最高法院民事判決 八十七年度台上字第三○三七號
上 訴 人 頂尖建設有限公司
法定代理人 方 承 聰
上 訴 人 賴 志 鏹
賴 志 勝
賴黃宗榮
賴 艷 紅
賴 艷 真
被 上訴 人 王 美 梅
陳 家 祥
共 同
訴訟代理人 紀 鎮 南律師
右當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國八十六年六月二十四日台灣
高等法院第二審判決（八十六年度上字第一二五號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件被上訴人主張：被上訴人王美梅於民國八十三年六月二十六日、被上訴人陳家祥於同年七月三日，分別向頂尖建設有限公司（下稱頂尖公司）購買其興建之「親水朝代」大樓透天厝Ｃ、Ｄ二戶房屋（下稱系爭房屋），及向賴志鏹、賴志勝、賴黃宗榮、賴艷紅、賴艷真（下稱賴志鏹等五人）之被繼承人賴燈洖購買系爭房屋坐落之宜蘭縣五結鄉○○段四七地號土地（下稱系爭土地），已給付房屋價款各新台幣（下同）六十九萬六千元、土地價款各一百四十三萬六千元。詎頂尖公司明知系爭房屋自始即規劃為單一層樓之建築，竟故意出示虛偽不實之廣告圖冊，致伊誤信系爭房屋除地下室外，地上應為一、二、三樓及陽光樓之透天厝，而與之簽訂買賣契約。系爭房屋若欲使之與廣告平面圖所示相符，須違法二次施工，將遭主管機關取締拆除，且夾層重量亦會影響系爭房屋之安全性與耐震性，故有減少價值、減少通常效用及契約預定效用而無法補正之重大瑕疵，伊已依法解除系爭房屋及土地之買賣契約等情。爰依不當得利之法律關係及契約解除後回復原狀請求權，求為命頂尖公司給付陳家祥、王美梅各六十九萬六千元；賴志鏹等五人連帶給付陳家祥、王美梅各一百四十三萬六千元，並均加付法定遲延利息之判決。
上訴人則以：被上訴人所買者為挑高式地上一層樓高八米七之建物，須二次施工始能形成廣告圖冊所示之屋況，為被上訴人所明知。關於二次施工夾層部分，係屬違建，為一般常識，無詐欺可言。頂尖公司已依建築平面圖完成系爭房屋，且經二次施工所呈現之屋況，亦與廣告圖冊所示相符，自無給付不能或違約之情事。至於房屋雖為違章之夾層屋，但既為被上訴人所明知，即難謂上訴人給付有瑕疵。又系爭土地並無瑕疵，被上訴人不得一併主張解除等語，資為抗辯。原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：被上訴人主張伊二人購買系爭房地，並已付部分價款之事實，業據其提出上訴人所不爭之預定房屋買賣契約書、土地預定買
賣契約書及戶籍謄本為證，自堪信為真實。次查，依被上訴人提出之親水朝代廣告圖冊，不論是房屋外觀，抑係所附一、二、三樓暨陽光樓之平面圖，雖足使被上訴人認渠等買受之房屋係地上一、二、三層及陽光樓之房屋，但依預定房屋買賣契約第一條之內容觀之，被上訴人王美梅、陳家祥有產權登記之部分，依序為為三十八點九○坪、三十九坪；二次施工夾層無產權登記之部分，依序為三十三點一坪、三十三坪。參以陳家祥之妻林玉珍於另案宜蘭地方法院八十五年度訴字第一二一號給付買賣價金事件中證稱「當時接待之人告訴伊夫妻是二樓挑高，是透天房子，加上夾層變成三樓半房子，……三樓可以加蓋閣樓，連地下室共為四樓半」等語，被上訴人與頂尖公司間就上開廣告內容顯另有合意即系爭房屋須經二次施工夾層，始能形成該廣告內容所示之屋況。末查系爭房屋前半段僅有一樓樓板即直達屋頂，並無二、三樓及陽光樓樓板。後半段亦僅有二樓樓板，無一、三樓及陽光樓樓板，有被上訴人所提之照片、房屋現狀分析圖可稽，並為上訴人所不爭，核與廣告平面圖所示，有一、二、三樓及陽光樓之屋況，顯不相符。原審依聲請向宜蘭縣政府函查結果，據覆稱系爭房屋將原有結構二次施工夾層，變為一、二、三樓及陽光樓透天厝，係屬違建，依建築法規不得取得建築執照，並依違章建築處理辦法查報取締等語，有該府八十六年五月六日八六府建管字第四四八四八號函可憑。系爭房屋因不能合法二次施工夾層，使之與廣告平面圖所示相符，即有減少價值、減少通常效用及契約預定效用而無法補正之重大瑕疵。被上訴人雖明知系爭房屋，須經二次施工夾層，始能形成廣告內容所示之屋況，但尚不能謂渠等已知該夾層係屬違建。況被上訴人若知悉夾層為違建，衡情應無甘冒受查報取締之危險仍予購買之理。此外，上訴人亦未能舉證證明被上訴人知悉夾層為違建。故上訴人抗辯被上訴人明知所買者為挑高式夾層屋，渠等交付違章夾層屋，難謂有瑕疵云云，自不足採。按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，但減少程度無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第三百五十四條定有明文。釋其真意，係規定出賣人負有擔保買賣標的物於交付時無瑕疵之責任。是無論瑕疵於契約成立時業已存在或於契約成立後始行發生，出賣人概應負擔保責任。惟於買賣契約成立時，瑕疵雖已存在，但於危險移轉時業已除去者，不問基於如何之理由，出賣人不負擔保責任。準此，買受人就買賣標的物於契約成立後交付前已成立之瑕疵，倘買賣契約無不負擔保責任之特約，於不可補正之瑕疵或出賣人已確定拒絕補正時，買受人亦得主張瑕疵擔保責任。系爭房屋已有無法補正之重大瑕疵，頂尖公司收受被上訴人等限期補正之律師函後，亦拒不補正，依照上開說明，被上訴人自得行使瑕疵擔保請求權。依系爭土地預定買賣契約第九條約定，土地買賣契約與房屋買賣契約具有不可分割之併存關係，故系爭房屋買賣契約既因頂尖公司違約得予解除，則土地買賣契約亦得予以解除。上訴人以系爭房屋迄未交付，依民法第三百七十三條之規定，其危險尚未移轉被上訴人，即不生物之瑕疵擔保責任之問題；系爭土地無瑕疵等由，辯稱被上訴人不得行使物之瑕疵擔保請求權，及無解除系爭土地買賣契約之依據，要無可採。是被上訴人等自得依民法第三百五十九條之規定，解除系爭房屋及土地之買賣契約。從而，被上訴人本於契約解除後回復原狀請求權，訴請頂尖公司給付被上訴人陳家祥、王美梅各六十九萬六千元；賴志鏹等五人連帶給付被上訴人陳家祥、王美梅各一百四十三
萬六千元，並均加付法定遲延利息，洵屬有據，應予准許。為其心證之所由得，並說明上訴人其餘防禦方法，不予審酌之理由。因而將第一審所為被上訴人敗訴之判決除減縮部分外廢棄，改判如其訴之聲明，經核於法並無違誤。至原判決贅述之其他理由，於本件判決之結果不生影響。上訴人以被上訴人在一審並未依物之瑕疵擔保責任及兩造間買賣契約之約定，解除系爭房屋及土地買賣契約，而於第二審訴訟程序中始為上開之主張，自係訴之追加，伊已表示不同意，而原審竟認係法律上陳述之補充，於法有違云云。惟按訴有無追加，及追加應否准許，係屬中間爭點，若法院認訴無追加，或追加應予准許，而予判決理由中說明者，當事人對之不得聲明不服，上級法院亦不得就該部分判決之當否加以審判，此觀民事訴訟法第二百五十八條、第四百三十八條、第四百八十一條之規定自明。其他上訴論旨，係就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十七 年 十二 月 二十四 日
最高法院民事第一庭
審判長法官 李 錦 豐
法官 楊 鼎 章
法官 李 慧 兒
法官 許 朝 雄
法官 李 彥 文
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十八 年 一 月 十二 日
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