最高法院民事判決 八十七年度台上字第二九五○號
上 訴 人 鄧麗金
被 上訴 人 榮順建設股份有限公司
法定代理人 許勝美
右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十六年十二月三十日台灣高等
法院第二審更審判決（八十六年度上更㈡字第五○四號），提起上訴，本院判決如左
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主 文
原判決關於駁回上訴人其餘上訴暨命其負擔訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。 理 由
本件原審將第一審所為被上訴人勝訴之判決一部廢棄，改判命被上訴人給付新台幣（下同）一百六十三萬三千元本息（被上訴人就此部分，未聲明不服），其餘部分維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回上訴人之其餘上訴，無非以：上訴人起訴請求被上訴人返還二百二十萬元本息，係以其向被上訴人購買坐落台北縣泰山鄉○○段三六號之房地及地下室停車位一處，價金合計五百六十七萬元，其中自備款為二百二十七萬元，餘三百四十萬元為銀行貸款，伊已陸續給付二百二十萬元。因銀行貸款部分，被上訴人未依約將不動產所有權移轉登記於伊，故不同意銀行辦理貸款之對保手續，被上訴人竟擅自解除契約將系爭房地出售他人，致給付不能，經伊通知被上訴人解除買賣契約並限期返還已付之前開價金為論據。查，兩造就系爭房地之買賣，關於價金之給付，除自備款二百二十七萬元應依約定期限給付外，餘三百四十萬元約定辦理銀行貸款，以貸款金額扺充價金，兩造並簽訂代辦貸款委託書，由上訴人委託被上訴人就系爭房地向銀行設定扺押辦理貸款，為兩造不爭之事實，並有房屋及土地預定買賣合約書、代辦貸款委託書在卷可稽。而依系爭房屋預定買賣合約書第五條第三款及第十九條第二款之約定，該代辦貸款委託書既為系爭房地買賣合約書之附件，自屬系爭房地買賣合約之一部分。然代辦貸款委託書第二條，並無涉及通知對保時間之問題，僅規定：「於取得產權登記後，提供作為抵押物，授權乙方辦理抵押設定，登記予貸款機關……」，其僅係說明買受人買受之房屋於產權登記之後，願將此產權提供做為抵押物而已。至於辦理貸款對保手續之時間，於代辦貸款委託書第三、四條之約定，被上訴人於申請使用執照送件前後，即通知承買戶辦理銀行貸款對保手續，待使用執照核發後，所有手續備妥，即同時送件辦理保存登記、產權移轉登記以及抵押權設定登記，於法尚無不合。且參諸內政部頒行之「預售屋買賣契約書範本」第十五條第四項第二款亦訂明於賣方辦理房地產權移轉登記前，買方須提出辦理產權登記及貸款有關文件，並辦理各項貸款手續等情，上訴人主張，產權移轉後始願辦理貸款對保而拒絕對保，為無理由。從而被上訴人通知上訴人對保，為上訴人所拒，依代辦貸款委託書第四條規定自應以違約論。被上訴人於上訴人拒不依約辦理貸款對保等手續，已先後於八十二年十二月八日催告於文到五日內辦理貸款對保並於同年月二十七日再度發函催告五日內依約辦理，如逾期仍未蒙置理，將依房屋預定買賣合約書第十七條第三項規定解除雙方之買賣契約，不另通知。此項意思表示即為附有法定條件之解約意思表示，是被上訴人之解約，自屬合法。上訴人雖認被上訴人應另去函表明解除契約始合法云云，自無可採。被上訴人之解除契約既屬合法，故上訴人在其後以被上訴人出
售房地於第三人已屬給付不能為由而解除契約，自為無理由。則被上訴人依房地買賣合約書第十七條違約處理第三款規定：「若甲方違約不買或有其他違反本約情事者，乙方得定相當期限催告甲方履行，若甲方仍不履行，則乙方得解除合約並沒收甲方已付之全部款項作為損害賠償額之總額。」沒收已收價金充為違約金，固非無據。惟按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額，而是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務人已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院四十九年台上字第八○七號判例參照）。查被上訴人於解除契約後依上開合約書第十七條違約處理第三款規定，沒收上訴人已繳之自備款二百二十萬元作為違約損害賠償之總額，經審酌近年房地產不景氣，對買賣雙方均屬不利，被上訴人於解約後，已以與原價相差無幾之價格出售與第三人，及上訴人已繳交二百二十萬元之自備款，被上訴人可為利用生息等情，認為被上訴人所得沒收之數額以總價金五百六十七萬元之一成即五十六萬七千元為適當等詞。為其判斷之基礎。惟查，原審既依本院四十九年台上字第八○七號判例之意旨作為斟酌違約金是否過高之依據，而當事人所受損害情形，究竟有若干，未有具體之事證以資認定，僅以被上訴人於解約後，已以與原價相差無幾之價格出售與第三人及上訴人已繳交二百二十萬元之自備款，被上訴人可為利用生息等情，其判決理由尚有不備之違法。上訴論旨，指摘原判決對其不利部分不當，求予廢棄，非無理由。末查，上訴人請求之金額二百二十萬元本息，其中之二十萬元本息即超過二百萬元本息部分，已敗訴確定，（見更審前原審八十五年度上更㈠字第三五四號判決及本院八十六年度台上字第二八一五號裁定）。詎原審竟依上訴人之聲明，仍按二百二十萬元本息為審判之範圍，即有未合。此次發回更審，其尚未確定之數額，又有變動，應注意闡明上訴人為適切之聲明。據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十七 年 十二 月 十八 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 范 秉 閣
法官 朱 建 男
法官 許 澍 林
法官 鄭 玉 山
法官 蘇 茂 秋
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十八 年 一 月 五 日
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