最高法院民事判決 八十七年度台上字第二五八五號
上 訴 人 張金練
倪福坤
王玉蓮
共 同
訴訟代理人 陳俊斌律師
被 上訴 人 劉醇鷗
右當事人間請求回復原狀事件，上訴人對於中華民國八十六年十月二十七日台灣高等
法院第二審判決（八十五年度上字第一二○七號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件上訴人主張：被上訴人於民國八十一年間分別與伊及訴外人富國建設股份有限公司（下稱富國公司）簽訂預定土地買賣契約書及預定房屋買賣契約書，買受坐落新竹縣竹東鎮○○段竹東小段三五之一、三五之一三號土地應有部分各十萬分之七一一，及該地上建物即長春帝國大廈Ｋ棟十樓房屋一戶（包括編號五十六地下二樓停車位一位），土地及房屋之總價各為新台幣（下同）三百十二萬元及一百三十三萬元。該買賣土地所有權應有部分伊已移轉登記與被上訴人，地上房屋亦經興建完成，可隨時辦理交屋手續。詎被上訴人除繳付部分房地期款外，尚有土地價款二百十八萬九千元、房屋價款九十三萬一千元暨富國公司代墊款四萬一千三百二十三元迄未依約給付，伊已委請律師函請被上訴人於五日內給付價金，否則買賣契約即告解除，並以訴狀繕本之送達為解除上開買賣契約之意思表示，兩造間之土地買賣契約應已合法解除。又被上訴人所買受之房屋登記面積達三八‧八一坪，已逾約定面積三○‧二四坪甚多，且富國公司所完成之停車位與契約配置圖所示相符，應具有通常或契約預定之效用。況系爭房屋尚未交付，自無不完全給付或瑕疵問題，被上訴人行使同時履行抗辯，拒絕給付上開買賣價金尤違誠信等情，爰依契約解除回復原狀之法律關係，求為命被上訴人將上開三五之一、三五之一三號土地應有部分各十萬分之七一一所有權移轉登記與伊共有之判決。
被上訴人則以：伊所買受之房屋依建物登記簿謄本所載，室內、陽台、花台三部分合計僅有二四‧三八坪，比富國公司售屋廣告所載之使用面積減少三‧五三坪，該使用面積一般係指私有室內面積而言，自不包括俗稱之「大公」「小公」等公共設施在內。又伊買受之上開地下二樓五十六號停車位，該停車位高達五十八位，比原設計地下一、二樓之三十五位為多，其停車場車道最寬處僅四‧六公尺，亦與法定五十位車位以上應有五‧五公尺以上雙車道寬度不合，已屬違法車位。且該車位富國公司業經出賣與訴外人邱鳳玉，現該公司所欲給付者為新編之三十一號車位，上訴人顯非依債之本旨為給付，在未補正為完全而無瑕疵之給付前，伊自得行使同時履行抗辯權，拒絕給付上開房地價金餘款，伊顯無給付遲延責任，上訴人函催定期繳款及解除買賣契約即非合法等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：本件上訴人主張之事實，固據提出預定房屋、土地買賣契約書、土地登記簿謄本及存證信函等件為證，惟
查富國公司與被上訴人所簽訂之預定房屋買賣契約書第一條第二項約定「本大樓地下層停車場，不屬公共設施範圍悉各歸所有權人管理使用」云云，顯然明定該樓層停車場不屬公共設施範圍之內，各歸所有權人管理使用，而依該地下二層建物登記簿謄本所示，面積一七五○‧六四平方公尺既屬「公共設施」範圍，則富國公司僅發給未經分割登記之停車位證件與購買車位人，而未分割移轉登記與被上訴人單獨所有，已與上開契約第一條第二項之約定不符，且依新竹縣政府都市計劃課存案之系爭長春帝國大廈地下一層平面圖暨基地面積計算圖表所載，系爭停車場車道之設計原僅寬三‧五公尺，地下一、二樓許可設置之停車位為三十五位。富國公司竟將地下二樓車位出售至五十八位，比原設計之三十五位為多，被上訴人買受之系爭五十六號停車位自非原設計許可之三十五位合法車位之一。另依被上訴人提出之照片六張所示，上開停車場車道最寬處僅有四‧六公尺，上訴人對之亦不爭執，是富國公司所售賣之停車位，即與建築技術規則建築設計施工編第六十條、第六十一條有關一樓層有五十輛以上停車位時應設置五‧五公尺以上雙車道寬度之規定不合，被上訴人抗辯該車位有重大瑕疵，要堪採信。又上訴人未經被上訴人同意擅易車位，將被上訴人原訂購之上開第五十六號停車位售賣與邱鳳玉使用，該車位對被上訴人而言，更屬可歸責於上訴人之事由而給付不能。按停車位乃房屋買賣契約之重要部分，系爭停車位既有上述之瑕疵，在上訴人為完全給付之補正前，被上訴人自得拒絕給付房地價金餘款，上訴人所為上開解除買賣契約之意思表示，自屬無據。從而，上訴人本於契約解除回復原狀之法律關係，請求被上訴人將上開土地應有部分辦理所有權移轉登記與伊共有，即非正當，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
惟依上訴人所提出之預定買賣契約書第一條㈡及系爭房屋（包括地下二層停車位）建築改良物登記簿謄本所載（見一審卷一三、五○－五三頁），被上訴人似僅與富國公司約定地下層停車場，不屬公共設施範圍歸所有權人「管理使用」，被上訴人同意依約定停放車輛而已，並未約定該停車位應移轉登記為被上訴人單獨所有，且該地下一、二層（包括地下二層一七五○‧六四平方公尺）係編列為區分所有建物共同使用部分之「三七六○建號」，並登記被上訴人買受之系爭十樓房屋（即建號三六八四）之權利範圍為一萬分之一二五，復登記其主要用途為停車場、避難室等公共設施」等字樣，似非屬一般公共設施之範圍。乃原審徒憑被上訴人片面之見，竟謂系爭地下二層一七五○‧六四平方公尺為公共設施，富國公司僅發停車位證未予分割登記，要與房屋買賣契約書不符，進而為上訴人不利之論斷，已有認定事實不憑卷內所存資料之違法。且上訴人於原審曾主張稱：「系爭編號五十六號停車位（即現編號三十一號所在地點之車位）仍屬富國公司所有，處於隨時可交付之狀態」云云（見原審卷第二宗一五三頁反面）。原審逕而判定上訴人已將該車位售賣與訴外人邱鳳玉使用而陷於給付不能狀態，卻未說明其所憑以認定之依據，亦有判決不備理由之違法。又上訴人於原審一再指稱：「依系爭房屋買賣契約書第二條第四款、第八條及土地買賣契約書第五條約定，買受人即被上訴人須付清全部價款後，始得要求交屋或交地，是本件被上訴人依約即有先給付價金之義務……被上訴人援引民法第二百六十四條第一項前段主張同時履行抗辯與法不合」、「本件有關代墊裝設水電、瓦斯外管線費用四萬一千三百二十三元部分，核與坪數等瑕疵無關，被上訴人就此部分根本不得為同時履行抗辯」、「系爭房屋買賣契約書全部房屋含車位總價亦不過為一百三十三萬元，被上訴人居
然以拒繳三百十二萬元為同時履行之抗辯，其不合理至極」、「縱認車位部分有瑕疵……依房屋及車位買賣平均單價每坪四萬三千九百八十一元計，被上訴人損害亦不會超過二十五萬九千四百八十八元……被上訴人拒絕給付三百十二萬元價金，亦屬過大抗辯」各等語（見原審卷第一宗一六一頁、第二宗四○、四一、一五三、一五六頁），自不失為重要之攻擊方法，原審竟恝置不論，復未於判決理由項下說明其何以不足採之意見，遽而為上訴人敗訴之判決，尤有可議。上訴論旨執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十七 年 十一 月 五 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 朱 錦 娟
法官 蘇 茂 秋
法官 蘇 達 志
法官 顏 南 全
法官 葉 賽 鶯
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十七 年 十一 月 二十 日