行 政 法 院 判 決 八十八年度判字第七號
原 告 東洋股份有限公司
代 表 人 甲○○
被 告 臺中市政府
右當事人間因建築法事件，原告不服內政部中華民國八十七年六月五日台八七內訴字
第八七○三二四七號再訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如左︰
主 文
原告之訴駁回。
事 實
緣原告所有臺中市○區○○○街一一五號十樓建築物，六十八年使用原核准用途為辦公室，被告影響治安行業統一聯合稽查小組於八十六年十月二十二日前往稽查發現上開建築物供賴壽一使用，經營新天堂樂園ＰＵＢ，作舞廳附設酒吧，安全門加栓鎖及三座升降機於十樓處加設鐵門等；被告認違反建築法第七十七條第一項規定，乃依同法第九十一條第一項規定，以八十六年十二月十一日中工建字第三四○六號函處原告新臺幣六萬元罰鍰並責其自行改善。原告不服，提起訴願、再訴願均遭駁回，遂提起本訴。茲摘敍兩造訴辯意旨於次：
原告起訴意旨略謂︰一、查原告所有台中市○○○街一一五號十層房屋係原告於民國八十五年十一月二十五日出租與賴壽一使用，且原告於民國八十六年六月三十日出租與賴壽一使用後，即經王榮和建築師就該出租之建築物做防火避難設施與設備安全檢查，並於民國八十六年六月三十日向台中市政府工務局申報該出租建築物之防火避難設施與設備安全檢查情形，有建築物防火避難設施與設備安全檢查申報書可稽，惟台中市政府工務局並未通知原告就該建築物出租後有違法使用及設備未安全情形，因此其嗣後僅依台中市稅捐稽徵處八十六年十二月一日中市稅財字第一○二七二八號函即謂前開出租之建築物未維護合法使用與其結構及設備安全，違反建築法第七十七條之規定顯欠依據。二、查原告出租之前開建築物，其結構及設備安全係經王榮和建築師（台中市○○街二九五號）檢查無誤，因此原處分機關謂該建築物之結構及設備安全未維護，殊欠依據，至於該建築物係由承租人賴壽一承租使用，且經該承租人向原處分機關申請營利事業登記證，因此該承租人賴壽一嗣後縱將所承租之建築物予以變更使用，亦僅使用人即承租人違反規定而已，與原告無關，從而原處分機關將原告處新台幣六萬元之罰鍰，顯屬不當。三、按行為非出於故意或過失者不罰，過失行為之處罰，以有特別規定者為限（參照刑法第十二條），查原告雖曾將坐落台中市○區○○○街一一五號第十樓出租與賴壽一使用，惟原告係依建築物之原狀交付承租人使用，縱承租人嗣後將該建築物變更使用，而與使用執照核准第十層為辦公室不符，其既非出於原告之行為，依法不應處罰原告。況出租人對於承租人違約而欲終止租約收回出租之房屋，依法須有土地法第一百條所列各款事由之一，始得終止並收回房屋，縱原告予以終止，而承租人不遷讓房屋時，仍需訴訟，如需訴訟亦非短時間可以達成目的，因此原處分機關處罰原告，殊欠公平合理。四、又建築法七十七條規定「建築物所有權人，使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全」及同法第九十一條規定「違反第七十七條第一項、第三項規定者，處建築物所有權人、使用人新台幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰．．．」，核其立法精神在於維護建築物合法使用與其構造及
設備安全，如有違反其規定，其處罰對象視使用者究為建築物所有人或一般使用人（包括承租人及借用人）而異，如係建築物所有人自己使用，而違反建築法第七十七條規定使用，則處罰建築物所有人，如係建築物所有人將建築物出租或出借與他人使用，而該承租人或借用人於使用中違反建築法第七十七條規定使用，則處罰使用人，始為符合法律公平、正義、合理原則，因此建築法第九十一條所規定處罰之對象，並非應同時處罰建築物所有權人以及使用人，茲因原告所有台中市○區○○○街一一五號第十樓建築物係出租與他人使用，因此原處分機關處罰原告，顯屬不當，而難令人心服，為此依法提起行政訴訟，敬請鈞院鑒核，准予判決撤銷原處分、訴願決定及再訴願決定，以保障原告權益。
被告答辯意旨略謂︰一、按「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全」「違反第七十七條第一項、第三項規定者，處建築物所有權人、使用人新台幣六萬元以上、三十萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，逾期仍未改善或補辦手續者得連續處罰，並停止其使用，必要時並停止供水、供電或封閉、強制拆除。」分別為建築法第七十七條第一項及第九十一條第一項所明定，原告即為建築物所有權人依建築法第七十七條第一項規定，既有維護該建築物合法使用與其構造及設備安全之責，不因其出租他人使用而有異，乃原告未盡其該項規定之責，縱擅自變更建築物使用非原告所為，其任由承租人違法使用，而舞廳之防火避難設施構造設備規定較辦公室高，擅自變更使用已影響公共安全，亦難辭其為建築物所有權人之責任。二、建築法第七十三條規定「建築物非經領得使用執照，不准接水、接電或申請營業登記及使用；非經領得變更使用執照，不得變更其使用。」爰依同法第九十條規定「違反第七十三條後段規定擅自變更使用者，處建築物所有權人或使用人新台幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並勒令停止使用。」建築法第七十七條規定「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。」爰依同法第九十一條規定「違反第七十七條第一項、第三項規定者，處建築物所有權人、使用人新台幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，逾期仍未改善或補辦手續者得連續處罰，並停止其使用。必要時並停止供水、供電或封閉、強制拆除。」本府工務局處分並無不當。本案行政訴訟核無理由，請依法駁回。 理 由
按「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。直轄市、縣（市）（局）主管建築機關對於建築物得隨時派員檢查其有關公共安全與公共衛生之構造與設備。」「違反第七十七條第一項．．．規定者，處建築物所有權人、使用人新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，逾期仍未改善或補辦手續者得連續處罰，並停止其使用．．．」為建築法第七十七條第一項、第二項及第九十一條第一項所明定。本件原告所有坐落於台中市○區○○○街一一五號十樓建築物，其所領得被告核發之中工建使字第二○八號使用執照，原核准用途為辦公室，嗣經被告所屬影響治安行業統一聯合稽查小組於八十六年十月二十二日前往稽查發現已違法變更為「新天堂樂園」供作舞廳附設酒吧場所使用，現場並發現安全門加設栓鎖及三座升降機於十樓處加設鐵門等違規情事，此一違法事實，有經現場工作人員王聖卓簽章之檢查記錄表影本附卷可稽，被告認違法使用事實明確，乃以八十六年十二月十一日中工建字第三四○六號函處原告新臺幣六萬元罰鍰並責其自行改善，揆諸
首揭規定，核無違誤，一再訴願決定遞予維持，亦無不合。至原告所訴本件建築物已租由賴壽一使用，若承租人變更使用，應僅處罰承租之使用人，始符合公平、正義原則云云。惟查原告既為系爭建築物所有人，依建築法第七十七條第一項規定，即有維護該建篫物合法使用與其構造及設備安全之責，不因其出租他人使用而有異。乃原告未盡其該項規定之責，縱上述破壞建築物及設備安全為使用情形非原告所為，其任由承租人違法使用，致影響公共安全。亦難辭其為建築物所有人之責任。況原告之住所亦設於同棟樓房之一一五號，對承租人將本件房屋違法變更作為ＰＵＢ、舞廳、酒吧使用之情形，不能諉為不知，乃放任違法使用，而不予制止，即難謂無故意過失，被告予以處罰，核非無據。原告起訴意旨難謂有理，應予駁回。據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第二十六條後段，判決如主文。中 華 民 國 八十八 年 一 月 十四 日
行 政 法 院 第 三 庭
審 判 長 評 事 曾 隆 興
評 事 趙 永 康
評 事 高 啟 燦
評 事 蔡 進 田
評 事 鄭 淑 貞
右 正 本 證 明 與 原 本 無 異
法院書記官 郭 育 玎
中 華 民 國 八十八 年 一 月 十四 日
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