分所有權人會 議，故由非依據該條例所召開之「住戶大會」選出管理委員 所成立之組織，又怎能算是已合法成立之管理組織。因此， 原告在未依該條例成立管理組織之前，依法不得執行管理維 護業務，依法當然更不得收取管理費，況且，被告所屬之特 區管理委員會早於89年間，即已知會原告之當年主任委員， 原告亦置之不理，如今獅子大開口要求每月給付10幾萬元， 於法、於理、於情皆難相容。
㈦假若判定特區未依法成立，又將被告判定屬原告之成員，那 所應繳交之管理費及公共基金，原告於民事起訴狀中表明， 「宙○○○管理委員會」正式成立於92年6月12日，並於93 年11月21日完成住戶公約，故其效力理應於完成後起算，而 原告主張自88年9月起算，顯為錯誤，而所謂管理費及公共 基金，其用途不外為住戶日常之公共用水、電費，設備管線 維修、行政及相關公共費用支出，故被告向特區繳交之管理 費，理應先行扣除，因原告並未向被告提供任何服務。
四、得心證理由：
本件爭點在㈠原告何時成立管理委員會？㈡被告是否曾為原 告區分所有權人？㈢被告是否可另成立特區管理委員會？ 茲分述如下：
㈠原告何時成立管委會？
按「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之 使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織 準用本條例之規定。」公寓大廈管理條例第53條定有明文。 經查：兩造均不爭執由宙○○○社區入口警衛室以上之三 個社區（即原告、被告及天外天大廈管理委員會），均經由 同一道路出入，並無其他道路可以出入。又被告均不爭執其 建築物係分散在山莊內及原告社區範圍內，，且有原告所提 宙○○○平面圖附卷可參（原證6），被告僅係使用共同出 資裝設自來水而成立特區管理委員會。又國旦建設股份有限 公司於74年6月15日在本件被告訴訟代理人申○○擔任見證 人之情形下，將座落於宙○○○內之游泳池、網球場、羽球 場、溜冰場、人工滑草場等公共設施使用權移轉給宙○○○ 住戶管理委員會管理，另全區給水系統亦同時一併移交，此 有證明書影本在卷可證，且被告訴訟代理人僅抗辯公共設施 嗣後於76年3月29日又交由申○○管理維護，然查依卷附申 ○○所提同意書以觀，亦僅指游泳池及滑草場，並非上述全 部公共設施，故可證原告於74幾年間即已召開住戶大會而成 立管理委員會。嗣原告並逐年改選管理委員，86年間亦經社 區召開住戶大會改選委員，…且依規約收取管理費，足認86 年8月間宙○○○管理委員會已成立之事實，有宙○○○83 年7月30日年管委會會議紀錄、85年度住戶大會議紀錄、86 年6月22日住戶大會會議紀錄、宙○○○住戶規約影本附卷 可參，並有本院94年度訴字第804號民事判決影本附卷可參 。
㈡被告是否曾為原告區分所有權人？
被告不爭執其在未成立特區管委會之前，均屬宙○○○社區 住戶，另依卷附宙○○○87年4月19日召開之區分所有權人 第1次會議紀錄，亦載明區分所有權總數為185戶，被告均在 其內，並有多人出席或代理出席，足證被告均為原告區分所 有權人。
㈢被告是否可另成立特區管理委員會？
被告雖抗辯其自88年間即因共同出資裝設自來水而成立特區 管委會，並於92年間向汐止市公所報備，姑不論其報備業經 撤銷，此有台北縣汐止市公所92年12月19日函附卷可參，又 其未能證明有依公寓大廈管理條例變更規約，故被告擅自脫
離原告而自行成立管委會，顯於法不合，足證特區管委會並 未合法成立。
㈣至於被告抗辯原告主張之共同設施為第三人所有，但如前所 述，原告既享有使用、管理權限，即與公寓大廈管理條例第 53條規定相符。又被告抗辯包括原告法定代理人在內之多名 委員已連任二屆，又再續任，違反同法第25條（應係指第29 條）之規定，惟該條文係於95年1月18日修正公布，並僅指 主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委 員，其他委員則不受此限。經查：原告法定代理人係於94年 10月21日召開之區分所有權人大會改選後始當選原告主任委 員，在此之前之主任委員為丑○○。又本法修正前第27條第 4項規定管理委員、主任委員及管理負責人任期1年，連選得 連任，是依法律不溯既往之原則，縱林建立前曾擔任上述職 務，其仍得擔任至任期屆滿止。
五、從而，原告依公寓大廈管理條例及規約，訴請被告分別給付 如附表之管理費並自95年8月22日起至清償日止，按年息百 分之10計算之利息，為有理由，應予准許。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法核與 判決之結果無影響，爰不予一一論述，附此敘明。七、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告敗 訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職 權宣告假執行，並依職權確定訴訟費用由原告負擔10,890元 ，其餘由被告分擔如附表所示。
中 華 民 國 95 年 9 月 22 日 內湖簡易庭法 官 李建忠
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 95 年 9 月 25 日 書記官 蕭永同
附表：
┌─────┬──────┬─────────┐
│ 被 告 │ 負擔管理費 │應分擔訴訟費用 │
├─────┼──────┼─────────┤
│ 天○○ │ 143640元 │ 1489元 │
│ 戊○○ │ 105000元 │ 1088元 │
│ 辰○○ │ 127500元 │ 1321元 │
│ Ｃ○○ │ 3580元 │ 40元 │
│ 乙○○ │ 127500元 │ 1321元 │
│ 子○○ │ 56580元 │ 586元 │
│ 宇○○ │ 102000元 │ 1057元 │
│ 丁○○ │ 102000元 │ 1057元 │
│ 玄 ○ │ 29580元 │ 306元 │
│ 辛○○ │ 25200元 │ 262元 │
│ 寅○○○│ 99120元 │ 1027元 │
│ 午○○ │ 102000元 │ 1057元 │
│ 未○○ │ 117000元 │ 1212元 │
│ 亥○○ │ 15600元 │ 162元 │
│ 戌○○ │ 10000元 │ 103元 │
│ 癸○○ │ 69480元 │ 720元 │
│ 己○○ │ 106800元 │ 1107元 │
│ 午○○ │ 127500元 │ 1321元 │
│ 甲○○ │ 65670元 │ 680元 │
│ 庚○ │ 127500元 │ 1321元 │
│ 地○○ │ 127500元 │ 1321元 │
│ 酉○○ │ 123000元 │ 1275元 │
│ 壬○○ │ 108900元 │ 1129元 │
│ 巳○○ │ 11760元 │ 122元 │
│ Ａ○○○│ 18100元 │ 188元 │
│ 丙○○ │ 6720元 │ 75元 │
│ 黃○○○│ 100800元 │ 1045元 │
│ Ｄ○○ │ 114000元 │ 1180元 │
├─────┼──────┼─────────┤
│ 共計 │ 2,274,030元│ 23,572元 │
└─────┴──────┴─────────┘
備註：原告原聲明3,377,971元，後減縮為2,274,030元。