最高法院民事判決 八十七年度台上字第二四七七號
上 訴 人 高萬居
上 訴 人 李碧春
林牧枝
連世賢
陳美麗
陳廷旭
右 五 人
訴訟代理人 黃淑芬律師
被 上訴 人 杜松雄
訴訟代理人 黃淑芬律師
被 上訴 人 台灣土地銀行
法定代理人 林彭郎
右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十六年九月八日台灣高等法院
第二審判決（八十五年度重上字第三二八號），各自提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。 理 由
本件上訴人李碧春、林牧枝、陳廷旭、連世賢、陳美麗及被上訴人杜松雄主張：坐落台北市○○段○○段（下除另載圓山段者外，均同）二二一之四號建地面積二平方公尺，為李碧春、杜松雄、林牧枝、連世賢、陳美麗所共有；二二○、二二三號建地面積分別為三三平方公尺、六九平方公尺，為被上訴人台灣土地銀行（下稱土地銀行）管理之國有土地，出租於李碧春、林牧枝、陳廷旭、連世賢、陳美麗使用。對造上訴人高萬居無權占有上開建地搭建門牌台北市○○路○段一五○號三樓式違章建築房屋（下稱系爭房屋），計二二一之四號全部及二二○號三二平方公尺、二二三號一五平方公尺如原判決附圖所示（下同）Ａ部分；土地銀行怠於行使物上請求權，無法履行交付伊租賃物之義務等情。爰依民法第七百六十七條及同法第二百四十二條規定之代位權，求為命高萬居⑴拆除占用二二一之四號建地之系爭房屋，將土地返還李碧春、杜松雄、林牧枝、連世賢、陳美麗；⑵拆除占用二二○、二二三號建地Ａ部分地上之系爭房屋，將土地交還土地銀行後，由土地銀行交付李碧春、林牧枝、陳廷旭、連世賢、陳美麗之判決（關於杜松雄上訴部分另結）。被上訴人土地銀行則以：伊已將二二○、二二三號建地依約按現狀交付上訴人李碧春、林牧枝、陳廷旭、連世賢、陳美麗，並無怠於行使權利之情事，李碧春、林牧枝、陳廷旭、連世賢、陳美麗可依民法第九百六十二條規定自為請求，對伊亦無起訴之必要等語。上訴人高萬居則以：伊兄湯清秀與李碧春等人或其前手成立調解，同意伊家屬使用系爭二二一之四、二二○號建地，並非無權占有，至伊占用二二三號建地部分，因李碧春等人未依調解內容，將二二一之四號建地移轉登記於伊，復未將二二○號建地承租權讓與伊，伊自得拒絕履行交還二二三號建地等語。資為抗辯。原審將第一審所為關於：（一）命上訴人高萬居將占用二二三號建地Ａ部分之系爭房屋拆除，將該部分土地交還土地銀行；（二）駁回上訴人李碧春、林牧枝、連世賢、
陳美麗、被上訴人杜松雄請求上訴人高萬居將占用二二一之四號建地之系爭房屋拆除交還土地部分之判決廢棄；改判駁回上訴人李碧春、林牧枝、陳廷旭、連世賢、陳美麗上開（一）部分之訴，命上訴人高萬居將占用二二一之四號建地之系爭房屋拆除，交還土地於上訴人李碧春、林牧枝、連世賢、陳美麗、被上訴人杜松雄；並維持上訴人李碧春、林牧枝、連世賢、陳美麗其餘敗訴部分及陳廷旭敗訴部分之判決，駁回上訴人李碧春、林牧枝、連世賢、陳美麗之其餘上訴及上訴人陳廷旭之上訴，無非以：二二一之四號建地為李碧春、杜松雄、林牧枝、連世賢、陳美麗共有，二二○、二二三號建地係土地銀行代管之國有土地，出租於林牧枝、李碧春、陳廷旭、陳美麗、連世賢。高萬居使用之系爭房屋，占用二二一之四號建地全部及二二○、二二三號建地Ａ部分，有土地登記簿謄本、土地銀行基地租賃契約可證，並經勘驗現場及台北市建成地政事務所測量屬實。證人蒲清旁即台北市大同區思文里十鄰鄰長證稱：「……那邊房子以前是生意人蓋起來賣的，約十五坪……我只知道高萬居他們家從以前就住在那裡了」、「（現在一五○號三層房屋……）是高萬居自己蓋的，他什麼時候蓋的，我不清楚」云云。證人杜榮進證稱：「（系爭房屋……）今年翻建，高萬居蓋的沒錯。」云云。經勘驗：⑴系爭房屋為三層，外面加有烤漆板，一樓部分有三間店面出租為漢堡店、清粥小菜烤鴨店及元馬名弓專賣店；⑵一樓部分，漢堡店天花板為輕鋼架，隔間為磚砌，地面為塑膠板拼花；烤鴨店天花板亦為輕鋼架，牆壁為磚牆，新開幕，新裝潢，門面為鐵捲門；弓箭店亦為磚牆，裝潢陳設較舊，騎樓部分有波浪板外搭；⑶二樓部分為住家，樓梯為鐵製，牆壁為磚牆，磚牆上有三分之一加木板，房間以木板隔成；⑷三樓部分為鐵架烤漆鐵板搭成，多堆雜物，一面牆是倚（承德路）一四六號磚牆所搭，地面係鐵板，約三十坪，並開窗戶六扇；⑸門面一、二樓銜接牆面，二樓部分比一樓退縮半尺，磚牆上加鐵皮等情。可知系爭房屋甚為新穎，顯非三十年前所建之老舊建物。參酌證人蒲清旁之證詞，系爭房屋現今屋況與高萬居之生父湯才山生前向他人購買之約十五坪房屋，相去甚遠，應係高萬居整建之結果，與原來房屋已失其同一性；應認系爭房屋為高萬居所建，其有事實上之處分權。至高萬居提出之自來水事業處自來水裝置紀錄表、六十年之房屋稅繳納通知書、門牌整編證明書，僅能證明先前有房屋存在而已。高萬居辯稱：就系爭房屋無處分權云云，並不可採。訴外人湯清秀固於民國六十一年十月十七日與李碧春、杜松雄及訴外人黃永傑、劉禎鏜於台北市大同區公所調解委員會成立調解，就湯清秀所有之台北市○○段四之四三號（現為二一九號）與李碧春、杜松雄及黃永傑、劉禎鏜所有之圓山段四之四四號（即二二一之四號）基地之界線，約定以該界線之中心點為基準，與承德路成直角之直線為新界線，而新舊界線所形成之兩個三角形，雙方願無條件交換所有權，有調解書可稽。惟此乃李碧春與湯清秀之約定，僅有債之效力，其效力不及於高萬居。高萬居提出之土使用權證明書，係地主李碧春、杜松雄、黃永傑、劉禎鏜出名同意他人建築，並未記載同意何人建築；另紙單據係影本，上訴人李碧春否認為真正，證人詹銀龍亦否認其為真正；均不足為高萬居使用二二一之四號建地有正當權源之有利認定。高萬居所謂，其兄湯清秀與李碧春等人或其前手成立調解，同意高萬居家屬使用二二一之四號建地，非無權占有云云，亦無足取。李碧春、杜松雄、林牧枝、連世賢、陳美麗為二二一之四號建地所有人，其請求高萬居拆屋還地，自屬正當，應予准許。其次，李碧春、林牧枝、陳廷旭、連世賢、陳美麗雖係二二○、二二三號建地之承租人，然
其既知該建地被他人占用，仍簽立具結書，表明確係伊等所使用，絕無任何糾葛，此有五十六年土地借用契約書、五十五年六月二十七日具結書、六十四年四月七日具結書、六十五年十月二十六日協議書、八十四年一月一日簽立租期至八十六年十二月三十一日之租約附卷可稽；依該租約第二條所定，其租用之土地限於『現狀使用』，而所謂『現狀使用』，固限制承租人不得任意重建、改建、修建房屋，惟亦含有承租人承租時對土地現狀不得有異議之意，既明知土地為高萬居占用，仍願向土地銀行租用，並約明係現狀使用，則土地銀行自無怠於行使權利之可言。上訴人李碧春、林牧枝、陳廷旭、連世賢、陳美麗代位土地銀行對高萬居行使民法第七百六十七條物上請求權，請求高萬居拆除占用二二○、二二三號建地Ａ部分地上之系爭房屋，將土地交還土地銀行後，由土地銀行交付李碧春、林牧枝、陳廷旭、連世賢、陳美麗，於法不合，不應准許等詞。為其判斷之基礎。
關於高萬居上訴部分：
按判決書理由項下，應記載關於攻擊或防禦方法之意見，民事訴訟法第二百二十六條第三項定有明文，法院為被告敗訴之判決，而其關於防禦方法之意見有未記載於判決理由項下者，即為同法第四百六十九條第六款所謂判決不備理由。查，訴外人湯清秀於六十一年十月十七日與李碧春、杜松雄及訴外人黃永傑、劉禎鏜於台北市大同區公所調解委員會成立調解，就湯清秀所有之台北市○○段四之四三號與李碧春、杜松雄及黃永傑、劉禎鏜所有之圓山段四之四四號基地之界線，約定以該界線之中心點為基準，與承德路成直角之直線為新界線，而新舊界線所形成之兩個三角形，雙方願無條件交換所有權，為原審確定之事實。若此，上訴人高萬居一再抗辯，其與湯清秀為親兄弟，係同財共居之家屬，湯清秀為長男，於六十一年代表家屬與李碧春等人達成該調解云云（見一審卷第五九頁反面、原判決事實欄丙、二之㈢），並提出戶籍謄本（見一審卷第九五頁），為其證據方法；果爾，湯清秀代表未分家之家屬高萬居所為之法律行為，可否謂其效力不及於上訴人高萬居﹖不無疑義；再者，上訴人高萬居提出地主李碧春、杜松雄、黃永傑、劉禎鏜出具同意他人建築之『圓山段一三－二、四－四四號』土地使用權證明書（見一審卷第一三九頁），雖未記載同意建築之對象，惟其作成日期六十一年十一月二十四日，係在湯清秀與李碧春、杜松雄及黃永傑、劉禎鏜成立調解後月餘，審該調解書所載調解成立內容，係就李碧春、杜松雄、黃永傑、劉禎鏜向土地銀行承租圓山段一三－二號地內之權利讓與、及其所有之四－四四號地與湯清秀之四－四三號地如何交換之約定，則該土地使用權證明書是否為李碧春、杜松雄、黃永傑、劉禎鏜因履行調解內容所出具交與上訴人高萬居執有﹖是否在彼等為交換登記前先為交換使用﹖湯清秀有否將約定之圓山段四之四三號部分土地交李碧春、杜松雄、黃永傑、劉禎鏜使用﹖並待澄清。如是，其交換使用之性質為何﹖可否謂上訴人高萬居係無權占用二二一之四號建地﹖其效力是否及於後手即上訴人林牧枝、連世賢、陳美麗﹖亦非無研求之餘地。原審就上開卷存資料未詳予勾稽，徒以前開理由遽為上訴人高萬居不利之判斷，難謂無判決不備理由之違法。上訴人高萬居上訴意旨，指摘原判決關於其敗訴部分不當，求予廢棄，非無理由。關於李碧春、林牧枝、陳廷旭、連世賢、陳美麗上訴部分：按解釋契約，固屬事實審法院之職權，惟其解釋不得違背法令或悖於論理法則或經驗法則，應探求當事人立約時之真意，而其真意何在﹖本應通觀契約全文，於文義上及
理論上詳為推求，並斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全般之觀察，不能拘泥文字致失真意。所謂租賃，為當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約；出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於使用、收益之狀態，為民法第四百二十一條、第四百二十三條所明定。又承租土地，以支付租金而取得該土地之占有並加以使用、收益，乃一般社會生活經驗法則。查上訴人李碧春、林牧枝、陳廷旭、連世賢、陳美麗就二二○、二二三號建地與被上訴人土地銀行訂定之『基地租賃契約』，其第二條前段固載有「本租約出租之基地，限於現狀使用」等字樣；惟觀諸其契約第一條租賃基地之標示，有承租人之建物門牌號碼之記載，第二條則於上開文字後繼載有：「㈠承租人需要圍牆或照原狀修繕地上私有房屋者。㈡承租人……重建、改建、修建……得向出租人申請發給土地使用證明書」等約定，其意似在限制承租人在其承租之基地為擴建、重建、改建、修建行為，不得任意變更地上建物之現狀，而非承租人承租時對土地現狀不得有異議之旨。蓋如係後者，倘於承租時基地已為他人占用，若以承租人明知而未表示異議，即謂出租人未對該占用人行使物上請求權以交付承租人並無怠於行使權利，豈非免除出租人交付該他人占用之基地與承租人之義務，而承租人卻仍應向出租人支付租金﹖此不惟與租賃之法意有違，更與經驗法則相悖。原審未見及此，就契約文字之真意未細心推闡探求，而以前開理由，認被上訴人土地銀行未向高萬居請求交還二二○、二二三號建地並交付與承租人，並無怠於行使權利，未免率斷。上訴人李碧春、林牧枝、陳廷旭、連世賢、陳美麗上訴意旨，指摘原判決關於其敗訴部分不當，求予廢棄，亦非無理由。末查，原判決於理由欄既敍明上訴人李碧春、林牧枝、陳廷旭、連世賢、陳美麗所為命高萬居拆除占用二二○、二二三號建地Ａ部分地上之系爭房屋，將土地交還土地銀行後，由土地銀行交付彼等之請求，不應准許，而為其不利之判斷，惟於主文欄，就其請求土地銀行交付土地部分（按土地銀行在原審為上訴人），卻未為諭知，殊有疏誤；另被上訴人土地銀行辯稱：上訴人李碧春、林牧枝、陳廷旭、連世賢、陳美麗本得依民法第九百六十二條規定向上訴人高萬居請求返還土地云云（見一審卷第六三頁反面），其意是否謂被上訴人土地銀行業將該土地之占有依民法第九百四十六條第二項規定移轉於承租人﹖此攸關被上訴人土地銀行已否履行其出租人交付租賃物之義務，為事實審之法院，應善盡闡明職責，令為適宜之陳述。案經發回，併予指明。據上論結，本件上訴人高萬居之上訴、上訴人李碧春、林牧枝、陳廷旭、連世賢、陳美麗之上訴，均為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十七 年 十 月 二十三 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 范 秉 閣
法官 朱 建 男
法官 曾 煌 圳
法官 許 澍 林
法官 鄭 玉 山
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十七 年 十一 月 九 日