最高法院民事判決 八十七年度台上字第二五四二號
上 訴 人 楊顯民
被上 訴 人 統上開發建設股份有限公司
法定代理人 李棟
右當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國八十七年一月十二日台灣高等法
院台南分院第二審判決（八十六年度重上字第四五號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院台南分院。
理 由
本件原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回上訴人之上訴及返還新台幣（下同）一千一百七十七萬一千五百六十六元本息之聲明，無非以：被上訴人所主張，上訴人於民國八十一年九月三十日向伊購買坐落臺南縣新化鎮○○○段開發興建之「統一花園別墅」第四期Ａ１房屋一棟及其基地之應有部分，總價為新台幣（下同）一千二百五十萬元，伊已依約將前開房地所有權移轉登記於上訴人。惟上訴人尚積欠原貸款部分、交屋尾款及土地追加款共計一千零三十萬八千七百十元，扣除伊同意折讓之價款二萬三千元及上訴人先行支付稅費之餘額四千零七十七元後，尚欠一千零二十八萬一千六百三十三元未繳，因本於履行契約之法律關係，求為命上訴人如數給付之事實（第一審駁回被上訴人超過一千零二十八萬一千四百八十三元本息部分之請求，未據被上訴人聲明不服），為上訴人所不爭執，並有房屋及土地預定買賣契約書、土地及建物所有權狀在卷可稽，自堪信為真實。依上訴人所出具之卷附切結書內容，上訴人於被上訴人通知交屋之日起七日內，即負有交付貸款一千萬元及尾款七萬元之義務。被上訴人曾於八十四年二月四日以存證信函通知上訴人於八十四年二月十八日交屋，上訴人於收受上開文件後，即於同年月十日以玉井郵局存證信函第一五號答覆之事實，亦有存證信函在卷可證。而上訴人為辦理房地過戶手續，已先行支付稅費金額十一萬三千五百元，嗣僅繳用十萬九千四百二十三元，尚餘四千零七十七元一節，為上訴人所不爭執。被上訴人請求扣除折讓款及繳費餘額後之貸款及尾款金額共計一千零四萬二千九百二十三元，及自預定交屋日起七日後之翌日（即八十四年二月二十六日）起至清償日止之法定遲延利息，為有理由。次查，上訴人八十四年三月四日玉井郵局存證信函第二四號、八十五年六月四日臺南中正路郵局存證信函第八一九號之內容，僅一再限期要求被上訴人修繕及構築，其所謂「依法終止」或「依約求償」云云，均尚難認為有明確表示行使解除權之意思，而上訴人於迄言詞辯論終結時，仍未為解除契約之意思表示，是兩造所簽訂之不動產買賣契約尚屬有效存在。縱被上訴人未依兩造合意之設計圖及嗣後上訴人申請變更部分而施工，惟完工後之系爭房屋與兩造合意之設計圖，差異僅在於窗戶之式樣、多寡及位置，係屬物之瑕疵，姑不論前開瑕疵是否達於解除契約亦不會顯失公平之程度，上訴人既未為解除契約之意思表示，已如前述，其自不得逕依前開契約書第十三條之規定，主張被上訴人負有返還已收價款及給付違約金之義務；更不得以此與上訴人應付之價款抵銷或作為拒付價金之事由。雖上訴人辯稱，前開房屋其以玉井郵局存證信函第一八號、第一五號、第二四號向被上訴人表示之瑕疵，被上訴人尚未修繕云云，不惟為被上訴人所否認，且上訴人所指之瑕疵縱或存在，亦僅係邊牆石頭漆破損、水塔開關滲漏、門把手銹蝕、浴池壁磁磚破損
、玻璃刮傷、側牆有鐵釘、泥漆未除等，瑕疵均非重大，倘允上訴人得依物之瑕疵擔保請求權解除契約，對被上訴人顯失公平；況民法上物之瑕疵擔保請求權並未課出賣人修繕之義務；上訴人亦得依物之瑕疵擔保請求權請求被上訴人減少價金，其既未請求減少價金，自不得以上開瑕疵作為拒付價金之事由。又兩造所訂買賣契約書第一條約定：「如買賣面積與實際登記面積有出入時，其誤差在百分之二以下（含百分之二）時，雙方同意不增減買賣價格，若誤差超過百分之二時，就超過部分依買賣單價互為退補」，係上訴人本於自由意志下所為之合意，且依衡平原則，被上訴人復無無償贈與超過百分之二面積於上訴人之義務。上訴人對此辯稱，被上訴人於訂約時就土地坪數為虛偽不實之表示，故意壓低價格，嗣以坪數超過為藉口，要求增加價金，顯有欺矇或引人錯誤之情事，因認違反公平交易法第二十一條第一項之規定而無效云云。惟被上訴人主張，兩造於八十一年九月三十日訂約時，系爭房屋坐落之土地仍為新化鎮○○○段九○三地號內之一部分，而與其他建物共用，嗣於八十二年十二月二十三日始因分割而獨立為同段九○三之三○地號，被上訴人於八十一年九月十八日向台南縣新化鎮公所申請建築（造）執照時所記載之面積二九二點九九平方公尺，僅係大略估算等情，業據其提出土地登記簿謄本為證，應認被上訴人就契約書上之坪數應無故意隱瞞之行為。況若被上訴人係出於故意，其必將損失面積誤差在百分之二範圍內之土地價金，衡諸常情，被上訴人應無故意自明。此外，上訴人復未能就此舉證以實其說，其所辯實不足採。被上訴人主張，契約書上之面積為七六點五坪，登記面積則為八一點六八坪，誤差五點一八坪，扣除誤差範圍在百分之二之面積（一點五三坪），應追加土地款之面積為三點六五坪之事實，上訴人並不爭執。依契約書上土地總價五百萬元、面積七六點五坪計算每坪單價為六萬五千三百五十九元，被上訴人以每坪六萬五千四百元計算，實有違誤。被上訴人請求之土地追加款為二十三萬八千五百六十元。綜上所述，被上訴人本於買賣契約之法律關係，在第一審請求上訴人給付一千零二十八萬一千四百八十三元，及自預定交屋日起七日之翌日（即八十四年二月二十六日）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，茲減縮為請求上訴人給付二萬六千六百六十元，及自八十六年十二月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。上訴人求予廢棄關此部分之第一審判決，為無理由；其依民事訴訟法第三百九十五條第二項規定，聲明被上訴人賠償損害，即屬無據，應併予駁回等詞。為其判斷之基礎。
按行使債權，履行債務，應依誠實及信用方法，民法第二百十九條定有明文。查，本件之買賣係依整體房屋、土地為總價之買賣，並非以坪數之單價來計算其總價，有買賣契約書在卷足認，並為原判決確定之事實。而被上訴人於八十一年九月十八日向台南縣新化鎮公所申請建造執照時所記載之土地面積二九二點九九平方公尺（合八八點六三坪），亦為原判決所確定之事實。依系爭買賣契約書第一條，有關訂約面積與實際登記面積出入時，互為退補價金之約定，訂約面積低於登記面積時，唯上訴人（買受人）應負補繳價金之債務。且因總價已固定，訂約面積越低，則單價越高，上訴人補繳之價金將越多。此為吾人之經驗法則。倘被上訴人故意於訂約時壓低土地面積，用以賺取差價，顯違誠信原則。原審對於被上訴人憑何依據於八十一年九月三十日訂約時捨申請之八八點六三坪，而為七六點五坪之約定，未作說明，遽以其僅係大略估算等情，而為上訴人不利之判斷，難謂允當。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄
，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十七 年 十 月 三十 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 范 秉 閣
法官 朱 建 男
法官 曾 煌 圳
法官 許 澍 林
法官 鄭 玉 山
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十七 年 十一 月 二十 日
, 台灣公司情報網