臺灣臺南地方法院臺南簡易庭小額民事判決
原 告 伯爵大廈管理委員會
法定代理人 丁○○
訴訟代理人 丙○○
被 告 戊○○
訴訟代理人 乙○○
上列當事人間請求給付管理費事件，經本院於民國95年10月3日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣肆仟捌佰元，及自民國九十五年九月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟伍佰元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
甲、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列 情形之一者，不在此限：擴張或減縮應受判決事項之聲明 者民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。又小額程序依 同法第436條之23準用第436條之規定，仍適用上述第一章通 常訴訟程序之規定。本件原告聲請核發支付命令命被告給付 原告新臺幣（下同）43,200元，及自民國94年12月起至清償 日止，按銀行年息計算之利息，因被告聲明異議，以原告支 付命令之聲請視為起訴。嗣原告於支付命令聲請狀繕本送達 被告後，而於95年4月27日以言詞請求自支付命令送達被告 翌日起算之法定遲延利息（本院卷第一宗第7頁），又於95 年9月4日以言詞請求被告給付4,800元，及自95年9月5日起 算之法定遲延利息（本院卷第二宗第75頁），係減縮應受判 決事項之聲明，核與首揭規定相符，應予准許。乙、實體方面：
一、本件原告起訴主張：被告於94年8月19日基於買賣原因而取 得門牌號碼臺南市○○路304號4樓之11房屋所有權，伯爵大 廈管理委員會成立前為維護大廈正常運作，向由管理員己○ ○按月代收管理費，近年來依收支狀況及物價波動，有收取 400元至600元不等之金額，94年間大廈管理委員會報備成立 後，依住戶規約第31條之規定及區分所有權人會議決議，住 戶每戶亦應按月繳付管理費400元，住戶若在規定之日期前 未繳納應納金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之 金額及另外收取遲延利息，詎被告自94年9月起至95年8月止 ，合計12個月，均未依約繳納管理費，共積欠4,800元（400 ×12= 4,800），迭經催討均置不理，爰本於公寓大廈管理
條例第21條之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給 付原告4,800元，及自95年9月5日起至清償日止，按年息百 分之5計算之利息。
二、被告則以：94年10月30日區分所有權人會議伊未受通知，亦 未參加，且該次會議簽到簿上所載66名住戶，除其中27名原 告法定代理人丁○○之家族成員外，其餘部分住戶簽名係遭 偽造，住戶已提出偽造文書告訴，經臺灣臺南地方法院檢察 署偵查中，既該次住戶出席未達法定人數，不能認管理委員 會已經合法成立，原告自無權收取管理費；先前大廈雖有按 月收取管理費400元之慣例，然未出租無人居住期間，即無 需繳納管理費，而有出租期間，承租戶已有繳納部分管理費 ；另原告法定代理人擅自將大廈頂樓出租電信業者作基地台 使用，租金卻存入個人帳戶使用，有帳目不清情事云云，資 為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。
三、兩造不爭執事項：
㈠被告於94年8月19日以買賣為原因（原因發生日期94年7月27 日）取得門牌號碼臺南市○○路304號4樓之11之房屋所有權 。
㈡被告取得上開房屋所有權後，並未繳納任何費用給原告。 ㈢伯爵大廈管理委員會係於94年才正式向市政府報備成立，定 有住戶規約。
㈣原告大廈住戶於94年10月30日、94年11月6日召開區分所有 權人會議後，於94年11月14日函經臺南市政府准予備查。 ㈤而如依報備前大廈之慣例及原告提出之94年11月6日區分所 有權人會議紀錄，被告應該按月繳交400元之管理費，依此 計算被告自94年9月迄95年8月止，應繳納之管理費為4,800 元。原告亦據此向被告多次催繳，惟被告並未繳納。 ㈥以上有建物登記謄本、住戶規約、報備證明、區分所有人會 議記錄在卷可稽（本院卷第一宗第20、21至28、30至31、42 至46頁），並經本院向臺南市政府函調大廈報備相關資料可 佐（本院卷第一宗第50至85頁），自堪信為真實，四、爭點之所在：㈠伯爵大廈管理委員會成立及繳納管理費之區 分所有權人會議決議撤銷前，被告得否主張決議無效，不受 拘束？㈡被告辯稱出租期間，承租戶已有繳納部分管理費， 而未出租依先前慣例，毋庸繳管理費，是否有理由？㈢原告 法定代理人縱有擅自將大廈頂樓出租電信業者作基地台使用 ，或有財務帳目不清等情事，是否可做為被告拒絕給付管理 費之理由？茲分述如下：
㈠伯爵大廈管理委員會成立及繳納管理費之區分所有權人會議 決議撤銷前，被告得否主張決議無效，不受拘束？
⒈按公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為 其最高意思機關。其區分所有權人會議之召集程序或決議方 法，違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第1條第2項規 定，應適用民法第56條第1項撤銷總會決議之規定，由區分 所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議（最高法院 92 年度臺上字第2517號判決參照）。又民法第56條第1項規 定，總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員 得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。在社員訴請法院 撤銷有瑕疵之決議前，該決議縱有瑕疵，仍屬有效。 ⒉被告雖抗辯：原告於94年10月30日、94年11月6日所召開之 第一屆區分所有人會議，並未通知全體區分所有權人參加， 且出席人數亦未達法定人數，決議無效，其不受拘束云云， 並聲請訊問證人己○○、黃千芳、鄭素蘭、甲○○到庭證實 （本院卷第二宗第75至78、184至185頁），然其前揭所辯內 容，惟乃屬區分所有權人會議之召集程序違法而得否主張撤 銷決議之範疇，被告既自承未曾對該決議提起撤銷或確認之 訴，則於該決議未經法院撤銷前，該決議仍屬合法有效，對 各區分所有權人自有拘束力存在，區分所有權人自不得以其 未曾出席會議而否認管理委員會存在及規約之效力，並拒絕 繳納管理費。
㈡被告辯稱出租期間，承租戶已有繳納部分管理費，而未出租 依先前慣例，毋庸繳管理費，是否有理由？
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條前段定有明文。被告抗辯上情，乃有利 於己之事實，自應由被告就承租戶已繳部分管理費及未出租 期間無須繳納之約定，負舉證之責。
⒉惟查：被告前揭抗辯，固據證人鄭素蘭到庭證稱：「（問： 有無繳過管理費？）我出租給別人，是由出租人繳給證人己 ○○，己○○幫我出租出去，沒有租出去他就沒有收，後來 己○○沒有當管理員後，房子沒有再出租，我就沒有再繳過 ，之前己○○只有記在帳冊內，沒有給收據。（問：大樓有 無不住不需繳納管理費之規定？）並無公告，只是己○○這 樣辦理」等語，然證人己○○則證稱：「住戶繳納管理費均 有收據，不知大樓有無有居住才需繳費之規定」等語，證人 甲○○證稱：「（問：伯爵大廈管理委員會管理費的收取標 準？）一個月交400元，我有去就有繳，歷來都是交400元， 沒有分有無居住，管理費是交給在場的主委丁○○，有繳費 就有收據」等語，由上觀之，顯見證人鄭素蘭所述並非真實 ，而被告就承租戶已有繳納部分管理費，而未出租依先前慣 例，毋庸繳管理費等情，復未能提出其他證據以實其說，自
難信採。
㈢原告法定代理人縱有擅自將大廈頂樓出租電信業者作基地台 使用，或有財務帳目不清等情事，是否可做為被告拒絕給付 管理費之理由？
查原告之法定代理人縱有擅自將大廈頂樓出租電信業者作基 地台使用，或有財務帳目不清等情事，，亦應由區分所有權 人依公寓大廈管理條例第35條之規定請求閱覽、影印公共基 金餘額、各項會計憑證、會計帳簿、財務報表、會議紀錄， 遵循法律途徑清查，對於失職之管理委員或非法阻礙所有權 人收益、使用其所有物者，請求改善或請求損害賠償，此尚 與被告應履行繳納管理費之義務無涉，則被告自不得執前開 抗辯，作為免給付管理費之抗辯。
五、按公寓大廈之住戶應遵守法令規定及規約規定事項；再按區 分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應 負擔之費用，已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍 不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應 繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第6條第1項第5款 、第21條分別定有明文。本件原告主張對於被告所有系爭房 屋管理費每月400元之收取，係基於住戶合意及住戶大會決 議，該大廈復於94年間提出已經向臺南市政府報備等語，均 堪信為真實，已如前述。原告為系爭社區大廈之區分所有權 人之一，自應遵守住戶全體之決議繳納管理費。六、綜上所述，本件原告前開主張為可採，被告所辯均無可取。 被告經被原告屢次催繳管理費，均拒絕繳納，此為被告所不 爭執，則原告依據公寓大廈管理條例第21條規定，請求被告 給付自94年9月起至95年8月止，應繳納之管理費4,800元為 有理由，應予准許。
七、又本件係屬民事訴訟法第436條之8第1項小額訴訟事件， 所 為被告敗訴之判決，依同法第436條之20規定，應依職權宣 告假執行。另小額訴訟程序，法院為訴訟費用之裁判時，應 確定其訴訟費用額，同法第436條之19定有明文，本件訴訟 費用為裁判費1,000元及證人甲○○旅費500元，合計1,500 元，而應由被告負擔，爰依前開規定，命被告負擔訴訟費用 1,500元。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及其他未經援 用之證據，經本院審酌後，認為均不足以影響本判決之結果 ，無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
九、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條之23 、第436條第2項、第78條、第436條之19、第436條之20，判 決如主文。
中 華 民 國 95 年 10 月 17 日 臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法 官 郭貞秀
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。對於小額程序之第一審判決之上訴，非以其違背法令之理由，不得為之。且上訴狀內應記載表明㈠原判決所違背之法令及其具體內容。㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實者。
中 華 民 國 95 年 10 月 17 日 書記官 陳志德