臺灣板橋地方法院三重簡易庭民事判決 95年度重簡字第2631號
原 告 甲○○
訴訟代理人 乙○○
被 告 丙○○
上列當事人間請求返還訂金等事件，本院於民國95年9月14日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）其於民國94年7月17日與被告之代理人戴巧雲簽訂頂讓契 約書，約定由被告以新臺幣（下同）300,000元價格，將 其所經營位於台北縣新莊市○○路145之21號之四季卡拉 ０Ｋ店（下稱系爭店面）讓與原告，簽約當天原告先交付 100,000元作為定金，雙方並約定被告應先於同年月25日 陪同原告與系爭店面之屋主就該店所在房屋簽訂新租約， 新租約簽訂後原告始於同日交付尾款200,000元。詎原告 與被告代理人戴巧雲於94年7月25日準時到場，俾配合前 往與屋主簽訂新約時，原告要求戴巧雲提出系爭店面之營 業執照及其先前與屋主簽訂之租約，以供核對被告確實擁 有系爭店面之所有權及經營權，惟戴巧雲非但無法提出， 且逕自離開現場，拒絕陪同原告與屋主另訂新租約，經原 告留在現場等候多時，仍不見戴巧雲蹤影。嗣後被告復於 94年7月27日與訴外人陳忠永簽訂新的頂讓契約，由陳忠 永以相同價格頂讓系爭店面，被告並已將該店交付陳忠永 ，並更名為知音城卡拉ＯＫ店繼續營業，顯見被告已構成 違約，已無法再將系爭店面交付原告經營，依民法第249 條第3款「契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能 履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金」規定，被告 應加倍返還原告其所受之定金。爰提起本件訴訟，請求被 告給付200,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按年息百分之五計算之法定遲延利息。
（二）被告雖辯稱原告須支付尾款200,000元後，其始應陪同原 告與系爭店面屋主簽訂新租約等語，然按雙方簽訂之頂讓 契約書係約定：「甲方（即戴巧雲）需等乙方（即原告） 付清尾款日期訂於中華民國94年7月25日前交付尾款新臺 幣貳拾萬元整，甲方需配合乙方陪同前往屋主，另訂租約 書，甲方不得異議，如雙方有反悔需賠一方貳倍之金額。 但書，如屋主未依依照甲方所言之租金每月新臺幣參萬伍
仟元之內承租及租約貳年，甲方應退還訂金於乙方，不得 異議」，據此可知，被告有先陪同原告與屋主簽訂租約之 義務，新租約簽訂後原告始應交付尾款200,000元，蓋上 開頂讓契約書已明白約定「如屋主未依依照甲方所言之租 金．．．．．，甲方應退還訂金於乙方，不得異議」，倘 原告先交付被告尾款，而租約卻未能依戴巧雲所言條件簽 訂，被告只應退還定金100,000元，而不必加退還尾款200 ,000 元，此豈非被告違約，卻反可沒收原告交付之尾款 ，是解釋上開頂讓契約書之真意，應認在與屋主簽訂新租 約前，原告並無交付尾款之義務。
（三）被告雖另辯稱於94年7月25日下午2時許，原告曾向戴巧雲 表示已不要頂讓系爭店面等語，然查：原告從未表示不要 頂讓該店，反而更積極清理設備財物，準備開業事宜，且 被告既已交付100,000定金，戴巧雲並將系爭店面全部設 備財物及大門遙控器交付原告占有，原告旋又更新遙控器 ，預防遭竊，若已不要頂讓該店，何須如此﹖況且，雙方 簽訂之頂讓契約書迄今仍有效存在，原告亦可履行契約， 並一直積極要求被告履行契約，自無不頂讓店面之意。（四）至被告所辯因係以便宜價格出讓系爭店面，故原告須先支 付尾款，若與屋主無法簽訂新租約，則會退還原告300,00 0元乙節，更非事實。蓋被告後來將系爭店面出讓與陳忠 永時，價格同樣為300,000元，足見頂讓價格與依約何時 交付無關；另雙方簽訂之頂讓契約書僅載明「．．．訂金 新臺幣壹拾萬元整。．．．．，如屋主未能依照甲方所言 ．．．甲方應退還訂金於乙方，不得異議」，何來簽約不 成，全部退還300,000元之事，足見被告所辯上情，不足 採信。
（五）另按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第 148條第2項定有明文。原告自94年7月中旬經介紹人吳文 炳仲介與戴巧雲簽訂系爭店面頂讓契約書，其間歷經介紹 、查看標的物、議價、簽約、交付定金、交付標的物及店 面遙控器，乃至約同前往與屋主簽訂租約，與吳文炳及戴 巧雲會面協商不下十餘次，戴巧雲始終未提出系爭店面營 業執照及租約，且蓄意推托，直至94年7月25日預定另與 屋主簽訂新租約時，仍無法提出，並逕自離去，拒不陪同 原告與屋主簽訂新租約，隔日被告復將系爭店面頂讓予訴 外人陳忠永，所為顯有違誠實信用原則。
（六）次按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前， 得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此 限。他方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自
己之給付有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付 ，民法第264條復定有明文。本件原告既係依頂讓契約書 約定頂讓系爭店面，被告依法即有交付相關設備、產權證 明文件、營業執照及取得承租權之租賃契約等文件之義務 ，原告乃一再要求戴巧雲交付，並主張被告在交付該等文 件及陪同原告與屋主簽訂新租約前，拒絕交付被告尾款20 0,000元，係依法行使同時履行抗辯權，被告自不得認原 告反悔而沒收定金100,000元。
二、被告則求為判決駁回原告之訴及陳明如受不利判決，願供擔 保請准免為假執行，並辯稱：
（一）兩造係由訴外人吳文炳介紹而於94年7月17日簽訂頂讓契 約書，約定由原告以300,000元價格頂讓被告所經營之系 爭店面，原告並先支付定金100,000元，尾款200,000元則 須於同年月25日前付清，然後被告再陪同原告與屋主另訂 新租約，惟至94年7月25日原告竟違約未付清尾款，並於 該日下午2時許，向被告代理人戴巧雲表示已不要頂讓系 爭店面，足見原告已無履行契約之意思，被告依約沒收原 告已付之定金，並無不妥。
（二）原告雖主張依契約解釋之真意，其在與屋主完成新租約簽 訂前，無支付尾款之義務，惟此為原告片面之說詞，與雙 簽訂之頂讓契約書約定「原告須付清尾款，被告才陪同與 屋主另訂新租約」之意旨不符；且被告之所以以便宜價格 出讓系爭店面，乃注重買方之誠意，避免延誤頂讓時間， 若原告依約付清尾款，而被告無法完成陪同原告與屋主簽 訂符合條件之新租約時，原告再主張被告違約，被告應無 理由推脫，而原告既不依約履行交付尾款之義務在先，則 其請求被告加倍返還定金，顯無理由。
三、原告主張其於94年7月17日與被告之代理人戴巧雲簽訂頂讓 契約書，約定由被告以300,000元價格，將其所經營系爭店 面讓與原告，簽約當天原告先交付100,000元作為定金，其 後原告應再給付被告尾款200,000元，被告則應陪同原告與 系爭店面之屋主就該店所在房屋簽訂新租約，惟兩造迄今均 尚未履行前開契約義務等事實，為被告所不爭執，並有原告 提出之頂讓契約書1件為證，堪信為真實。
四、原告另主張告依雙方簽訂之頂讓契約書：「甲方（即戴巧雲 ）需等乙方（即原告）付清尾款日期訂於中華民國94年7 月 25日前交付尾款新臺幣貳拾萬元整，甲方需配合乙方陪同前 往屋主，另訂租約書，甲方不得異議，如雙方有返悔需賠一 方貳倍之金額。但書，如屋主未依依照甲方所言之租金每月 新臺幣參萬伍仟元之內承租及租約貳年，甲方應退還訂金於
乙方，不得異議」之約定，可知被告有先陪同原告與屋主簽 訂新租約之義務，新租約簽訂後原告始應交付尾款200,000 元，蓋上開頂讓契約書已明白約定「如屋主未依依照甲方所 言之租金．．．．．，甲方應退還訂金於乙方，不得異議」 ，倘原告先交付被告尾款，而租約卻未能依戴巧雲所言條件 簽訂，被告只應退還定金100,000元，而不必加退還尾款200 ,000 元，此豈非被告違約，卻反可沒收原告交付之尾款， 是解釋上開頂讓契約之真意，應認在與屋主簽訂租約前，原 告並無交付尾款之義務等事實，則為被告所否認，並辯稱原 告須先於94年7月25日付清尾款200,000元，被告再陪同原告 與屋主另訂新租約，惟至94年7月25日原告竟違約未付清尾 款等語。經查：雙方簽訂之頂讓契約書係約定：「甲方（即 戴巧雲）需等乙方（即原告）付清尾款日期訂於中華民國94 年7月25日前交付尾款新臺幣貳拾萬元整，甲方需配合乙方 陪同前往屋主，另訂租約書，甲方不得異議，如雙方有反悔 需賠一方貳倍之金額。但書，如屋主未依依照甲方所言之租 金每月新臺幣參萬伍仟元之內承租及租約貳年，甲方應退還 訂金於乙方，不得異議」，由該契約所載「乙方『付清』尾 款日期訂於中華民國『94年7月25日前交付尾款』新臺幣貳 拾萬元整」之用語觀之，兩造已明確約定原告應於94年7月 25日前付清尾款，再依契約所載付清尾款及陪同與屋主另訂 新租約之順序觀之，原告自應先付清尾款，被告始有陪同原 告與屋主簽訂新租約之義務，亦即原告有先為給付尾款之義 務。另上開頂讓契約書固約定「如屋主未依依照甲方所言之 租金每月新臺幣參萬伍仟元之內承租及租約貳年，甲方應退 還訂金於乙方，不得異議」，似指原告無法依所約定條件與 屋主簽訂新租約時，被告只須返還所收之定金100,000元， 但在此之前原告如已先給付尾款200,000元，在契約無法履 行之情況下，原告仍得依其他法律關係（如不當得利或債務 不履行損害賠償）請求被被告返還所交付之尾款，非謂被告 不必退還尾款200,000元，自不生被告違約，卻反可沒收原 告交付之尾款之情事。況且，上開頂讓契約書復約定「如雙 方有反悔需賠一方貳倍之金額」，如原告付清尾款後，被告 違約未陪同原告與屋主簽訂新租約，被告即應賠償原告二倍 已給付之金額（即600,000元），對原告並無明顯不公。是 以原告主張之此部分事實，尚非實在，被告所辯上情，堪予 採信，原告自應先付清尾款200,000元，被告始有陪同原告 與屋主簽訂新租約之義務。
五、原告另主張其自94年7月中旬經介紹人吳文炳仲介與戴巧雲 簽訂系爭店面頂讓契約書，在過程中與吳文炳及戴巧雲會面
協商不下十餘次，戴巧雲始終未提出系爭店面營業執照及租 約，且蓄意推托，直至94年7月25日預定另與屋主簽訂新租 約時，仍無法提出，並逕自離去，拒不陪同原告與屋主簽訂 租約，隔日被告復將系爭店面頂讓予訴外人陳忠永，所為顯 有違誠實信用原則等事實，亦為被告所否認，且查兩造簽訂 之頂讓契約書並未約定被告應先提出系爭店面營業執照及租 約等文件供原告查證，原告自不得以被告未提出為由而拒絕 給付尾款200,000元；至於被告最終能否提出上開文件，固 涉及系爭店面是否業經合法設立之事，然此僅係被告於原告 先履行給付尾款義務後，是否構成債務不履行之問題而已， 不能認於原告給付尾款前，被告先有提出上開文件之義務。 再者，原告既負有於94年7月25日前先給付尾款之義務，其 既未依約履行，則被告另於94年7月27日將系爭店面另頂讓 予訴外人陳忠永（此有被告提出與陳忠永簽訂之頂讓契約書 為證），乃其合法行使權利之正當行為，此均不能認被告所 為違背民法第148條第2項所定之誠實信用原則。六、另查原告既負有先給付尾款200,000元之義務，且被告在此 之前復無提出系爭店面營業執照及租約等文件供原告查證及 陪同原告與屋主簽訂新租約之義務，已如前述，則依民法第 264條第1項但書規定，縱被告未提出系爭店面營業執照及租 約等文件供原告查證及陪同原告與屋主簽訂新租約，原告亦 不得拒絕給付尾款，是原告主張其絕給付尾款乃依法行使同 時履行抗辯權乙節，容有誤會。
七、按民法第249條第3款規定之受定金當事人應加倍返還其所受 之定金，係以契約因「可歸責於受定金當事人之事由」致「 不能履行」為其前提。查本件原告既負有先給付尾款200,00 0元予被告之義務，其竟未依約給付，致使兩造簽訂之系爭 店面頂讓契約書不能繼續履行，此乃可歸責於原告之事由所 致，原告非但不得依前開規定請求被告加倍返還所受之定金 ，且依同條第2款規定，被告反得拒絕返還其所受之定金100 ,000 元，是被告抗辯依約得沒收原告已付之定金，尚屬有 據。從而，原告主張依民法第249條第3款之規定，請求被告 加倍返還定金共200,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，為無理由， 應予駁回。
八、本件事證已臻明確，原告另聲請本院向台北縣新政府警察局 新莊分局薪莊派出所調取系爭店面違規營業、違反社會秩序 維護法及刑法等案件之報案、臨檢、查緝及告訴之相關檔案 暨處理情形等資料，核無必要；另兩造其餘攻擊防禦方法， 亦與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
中 華 民 國 95 年 9 月 28 日 法 官 趙義德
以上為正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，表明上訴理由，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
書記官 葉子榕
中 華 民 國 95 年 9 月 28 日