最高法院民事判決 八十八年度台上字第八一號
上 訴 人 乙○○
被 上訴 人 國城建設股份有限公司
法定代理人 蔡麗環
被上訴人 甲○○
右當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國八十七年三月十六日台灣高等法
院高雄分院第二審判決（八十六年度上字第四六一號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院高雄分院。
理 由
本件上訴人主張：伊於民國八十一年四月十六日與被上訴人甲○○簽訂預定買賣合約書，買受甲○○所興建坐落高雄市○○區○○段四四四之一四、四四四之六地號上之「高雄站前廣場」如預定買賣合約書配置圖所示Ａ棟五樓二十三號建物屬熱食區一戶約七‧三三坪，及其基地，總價金新台幣（下同）二百五十萬元，由被上訴人國城建設股份有限公司（下稱國城公司）為甲○○之連帶保證人。伊已付一百三十五萬元，詎甲○○於八十三年十二月十五日通知伊，變更伊預購房屋之用途，將熱食區改為百貨精品區，並強制伊須將該房屋回租予甲○○，顯已違反兩造所訂之契約。而伊曾於八十四年十一月二日至甲○○處所當場給付面額分別為十一萬元及九十九萬元之支票各一紙予甲○○之代理人楊能旺，但遭拒絕受領，伊自無給付遲延及違約可言。詎甲○○反於八十四年十二月二十二日向伊為解除買賣契約之意思表示，自不生解除契約之效力。反觀甲○○已將系爭房地出租予訴外人遠東百貨股份有限公司（下稱遠東百貨公司），則顯已違約等情，爰依預定買賣合約書第二十二條第二項之約定，求為命甲○○、國城公司連帶給付伊二百七十萬元，並加付法定遲延利息之判決。被上訴人則以：甲○○未通知上訴人變更系爭房屋用途，上訴人應依約繳納價款。上訴人自八十三年十二月起即未按期給付價款而違約；至於上訴人於八十四年十一月二日至國城公司處，並未依債務本旨提出給付，故經甲○○為解除契約之意思表示並沒收上訴人所繳價金。而系爭房地雖已出租予遠東百貨公司，但所有權人仍為甲○○，並無因產權糾紛致不能履行之情事。又依系爭契約第十五條第一項第一款約定，上訴人應繳清價金，甲○○始有交付房地之義務，茲上訴人既未繳清價金，亦未催告甲○○交付房地，其請求損害賠償即無理由等語，資為抗辯。原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：上訴人主張伊於八十一年四月十六日與甲○○訂定預定買賣合約書，買受系爭房屋及基地之所有權應有部分，即甲○○所興建之「高雄站前廣場」編號Ａ棟五樓二十三號建物，熱食區一戶，總價金二百五十萬元，由國城公司為甲○○之保證人，伊已付價金一百三十五萬元，甲○○於八十四年十二月二十二日以伊未依約給付價金，以存證信函向伊為解除契約之意思表示之事實，業據上訴人提出預定買賣合約書及存證信函為證，復為被上訴人所不爭執，堪信為真實。上訴人雖另主張甲○○通知伊，將系爭房屋由熱食區改為百貨精品區，並強制伊必須將該房屋回租予甲○○云云，並提出租賃契約書、客戶意向問卷為證，惟該租賃契約書及客戶意向問卷皆係空白，租賃契約書上已印就承租人衣食樂實業有限公司（下稱衣食樂公司），並非甲○○，客戶意向問卷僅係作調查意見之
用，皆無從證明甲○○將系爭房屋變更用途或強制上訴人將系爭房屋出租予甲○○。而甲○○曾分別於八十四年六月二十八日、同年七月五日、同年九月二十七日以存證信函催告上訴人給付十一萬元及九十九萬元之餘款，有被上訴人提出之存證信函三份為證，上訴人自承確有收受該等存證信函；雖上訴人主張伊於八十四年十一月二日至被上訴人處提出面額四十萬元及七十萬元之即期支票各一紙予甲○○之代理人楊能旺，但為楊能旺拒絕受領云云，惟依證人楊能旺、吳文獅（即上訴人之里長）所證，足認上訴人於八十四年十一月二日到國城公司係欲交付十一萬元及九十九萬元之非即期支票為該公司所拒收，嗣於當日晚上國城公司下班後在該公司欲另交付四十萬元及七十萬元之即期支票，因逾該公司營業時間再被拒收。是上訴人主張伊已提出給付，為甲○○拒絕受領，即難信為真實。甲○○另抗辯伊已於八十四年十二月二十二日以高雄郵局第九二三七號存證信函向上訴人為解除契約之意思表示等語，並提出存證信函一份為證，復為上訴人所不爭執，堪信為真實。查系爭契約第三條第二項第一款約定：「甲方（即上訴人）應繳之各期價款，於接到乙方（即甲○○）繳款通知後，應於五日內按址以現金或即期支票如數繳付，或直接存入乙方指定之銀行帳戶（即台灣土地銀行中正分行000－000－00000－0）。」第四條第四款亦約定：「如甲方不需辦理貸款，應於接獲通知辦理貸款對保手續時告知乙方，並將不貸額於通知對保日以現金一次付清給乙方，第二十二條第一款約定甲方如違反本約所定應遵守之任一條款，經乙方催告限期履行仍不遵守時，乙方得逕行解除本合約，甲方同意已繳之款項全部做為違約金及損害賠償金由乙方沒收。」上訴人經甲○○定期催告給付價金一百十萬元，仍未給付，甲○○於八十四年十二月二十二日為解除契約之意思表示，即生解除契約之效力。末查系爭房屋及基地仍為甲○○所有，雖出租予遠東百貨公司，惟出租人係衣食樂公司，而非甲○○，有被上訴人所提出之土地及建物所有權狀及租賃契約節錄繕本可稽，上訴人主張系爭房屋有產權糾紛致不能履行合約云云，亦難信為真實。綜上所述，被上訴人抗辯系爭買賣契約因上訴人未依約給付價金，經甲○○解除契約，即堪採信。系爭買賣契約既經甲○○合法解除，從而上訴人以被上訴人因系爭房屋產權糾紛致不能履行合約，依該契約第二十二條第二款請求被上訴人連帶給付二百七十萬元及利息，即非正當等詞，為其判斷之基礎。惟查上訴人向甲○○買受者係「高雄站前廣場」編號Ａ棟五樓二十三號建物，熱食區一戶，此為原審合法確定之事實，並有上訴人提出之預定買賣合約書可稽（見一審卷九頁）。而上訴人於原審曾聲請向高雄工務局調閱系爭「高雄站前廣場」之建造執照，並查詢各層建物是否曾變更用途。原審亦予調取函詢（見原審卷二二頁反面、二六頁），則依所調取之建造執照（包括第一、二、三次變更設定）全案案卷之記載及高雄市政府工務局回函載明：「有關變更用途部分於變更設計時曾併案辦理」等語（見原審卷四五頁），就系爭建物是否有變更原「熱食區」之用途﹖何時變更﹖如已變更，可否再改為原來用途各節，似不難澄清，尤須查明上訴人所主張其已於八十四年十月二十日寄予甲○○，內載：甲○○擬將系爭建物之原用途改為百貨精品區等其他用途，不知原有公共使用區如何劃分，於未收到甲○○答覆前，其暫緩繼續繳款云云之存證信函（見一審卷一○六頁、一○七頁），內容是否真實﹖倘上訴人購買系爭建物係為經營熱食生意，而甲○○却欲變更其用途為百貨精品區，是否無滅失或減少契約預定之效用﹖甲○○能否仍按債之本旨為給付﹖如不能按債之本旨為給付，上訴人是
否不得暫緩付款﹖凡此攸關甲○○於八十四年十二月二十二日所為解除契約之意思表示是否合法﹖以及上訴人是否得為本件之請求﹖乃原審概未注意審究，徒憑上揭理由而為上訴人敗訴之判決，自欠允洽。上訴論旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十八 年 一 月 十五 日
最高法院民事第一庭
審判長法官 李 錦 豐
法官 楊 鼎 章
法官 李 慧 兒
法官 許 朝 雄
法官 陳 國 禎
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十八 年 二 月 八 日
, 台灣公司情報網