最高法院民事判決 八十七年度台上字第二五五○號
上 訴 人 連柏松
被 上訴 人 東南旅行社股份有限公司
法定代理人 何是耕
右當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國八十七年一月十九日台灣高等法
院判決（八十六年度上字第一二四二號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決關於駁回上訴人其餘上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。 理 由
本件被上訴人主張：伊於民國八十年十二月十八日取得坐落台北市○○區○○段三小段四四三號建地（下稱系爭基地）應有部分四分之三，與訴外人陳碧義共有該基地，系爭基地上建物即門牌臺北市○○路二七巷一一號一至四樓，一樓由陳碧義登記取得所有權全部，二樓（下稱系爭建物）為上訴人於七十一年九月九日登記取得所有權，三、四樓為伊所有，上開建物之各樓層應分配系爭建地之應有部分為四分之一，惟上訴人並未取得系爭基地之所有權，其所有建物占有系爭基地，有上訴人所稱之租賃法律關係，自八十一年一月一日起至八十五年十二月三十一日止按申報地價年息百分之十計算租金，總計新台幣（下同）一百八十一萬四千七百五十元等情。求為命上訴人如數給付並加計法定遲延利息之判決（按被上訴人超過六十五萬五千九百二十四元租金及其利息部分之訴，業經第一審、原審為其敗訴之判決，分別駁回其訴或上訴）。上訴人則以：兩造間有擬制之租賃關係，伊非無權占有；系爭基地上有地上五層、地下二層之建物，伊占有之基地僅七分之一而已；系爭基地係被上訴人與陳碧義共有，被上訴人僅有應有部分四分之三，被上訴人以全部計算租金，亦有未當；另系爭建物因被上訴人作梗，使房屋使用價值甚低，該屋業已十分老舊，頂樓水塔早已荒廢，致無水可用，由他屋接水使用；屋內之瓦斯管線及瓦斯錶均遭被上訴人占用，致伊無瓦斯可用；陽台亦遭被上訴人占用，影響伊使用價值；門窗有鄰人之煙囟對向，污染甚大，顯見系爭房屋之使用性、安全性及便利性上均不理想，且屋齡已二十年，價值相對降低等語。資為抗辯。
原審維持第一審所為關於命上訴人給付被上訴人六十五萬五千九百二十四元及其利息部分之判決，駁回上訴人該部分之上訴，無非以：土地與房屋為各別之不動產，應得單獨為交易之標的物，惟房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，故土地與房屋同屬於一人，而將土地及房屋分開、同時或先後出賣，其間雖無地上權之設定，然除有特別情事，可解釋為當事人真意限於賣屋而無基地之使用外，餘均應推斷為土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，此時房屋所有人使用土地之法律性質應屬於租賃，其後受讓土地所有權之人，依民法第四百二十五條之規定，與房屋所有權人間應繼續此種原有之租賃法律關係。系爭基地（重測前為城西段一小段三地號）原屬訴外人蕭月琴所有，於六十七年間與同段三－三八地號土地合建地上四層、地下二層之房屋，並將系爭建物登記為其子蕭文周所有，蕭月琴仍保有基地所有權，應認該時蕭月琴允許蕭文周之系爭建物使用系爭基地，而成立租賃之法律關係；其後蕭文周將系爭建物設定抵押於上訴人，上訴人於七十一年間聲請拍賣抵押物，依法承受取得系爭建物所有權；另訴外人谷張秀娥於七十四年間向法院聲請拍賣系爭基地，承受取得蕭月琴之
系爭基地應有部分四分之二，經多次遞嬗轉讓，被上訴人於八十年十二月十八日取得系爭基地應有部分四分之三，有系爭土地及建物之登記簿謄本在卷可稽。則受讓系爭基地所有權之被上訴人與為系爭建物所有人之上訴人仍繼續此租賃法律關係，被上訴人訴請上訴人給付租金，核屬有據。復租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項……以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額。系爭建物原供住宅使用，自六十七年間興建迄今，屬近二十年之老舊公寓，現未供人使用，頂樓水塔已荒廢，包含兩造在內之各樓層房屋所有權人迄未共同修復，目前無水可用，由上訴人另由他屋接水使用；系爭建物瓦斯管線及瓦斯錶在陽台，因被上訴人占用陽台，致上訴人無瓦斯可用，且影響上訴人使用系爭建物價值甚大；又系爭建物一房間遭被上訴人前手占用陽台後置鐵欄杆在室內，上訴人隱私權並無保障。上訴人前於八十年元月間出租系爭建物，每月租金僅一萬四千五百元。系爭建物所在路段鄰接中華路、峨嵋街及西寧南路，位處臺北市之西門町區域內，附近各式商店及辦公大樓林立，多線公車經過，交通網線四通八達，並經履勘明確，有勘驗筆錄及附圖在卷可證，堪認當地之地理位置，交通便捷，工商發展性高。因參酌上情，依土地法第九十七條第一項規定，認上訴人使用系爭基地對價應以系爭土地之申報地價年息百分之八為相當。次查系爭基地上之建物計有地下二層，地上四層及頂樓增建部分一層，地下一層建物屬訴外人高子雲所有、地下二層建物屬訴外人谷張秀娥所有，地面上第一層至第五層依序為訴外人陳碧義、上訴人、被上訴人（三樓及四樓）、訴外人張蘇綉敏所有，有建物登記簿謄本在卷足憑。足見系爭建物之地下樓層及頂樓增建部分均有獨立之產權，且分屬不同人所有，其中增建部分位於系爭土地上之面積僅零點八七三六平方公尺，增建部分面積僅占全棟建物面積（六百零五點○六平方公尺）百分之零點一五左右。系爭基地面積為一二二平方公尺，其申報地價依地價證明書所載，八十年七月一日為每平方公尺十一萬五千二百元，八十三年七月一日為每平方公尺十二萬二千八百元；以系爭建物面積占全棟面積之比例，及被上訴人就系爭基地之應有部分四分之三計算，自八十一年一月一日起至八十五年十二月三十一日止，上訴人應給付被上訴人之租金應為六十五萬五千九百二十四元（元以下四捨五入）等詞。為其判斷之基礎。按土地法第一百零五條準用同法第九十七條第一項所定租金額以基地申報地價年息百分之十計算，係最高租金額之限制，基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。查，系爭基地上之建物計有地下二層，地上四層及頂樓增建部分一層，系爭建物為第二層，且系爭建物之陽台為被上訴人所占用，影響上訴人使用價值甚大，為原審確定之事實。惟樓房各層之使用價值，並不相同，乃一般社會生活經驗法則；易言之，各層樓房之所有人利用基地之經濟價值並所受之利益，原有差異。則系爭建物較諸其他樓層利用系爭基地之狀況如何﹖其鄰地租金比較之情形如何﹖自應調查審認。原審未於判決理由項下說明其意見，已不無理由不備之違法。再者，原審既認被上訴人占用系爭建物之陽台，致影響上訴人使用系爭建物價值甚大，即應查明其影響價值若干，於核算上訴人應付之租金時，將之考慮在內。若僅就系爭建物之面積與全棟樓房面積之比例，一律以系爭基地申報地價年息百分之八計算上訴人應付之租金，豈非各樓層對系爭基地之使用價值同一﹖原審未見及此，
徒以上開理由遽為上訴人不利之判斷，亦屬可議。上訴論旨，指摘原判決關於上訴人敗訴部分不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十七 年 十 月 三十 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 范 秉 閣
法官 朱 建 男
法官 曾 煌 圳
法官 許 澍 林
法官 鄭 玉 山
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十七 年 十一 月 十九 日
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