臺灣臺北地方法院民事簡易判決
原 告 丙○○
訴訟代理人 張麗玉律師
被 告 寶碩財務科技股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 甲○○
丁○○
戊○○
上列當事人間損害賠償事件，於中華民國95年9月21日言詞辯論
終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠緣坐落台北市○○區○○路一小段277地號土地，面積348平 方公尺，原告所有權應有部分為萬分之168 。而被所有房屋 建物門牌號碼台北市○○區○○路26號1樓（中正區○○段 ○○段1258、1259建號），其基地係坐落上開台北市○○區 ○○路一小段277地號土地上，依該房屋建物面積與土地占 有比例計算，被告所有房屋建物應須擁有所有權應有部分萬 分之2440土地方屬合法有權占有基地。惟被告於84年12月8 日取得上開房屋建物時，土地所有權應有部分之面積僅移轉 登記為萬分之2272並非應擁有應有部分為萬分之2240，換言 之，其移轉登記面積尚不足應有部分萬分之168即原告所有 應有部分之面積。按無權占有他人土地，可能獲得相當於租 金之利益為社會通常之觀念，是上開房屋建物無權占用原告 所有土地應有部分萬分之168獲有不當得利利益及不法侵害 原告所有應有部分萬分之168土地權利。
㈡退而言之，被告房屋建物對原告上開土地上亦存有不定期租 賃關係。按城市地方之租金，以不超過土地及其建物申報總 價額年息百分之10為限，又第97條之規定於租地建築房屋準 用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文，惟依「 城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之 特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自 不受土地法第97條規定之限制。」（參見最高法院九十四年 第二次民事庭會議決議意旨）。且土地法第97條關於房屋及 基地計收租金之規定，於損害賠償事件雖非當然一體適用， 然亦未嘗不可據為計算賠償之標準（參見最高法院四十九年 台上字第一二三○號判例）。又租金數額當事人不能協議時
，得請求法院定之（參見民法第四百二十五條之一第二項） 。本件系爭土地位居都市精華商業區營業用地，原告特依上 述規定以上開土地公告現值價額年息百分之十為標準計算， 請求起訴前之5年損害賠償金共新台幣 (下同)453,096 元， 及自本件起訴狀繕本送達之翌日起至返還土地日止，按月給 付原告損害金或租7,552元（計算式每月損害金或租金為： 348平方公尺×168/10000×1/12×155,000元×10/100＝ 7,551.6元，五年損害金或租金之數額為7,551.6 元×12（ 月）×5（年）＝453,096元），以保原告權益。 並聲明：被告應給付原告453,096元及自起訴狀繕本送達之翌 日起至返還土地之日止，按月給付7,552元。二、被告則答辯：
㈠按本件原告起訴略謂被告所有房屋依建物面積與土地占有比 例計算，其依據不外以原證二所示被告公司所有坐落於台北 市○○區○○段一小段277地號之系爭土地之同地段，第 1258、1259建號建物謄本所載共同使用部分（即同地段第 1266建號之建物）權利範圍加總之結果。惟查，區分所有建 物共同使用部分之持分乃依各區分所有建物面積佔各該相關 區分所有建物之總面積之比例而為計算。(內政部七十一年 十月二十日台內地字第一○一九八五號函參照)。準此，依 系爭土地上所有區分所建物之登記簿謄本所記載之面積計算 各區分所有權人關於共同使用部分權利範圍之比例，尚難謂 被告公司獲有不當得利利益及不法侵害被告所有應有部分萬 分之ㄧ六八土地權利。
㈡按民法第七百九十九條規定：「數人區分一建築物，而各有 其一部者，該建築物及其附屬之共有部分，推定為各所有人 之共有，．．．。」而所謂共用部分，依公寓大廈管理條例 第三條第四款之解釋，係指公寓大廈專有部分以外之其他部 分及不屬專有之附屬建物，而供共同使用者而言。區分所有 建物之共同使用部分，除不得分割外，應隨同各相關區分所 有建物移轉。而本件共同使用部分並未由所有區分所有權人 約定為被告公司專用。是以系爭區分所有建築共同部分之所 有權歸屬及範圍，本非為被告公司之專有部分，更無與其他 區分所有權人訂立分管契約而取得單獨使用權之情形，再參 以系爭共同使用部分之用途除為地面層及地下層外，其大部 分面積均為供作「屋頂突出物」之用途，而不失其係共同使 用之性質，故原告驟依登記簿謄本所示之共同使用權利範圍 與土地持分不一致之情形，而認被告公司應負不當得利之返 還義務或損害賠償之責任尚嫌率斷。
㈢本案依系爭不動產登記簿謄本資料所示，固然有被告公司就
系爭房地公共設施持分與土地持分不一致的情況，惟本件共 同使用部分按各戶室內面積佔總面積之比例分攤面積，揆之 前揭說明及法律規定、令函意旨，及實際計算結果並不一致 。且造成如此不一致的情形，甚或不排除有無登記錯誤的情 形，而有請地政機關實地勘測之必要；縱其主張為真，則多 出之公共設施持分，如非屬被告公司之專有部分，或基於分 管契約而取得單獨使用權之情形，則其他建物所有人亦應負 不當得利之返還義務或損害賠償之責任。從而，原告徒憑系 爭共同使用部分多出之權利範圍為原告所有，率謂此項共同 使用建物應有部分為被告公司所占用而侵占其土地持分所有 權，依前開計算結果並不適當，原告其遽依不當得利規定請 求損害賠償即難謂合。
㈣被告實際上並未受有任何利益，反而是受有損害，茲將各區 分所有權人之土地及建物實際應使用比例計算說明如下： 各區分所有權人之基本資料說明如下：
⒈建號：1265，七樓建物所有權人：簡君艾，主建物面積： 194. 83㎡，附屬建物面積：20.54㎡（陽台：17.44㎡＋ 3.10㎡＝20. 54㎡），主建物及附屬建物面積共215.37㎡ （主建物：194.83㎡＋附屬建物：20.54㎡＝215.37㎡） ⒉建號：1264，六樓建物所有權人：蘇健民，主建物面積： 194.83㎡，附屬建物面積：20.54㎡（陽台：17.44㎡＋ 3.10㎡＝20.54㎡），主建物及附屬建物面積共215.37㎡ （主建物：194. 83㎡＋附屬建物：20.54㎡＝215.37㎡） ⒊建號：1263，五樓建物所有權人：蔡式三，主建物面積： 194.83㎡，附屬建物面積：20.54㎡（陽台：17.44㎡＋ 3.10㎡＝20.54㎡），主建物及附屬建物面積共215.37㎡ （主建物：194. 83㎡＋附屬建物：20.54㎡＝215.37㎡） ⒋建號：1262，四樓建物所有權人：葉淑貞，主建物面積： 194.83㎡，附屬建物面積：20.54㎡（陽台：17.44㎡＋ 3.10㎡＝20.54㎡），主建物及附屬建物面積共215.37㎡ （主建物：194. 83㎡＋附屬建物：20.54㎡＝215.37㎡） ⒌建號：1261，三樓建物所有權人：簡之文，主建物面積： 194.83㎡，附屬建物面積：20.54㎡（陽台：17.44㎡＋ 3.10㎡＝20.54㎡），主建物及附屬建物面積共215.37㎡ （主建物：194. 83㎡＋附屬建物：20.54㎡＝215.37㎡） ⒍建號：1260，二樓建物所有權人：謝丹桂，主建物面積： 194.83㎡，附屬建物面積：20.54㎡（陽台：17.44㎡＋ 3.10㎡＝20.54㎡），主建物及附屬建物面積共215.37㎡ （主建物：194. 83㎡＋附屬建物：20.54㎡＝215.37㎡） ⒎建號：1259，一樓建物所有權人：寶碩財務科技股份有限
公司，主建物面積：96.65㎡，附屬建物面積：113.29㎡ （平台：16. 45㎡＋96.84㎡＝113.29㎡），主建物及附 屬建物面積共209.94㎡（主建物：96.65㎡＋附屬建物： 113.29㎡＝209.94㎡）
⒏建號：1258，一樓建物所有權人：寶碩財務科技股份有限 公司，主建物面積：65.52㎡，附屬建物面積：98.94㎡（ 平台：14. 48㎡＋84.46㎡＝98.94㎡），主建物及附屬建 物面積共164.46㎡（主建物：65.52㎡＋附屬建物：98.94 ㎡＝164.46㎡）
建號1258至1265所有主建物及附屬建物之面積共計1666. 62 ㎡（164.46㎡＋209.94㎡＋215.37㎡＋215.37㎡＋215.37㎡ ＋215.37㎡＋215.37㎡＝1666.62㎡） 各區分所有權人應有之土地及建物持份之比例如下： ⒈ 建號：1265，比例：1292/10000【（215.37/1666.62） ×10000/10000】
⒉建號：1264，比例：1292/10000【（215.37/1666.62）× 10000/10000】
⒊建號：1263，比例：1292/10000【（215.37/1666.62）× 10000/10000】
⒋建號：1262，比例：1292/10000【（215.37/1666.62）× 10000/10000】
⒌建號：1261，比例：1292/10000【（215.37/1666.62）× 10000/10000】
⒍建號：1260，比例：1292/10000【（215.37/1666.62）× 10000/10000】
⒎建號：1259，比例：1260/10000【（209.94/1666.62）× 10000/10000】
⒏建號：1258，比例：988/10000【（164.46/1666.62）× 10000/10000】
綜上所述，被告所實際使用建物之持份為2248/10000（ 1260/1000＋988/10000＝2248/10000），而並非是原告主張 之2440/10000。另按，土地登記謄本上所載被告土地持份比 例為2272/10000（詳見原證一），由此可知被告建物實際持 份是短少24/10000（2272/00000-0000/10000＝24/10000） ，故並非如原告所云被告實際使用建物持份應為2440/10000 ，故被告是受有持份24/10000之損害而非是受有利益。 ㈤依建號1260至1265之其他六位區分所有權人所有之建物實際 持份比例是1292/10000，然其土地登記謄本上卻僅登記土地 持份為1260/10000，顯然實際使用每一位區分所有權人多出 了32/10000，故建號1260至1265之其他六位區分所有權人顯
然是多使用192/10000（32/10000×6人＝192/10000），而 扣除被告所短少之24/10000之部份，其剩餘之168/10000顯 然是原告所主張之部份，故實際上享有不當得利者並非是被 告，而是其他六位之區分所有權人。
㈥原告僅以土地謄本上被告共同使用部份面積：146.07㎡（ 即一層：22.20㎡、屋頂突出物：76.37㎡、地下層：47.50 ㎡）之權利範圍，來跳躍推算被告實際使用建物持份之比例 超過土地持份比例，而有不當得利顯有違誤，因為共同使用 部份之持分可以利用協議定之或是依各區分所有建物面積佔 各該相關區分所有建物之總面積之比例訂之。被告依土地登 記謄本記載可知之土地持份比例為2272/10000，而被告所實 際使用建物之持份為僅為2248/10000，並未超過可以使用之 範圍，即被告並未受有利益，而且原告所受之損害與被告並 無因果關係，故不構成不當得利，被告當然亦不可能對原告 有任何侵權行為或與原告存有任何不定期租賃關係，故原告 向被告請求損害賠償實無理由。
㈦按被告建物實際使用範圍為2248/10000，較土地登記權利範 圍2272/10000，減少24/10000，顯見被告不但未受有利益， 反受有損害，又被告實際使用部分既未超過其權利範圍，原 告之損害顯與被告無因果關係。且參照最高法院五十五年台 上字第一九四九號判例要旨可知，共有人必須逾越其應有部 分之範圍使用收益始構成不當得利，惟本案被告實際建物使 用範圍未超過土地權利範圍，自無侵害原告權利之可能，更 難謂享有任何利益，原告請求被告返還不當得利所受之利益 及損害賠償，實無理由。
並聲明：求為駁回原告之訴及其假執行之聲請，陳明如受不利 益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查，被告所有坐落台北市○○區○○路一小段277地號土 地，面積348平方公尺，應有部分萬分之2272，建物門牌號 碼台北市○○區○○路26號1樓（中正區○○段○○段1258 、1259建號）之事實，有土地登記第二類謄本、臺北市建物 登記第二類謄本在卷可稽。按數人區分一建築物，而各有其 一部者，該建築物及其附屬之共有部分，推定為各所有人之 共有，民法第799條定有明文。而所謂共用部分，依公寓大 廈管理條例第三條第四款之解釋，係指公寓大廈專有部分以 外之其他部分及不屬專有之附屬建物，而供共同使用者而言 。區分所有建物之共同使用部分，除不得分割外，應隨同各 相關區分所有建物移轉。而系爭建物共同使用部分並未由所 有區分所有權人約定為被告專用，是以系爭區分所有建築共 同部分之所有權歸屬及範圍，並非屬被告之專有部分，更無
與其他區分所有權人訂立分管契約而取得單獨使用權之情形 ，再參以系爭共同使用部分之用途除為地面層及地下層外， 其大部分面積均為供作「屋頂突出物」之用途，而不失其係 共同使用之性質，故原告僅依登記簿謄本所示之共同使用權 利範圍與土地應有部分不一致，即認被告有不當得利，尚不 可採。
四、按各區分所有權人應分擔之基地之應有部分，原則上應以其 取得之主建物及附屬建物 (即專有部分)之面積及共同使用 部分之持分面積與該建物之全部樓地板面積比例計算之。原 告主張系爭房屋於73年2月23日辦理第一次登記時，有關共 同使用部分之應有部分，係依各相關區分所有權人之恊議決 定云云。惟查，系爭土地坐落之1258號等7筆建物應分擔共 同使用部分是否根據區分所有權人之恊議辦理，經本院函查 臺北市建成地政事務所結果，以該登記案因已逾保存年限銷 燬，無從查考，此有95年8月31日北市建地一字第 09531360200 號函可稽，是判斷本件系爭共同使用部分之應 有部分，自應依首開原則為判斷。綜合卷內建物登記謄本之 資料顯示，各區分所有權人之建物面積及權利範圍詳如附表 所示，再按各區分所有權人應有之土地及建物之應有部分計 算出 (詳如上開第二段㈣)，被告所實際使用建物之應有部 分為萬分之2248，而並非原告主張之萬分之2440，亦比土地 登記謄本上登載被告土地應有部分為萬分之2272短少萬分之 24。故被告所實際使用建物之應有部分，並未超過可以使用 之範圍，即被告並未受有利益，而且原告所受之損害與被告 並無因果關係，故不構成不當得利。從而，原告本於不當得 利之法律關係，請求被告返還相當於租金之利益，洵屬無據 ，為無理由，應予駁回；其假執行之聲請，亦失所附麗，應 併駁回。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 95 年 10 月 5 日 臺北簡易庭
法 官 陳姿岑上列正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段126巷1號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 95 年 10 月 5 日 書 記 官 王曉雁
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