最高法院民事判決 九十五年度台上字第二四一七號
上 訴 人 丙 ○ ○
丁 ○ ○
卯 ○ ○（即林新助之承受訴訟人）
辰 ○ ○（即林新助之承受訴訟人）
巳 ○ ○（即林新助之承受訴訟人）
午 ○ ○（即林新助之承受訴訟人）
未 ○ ○（即林新助之承受訴訟人）
申 ○ ○（即林新助之承受訴訟人）
戊○○○
辛 ○ ○
壬 ○ ○
癸 ○ ○
子 ○ ○
丑 ○ ○
寅 ○ ○
3號
己 ○ ○
共 同
訴訟代理人 吳 瑞 堯律師
康 文 毅律師
被 上訴 人 甲 ○ ○
乙 ○ ○
共 同
訴訟代理人 楊榮富律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國九十五
年五月二十三日台灣高等法院台中分院第二審更審判決（九十三
年度上更㈠字第一四號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人拆屋還地及返還不當得利本息暨該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理 由
本件被上訴人主張：坐落台中縣太平市○○路段第一０五、一０五之三、之二一、之二六地號等四筆土地（下稱系爭土地）為伊共有，應有部分各二分之一。上訴人丙○○占用如原判決附圖（下稱附圖）所示G1、G2部分，並在G1部分建有房屋。上訴人丁○○占用如附圖所示D1、D2、D3、D4、D1-1、D2-1部分，並在D1、D3、D1-1部分建有房屋。上訴人卯○○、辰○○、巳○○、午○○、未○○、申○○（下稱卯○○等六人，其被繼承人林新助於民國九十年十月二十日死亡，由卯○○等六人承受訴訟）占用如
附圖所示C1、C1-1、C1-2部分並建有房屋。上訴人戊○○○、辛○○、壬○○、癸○○、子○○、丑○○、寅○○（下稱戊○○○等七人）及同案被上訴人庚○○占用如附圖所示B1、B2、B2-1、B3部分，並在B1、B2、B2-1部分建有房屋。上訴人己○○占用如附圖所示A1、A2部分，並在A1部分建有房屋。上訴人均無正當權源，伊自得依民法第七百六十七條規定請求上訴人拆除上開建物並交還占用之土地。又上訴人占有系爭土地，受有相當於租金之利益，致伊受有損害，伊亦得本於不當得利之法則，請求上訴人返還不當得利。上訴人固抗辯渠等或渠等之被繼承人與原地主即伊之前手間原存有租地建屋之法律關係，惟為伊所否認。縱認上訴人之抗辯屬實，亦因彼等積欠歷年租金，經乙○○於七十五年九月及七十六年一月間以原地主之受任人之地位，催告上訴人或渠等之被繼承人限期繳納，但均因未依限繳納而終止租約在案。再者，上訴人現使用之房屋，均於五十年至六十年間所建築，乃重新建築者，即令上訴人就系爭土地原有租地建屋法律關係存在，亦因房屋已不堪使用而消滅等情。爰求為命：㈠丙○○應將上開建物拆除並交還占用之土地及給付新台幣（下同）五萬四千二百十四元暨加付法定遲延利息，另自八十六年七月一日起至交還土地日止，按年給付一萬一千二百九十元。㈡丁○○應將上開建物拆除並交還占用之土地及給付二十四萬三千七百二十二元暨加付法定遲延利息，另自八十六年七月一日起至交還土地日止，按年給付四萬九千一百六十五元。㈢卯○○等六人應將上開建物拆除並交還占用之土地及給付六萬零九百八十三元暨加付法定遲延利息，另自八十六年七月一日起至交還土地日止，按年給付一萬二千四百三十三元。㈣戊○○○等七人應將上開建物拆除並交還占用之土地及連帶給付十三萬二千七百十七元暨加付法定遲延利息，另自八十六年七月一日起至交還土地日止，按年給付二萬六千八百十元。㈤己○○應將上開建物拆除並交還占用之土地及給付六萬四千六百五十六元暨加付法定遲延利息，另自八十六年七月一日起至交還土地日止，按年給付一萬三千零四十元之判決（甲○○、乙○○上訴部分另結。其餘未繫屬本院者，不予贅述）。
上訴人則以：系爭土地原為訴外人林鑽燧所有，伊或伊之被繼承人與林鑽燧間有租用基地建築房屋之契約，於基地出賣時，有優先購買權。被上訴人買受系爭土地時，買賣雙方未通知伊優先承購，其買賣契約不得對抗伊。又乙○○催繳租金之催告既不合法，自不生合法終止租約之效果。再者，伊現有之建物，並無重新建築者，亦非不堪使用。縱認有改建之事實，亦係在租賃存續中改建，在改建之後，原地主及被上訴人仍有繼續收租之行為，因而發生新的不定期租賃關係，伊係本於租賃契約使用收益系爭土
地，非無權占有等語，資為抗辯。
原審將第一審所為被上訴人敗訴之判決一部廢棄，改命上訴人拆屋還地及返還不當得利本息，無非以：系爭土地原為林鑽燧所有，林鑽燧於台灣光復後遷居日本，將系爭土地委託訴外人葉作樂律師管理。林鑽燧於四十七年八月十六日死亡，葉作樂於六十三年十二月二十四日以林鑽燧名義與乙○○訂立買賣契約，將含系爭土地在內共三十六筆土地移轉登記予乙○○，嗣經林松木等人提起確認買賣關係不存在及塗銷所有權移轉登記之訴，經法院判決林松木等人勝訴確定，乙○○之所有權登記遂遭塗銷。嗣林鑽燧之繼承人林守成、林守直、林玉枝、林守藩（下稱林守藩等四人）於七十二年八月二十日與乙○○訂立和解書，承認上開買賣契約，並委由訴外人李燕參代理處理出賣事宜，於七十三年五月十五日與乙○○及訴外人李文騫就系爭土地簽立買賣契約，李文騫嗣將其債權出賣予甲○○，系爭土地於七十六年十月十四日辦理所有權移轉登記為被上訴人共有，應有部分各二分之一。上訴人確分別占用上述之土地，並於其上建有房屋等事實，為兩造所不爭，復有土地登記簿謄本、台灣台中地方法院（下稱台中地院）六十八年度訴字第二０四０號民事判決、授權書、和解書及中譯文、不動產買賣契約書、存證信函、土地買賣所有權移轉契約書、登記申請書、戶籍謄本、測量成果圖等件可證，堪信為真實。查丙○○自五十一年一月一日起、丁○○之父張田岸、卯○○等六人之被繼承人林新助、戊○○○等七人之被繼承人林松木自四十四年一月一日起已分別承租系爭土地內各占有使用之部分，業據提出租金繳納記帳五紙及戶籍謄本為證，復有調自台中地院六十八年度訴字第二０四０號確認買賣關係不存在事件內該林松木所提出之租金繳納記帳影本二紙可稽，即台中地院上開民事事件，亦經法院認定系爭土地原屬林鑽燧所有，租與該案之原告等即本件上訴人之一部分建屋，而丁○○、丙○○、己○○均係該案之原告，戊○○○等七人為該案原告林松木之繼承人，此有台中地院前揭民事判決、台灣高等法院台中分院六十八年度上字第一一五四號及最高法院七十年度台上字第一四六八號民事判決、戶籍謄本在卷足憑。再者，乙○○曾以林守成、林玉枝、林守直（下稱林守成等三人，林守藩死亡，由林守成等三人繼承）之受任人地位於七十五年九月及七十六年一月間催告上訴人或其被繼承人，略以：台端自五十四年起積欠之租金，限於文到十日內依約定稻谷照農會公告價格折算現金向游振福處繳清，逾期即終止租約等語，有存證信函及台灣台中地方法院七十六年度聲字第五０號民事裁定可憑。再依乙○○與林守藩等四人所訂立之和解書約定系爭土地存有出租意旨及林守藩等四人將其另計目錄各筆土地，委託律師葉作樂管理等語，即屬葉作樂有管理出租之權利。
而葉作樂收租之方式，係通知承租人將欠繳稻穀送至太平鄉新光村李永昌碾米工廠或按市價折現送至其律師事務所繳納，並發給承租人「租金繳納記帳」為憑，並以林鑽燧之名義收取租金，林鑽燧死亡之後，葉作樂仍以上開方式繼續收取租金，有租金繳納記帳四紙可證。故上訴人與林鑽燧及林守藩等四人間就系爭土地原有已存在之租賃關係，並不因該「租金繳納記帳」之記載方式有瑕疵而受影響，足見上訴人就系爭土地有租地建屋契約存在。次按租用基地建築房屋之基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第一百零四條規定甚明。林守藩等四人於七十二年八月二十日將包括系爭土地在內之三十六筆土地以一百零四萬元及日幣一千萬元出賣予乙○○，乙○○以林守成等三人受任人之地位於七十五年九月及七十六年一月間通知上訴人或其被繼承人，略以：伊受林守成等三人委任全權處分上開三十六筆土地，將以每平方公尺六千零五十元出售，請於文到二十日內與游振福依上開價格訂立買賣契約並交付價金等語。依每平方公尺六千零五十元計算，上開三十六筆土地之價金共計一億一千三百四十一萬九千三百五十元，與乙○○購買之價格一百零四萬元及日幣一千萬元顯然不符，難謂係合法之通知。乙○○又以林守成等三人受任人之地位，於七十六年六月二十七日與自己及甲○○訂立價金共計一億一千三百四十一萬九千三百五十元之土地買賣所有權移轉契約書，於七十六年十月十四日將上開三十六筆土地移轉登記為被上訴人共有，有該移轉契約書及土地登記簿謄本可證。林守成等三人或被上訴人並未將此項買賣土地之事由通知上訴人或其被繼承人。被上訴人購買系爭土地時，買賣雙方未合法通知上訴人或其被繼承人行使優先購買權，林守成等三人移轉系爭土地所有權予被上訴人之行為，對於上訴人或其被繼承人不生效力。另乙○○以林守成等三人之受任人身分發函限期繳納欠租，不論積欠租金年度，抑或給付標的、方式及期限，均已載明，自屬合法之催告。又本件應屬赴償債務，上開存證信函已表明游振福住於台中市○○路三七二巷三二號，上訴人焉能諉為不知繳納租金之處所？況過量之催告僅超過部分不生催告之效力，上訴人或其被繼承人應將自己認為正確之租額向原來收租及繳租之處所繳納或向法院提存，方屬適法，惟上訴人迄未提出任何繳租之證明。是上訴人所辯上開催告不合法云云，殊無足取。經查上開催告函已表明限於文到十日內繳清欠租，逾期即終止租約等語，故如逾期未繳，自發生終止租約之效力，無須另為終止租約之意思表示。綜上所述，上訴人或其被繼承人與原地主間之租地建屋關係，已因積欠租金未繳而終止，是其等占用系爭土地自斯時起即成為無權占有。被上訴人依民法第七百六
十七條及不當得利之法律關係，請求上訴人拆除上開建物並交還占用之土地及返還不當得利之本息，即屬有據，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
查系爭土地原所有人林鑽燧所委託之管理人葉作樂律師收租之方式，係通知承租人將欠繳稻穀送至太平市新光村李永昌碾米工廠，或按市價折現送至其律師事務所繳納，並發給承租人「租金繳納記帳」為憑，為原審所認定之事實。果爾，則乙○○以林守成等三人之受任人地位發函通知上訴人或其被繼承人依約定稻谷照農會公告價格折算現金向住於台中市○○路三七二巷三二號之游振福處繳清，顯係催告在履行地以外之處所為給付，原審認其催告已生催告之效力，其所憑依據為何，未見原審於判決理由項下敍明其得心證之理由，自有判決不備理由之違法。又給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。民法第二百二十九條定有明文。本件上訴人或其被繼承人係經通知後將欠繳稻穀送繳，已如上述，足見上訴人或其被繼承人之租金給付，應俟通知後，逾期不繳，始負遲延責任。則乙○○以林守成等三人之受任人之地位發函上訴人或其被繼承人限期繳納欠租之前，上訴人或其被繼承人是否業經通知繳納租金逾期未繳而應負遲延責任，攸關系爭租地建屋之契約是否存在及林守成等三人與被上訴人間之買賣契約得否對抗上訴人或其被繼承人，乃原審竟未詳加調查審認，逕以上開催告函已表明限於文到十日內繳清欠租，逾期即終止租約等語，遂認上訴人或其被繼承人未依限繳租，其與原地主間之租地建屋關係已因終止而消滅，進而為其不利之判決，殊嫌率斷。上訴論旨，指摘原判決其不利部分不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十五 年 十 月 二十六 日 最高法院民事第七庭
審判長法官 劉 延 村
法官 劉 福 來
法官 黃 秀 得
法官 吳 謀 焰
法官 李 寶 堂
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十五 年 十一 月 六 日 m