最高法院民事判決 八十八年度台上字第二八七號
上 訴 人 丙○○
丁○○
甲○○
被 上 訴人 乙○○○○○
法定代理人 簡汝泉
右當事人間請求增減租金事件，上訴人對於中華民國八十七年四月七日台灣高等法院
台中分院第二審判決（八十六年度上字第三九六號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理 由
本件被上訴人主張：上訴人丙○○不定期向伊承租坐落南投縣南投市○○段四二三號內面積八三點六三六三平方公尺之土地，上訴人丁○○亦不定期向伊承租同上地號內四二點九七五二平方公尺及同段四二四號內面積一七點五二○六平方公尺之土地，上訴人甲○○亦不定期向伊承租同市○○段七三四之一號內面積一○八平方公尺之土地，其中上訴人甲○○之租金自民國八十年起為新臺幣（下同）每年四萬零五百元，丙○○於八十一、八十二年每年僅付租金三萬五千三百二十五元，丁○○每年亦僅付租金二萬二千四百八十八元。因系爭土地位處南投市鬧區，價值屢見昇高，伊自得依土地法第一百零五條準用第九十七條第一項規定，請求調整租金。爰求為命上訴人所承租上開土地之租金，其中上訴人丙○○部分自八十四年七月一日起調整為每年十萬五千三百八十一元，丁○○部分自起訴狀繕本送達之翌日起調整為每年六萬六千八百四十二元，甲○○部分自八十三年七月一日起調整為每年十萬零五百零四元之判決（第一審判命丙○○部分自八十四年七月一日起調整為每年七萬五千八百七十五元，丁○○部分自八十五年三月十五日起調整為每年四萬八千一百二十六元，甲○○部分自八十四年一月一日起調整為每年六萬四千三百十六元；而駁回被上訴人其餘之訴，被上訴人就其敗訴部分未據聲明不服）。
上訴人丙○○、丁○○則以：本件係按申報地價百分之十減半計算，既按申報地價之固定比率計付租金，隨地價之調昇而調整，被上訴人自不得請求調整租金，且其租金額較高係因地上建物較有價值所致，甲○○則以：被上訴人未證明交易價值昇高，其請求即欠依據，且所承租土地申報地價顯高於鄰地，自不得據以調高租金各等語，資為抗辯。
原審以：被上訴人主張上訴人不定期租賃上開土地等情，上訴人並不爭執，堪信為真實。按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第四百四十二條前段定有明文。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，復為土地法第九十七條第一項所明定，此項規定於租用基地，建築房屋亦準用之，同法第一百零五條亦有明文。查公告地價乃經主管機關調查最近一年土地買賣價格，估計區段地價提交地價評議委員會評議後計算出之地價，觀諸平均地權條例第十五條規定意旨自明。此公告地價雖非等同土地市價，惟其漲跌，確能反應租賃物市場交易價值之昇降。且公告地價亦視地區而有昇降，媒體迭有報導，乃周知之事實。上訴人甲○○辯謂，土地祇漲不降係政府一貫政策為無足採。而系
爭租賃土地之公告地價，南投段四二三號地七十六年七月為每平方公尺九千元，八十年七月為每平方公尺（下同）一萬零五百六十元，八十三年七月為一萬二千六百元。南投段四二四號地七十六年七月為五千一百七十五元，八十年七月為六千零七十二元，八十三年七月為七千二百四十五元，包尾段七三四之一號地七十六年七月為七千五百元，八十年七月為七千四百十一元，八十三年七月為九千三百零六元，有地價證明可稽，足見本件租賃物價值確有昇漲，被上訴人聲請增加租金，即無不合。次查上訴人丙○○、丁○○雖辯稱，伊承租土地，係按申報地價百分之十減半計算租金，為約定按不動產價值之固定比率計付租金，無依民法第四百四十二條規定聲請法院調整租金之餘地云云。經核被上訴人八十二年二月十八日投縣簡會字第二二號函附之會員代表大會紀錄固載：「主席（即現任理事長簡汝泉）………其次丙○○、丁○○………等四位，在彰化銀行圓環邊，因為當時原承租人陳肇修與本會訴訟敗訴，拆屋還地，前故理事長簡清章先生，向林塗承買土地，合併該土地建築房屋，要求本會照前任理事長承諾租金，折半計算，雖前任理事長有承諾，但理事會沒有紀錄，或者合約書有載明就好辦，………，但合約書也找無，所以有關這點，我作一個簡單報告，租金無列，我無法交代。」「丙○○部分，據幹事簡錫聰稱：前理事長簡清章有批折半計算租金，但找不到合約書………」。雖提及前任理事長簡清章（即丙○○之父、丁○○之祖父）承諾租金折半計算或有批折半計算租金，惟理事會既無紀錄，上訴人或被上訴人亦均無此租約書面可稽，足見並非經正式程序予以折半計算，參以簡清章自四十三年至七十六年任理事長，而上訴人丙○○、丁○○亦僅自七十七年起始執有繳租之資料，其前則均付厥如。足見簡清章任內，丙○○、丁○○確無折半計算繳租之情事，且自七十七年起，依上訴人所提繳付租金明細表載七十七年至七十九年為百分之四、八十年至八十五年為百分之五，簡清章理事長任內果有折半按百分之五繳租情事，何以七十七年至七十九年載租為百分之四﹖而非百分之五﹖而上訴人丙○○、丁○○亦狀稱係指法定租金最高額之半數，即申報地價年息百分之五而言，倘自簡清章理事長任內即已按百分之十之半即百分之五繳租，何以七十七年更易理事長後，反僅繳付百分之四﹖其所稱兩造按申報地價百分之五計算租金為無足取。復按調整基地租金之數額，固須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，但仍須以基地申報地價為基礎，再斟酌其他因素以為決定。上訴人甲○○單以承租系爭土地申報地價與附近土地申報地價各以其百分之十以為比較其租金高低之主張即非可取。參以其自承所承租之包尾段七三四之一號地，被上訴人申報之地價為每平方公尺七千四百四十四元，而該地之公告地價為每平方公尺九千零三百零六元，其百分之八十適為申報地價之七千四百四十四元，揆諸平均地權條例第十六條規定，被上訴人悉已依法申報地價，並無不當提高。查系爭租賃基地之申報地價，包尾段七三四之一號為每平方公尺七千四百四十四元，已如上述，南投段四二三、四二四號地依序每平方公尺為一萬零八十元、五千七百九十六元，亦有地價證明可稽，且為兩造所不爭。又甲○○在包尾段七三四之一號內一○八平方公尺之地上，建有老舊平房，目前經營機車行，地處南投市區○○街與中興路之交匯點，附近有旅行社，新建大樓，興農生鮮超市，南投縣政府、縣議會、南投地方法院，並為毗鄰各鄉鎮之交通要衝，人車往來頻繁，位置甚佳，適營商業。第一審斟酌上情，調整為按申報地價年息百分之八計租，即年租金六萬四千三百十六元，核
尚相當。南投段四二三號、四二四號地位於南投市仁壽公園圓環一帶，彰南路與民生路之交匯處，附近有南投市場，銀行、加油站、縣史館，環保局、餐飲店、代書事務所、通信器材公司等，四周金融機構林立，店商發達，為南投市舊有市場繁榮地帶，其中南投段四二三號地上丙○○建有鋼筋混凝土結構四層樓房，出租他人經營無線電器材量販店，月租為二萬五千元，南投段四二四號地上丁○○亦建有鋼筋混凝土結構四層樓房（部分使用四二三號地），前出租經營愛犬美容，月租二萬元。現出租經營餐飲店，亦有地圖及履勘簡圖可稽，上訴人雖稱其房屋結構，房況佳故出租租金較高，固屬實情，惟僅為原因之一，該地繁榮，更為重要原因。第一審斟酌上情，調整其租金為申報地價年息百分之九，即丙○○部分年租金七萬五千八百七十五元，丁○○部分年租金四萬八千一百二十六元，亦屬適當，並分就上訴人甲○○、丙○○、丁○○部分，依序自八十四年一月一日、同年七月一日及八十五年三月十五日起調整，核均無不合，均予准許。爰維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。按未定期限之不動產租賃，如契約當事人約定租金係按租賃標的不動產之固定比率計算者，則所約定之租金係隨不動產價值之昇降而機動調整，契約當事人即無再依民法第四百四十二條規定聲請法院調整租金之必要，不得請求法院增減其租金。查關於兩造間原有租金之核計，被上訴人於原審已一再主張：系爭土地租金，係依政府公告地價及租率最高額乘以租用坪數計算之，政府公告地價調整時，依政府重新調整最高額重新計算，於調整公告施行時，隨其調整云云，並提出其宗親會定式不動產基地租賃附強制執行契約書為憑（見原審卷五六頁背面、五九頁、六九頁、一一九頁背面、一二○頁、一二二頁），而上訴人對於租金係按固定比率核計亦無爭執，僅丙○○、丁○○以被上訴人為感念其父祖德澤，承諾按他人百分之十比率優惠減半計租；甲○○以所謂公告地價應指交易市價而非被上訴人自行申報之地價及近年景氣低迷，地價不昇反降各云云相爭執而已。依上說明，則上訴人抗辯：系爭土地租金既按租賃標的不動產價值之固定比率計算，被上訴人自不得提起請求調整租金之訴云云，即非全然無據，原審未詳調查審認，遽為其不利之判決，尚嫌疏略。且使用租賃為諾成契約，當事人約定一方以物租與他方使用，他方支付租金，即生效力，不以訂立書面為必要。查原審既依被上訴人上開會員代表大會紀錄內載，現任理事長簡汝泉及幹事簡錫聰陳稱，前任理事長簡清章曾承諾丙○○等部分折半計租云云之紀錄而認前任理事長確有承諾租金減半折計之情事，惟另又謂因查無兩造租賃書面及繳租紀錄，此折半計算並非「正式程序」云云，遽認上訴人丙○○、丁○○減半計租之說為不可採，亦嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十八 年 二 月 十 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 朱 建 男
法官 曾 煌 圳
法官 許 澍 林
法官 鄭 玉 山
法官 顏 南 全
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十八 年 三 月 一 日
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