最高法院民事判決 八十七年度台上字第二六二七號
上 訴 人 郭李丹
郭錦佑
被 上訴 人 陳水山即祭祀公業陳克記管理人
訴訟代理人 劉榮村律師
右當事人間請求返還無權占有土地事件，上訴人對於中華民國八十七年二月十六日台
灣高等法院台南分院第二審更審判決（八十六年度上更㈠字第九九號），提起上訴，
本院判決如左：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院台南分院。
理 由
本件被上訴人主張：坐落嘉義縣中埔鄉○○○段一七一之六號、一七一之七號、一六九之二號等三筆土地（以下簡稱系爭土地），均為祭祀公業陳克記所有，伊為該公業之管理人，上訴人郭李丹向伊不定期租用其中部分土地以供建屋使用，目前如第一審判決主文第一項所示之土地上有郭李丹所有之房屋、第二項所示之土地上則有郭李丹之子即上訴人郭錦佑所有之房屋及為郭錦佑所占有使用；郭李丹原係向伊承租靠近馬路旁之三三坪多土地，嗣陸續占用後邊部分土地，至八十年間經伊派員測量結果，面積共三七九平方公尺，折合約一一四點七三坪，郭李丹要求全部承租，亦於民國八十年間按每坪新臺幣（下同）一百五十元繳租一萬七千二百十元一年有案。但郭李丹就八十一年之租金一萬七千二百十元，經通知後逾期未繳；嗣八十二年起，因為一七一之六號土地有四平方公尺經編為道路用地，予以扣除後其承租面積減為三七五平方公尺，折合約一一三點五二坪。迨八十二年度因地價稅不斷漲價，祭祀公業管理委員會決議自八十二年起，每坪收租二百五十元，惟郭李丹仍拒不繳納，前後達二年多，經伊於八十三年四月二十七日以嘉義二十支郵局第二十四號存證信函通知郭李丹限於十五日內繳清，郭李丹亦置不理，伊不得已再於八十三年八月三日以嘉義中山路郵局第七四一號存證信函通知郭李丹為終止租約之通知，租約既已合法終止，則上訴人二人繼續占有使用系爭土地，自屬無權占有，爰本於民法第七百六十七條規定，請求其二人拆屋並交還土地；又上訴人郭李丹占有使用系爭土地既屬無權占有，並致使伊無法為有效利用，因而受有損害，伊自得請求上訴人郭李丹給付相當於租金額之損害金，上訴人雖曾於八十四年五月三十日寄送六萬八千一百十二元，但扣除積欠之租金及損害金後，仍有不足，爰併請求郭李丹自八十四年十二月二十七日起，迄交還土地之日止，按年給付伊三千九百四十八元相當於租金之損害金等情。求為命上訴人郭李丹應將坐落嘉義縣中埔鄉○○○段一七一之六號土地內如第一審判決附圖（下稱附圖）２部分所示面積○點○○一三公頃鐵架蓋烤漆板涼棚、４部分所示面積○點○○七四公頃二樓ＲＣ磚造三樓蓋烤漆板樓房拆除後，將上開土地交還伊；上訴人郭錦佑應將坐落嘉義縣中埔鄉○○○段一七一之六號土地內如附圖３部分所示面積○點○○一六公頃鐵架蓋烤漆板涼棚、５部分所示面積○點○○八五公頃二樓ＲＣ磚造三樓蓋烤漆板樓房，及同段一七一之七號土地內如附圖３部分所示面樍○點○○二七公頃蘭花圃搭鐵架，及同段一六九之二號土地內如附圖３部分所示面積○點○○三七公頃蘭花圃搭鐵架均拆除，並將同段一六九之二號土地內如附圖７部分所示面積○點○○○六公頃
地上鐵籠子移去後，將上開土地，連同同段一七一之六號土地內如附圖６部分所示面積○點○○三六公頃空地、８部分所示面積○點○○○三公頃通路，及同段一六九之二號土地內如附圖４部分所示面樍○點○○○七公頃通路步道，同段一七一之七號土地內如附圖４部分所示面積○點○○○六公頃通路步道等土地一併交還伊；暨上訴人郭李丹自八十四年十二月二十七日起，迄交還土地之日止，按年給付三千九百四十八元之判決（被上訴人原請求上訴人郭李丹自八十三年十月十八日起至交還土地之日止，按年給付二萬八千三百八十元之損害金，其超過上開部分之請求，經第一審判決駁回，未據被上訴人聲明不服）。
上訴人則以：八十一年之租金雖然上訴人郭李丹未繳納，但由於被上訴人擅自自八十二年起調高租金，並不合法。而且郭李丹與其他承租人向來亦均係兩年繳交一次租金，於八十三年四月間，郭李丹欲按原訂租額繳租，又遭被上訴人表示只願收取已欠繳之八十一年度未調高額度之租金而已，八十二年度必須按照調高後之租金繳納始願收取，以致上訴人郭李丹未繳納租金。既係被上訴人拒收租金，則其據此終止租約自不合法；更何況郭李丹已經於八十四年五月三十日，將八十一、八十二、八十三、八十四年之租金總計六萬八千一百十二元（租用面積以一一三點五二坪，租金以每年每坪一百五十元計算，總計四年）寄送與被上訴人；又被上訴人出租基地，於每一承租人如欲改建或新建房屋時，均由被上訴人出具土地使用同意書並收取「相當於設定地上權之代價」，郭李丹欲重建系爭房屋而於七十三年八月二十日重訂租約之際，被上訴人即曾向伊收取「同意改建房屋代價」十六萬六千九百八十元（係以五五點六六坪，按每坪三千元計算），即等於被上訴人已經同意設定地上權於上訴人郭李丹，並因而收取「相當於設定地上權之代價」，或等於已預付三十年之租金，被上訴人自不得終止租約並要求拆屋交地等語。資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：查，被上訴人主張事實，業據提出土地登記簿謄本三份、地籍測量圖一份、地價證明書二份、存證信函及其回執二份為證，復經勘驗現場，並囑託嘉義縣水上地政事務所派員測量屬實，分別製有勘驗筆錄及複丈成果圖在卷可稽，且經證人董秋來、陳生旺、陳水河結證屬實。上訴人亦自認所積欠被上訴人八十一年度與八十二年度之租金，經催告後並未如期繳納，迄至被上訴人表示終止租約以後之八十四年五月三十日，才寄送與被上訴人，堪信被上訴人之主張為真實。上訴人雖以前揭情詞置辯，然，按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，民法第四百四十條第一項定有明文；又租用建築房屋之基地，非因承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時，不得收回，亦為土地法第一百零三條第四款所明定。另出租人限期催告承租人支付欠租，其催告租金額超過承租人應付之金額時，僅超過部分不發生效力，並非該催告全不發生效力，亦有最高法院六十六年台上字第一二四號判例可資參照；又關於租金未經雙方合意或聲請法院為調整，上訴人遽按附近同等房屋租額比照計算而為催告，固有未合，惟在約定租金範圍內，仍有催告之效力（最高法院六十九年度台上字第九七○號判決參照）。查，上訴人郭李丹本應於每年農曆六月末日在被上訴人住所繳納租金，此為兩造所不爭，但郭李丹於八十三年四月間，已積欠八十一年、八十二年兩年份之租金未繳，且經被上訴人對其催告繳租，仍置之不理，已如前述，縱使被上訴人就調高租金部分所為之催
告不生效力，但就原訂租金範圍內仍有催告之效力，詎郭李丹雖經被上訴人催告三個多月，既未回函有何表示，又未依約繳納租金或將租金予以提存。揆諸前開說明，被上訴人據以終止租約，應無不合，自已發生終止租約之效力。上訴人雖辯稱，被上訴人於八十二年收租期間與八十三年四月間，向郭李丹收租之際，係欲按調整後之租金額收租，而郭李丹欲按原租額繳租卻遭被上訴人拒收，非上訴人故意不繳，因之未付租金之責任應不在伊云云。惟此項拒收租金之事實，已為被上訴人所否認，而上訴人所舉證人陳嘉平、毛利美、林花蓉到庭所為之證述，充其量亦僅認係各該證人個別經歷之事實，縱有其事，尚不足以證明上訴人亦有相同情事。況被上訴人向郭李丹催告繳租日期係「八十三年四月二十七日」，此有兩造所不爭之催繳租金存證信函在卷可稽，此與上列證人所證稱係「八十二年間」收租之情形，並不相同，自難以彼例此。而上訴人郭錦佑雖陳稱，曾欲按原租金額繳納租金，然當時的會計「周仔」就不收了云云。然八十四年以前擔任祭祀公業會計負責租金收取之證人陳金周證稱：「上訴人沒有在調整租金後，要來繳未調整前之租金，而我拒收這事。」；另證人即與上訴人鄰居之陳生旺亦到庭證稱：「以前曾去找郭李丹問為何不繳租金，郭李丹說房子是她兒子郭錦佑在住，應由郭錦佑前去繳租才對，並表示不知郭錦佑為何不去繳納租金」等語。由此益徵上訴人於八十三年間，經被上訴人催告繳租之後，仍拒絕繳納，並非肇因於被上訴人拒收租金所致甚明。是上訴人既然無法證明被上訴人於八十三年四月二十七日催告繳租之後，仍有拒收租金之情事，則其空言抗辯，被上訴人拒收租金，自非可採。至於上訴人另辯稱，伊買受房屋時，被上訴人已向出讓人即原基地承租人收取「轉讓違約金」，而伊於七十三年翻修房屋時，被上訴人復向其收取每坪三千元之「同意改建房屋代價」，即等於已經同意設定地上權於上訴人郭李丹，雖未經登記尚未發生完全之效力，但並非無效，上訴人有權請求辦理地上權登記，被上訴人亦應負辦理登記並履行應有之義務。又上訴人所付之代價，仍屬租金之性質，亦等於已預付三十年份之租金與被上訴人，被上訴人自不得終止租約並要求拆屋交地云云。上訴人此部分之主張，已為被上訴人所否認，且陳稱伊僅在承租人拆除舊屋蓋建新屋時，向承租人收取一定之違約金，因承租人常私相授受，將房屋出售他人或將承租權讓與他人，而不告知被上訴人，故被上訴人派下會議曾決議，為管理方便，基地承租人私下將房屋轉讓，不收違約金，而待房屋重新蓋建須被上訴人出具使用同意書時，始要求給付一定之違約金，故所收取者僅係「因承租權轉讓之違約金」，係對於違反轉租限制之違約罰款等語。查，上訴人抗辯，被上訴人向其前手即原基地承租人收取轉讓違約金，及向其收取每坪三千元代價，係被上訴人同意設立地上權之對價之事實，並不能舉證以實其說，且兩造就系爭土地從未有地上權之登記，亦為上訴人所不爭，而八十年以前之租金，上訴人均已如數繳納，為兩造所不爭，如謂其七十三年所繳之每坪三千元為預付三十年之租金，豈有上訴人自七十四年至八十年之租金仍繼續繳納之理。是上訴人此部分辯解，亦非可採。其次所應審酌者，厥為上訴人所承租土地之面積究為若干？被上訴人陳稱，上訴人原承租靠馬路旁部分三十二坪多，嗣後邊部分陸續被占用，至八十年間被上訴人派員測量結果，面積共三七九平方公尺，折合一一四點七三坪，上訴人要求全部承租，亦於八十年按每坪一百五十元繳租一年有案。嗣於八十二年起因一七一之六號屬於上訴人部分有四平方公尺編為道路用地，經於八十二年五月間再委託測量師董秋來會同上訴人到場指界測量結果上訴人使用面積，一七一
之六號部分為二二七平方公尺、一七一之二號部分為四○平方公尺、一六九號部分為一○八平方公尺，合計三七五平方公尺，折合一一三點四三八坪，或稱折合一一三點五二坪（按兩者僅相差○點○八二坪），上訴人一向均以一一三點五二坪繳租等語。查，被上訴人主張之前揭事實，業據其提出當時測量員董秋來製作之測量圖及土地使用情形面積表在卷足稽，並經證人董秋來、陳生旺、陳水河結證屬實，參酌上訴人郭李丹於八十四年五月三十日以嘉義中山路郵局第五五七號致被上訴人存證信函中自承向祭祀公業陳克記租用土地面積合計一一三點五二坪等語，堪認被上訴人主張上訴人向其承租之系爭土地面積合計為三七五平方公尺，即一一三點五二坪為真實。雖第一審法院囑託嘉義縣水上地政事務所二次複丈結果，上訴人承租占用之面積分別為○點○三○四公頃或三一○平方公尺，有各該複丈成果圖附卷可稽。然據被上訴人陳稱，第一審測量時，上訴人郭錦佑蓋建蘭花園部分故意將使用面積減縮，且偏向東南方，以致與原被上訴人交付其使用之面積有所減少云云。而上訴人目前使用之面積，經受命法官履勘現場結果，確如第一審囑託嘉義縣水上地政事務所第二次複丈之複丈成果圖所示，並據證人林花蓉結證屬實。自不能以事後未通知被上訴人，而由上訴人自行故意將使用範圍縮小，而認為以前承租之面積不足一一三點五二坪。是上訴人抗辯，其所承租占用之面積，經第一審囑託嘉義縣水上地政事務所複丈結果，正確之面積為三一○平方公尺，折合為九三點七七五坪，伊於五年間被超收金額共一萬五千七百十五元，將此被超收之金額充付八十一年及八十二年積欠之租金，顯然未達二年之租金總額云云，即難憑信。綜上所述，被上訴人與郭李丹之間租用系爭土地之租約既經合法終止，則上訴人二人繼續占有使用系爭土地，自屬無權占有。被上訴人本於所有權作用，訴請上訴人拆屋還地於法有據，應予准許。次按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。上訴人郭李丹於租賃關係消滅後，繼續占有系爭土地，即屬無法律上之原因，而獲有相當於租金之利益，致被上訴人受損害，則被上訴人請求上訴人郭李丹給付相當於租金之損害，自非無據。查，上訴人郭李丹所占用之系爭土地係位於嘉義縣中埔鄉同仁村，地理位置較為偏僻，且商業活動亦不多，而該土地於八十一年以前，依照兩造合意之租金計算方式，均係按每年每坪為一百五十元計算（八十年度上訴人郭李丹之承租面積係以一一四點七三坪為計算，故承租土地之年租金為一萬七千二百十元，八十一年度上訴人郭李丹之承租面積係以一一三點五二坪為計算，故承租土地之年租金為一萬七千零二十八元），而自八十二年迄今，上訴人郭李丹均未同意被上訴人片面調高租金為每年每坪依二百五十元計算之主張，且被上訴人迄今亦未依民法第四百四十二條前段之規定提起增加租金之訴，為兩造所不爭，則系爭土地有關「相當於租金額」之計算，自應按每年每坪為一百五十元予以計算，始屬公允。又上訴人郭李丹既已於被上訴人提起本件訴訟前之八十四年五月三十日，即以郵局匯票寄與被上訴人六萬八千一百十二元，並表示願意用以抵付「前所積欠之租金」，此為兩造所不爭，則該項金額於扣除八十一年度應繳之租金一萬七千二百十元（租用面積以一一四點七三坪，租金以每年每坪一百五十元計算）、八十二年度應繳之租金一萬七千零二十八元（租用面積以一一三點五二坪，租金以每年每坪一百五十元計算）、與自八十三年一月一日起至八十三年八月四日（即租約終止生效日）止應繳之租金一萬零一百二十元（租用面積以一一三點五二坪，租金以每年每坪一百五十元計算）後，所剩餘之二萬三千七百五十四元，自應先用以抵付上訴人
無權占用系爭土地之「相當於租金額之損害金」，而該餘款尚可抵付相當於五百零九天之損害金（面積仍應以一一三點五二坪，損害金仍應以每年每坪一百五十元計算，則每年之損害金應為一萬七千零二十八元，每日之損害金應為四十六點六五元），可以抵付至八十四年十二月二十六日為止。再上訴人郭李丹無權占用系爭土地之面積為八七平方公尺（如附圖所示，合二六點三二坪），則被上訴人對於上訴人郭李丹有關「未來」相當於租金額之損害賠償請求，自應以上開郭李丹之實際占用面積為其計算基準。準此，被上訴人請求上訴人郭李丹自八十四年十二月二十七日（即抵付完畢之翌日）起，迄交還土地之日止，按年給付伊三千九百四十八元相當於租金之損害金，亦屬有據，併予准許等詞。為其判斷之基礎。
查，依卷附證人董秋來所提出系爭土地使用情形面積表所載，上訴人郭李丹所承租之面積為一一三點四三八坪（見原審更㈠卷五三頁正面），惟被上訴人向依一一三點五二坪計租，且第一審及原審囑託嘉義縣水上地政事務所多次測量結果，上訴人目前使用面積僅為○點○三○四公頃或三一○平方公尺，為原審所認定之事實，則上訴人郭李丹所承租面積究為若干，並不明確。上訴人據以辯稱：測量結果之差異，在於蘭花園後面的檳榔樹部分，但那是訴外人張丁癸種的等語，並聲請傳訊張丁癸作證（見原審更㈠卷六一頁反面），為其重要之防禦方法，且攸關上訴人所繳租金，是否已達二年租金額，及其損害金之計算範圍，原審恝置未論，殊屬可議。復查，土地法第一百零五條準用同法第九十七條規定，建築基地之租金，以按申報價額年息百分之十為限，惟此乃係基地租金之最高限額而言，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。被上訴人請求上訴人郭李丹給付相當租金之損害金，自應受上開規定之限制。原審關此部分，並未說明其斟酌之情形，自有未洽。上訴論旨，執以指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十七 年 十一 月 十三 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 范 秉 閣
法官 朱 建 男
法官 曾 煌 圳
法官 許 澍 林
法官 鄭 玉 山
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十七 年 十二 月 一 日