臺灣南投地方法院民事判決 95年度訴字第26號
原 告 甲○○
訴訟代理人 乙○○
被 告 丁○○
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國九十五年十月十
七日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落南投縣埔里鎮○○段第四三三地號上，如附圖編號四三三－Ａ００三所示、面積二七．四八平方公尺之棚架拆除，將棚架坐落之基地，及如附圖編號四三三所示、面積三九０．八五平方公尺之空地交付黃秀盈，由原告代為受領之。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之七十，餘由原告負擔。 事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
㈠被告應自坐落南投縣埔里鎮○○段第四三三地號上，如附圖 編號四三三－Ａ００一所示、面積三七．六八平方公尺，及 編號四三三－Ａ００二所示、面積一二五．二六平方公尺之 平房遷出，將上開房屋交付原告。
㈡被告應將坐落南投縣埔里鎮○○段第四三三地號上，如附圖 編號四三三－Ａ００三所示、面積二七．四八平方公尺之棚 架拆除，將棚架坐落之基地，及如附圖編號四三三所示、面 積三九０．八五平方公尺之空地交還黃秀盈，再由原告代為 受領之。
㈢被告應給付原告新臺幣（下同）九萬一千四百三十一元，及 自民國九十四年十二月十六日起至交還土地之日止，按當年 申報地價百分之十計算之損害金。
㈣訴訟費用由被告負擔。
二、陳述：
㈠坐落南投縣埔里鎮○○段第四三三地號土地（以下簡稱系爭 土地），及土地上未辦保存登記，門牌號碼：南投縣埔里鎮 ○里里○○路三八之一號土造平屋（即如附圖編號四三三－ Ａ００一、四三三－Ａ００二所示，面積各為三七．六八平 方公尺、一二五．二六平方公尺；下簡稱系爭房屋），原為 被告所有，於民國八十四年一月二十四日，出售予第三人黃 秀盈，土地部分業於同年二月十四日辦妥所有權移轉登記， 房屋部分因未辦保存登記，致無法辦理所有權移轉登記，惟 被告均未將上開房地交付黃秀盈。嗣黃秀盈於八十四年三月 二十五日將上開房地以一千多萬元之價格出售予原告，土地
部分並於同年五月一日辦妥所有權移轉登記，房屋部分仍因 未辦保存登記，致無法辦理所有權移轉登記，原告遂於八十 四年十一月十日與被告簽立協議書，由原告將上開房地委由 被告代為出售，約定價格為九百萬元，超過九百萬元部分由 被告取得，期限為三個月，如被告無法履行協議書，同意自 簽約日起一年內即至八十六年二月十日止，無條件自系爭房 屋遷出，將房屋、土地交付原告，然三個月期限屆至後，被 告並未將系爭房地出售，自應履行協議書之約定，遷出系爭 房屋，並將房屋、土地交付原告。又被告於八十八年九二一 地震後，未經所有權人即原告之同意，擅自在系爭土地上搭 建如附圖編號四三三－Ａ００三所示、面積二七．四八平方 公尺之棚架，自應予以拆除。為此依協議書之約定請求被告 遷讓房屋，及依民法第七百六十七條、第三百四十八條之規 定，請求被告交付土地，爰請求判決如訴之聲明第一、二項 所示。
㈡又被告自八十六年二月十日起即無權占有系爭土地而受有利 益，致原告不能使用而受有損害，依民法第一百七十九條規 定，應返還占有系爭土地相當於租金之不當得利，即每年按 年度申報地價百分之十計算之損害金（自八十六年二月十日 起至起訴前即九十四年十二月十五日止，應返還之金額，經 計算共為九萬一千四百三十一元，自九十四年十二月十六日 起至返還土地之日止，則按各該年度申報地價百分之十計算 ），爰併請求判決如訴之聲明第三項所示。
㈢對於被告抗辯之陳述：納稅義務人僅為稅捐機關為便於課稅 管理所設之制度，並不能作為所有權認定之依據，系爭房屋 之納稅義務人雖登記為徐海山，但不能因此認為系爭房屋為 徐海山所有；而被告兄弟已分家，系爭房屋為被告所單獨占 有使用中，被告亦向原告表示其為系爭房屋之所有人，系爭 房屋應為被告所有。又兩造所簽立之協議書已載明，由原告 將系爭房地委由被告代為出售，期限為三個月，如被告無法 履行協議，同意自簽約日起一年內即至八十六年二月十日止 ，無條件自房屋遷出，於八十六年二月十日當日將系爭房地 交付原告，若點交時與被告之兄徐海山發生糾紛，由被告負 全部責任；而參照最高法院七十一年台上字第五０五一號判 例：「買賣並非處分行為，故公同共有人中之人，未得其他 公同共有人之同意，出賣公同共有物，應認為僅對其他公同 共有人不生效力，而在締約當事人間非不受其拘束。苟被上 訴人簽立之同意書，果為買賣，縱出賣之標的為公同共有土 地，而因未得其他公同共有人之同意，對其他公同共有人不 生效力。惟在其與上訴人間既非不受拘束，而如原審認定之
事實，該土地其後又已因分割而由被上訴人單獨取得，則上 訴人請求被上訴人就該土地辦理所有權移轉登記，尚非不應 准許。」，及同院七十一年台上字第三六八號判決：「出賣 人以第三人所有之物為買賣標的物與買受人訂立之買賣契約 ，並非所謂以不能之給付為契約標的，即不得依民法第二百 四十六條第一項前段規定認該買賣契約為無效。」之意旨， 縱系爭房屋非被告所有，或為其與兄弟共有，被告與原告間 之債權契約仍屬有效，被告仍應受協議書之約束，而有自系 爭房屋遷讓，並將房屋、土地交付予原告之義務。三、證據：提出協議書、土地登記第二類謄本、電子處理作業以 前之土地登記簿謄本、地籍圖謄本各一件，及地價第二類謄 本三件為證，並請求訊問證人黃秀盈。
乙、被告方面：
一、聲明：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。二、陳述：
㈠系爭房屋是被告之兄徐海山所興建，稅籍資料登記之納稅義 務人亦為徐海山，徐海山業已死亡，系爭房屋目前由被告居 住使用。另系爭土地上，如附圖編號四三三－Ａ００三所示 、面積二七．四八平方公尺土地上之棚架，係原建物於九二 一地震倒塌後，被告以柱子、帆布所搭建，為被告所有，原 建物為一間鐵皮屋，係被告與其他兄弟共同興建，供置放雜 物使用。
㈡被告不識字，未將系爭土地與房屋出售予第三人黃秀盈或原 告，亦未於八十四年十一月十日與原告訂立起訴狀所附之協 議書，該協議書上之簽名及指印均非被告所為；被告僅以系 爭土地向農會貸款，對於被過戶一節，被告並不知情，亦不 清楚原告與被告之子丙○○間有何約定，僅知農會通知不用 再繳貸款利息等語。
丙、本院依職權向南投縣稅捐稽徵處查詢系爭房屋之稅籍資料， 另函請南投縣埔里地政事務所派員會同本院勘測現場，並訊 問證人徐秀男。
理 由
一、
㈠原告主張系爭房地原為被告所有，於八十四年一月二十四日 ，出售予第三人黃秀盈，惟被告並未將上開房地交付黃秀盈 ，嗣黃秀盈將上開房地再出賣予原告，土地部分原告於八十 四年五月一日已辦妥所有權移轉登記，房屋部分因未辦保存 登記，致無法辦理所有權移轉登記，原告遂於八十四年十一 月十日與被告簽立協議書，由原告將上開房地委由被告代為 出售，約定價格為九百萬元，超過九百萬元部分由被告取得
，期限為三個月，如被告無法履行協議書，同意自簽約日起 一年內即至八十六年二月十日止，無條件自系爭房屋遷出， 將房屋、土地交付原告，然期限屆至後，被告並未將系爭房 地出售，亦未將系爭房地交付原告等情，業據提出協議書、 土地登記第二類謄本、電子處理作業以前之土地登記簿謄本 、地籍圖謄本等件為證；然被告除自認系爭土地原為其所有 ，及系爭房地目前由其單獨居住使用外，對其餘原告之主張 均予否認，辯以：系爭房屋為其兄徐海山所有，非伊所有， 伊亦未將系爭房地出賣予第三人黃秀盈或原告，伊不識字， 原告提出之協議書非伊所簽名、捺指印云云。惟查系爭土地 原為被告所有，而於八十四年二月十四日辦理所有權移轉登 記予黃秀盈，黃秀盈再於同年五月一日辦理所有權移轉登記 予原告，移轉之原因均為買賣，有電子處理作業以前之土地 登記簿謄本在卷可稽。又證人黃秀盈到庭亦結證稱：系爭房 地係由伊先向被告購買，再出賣給原告，當初伊要買系爭房 地時，是與被告之子丙○○接洽，丙○○沒有說房屋是何人 所有，等談好買賣要辦過戶，才發現房屋之稅籍是徐海山名 義無法過戶，因為房屋無法過戶，怕會有糾紛，遂請丙○○ 處理，丙○○才找被告本人來，當面協調後與原告簽寫協議 書，協議書為伊所書寫，並當見證人，被告當時在場，有聽 到協調的內容，並且當面在協議書上簽名、捺指印等語。復 參以系爭房屋之納稅義務人確登記為徐海山，有本院向南投 縣稅捐稽徵處查詢之稅籍資料附卷足參，核與證人所述相符 。是被告辯稱未將系爭房地出賣他人，協議書非伊親自簽名 、捺指印云云，應屬推卸之詞，尚不足採。
㈡另原告主張系爭房屋為被告單獨所有一節，既為被告所否認 ，原告就該部分有利於己之事實，依法應負舉證責任，然原 告未能舉證證明，僅稱系爭土地為被告所有，系爭房屋又為 被告單獨居住使用，故房屋應為被告所有。然使用人未必為 所有人，又土地與房屋乃不同之不動產，自難以對土地有所 有權，逕推認對房屋因此亦有所有權；且系爭房屋未辦保存 登記，納稅義務人係登記徐海山名義，亦非登記被告名義。 是原告主張系爭房屋為被告單獨所有，尚屬不能證明。又證 人即被告之弟徐秀男於本院勘驗現場時，當場證稱：系爭房 屋是伊與徐海山、被告三人約於民國五十幾年間共同出資興 建，圍牆亦係當時一起蓋的，土地部分原登記為徐黃阿笑， 後來登記為被告所有，並不知道被告出賣系爭房屋予他人之 事，伊與徐海山亦無同意將系爭房屋出賣與黃秀盈或原告等 語。則系爭房屋既為被告與其兄徐海山、及證人徐秀男所共 同出資興建，自屬三人所共有之事實，應堪認定。
㈢又兩造簽寫之協議書係記載，被告未能於三個月之期限內代 為出售系爭土地，即應於八十六年二月十日自系爭房屋遷出 ，將房屋點交原告，有協議書在卷足稽，是依兩造協議點交 之標的僅限系爭房屋，並未及於房屋基地以外之土地甚明。 ㈣綜上，原告主張被告已將系爭土地、房屋出賣予第三人黃秀 盈，黃秀盈再出賣予原告，系爭土地已辦妥所有權移轉登記 予原告，系爭土地、房屋目前仍由被告居住使用，未交付第 三人黃秀盈或原告；及兩造曾簽寫協議書，依協議之內容， 被告應於八十六年二月十日將系爭房屋點交原告等事實，堪 信為真正。另原告主張系爭房屋為被告單獨所有一節，為不 可採，系爭房屋應屬被告與其兄弟徐海山、證人徐秀男所共 有。
二、
㈠按「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所 有權之義務。權利之出賣人，負使買受人取得其權利之義務 ，如因其權利而得占有一定之物者，並負交付其物之義務。 」、「債務人怠於行使其權利時，債權人因保全債權，得以 自己之名義，行使其權利。」，民法第三百四十八條、第二 百四十二條前段分別定有明文。關於系爭土地其中如附圖編 號四三三所示空地部分，目前由被告占有使用中，亦無不能 交付之情形，而該土地業已出賣第三人黃秀盈，黃秀盈復出 賣予原告，如前所述，則黃秀盈買受迄今十餘年，均未向被 告請求交付，其有怠於行使權利之情形甚明，原告因而代位 黃秀盈，行使買受人請求出賣人交付買賣標的物之權利，請 求被告交付上開土地予黃秀盈，由原告代位受領之，揆諸上 開法文規定，於法有據，應予准許。另如附圖編號四三三－ Ａ００三所示之棚架，係被告於九二一大地震後單獨出資搭 建，地震前棚架坐落之基地上有被告與其他兄弟共有之鐵皮 屋，為被告自認在卷；則該鐵皮屋雖為被告與他人共有，既 已因地震而倒塌，其坐落之基地，原已由被告出賣予第三人 黃秀盈，第三人黃秀盈依民法第三百四十八條規定，即得請 求被告交付，被告自不得在該土地上任意搭建棚架使用，被 告未經同意，擅自在其上搭建棚架，第三人黃秀盈本於買賣 契約之本旨，自得請求被告拆除，將基地交付之；是原告代 位黃秀盈行使權利，請求被告拆除棚架，將基地交付第三人 黃秀盈，而由原告代位受領之，亦有理由，應予准許。爰判 決如主文第一項所示。
㈡次按「各共有人，得自由處分其應有部分。共有物之處分、 變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。」，民法第八 百十九條定有明文；又參照最高法院七十一年台上字第五０
五一號判例意旨：「買賣並非處分行為，故公同共有人中之 人，未得其他公同共有人之同意，出賣公同共有物，應認為 僅對其他公同共有人不生效力，而在締約當事人間非不受其 拘束。」。則系爭房屋既為被告與其兄弟徐海山、徐秀男所 共有，被告將之出賣第三人黃秀盈，復與原告簽寫協議書， 同意交付系爭房屋，其買賣契約、協議書之效力僅及締約當 事人，即被告與黃秀盈、被告與原告之間；又徐海山固已死 亡，其權利依法應由其繼承人繼承，系爭房屋目前雖由被告 居住使用，然其點交房屋勢必影響徐海山之繼承人與證人徐 秀男對系爭房屋間接占有之地位，被告自無權逕與原告約定 點交系爭房屋，是上開賣賣契約、協議書對共有人即徐海山 之繼承人及證人徐秀男自不生效力。從而，原告依兩造之協 議書，請求被告交付系爭房屋部分，為無理由，應予駁回。 ㈢按「不動產買賣契約成立後，其收益權屬於何方，依民法第 三百七十三條之規定，應以標的物已否交付為斷。所有權雖 已移轉，而標的物未交付者，買受人仍無收益權。所有權雖 未移轉，而標的物已交付者，買受人亦有收益權。」，最高 法院三十三年度上字第六０四號著有判例。原告主張被告自 八十六年二月十日起即無權占有系爭土地而受有利益，致原 告不能使用而受有損害，依民法第一百七十九條規定，請求 被告返還占有系爭土地相當於租金之不當得利，即每年按年 度申報地價百分之十計算之損害金。惟查原告於買受系爭土 地後，迄起訴為止，被告均未將系爭土地交付之，揆諸上開 判例意旨，原告並未取得土地之收益權，自無損害可言，其 請求判決如訴之聲明第三項所示部分，為無理由，應予駁回 。
三、本件待證事實已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，均於 本件判決結果不生影響，爰不一一論述。
四、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民 事訴訟法第七十九條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 10 月 31 日 民事庭法 官 趙淑容
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 10 月 31 日 書記官 湯文億