臺灣臺中地方法院民事判決 95年度重訴字第92號
原 告 大甲永和機械工業股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 朱從龍 律師
複代理人 林永祥 律師
被 告 中連汽車貨運股份有限公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 甲○○
上列當事人間拆屋還地等事件，本院於95年9月26日言詞辯論終
結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、事實摘要：
一、原告起訴主張：
㈠、原告為臺中縣大甲鎮○○段１１８１地號、同段１１８２地 號土地（以下簡稱系爭土地）之所有人，原告於民國（下同 ）７９年４月１８日與被告就系爭土地簽訂土地買賣契約書 ，由原告以新臺幣（下同）約２千餘萬元，將系爭土地出賣 予被告，然被告因當時法令之限制，無法受移轉登記為土地 所有人。兩造復於７９年５月１２日簽訂土地租賃契約書， 將系爭土地買賣關係，改為土地租賃關係，租期自７９年５ 月１２日起至８２年５月１２日止，且被告無庸支付租金， 並將其已支付之２千萬元，變更為租賃系爭土地之保證金。 兩造間就系爭土地之法律關係經鈞院以８８年度訴字第３６ ２０號民事案件審理中認真辯論攻防，並經鈞院以該案確定 判決認定：兩造間就系爭土地雖簽訂土地租賃契約，但實際 上其法律性質乃使用借貸關係。則兩造間就系爭土地所成立 之法律關係，乃使用借貸關係。依該租賃契約書第２條約定 ，可知本件係屬訂有期限之使用借貸契約，縱屬未定期限或 已逾期限，原告亦已於９４年９月２７日以大甲幼獅郵局第 ７１號存證信函終止該借貸契約，被告於使用借貸之期間屆 滿或終止借貸後已喪失其使用土地之權限，爰依民法第４７ ０條第１項前段規定，請求被告返還系爭兩筆土地予原告。 又被告於使用借貸之期間屆滿或終止借貸後已喪失其使用系 爭土地之權限，然其現仍占有土地顯對原告構成無權占有， 原告亦得依民法第７６７條所有物返還請求權之規定，請求 被告拆除房屋返還土地予原告。
㈡、兩造於簽訂前開土地租賃契約書後，復於７９年７月１６通
謀虛偽訂立協議書，原告於系爭土地上設定２千萬元之本金 最高限額抵押權予被告，依該協議書第３條載明：「上開抵 押權非實際借貸」之明文，可見系爭土地上之抵押權係通謀 虛偽意思表示，依民法第８７條第１項之規定為無效，應予 塗銷。再者，姑不論前開抵押權之登記是否兩造通謀虛偽之 意思表示，然該２千萬元擔保金之性質應解為違約金，即擔 保被告於該契約所訂之期間屆至後，應返還原告系爭土地之 履行。惟被告迄今拒不返還系爭土地，被告對於原告應構成 債務不履行，依民法第２５０條第２項規定，該２千萬元之 保證金視為被告債務不履行之損害賠償總額，原告得沒收之 。職是，原告既得沒收該保證金，則原告依上開土地租賃契 約書第３條規定，對於被告返還系爭土地保證金之債務已不 存在，擔保該債務之抵押權亦無所附麗，而應予塗銷。㈢、兩造間就系爭土地成立之法律關係，究為買賣、租賃抑或使 用借貸等法律關係，已經鈞院８８年度訴字第３６２０號民 事確定判決認定，本件兩造間就系爭土地乃使用借貸關係， 應不得復爭執或為相左之認定。況且，原告於９４年９月２ ７日以大甲幼獅郵局第７１號存證信函終止該借貸契約時， 已一併解除前揭土地買賣契約，兩造間已無買賣契約關係。 再者，受領買賣標的物之義務係屬買受人之給付義務，被告 初以其無法成為系爭土地所有權人之資格而未辦理系爭土地 所有權之移轉登記，然嗣後該法令已解除被告身份之限制， 被告則以不願負擔土地增值稅為由，錙銖必較，而一直拒未 辦理土地所有權移轉登記，又依買賣契約書第３條第３款約 定，被告得自由指定過戶名義人，系爭土地並非一定要由被 告為登記之名義人，被告早於７９年間即得請求過戶，該買 賣契約並非不能之給付，被告亦有債務不履行或給付遲延或 怠於行使權利情事等語。並聲明：⒈被告應將坐落臺中縣大 甲鎮○○段１１８１地號及同段１１８２地號土地上，如附 圖Ａ、Ｂ部分面積共１２４２平方公尺之建物（門牌號碼： 台中縣大甲鎮○○路１４８號）拆除，並將上開兩筆土地返 還原告。⒉被告應將臺中縣大甲鎮○○段１１８１地號及１ １８２地號土地所有權全部，由臺中縣大甲地政事務所以７ ９甲地字第００３７０８號收件，於７９年７月１９日登記 ，所設定之權利價值本金最高限額２千萬元，存續期間自７ ９年７月１６日至８２年７月１６日之抵押權登記予以塗銷 。
二、被告則抗辯如下：
㈠、依原告提出之鈞院８８年度訴字第３６２０確定判決意旨， 係鈞院否決原告所為兩造間係屬租賃關係之主張，而駁回原
告據此租賃關係所為增加租金之請求。又原告主張被告使用 系爭土地期限屆至是８２年，係以土地租賃契約之期間為７ ９年至８２年，然租賃關係已被否決，怎可張冠李戴認為是 使用借貸期限？兩造訂立系爭土地買賣契約書時，依當時之 法令限制，位於幼獅工業區內之系爭土地不能過戶予貨運業 者，原告無法於斯時取得經濟部工業局核准函，故原告無法 依約備妥全部文件而移轉所有權予被告。然因工業區沒有運 輸業則工業區內之產業無從運送，兩造均認定嗣後必定會開 放，而預期將來開放時應予移轉所有權之約定，為保障買受 人即被告之權益始先後再簽立土地租賃契約書及協議書。觀 之該協議書第２條及第４條之約定，可知雙方確有真意訂立 附停止條件之買賣契約，且雙方都認定停止條件會成就，嗣 後也證實其停止條件已經成就，依經濟部工業局工業局９０ 年６月１５日工（９０）地字第０９００３５１４３５０號 公告，公告受理龍德等５４處工業區（包括系爭土地所坐落 之台中幼獅工業區）用地變更規劃申請，「運輸業」已變更 為允許引進之產業類別。９４年間原告人員打電話通知被告 法令已解除可以辦理所有權移轉登記事，被告於９４年１０ 月３日亦以楊俊彥律師９４年度東字第１９９號函，向原告 告知被告已備妥尾款，並促請原告於文到１０日內依兩造買 賣契約履行，原告指稱被告之目的係永久無償占有使用原告 之土地，實有誤解，被告自始至終願意支付約定價金及受領 標的物，原告應儘速辦理過戶、收取尾款，猶興訟浪費訴訟 資源，實不知何意。
㈡、系爭土地當時之買賣總價款為00000000元，共分４ 期給付，其中７９年４月１８日給付訂金２百萬元，７９年 ４月２６日給付第１期款計１千萬元，７９年５月９日繳納 第２期款８百萬元，共計被告已繳價金２千萬元，被告幾乎 付清買賣價款，當然希望擁有產權，能永久使用，豈有如原 告所稱僅使用３年之理。依買賣契約書第８條第１款約定， 「本件不動產（即系爭土地）乙方（出賣人即原告）應於甲 方（買受人即被告）交付訂金價款同時點交甲方接管使用不 得延誤。」被告７９年４月１８日交付訂金２百萬元與原告 ，原告親自點交予被告使用，被告占有使用系爭土地具有正 當權源，並非無權占有。再者，依協議書第２、４條之約定 ，原告收受買賣價款２千萬元，因系爭土地位於幼獅工業區 受法令限制，暫無法辦理土地過戶登記，雙方經協商同意， 為保障甲方（買受人即被告）權益計，在土地未辦妥過戶登 記為甲方名義前，乙方（出賣人即原告）同意系爭土地由甲 方辦理２千萬元之抵押權設定登記，系爭土地辦妥過戶為甲
方名義，抵押權應無條件辦理塗銷。可知雙方係真意辦理抵 押權設定之法律行為，並無任何通謀意思表示，在原告尚未 辦妥過戶登記為被告名義前，抵押權不予塗銷等語置辯。並 聲明：駁回原告之訴。
貳、兩造不爭執之事項：
一、兩造就系爭土地於７９年４月１８日簽訂如卷附原證１０所 示內容之不動產買賣契約書，原告將系爭土地以買賣總價款 00000000元（每坪２１５００元）出售與被告。被 告已支付２千萬元與原告，其付款之日期、期數及金額如下 ：①７９年４月１８給付訂金２百萬元，②７９年４月２６ 日被告交付面額１千萬元、票載日期為７９年４月２７日之 支票與原告，以給付第１期款１千萬元，該票款已兌現，③ ７９年５月９日給付第２期款８百萬元。
二、兩造於７９年５月１２日簽訂如卷附原證５所示內容之土地 租賃契約書，出租人為原告，承租人為被告，土地所在地及 使用範圍為系爭土地兩筆，使用範圍全部，約定「租賃期限 自７９年５月１２日起至８２年５月１２日止計３年，租金 無〔前開出租人兩筆土地抵押給承租人本金最高限額２千萬 元正，而本公司（即出租人）未給中連汽車貨（股）公司借 貸利息，則本公司土地承租給中連汽車貨運送（股）公司租 金無〕，保證金２千萬，於租賃期滿交還土地時，無息返還 。」
三、兩造於７９年７月１６日簽訂如原證６所示內容之協議書。四、被告在系爭土地上建造大甲鎮○○段１０５８建號之建物即 門牌：台中縣大甲鎮○○路１４８號，１樓為貨物集散站及 辦公室，２樓為員工宿舍，地下室堆放消防設備，其實際坐 落位置及面積如附圖即台中縣大甲地政事務所土地複丈成果 圖所示。
參、法院之判斷：
本件主要爭點在於：被告占有使用系爭土地有無正當權源？ 原告於系爭土地上設定２千萬元本金最高限額抵押權登記予 被告，是否為兩造通謀虛偽設定而無效？茲析論如下：一、原告主張其與被告於７９年４月１８日簽訂土地買賣契約書 ，由原告以２千餘萬元，將系爭土地出賣予被告，然因當時 法令之限制，而未辦理系爭土地所有權之移轉登記。兩造於 ７９年５月１２日簽訂土地租賃契約書，將系爭土地買賣關 係，變更為土地租賃關係，依本院８８年度訴字第３６２０ 號民事確定判決認定，兩造間就系爭土地雖簽訂土地租賃契 約，但實際上其法律關係乃使用借貸關係，則兩造間就系爭 土地所成立之法律關係，乃使用借貸關係。兩造於７９年７
月１６訂立原告於系爭土地上設定２千萬元本金最高限額抵 押權予被告之協議書，係通謀虛偽意思表示，上開抵押權非 實際借貸云云。惟此經被告否認，並以前揭情詞置辯。二、經查，前述本院８８年度訴字第３６２０號民事增減租金事 件，係原告本於７９年５月１２日土地租賃契約書，主張租 約屆期，兩造均無反對之意思表示，租賃關係已成為不定期 租賃關係，請求增加系爭土地租金之事件。該判決意旨僅在 於依據系爭土地租賃契約書第３條之約定：「租金：無，保 證金２千萬元正，於租賃期滿交還土地時，無息返還。」論 述其與租賃關係應為有償、對價之構成要件不相符合，認定 原告所主張之系爭土地租賃契約性質，非屬租賃關係，從而 駁回原告依據租賃關係請求增加租金之訴，並非認定兩造７ ９年４月１８日簽訂之土地買賣契約書，改為土地租賃或使 用借貸關係，此有前述該案判決書在卷可稽。原告裁截該判 決理由中不具既判力之判斷，泛論兩造間就系爭土地所成立 之法律關係，乃使用借貸關係，本院自不受其見解之拘束。三、次查，兩造於７９年４月１８日簽訂如卷附原證１０所示內 容之不動產買賣契約書，由原告將系爭土地以買賣總價款0 0000000元（每坪２１５００元）出售與被告，被告 亦已依約支付訂金、第１期及第２期買賣價款合計２千萬元 與原告，此為兩造不爭執之事實。依上開買賣契約第８條關 於不動產點交第１款約定，系爭土地出賣人即原告應於買受 人即被告交付訂金價款同時點交買受人即被告接管使用不得 延誤。第１３條其他約定第３款約定，雙方同意如系爭土地 產權無法過戶給被告，原告將所收受價金無息全部退還給被 告，原告不得異議。付款辦法關於尾款１６４萬４千元部分 ，則約定於產權過戶完竣３日內給付。再依卷附原證５所示 土地租賃契約第３條租金：無之約定下，特別註明：「前開 出租人兩筆土地抵押給承租人本金最高限額２千萬元正，而 本公司（即出租人）未給中連汽車貨（股）公司借貸利息， 則本公司土地承租給中連汽車貨運送（股）公司租金無」。 又依卷附原證６所示協議書記載，兩造重申７９年４月１８ 日訂立土地買賣契約書，原告已收到上開買賣部分價款２千 萬元，茲為辦理系爭土地買賣登記事，經雙方同意訂立此協 議書：「二、因上開土地位於幼獅工業區受法令限制，暫無 法辦理土地過戶登記，雙方經協商同意，為保障甲方（即被 告）權益計，在未辦妥土地過戶登記為甲方名義前，乙方（ 即原告）同意上開土地由甲方辦理２千萬元正之抵押權設定 登記。三、上開抵押權非實際借貸，實係保障甲方支付土地 款之擔保。四、上開土地辦妥過戶為甲方名義，抵押權應無
條件辦理塗銷。」綜觀兩造先後所訂立不動產買賣契約書、 租賃契約書及協議書所為之前述約定，可知雙方就系爭土地 所為買賣契約之本意始終一貫，租賃契約及設定抵押權協議 ，均在於保障買受人即被告使用及登記為系爭土地所有人之 權益。原告雖主張該設定抵押權之協議書，係兩造通謀虛偽 意思表示所訂立云云，惟始終未能舉證以實其說，其徒以協 議書第３條「上開抵押權非實際借貸」之說明，即謂系爭土 地上之２千萬元最高限額抵押權登記為通謀虛偽設定而無效 ，亦無可採。
四、原告另主張其於９４年９月２７日以大甲幼獅郵局第７１號 存證信函終止所稱借貸契約時，一併解除買賣契約，兩造間 已無買賣契約關係云云。惟觀諸卷附原告存證信函所示，原 告並未舉出任何足以解除該買賣契約之法定或意定之解除事 由存在，空言解除系爭買賣契約，自不生所稱解除買賣契約 之效力。原告於本件訴訟程序中，另主張嗣後法令解除被告 身份之限制，被告以不願負擔土地增值稅為由，拒未辦理土 地所有權移轉登記，又依買賣契約書第３條第３款約定，被 告得自由指定過戶名義人，系爭土地並非一定要由被告為登 記之名義人，被告早於７９年間即得請求過戶，該買賣契約 並非不能之給付，被告有債務不履行或給付遲延或怠於行使 權利情事云云。惟查，依卷附買賣契約書第４條關於稅捐賦 課第１款之約定，土地增值稅係約定應由出賣人即原告負擔 ，並非由買受人即被告負擔。至指定登記名義人之權利，買 受人即被告本得自由決定行使與否，縱未指定亦無所謂怠於 行使權利之可言。原告所稱被告不願負擔土地增值稅或被告 未指定登記名義人，均無從據為解除系爭買賣契約之事由。五、綜上所述，兩造就系爭土地所為買賣契約之本意始終一貫， 租賃契約及設定抵押權協議，均在於保障買受人即被告使用 及登記為系爭土地所有人之權益。依卷附原證１０所示不動 產買賣契約書第８條第１款約定，系爭土地出賣人即原告應 於買受人即被告交付訂金價款同時點交買受人即被告接管使 用。被告亦已依付款辦法之約定，於７９年４月１８給付訂 金２百萬元予原告。是被告本於該買賣契約之點交約定，而 占有使用系爭土地，即具有正當權源，並非無權占有。再者 ，雙方係真意辦理系爭抵押權設定之法律行為，並無任何通 謀意思表示，依協議書之約定，原告應將系爭土地辦妥所有 權移轉登記為被告所有，抵押權始予塗銷。反之，原告所稱 兩造間就系爭土地所成立者乃使用借貸關係，及設定系爭抵 押權之協議為通謀虛偽意思表示而無效，均無足採。則原告 猶據此請求：⒈被告應將坐落臺中縣大甲鎮○○段１１８１
地號及及同段１１８２地號土地上，如附圖Ａ、Ｂ部分面積 共１２４２平方公尺之建物（門牌號碼：台中縣大甲鎮○○ 路１４８號）拆除，並將上開兩筆土地返還原告。⒉被告應 將臺中縣大甲鎮○○段１１８１地號及１１８２地號土地所 有權全部，由臺中縣大甲地政事務所以７９甲地字第００３ ７０８號收件，於７９年７月１９日登記，所設定之權利價 值本金最高限額２千萬元，存續期間自７９年７月１６日至 ８２年７月１６日之抵押權登記予以塗銷，即無理由，應予 駁回。
肆、本案事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，與本院上開論 斷無涉或無違，均毋庸再予審酌，附此敘明。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第７８條。中 華 民 國 95 年 10 月 17 日 民事第二庭 法 官 許冰芬
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 95 年 10 月 17 日 書記官 陳其良
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網