最高法院民事判決 八十七年度台上字第三○六○號
上 訴 人 簡振輝
訴訟代 理 人 江松鶴律師
被上 訴 人 超群保齡球館股份有限公司
兼法定代理人 王鳳嬌
右當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國八十七年二月二十七日台灣高等
法院第二審更審判決（八十六年度重上更㈠字第四四號），提起上訴，本院判決如左
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主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件上訴人主張：被上訴人王鳳嬌向伊承租坐落桃園縣龜山鄉○○段一○三七、一○三七之一、一○三七之二、一○三八地號土地上之地上物第二層樓，供被上訴人超群保齡球館股份有限公司（下稱超群保齡球館）使用。詎被上訴人未經伊同意，擅於系爭房屋後方法定空地上違法加蓋二樓供員工居住，又未盡善良管理人之注意義務，致該二樓增建部分於民國八十三年三月十七日失火，使系爭房屋遭焚毀，有重大過失，依租賃契約，被上訴人應連帶賠償該建物之造價費用新台幣（下同）二千五百五十八萬五千八百元、拆除該建物及清理費用二百五十五萬八千五百八十元、八十三年三月十七日起至同年十二月十六日止計九月之租金損害二百四十九萬六千四百二十元及精神名譽損害二百萬元。另被上訴人無權占有系爭房屋三、四樓部分使用，依不當得利之法律關係，被上訴人應連帶返還相當租金之利得一百七十四萬三千三百六十元。惟系爭房屋失火，伊可獲理賠二千萬元（實際應為二千零三萬三千零二十三元），爰於扣除後請求被上訴人連帶給付伊一千四百三十五萬一千一百三十七元並加計法定遲延利息之判決（上訴人起訴原請求連帶給付三千四百三十八萬四千一百六十元，上訴二審後減縮本金及擴張利息聲明如上開金額）。
被上訴人則以：伊承租使用系爭房屋二、三、四樓部分，對於系爭房屋之失火，僅負重大過失責任。伊在系爭房屋後方法定空地上架設鋼架增建二樓，係經上訴人之同意，而加蓋房屋是否妨礙救火，係善良管理人之注意義務，非普通人之注意義務。系爭建物全部均經消防檢查合格，因遭人縱火而燒燬，伊並無過失。且系爭房屋右半段為通道，高度可供消防車通過進入後方增建之二樓下之法定空地上，該增建之二樓不生妨礙救火問題。系爭房屋之三、四樓部分為租賃契約效力所及，伊係依租賃契約而為使用，自無不當得利等語，資為抗辯。
原審依審理之結果，以：系爭房屋為上訴人所有，二、三、四樓為被上訴人超群保齡球館所使用。系爭房屋於八十三年三月十七日因失火而燒毀，此為兩造不爭之事實，並有建築改良物所有權狀、火災證明、桃園縣稅捐稽徵處函附卷可證，並經原審法院履勘現場，查明系爭房屋確已遭燒毀而不能使用屬實（一審卷十至十四、一○○、一○一頁、原審更一字卷四七至五一頁）。按承租人對於租賃物因失火而毀損滅失者，以承租人有重大過失為限，始對於出租人負損害賠償責任，此觀民法第四百三十四條之規定自明。本件被上訴人王鳳嬌將系爭房屋借予被上訴人超群保齡球館使用，系爭
房屋二、三、四樓於王鳳嬌承租期間因失火而燒毀，則王鳳嬌承租之範圍如何，即攸關被上訴人應負一般過失責任或重大過失責任，自應先予審究。查上訴人與王鳳嬌簽訂之租賃契約書（一審卷六至九頁）第一條約定：「租賃標示為龜山鄉○○段一○三七、一○三七之一、一○三七之二、一○三八之地上物第二層樓全部」，固未論及系爭房屋之三、四樓部分。惟上開租賃契約書簽訂於八十年六月（原判決誤載為八月）七日，簽約當時尚無系爭房屋之存在，依同租約第四條約定：「本宗地上建物由甲方（指上訴人）負擔第一層樓營建費用，乙方（指王鳳嬌）負擔第二層營建費用。……本建物起造人為甲方名義……」，王鳳嬌旋於八十年八月廿九日與訴外人藝根實業有限公司簽訂工程合約書，此有該合約書（原審上字卷八五頁）及建造執照（一審卷一二六頁）在卷可憑，上訴人對此亦予自認（一審卷一三六頁），堪信雙方係約定由上訴人提供上開土地，並自為起造人名義，由王鳳嬌出資興建系爭房屋之第二層樓部分，再由上訴人將之出租予王鳳嬌。又王鳳嬌原擬興建二層樓房，於設計過程中發現二層樓房不敷使用，乃徵得上訴人同意，將原設計圖變更為四層樓之建物以供王鳳嬌使用，系爭房屋完工並取得使用執照後，除一樓部分由上訴人經營超級市場外，餘二、三、四樓均由王鳳嬌交由被上訴人超群保齡球館使用，此業據上訴人自承在卷（一原審卷一三六頁），並有建造執照變更設計申請書、建築師事務所變更紀錄表、使用執照申請書、使用執照在卷可稽（一審卷一二六至一二九頁）。復據上訴人自承，由於由王鳳嬌出資興建，故僅收取便宜之地租，每坪每月二百元（一審卷一三七頁），則以上開租約約定之租金每月十七萬元換算，王鳳嬌承租之面積應有八百五十坪，而系爭房屋二、三、四樓面積合計二二二八．七五平方公尺（一審卷十四頁），僅六七四．二○坪，尚不足八五○坪，若謂三、四樓不在租賃範圍內，上開租金計算標準從何而來，即有疑問。參諸上訴人於八十三年五月九日寄給王鳳嬌之存證信函中，亦自承「台端承租本人所有座落桃園縣龜山鄉○○村○○路○段一一八四號（系爭建物之門牌號碼）房屋（二至四樓），民國八十三年度房屋稅，計二十七萬八千一百七十五元（附稅單影印本乙份），依約應由台端負擔」等語，而上開稅單所示之建物則為「二至四樓」（一審卷七○、七一頁），足見上訴人係一併將系爭房屋之二、三、四樓出租予王鳳嬌。況上訴人於其所提出之嚴重違建報備書（一審卷二二頁）內說明欄二、三及陳情書（一審卷二三頁）已明白指出出租之標的物為使用執照八十一年一月十三日桃縣工建使字第○一一號、（八二）桃縣工建使字第○一六號（一審卷第一二九頁），該使用執照記載之建物即變更後之二、三、四樓。足證本件租賃標的物係於建造系爭房屋過程中發現第二層樓之面積不符原契約約定之需要，而經雙方同意變更為「地上物第二至四層樓全部」甚明。上訴人雖舉證人游秀真及桃園十一支局第三、十八、一六六、一六九、二一八、一二八二號存證信函影本六份（原審上字卷六四、三六至四七頁），資以證明前開八十三年五月九日之存證信函內容有誤，惟游秀真為上訴人之胞妹，所為證言難免偏頗，且其所為證言與上訴人前向桃園縣政府提出之違建報備書內容不符，自非可信。其餘存證信函亦與前揭違建報備書、陳情書所載資料不合，亦不足採。系爭房屋二、三、四樓既均為王鳳嬌所承租而提供超群保齡球館使用，依上開說明，王鳳嬌對於系爭房屋二、三、四樓因失火而燒毀，僅應負重大過失責任。王鳳嬌承租系爭房屋二、三、四樓，並提供超群保齡球館營業，係經消防主管機關檢查通過始行開業，開業後經消防主管機關按月檢查，均符合規定，有桃園縣警察局
八十四年十一月二日桃警消字第九六七七三號函暨所附資料在卷可稽（原審上字卷一一四至一一九、一七八頁），足證其消防設備完善。本件火災之發生，起火點在系爭房屋後段增建之二樓內之球具存放區及一樓停車場東側、北側多處，各起火處並無自燃物，或有電線走火之情形，亦有桃園縣警察局火災調查報告書附卷可憑（同卷七九、八十頁）。該失火案經臺灣桃園地方法院檢察署偵查結果，亦認可能係遭人縱火，有臺灣桃園地方法院檢察署八十三年度偵字第七七三九號不起訴處分書在卷可考（一審卷三九、四十頁）。本件火災非由被上訴人之行為所致，堪信為真實。雖上訴人主張被上訴人在系爭房屋之後方法定空地上違法增建密閉式房屋，本件火災之發生，起火點即在該違建房屋內，有礙救火之進行，被上訴人有重大過失云云。惟系爭房屋前臨桃園縣龜山鄉○○路，後臨河流，系爭房屋與河堤間係法定空地。系爭房屋於本件火災發生前係供超級市場、保齡球館、停車場用途，面對系爭房屋之右段即系爭房屋之東段為車輛通道，可由前門直通後方法定空地。此業經原審法院履勘現場明確，製作有勘驗筆錄及現場圖附卷（原審更一字卷四七至五一頁）。被上訴人係在系爭房屋之後方法定空地上架設鋼架，於相同於系爭房屋二樓之位置增建房屋，亦即增建之部分僅有二樓而無一樓，此為兩造不爭之事實，並有上訴人提出之照片一張在卷可證（原審上字卷三五、一○九頁）。據桃園縣警察局調查本件火災發生原因，起火點係在增建二樓內之球具存放區及一樓停車場東側、北側多處，各起火處均未發現有自燃物，亦未發現有電源而可排除電力引火之可能性，有桃園縣警察局火災調查報告書附卷可憑，並經證人即該局消防隊員林鴻洋到庭結證屬實（原審上字卷一七六頁背面、一七七頁背面）。系爭房屋既係遭人為縱火，被上訴人自無從防範，難認被上訴人有應防止而不予防止之過失。又起火處之增建二樓雖係坐落於法定空地上，然系爭房屋合法建築部分之西側已建築至河堤邊緣（原審上字卷二七頁桃園地政事務所複丈成果圖及原審更一字卷五一頁履勘現場圖），故消防車無法由西側進入，而系爭房屋東側有他人之房屋，其房屋後方種植有矮樹叢並築有圍籬，與河流間之空地已不足以使消防車通行（原審上字卷三五、一○九頁照片），消防車唯有由前述系爭房屋內設之車道進入。而後方增建部分僅有二樓而無一樓，亦即該增建二樓之下方仍為可供活動之空地，系爭房屋之車道可由前門直通後方法定空地。證人即當時親身率隊救火之消防隊小隊長洪衡山於另案台灣高等法院八十五年度重上字第三七六號損害賠償事件準備程序中證稱：「系爭保齡球館失火是從保齡球館的後段起火，我是從停車場入口進去，車子是停在停車場直接進去的地方及右方靠近河流的空地上，我們是用車上帶來的水及消防栓的水去救火」「車子也有停在河流旁邊，可以用人工手提幫浦將水抽出來」「違章建築不會影響救火，車子（指消防車）都開得進去（指穿過系爭房屋車道），河流邊有河堤，所以車子本來就不能直接下去抽水，本來就要用人工手提幫浦去抽水」「我們救火根本不會有阻礙，管子很長，違章建築不是很寬，水袋很長，不會影響救火時間，二樓直接有門可以進去，根本不需要破壞違章建築，可以直接由二樓的安全間進去拉水袋救火」等語（原審更一字卷八六至八八頁），堪信該增建二樓並未妨礙救火之進行。另證人即當時亦參與救火之消防員林永賢於上開同案審理中雖證稱：「系爭建物即二樓員工宿舍有一鐵皮樓梯可以下去達停車場，但有濃煙，我們是摸黑進去救火，而且員工宿舍門戶入口很窄，在救火時穿上隔離衣揹上救火裝備就無法二個人併排地走，需一個人一個人進入，會耽擱時間，而救火行動都是二人一組，一人
拿救火設備，一人噴灑，若一個人拿的話水壓較低會影響救火。且正大門有濃煙，還要利用大抽煙機先把濃煙抽出，若非密閉式的話，則較易排煙，在本件救火中，我們到達時濃煙很大，應有起火點了」等語（同卷一二五頁）。惟系爭房屋原係四層樓之合法建築，建築用途為保齡球館，此有建築執照、建築執照變更設計申請書、使用執照、使用執照申請書在卷可稽，堪信系爭房屋原即為密閉式設計。該密閉式建築既係主管機關所核准，則該房屋於火災發生時不易排煙，自非上訴人之過失。增建二樓部分之密閉式設計係參照合法建物部分，自亦無過失可言。而員工宿舍入口寬度雖不足以使穿著救火服裝之消防人員同時並排進入，但非不得前後接續進入，難認有礙救火。況一般民宅或室內房屋之門扇寬度設計原即不容穿著救火服裝之消防人員同時並排穿越，自不得以該宿舍入口狹窄而認被上訴人於建造該增建房屋之初未顧慮一旦發生火災時可能妨礙救火員之進入，而推定其有過失。綜上所陳，被上訴人在系爭房屋後方之法定空地上增建二樓，固違背行政法規而屬違建，但此違建之存在，並不足為承租人對燒毀租賃房屋應負重大過失之論據。況於火災發生時之救火復無妨礙，亦即其延燒亦非因該違建存在，承租人予以助力且有重大過失所致，此外上訴人復未舉證證明王鳳嬌或超群保齡球館就本件火災之發生或延燒有何重大過失，徒以違建之存在而主張系爭房屋二、三、四樓因失火而滅失，係被上訴人之重大過失所致云云，委無可採。系爭房屋二、三、四樓因失火而燒毀，既非由於被上訴人之重大過失，被上訴人自不負損害賠償責任。而系爭房屋已因失火燒毀而成為廢墟，無法使用，該租賃物既已經滅失，上訴人與王鳳嬌間之租約當然終止，租約終止後王鳳嬌即無再給付租金之義務。上訴人亦自承本件租約已因租賃物滅失而當然終止（原審更一字卷一○四頁），自無租金之損失可言。況王鳳嬌業於八十三年一月二十七日以存證信函郵寄上訴人支票十二紙，用以支付自八十三年一至十二月之租金，有被上訴人提出之存證信函、租金計算明細表、支票影本附卷可證（一審卷七二頁），上訴人對於收受該信函及支票並不爭執，雖謂其未提領云云，但既係出於其自己之事由，自不得認係王鳳嬌無依債務本旨履行。本件失火既未證明係由於被上訴人之過失，自亦無賠償上訴人拆除或清理火災現場所受損害之義務，且上訴人與王鳳嬌之租約亦無此項約定。上訴人本於租賃契約法律關係（一審卷二○、二一頁）請求被上訴人連帶賠償系爭房屋二、三、四樓之造價費用、火災受損之拆除及清理費用、失火翌日起至起訴日止之租金損失及精神名譽損害，均於法無據。系爭房屋三、四樓部分既為王鳳嬌所承租供超群保齡球館使用，上訴人亦僅得請求王鳳嬌給付該三、四樓部分之租金，倘未給付，充其量亦僅發生債務不履行問題，不得謂王鳳嬌或超群保齡球館係無權占有或無法律上原因而受利益。上訴人依不當得利之法律關係請求被上訴人連帶返還系爭房屋三、四樓部分相當於租金之利得，亦屬無據。從而上訴人請求被上訴人連帶給付一千四百三十五萬一千一百三十七元及利息，為無理由，不應准許。爰維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，經核於法並無違背。上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十七 年 十二 月 三十一 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 曾 桂 香
法官 劉 延 村
法官 徐 璧 湖
法官 劉 福 聲
法官 黃 秀 得
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十八 年 一 月 十四 日
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