行 政 法 院 判 決 八十八年度判字第三一號
原 告 東洋股份有限公司
代 表 人 甲○○
被 告 臺中市政府
右當事人間因建築法事件，原告不服內政部中華民國八十七年六月十八日台八七內訴
字第八七○三四五五號再訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如左︰
主 文
原告之訴駁回。
事 實
緣原告所有臺中市○區○○○街一一五號建築物第十層，民國六十六年使用執照原核准用途為辦公室，被告所屬影響治安行業統一聯合稽查小組於八十五年一月二十四日前往稽查時，發現原告未維護上開建築物之合法使用，將該建築物供他人經營「路易王朝ＫＴＶ酒店」，作聽歌唱場所附舞池使用。被告認其違反建築法第七十七條規定，依同法第九十一條規定，以八十六年十二月二日中工建字第六七六五四號函處原告罰鍰新台幣陸萬元，並命立即自行改善完畢報驗或補辦手續。原告不服，提起訴願、再訴願，遞遭決定駁回，遂提起行政訴訟。茲摘敍兩造訴辯意旨於次：原告起訴意旨略謂︰一、原告所有台中市○○○街一一五號第十層房屋係原告於八十五年十一月一日出租與賴壽一使用，且原告於八十六年六月三十日出租與賴壽一使用時，即經王榮和建築師就該出租之建築物做防火避難設施與設備安全檢查，並於八十六年六月三十日向被告所屬台中市政府工務局申報該出租建築物之防火避難設施與設備安全檢查情形，有建築物防火避難設施與設備安全檢查申報書可稽，惟該工務局並未通知原告該建築物出租後有違法使用及設備未安全情形，因此被告嗣後僅依台中市稅捐稽徵處八十六年九月十二日中市稅財字第八五六二三號函即謂前開出租之建築物未維護合法使用與其結構及設備安全，違反建築法第七十七條之規定顯欠依據。二、原告出租之前開建築物，其結構及設備安全係經王榮和建築物檢查無誤，被告謂該建築物之結構及設備安全未維護，殊欠依據，至於該建築物係由承租人賴壽一承租使用，且經該承租人向被告申請營利事業登記證，因此該承租人賴壽一嗣後縱將所承租之建築物予以變更使用，亦僅使用人即承租人違反規定而已，與原告無關，被告將原告處新台幣六萬元之罰鍰，顯屬不當。三、按行為非出於故意或過失者不罰，過失行為之處罰，以有特別規定者為限（參照刑法第十二條），查原告雖曾將坐落台中市○區○○○街一一五號第十樓出租與賴壽一使用，惟原告係依建築物之原狀交付承租人使用，縱承租人嗣後將該建築物變更使用，而與使用執照核准第十層為辦公室不符，其既非出於原告之行為，依法不應處罰原告。況出租人對於承租人欲終止租約收回出租之房屋，依法須有土地法第一百條所列各款事由之一，始得終止並收回房屋，縱原告予以終止，而承租人不遷讓房屋時，仍需訴訟，如需訴訟亦非短時間可以達成目的，因此被告處罰原告，殊欠公平合理。四、又建築法第七十七條規定「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全」及同法第九十一條規定「違反第七十七條第一項、第三項規定者，處建築物所有權人、使用人新台幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰．．．」，核其立法精神在於維護建築物合法使用與其構造及設備安全，如有違反其規定，其處罰對象使用者究為建築物所有人或一般使用人（包括承
租人及借用人）而異。如係建築物所有人自己使用，而違反建築法第七十七條規定使用，則處罰建築物所有人，如係建築物所有人將建築物出租或出借與他人使用，而該承租人或借用人於使用中違反建築法第七十七條規定使用，則處罰使用人，始為符合法律公平、正義、合理原則。因此建築法第九十一條所規定處罰之對象，並非應同時處罰建築物所有權人以及使用人，茲因原告所有台中市○區○○○街一一五號第十樓建築物係出租與他人使用，因此被告處罰原告，顯屬不當。雖內政部再訴願決定書引用建築法第七十三條第一項及第九十條第一項規定，認被告處罰原告新台幣六萬元罰鍰，並無不合云云，惟查建築法第七十三條第一項雖規定「建築物非經領得使用執照，不准接水、接電或申請營業登記及使用，非經領得變更使用執照，不得變更其使用」，惟查原告於領得使用執照後，並未變更其使用，縱原告將該房屋出租與賴壽一後，承租人擅自變更使用，其顯非原告之行為，因此被告對於原告處新台幣六萬元之罰鍰，顯屬不當。請判決撤銷一再訴願決定及原處分等語。被告答辯意旨略謂︰一、按「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全」「違反第七十七條第一項、第三項規定者，處建築物所有權人、使用人新台幣六萬元以上、三十萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，逾期仍未改善或補辦手續者得連續處罰，並停止其使用，必要時並停止供水、供電或封閉、強制拆除。」分別為建築法第七十七條第一項及第九十一條第一項所明定。原告為建築物所有權人，依建築法第七十七條第一項規定，既有維護該建築物合法使用與其構造及設備安全之責，不因其出租他人使用而有異，乃原告未盡其該項規定之責，縱擅自變更建築物使用非原告所為，其任由承租人違法使用，而聽歌唱「附設舞池」之防火避難設施構造設備規定較「辦公室」高，未經核准擅自變更使用已影響公共安全，亦難辭其為建築物所有權人之責任。二、原告委託專業人員及機構申報該建築物安全檢查時間與本案所依據稽查缺失處分之時間先後不同，適用之法令依據不同，自不得作為本案行政訴訟標的。三、建築法第七十三條規定「建築物非經領得使用執照，不准接水、接電或申請營業登記及使用；非經領得變更使用執照，不得變更其使用。」爰依同法第九十條規定「違反第七十三條後段規定擅自變更使用者，處建築物所有權人或使用人新台幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並勒令停止使用。」建築法第七十七條規定「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。」爰依同法第九十一條規定「違反第七十七條第一項、第三項規定者，處建築物所有權人、使用人新台幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，逾期仍未改善或補辦手續者得連續處罰，並停止使用。必要時並停止供水、供電或封閉、強制拆除。」本府工務局處分並無不當。請判決駁回原告之訴等語。 理 由
按「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。」「違反第七十七條第一項、第三項規定者，處建築物所有權人、使用人新台幣六萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，逾期仍未改善或補辦手續者得連續處罰，並停止其使用。必要時並停止供水、供電或封閉、強制拆除。」分別為建築法第七十七條第一項及第九十一條第一項所明定。本件原告所有臺中市○區○○○街一一五號建築物第十層（面積一二四五‧九一○四平方公尺），於六十六年間經台中市工務局核准其用途為辦公室，有該局中工建使字第二○八號使用執照存根影本附原處分可稽，原告本
應依規定維護該建築物之合法使用。惟被告所屬影響治安行業統一聯合稽查小組於八十五年一月二十四日前往該建築物稽查時，發現原告將該建築物供他人經營「路易王朝ＫＴＶ酒店」，作聽歌唱場所附舞池使用，與原核發使用執照登載之用途不符，亦有原處分附稽查紀錄表影本可查。被告遂以原告未維護建築物合法使用，違反建築法第七十七條規定，依同法第九十一條規定，處原告罰鍰新台幣六萬元，並命立即自行改善完畢報驗或補辦手續，揆諸首揭規定，洵無違誤，訴願決定遞予維持，亦無不合。再訴願決定援引法條雖有不同（建築法第七十三條後段、第九十條第一項），惟駁回再訴願之結果並無二致，仍應予維持。原告訴稱：原告於八十五年十一月一日出租予賴壽一使用，八十六年六月三十日經建築師作安全檢查，並向被告所屬台中市工務局申報安檢情形，賴壽一縱事後將該建築物變更使用，與原告無關，不應處罰原告；況出租人收回出租房屋受土地法第一百條所列事由限制，原告縱欲終止租約，非短時間可達成，處罰原告有欠公平合理；建築法第七十七條、第九十一條規定立法精神並非應同時處罰建築物所有人及使用人，本件係出租他人使用，處罰原告顯屬不當；原告於領得使用執照後，並未變更其使用，再訴願決定引用建築法第七十三條第一項規定，顯非原告之行為云云。惟按建築法第七十七條第一項規定，建築物所有權人及使用人均有維護該建築物合法使用之責任，不因建物所有權人將建物出租他人使用即免除該項義務。原告於出租該建築物即應注意與承租人約定於合法之範圍內使用，並應注意承租人是否合法使用，如承租人逾越合法之範圍，即應採取必要之維護措施，以盡其維護建築物合法使用之責。乃原告所提出之房屋租賃契約係八十五年十一月二十五日所簽訂，安全檢查申報書為於八十六年六月三十日始為申報，均與本件（八十五年一月二十四日為事發時）無，不得資為原告有利之認定。又該建築物原告係供他人經營ＫＴＶ酒店，作聽歌唱場所附設舞池使用，有營業場之招牌、廣告，為公共開放之場所，原告未注意維護其合法供辦公室使用之責，自有過失，即難辭其違章之責，所訴各節，尚無可採。又本件原告並未使用上開建築物，而係將該建築物供他人使用，是變更該建築物之使用者為使用人，再訴願決定引據建築法第七十三條後段及第九十條第一項規定，尚有未洽，併予指明。綜上原告起訴論旨，非有理由，應予駁回。
據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第二十六條後段，判決如主文。中 華 民 國 八十八 年 一 月 十四 日
行 政 法 院 第 一 庭
審 判 長 評 事 黃 綠 星
評 事 徐 樹 海
評 事 高 秀 真
評 事 藍 獻 林
評 事 黃 璽 君
右 正 本 證 明 與 原 本 無 異
法院書記官 彭 秀 玲
中 華 民 國 八十八 年 一 月 十五 日
, 台灣公司情報網