最高法院民事判決 八十七年度台上字第三○○七號
上 訴 人 吳君平
陳澤韶
共 同
訴訟代理人 劉錦隆律師
被 上訴 人 萬雄建設股份有限公司
法定代理人 劉盛良
訴訟代理人 陳明暉律師
右當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國八十七年一月十九日台灣高等法
院第二審判決（八十六年度上字第一八六三號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件上訴人主張：上訴人陳澤韶、吳君平於民國八十二年十一月三日分別向被上訴人訂購其於坐落台北市○○區○○段一小段八一一、八一三、八一四、八一六號土地上所興建之敦南第一景（林茵大道）大廈Ａ區Ｃ４棟第十二樓及同區Ｃ５棟第十二樓之房屋及基地應有部分。兩造將被上訴人廣告之平面圖列為契約內容之一部，詎被上訴人所交付之房屋，其使用面積較平面圖所示之使用面積短少，致有坪數減少之瑕疵。伊自得依民法第二百二十六條第一項不完全給付規定，請求被上訴人賠償損害，或依民法第三百六十條債務不履行及同法第三百五十九條規定請求損害賠償或減少價金等情，求為命被上訴人給付吳君平新台幣（下同）八十九萬八千四百六十一元、陳澤韶七十二萬零一百二十三元，並各加付法定遲延利息之判決。被上訴人則以：伊所交付之前述房屋與廣告平面圖之說明並無不合，兩造並未約定「使用面積」即「個人單獨可使用之面積」。伊已依買賣契約所訂之坪數給付上訴人，並無任何瑕疵或不完全給付情事等語，資為抗辯。原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：上訴人主張於八十二年十一月三日分別與被上訴人訂約買受前揭Ｃ４棟十二樓及Ｃ５棟十二樓房屋及基地應有部分等情，為被上訴人所不爭執，且據上訴人提出之土地房屋買賣契約書、建築改良物登記簿謄本、建物所有權狀等附卷可稽，堪信為真實。次查兩造所簽訂之房地買賣契約書，分別於第一條載明：所購房屋，其主建物及附屬建物（包括平台、陽台、花台、露台及當層共同梯間之分擔），及其應分擔之公共使用部分（包括地下室防空避難室、發電機室、蓄水池、消防機房、配電室、一樓樓梯間、地下室梯間、屋突１、屋突２、水箱、機車停車位等），吳君平所買受之Ｃ５棟十二樓合計三十五點四九坪，陳澤韶所買受之Ｃ４棟十二樓合計三十八點九八坪等情，亦有該買賣契約書二份可按。嗣房屋建造完成，陳澤韶取得之Ｃ４棟十二樓房屋主建物登記總面積八二點五五平方公尺，附屬建物一○點五五平方公尺，兩者折合坪數共二八點一六坪，共同使用部分，其中小公部分為一四點九二平方公尺，大公部分為二○點八九平方公尺，兩者折合坪數共一○點八三坪；吳君平取得之Ｃ５棟十二樓房屋，主建物部分面積七一點七六平方公尺、附屬建物九點二平方公尺，兩者折合坪數為二四點四九坪，共同使用部分，其中小
公部分十二點九六平方公尺、大公部分十八點二八平方公尺，折合坪數九點四五坪等情，為上訴人所不爭執。則Ｃ４棟十二樓登記面積（包括主建物、附屬建物及共同使用部分）共三八點九九坪，較訂購總面積三八點九八坪為多，Ｃ５棟十二樓登記面積共為三三點九四坪較買賣契約所載面積三五點四九坪，短少一點五五坪，惟被上訴人於交屋時，已依約退還吳君平價款三十九萬七千四百二十元，為上訴人所不爭執，且有支票影本一張附卷可稽。雖上訴人所提出之被上訴人銷售廣告記載：Ｃ４棟十二樓房屋使用面積三一點五六坪、公共面積七點四二坪，Ｃ５棟十二樓房屋使用面積二八點八七坪、公共面積六點六二坪，與被上訴人所交付之主建物及附屬建物登記之面積固有出入。但依中華民國建築投資商業同業公會全國聯合會函稱：建築業界向有以「使用面積」及「公共面積」作為標示房屋面積之商業習慣，一般預售屋廣告，所指「使用面積」，係指除專有部分外，尚包括當層樓其他住戶共有持分之共同使用面積，即俗稱「小公」在內。至「公共面積」，則係指全棟各層戶共有而共同使用之面積，即俗稱之「大公」。而使用面積或私有面積，依交易習慣，應包含當層電、樓梯間及走道（俗稱小公）等語，有該會八十三年十二月一日建投全聯字第一三八二號函影本附卷可按。系爭房屋買賣契約第一條，將當層共同梯間之分擔部分，歸列附屬建物，即屬上開銷售廣告附圖所標示之「使用面積」，上訴人主張使用面積即室內面積云云，尚無可取。又系爭房屋買賣契約雖將當層樓共同梯間之分擔部分，列為附屬建物，亦不違背當時有效之地政法令。嗣因法令變更，地政機關將當層共同梯間另編號登記於共同使用部分，其登載方式雖有差異，惟被上訴人就該部分之給付既無欠缺，自難謂被上訴人未依契約履行，而有不完全給付及給付有瑕疵之情事。上訴人主張被上訴人之給付有瑕疵，為不完全給付，依物之瑕疵擔保及不完全給付法則，請求被上訴人賠償損害或返還應減少之價金，即非有據，為其心證所由得。復說明對上訴人其他主張之取捨意見，爰維持第一審所為上訴人敗訴判決，駁回其上訴，經核於法洵無違誤。上訴論旨，仍爭論被上訴人之給付有瑕疵，並就原審採證認事之職權行使，指摘原判決不當，聲明廢棄，難認有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十七 年 十二 月 二十四 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 吳 啟 賓
法官 洪 根 樹
法官 謝 正 勝
法官 劉 福 來
法官 黃 熙 嫣
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十八 年 一 月 十五 日
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