臺灣雲林地方法院民事小額訴訟判決 95年度虎小字第150號
原 告 乙○○○
兼訴訟代理人 丙○○
被 告 戊○○
甲○○
上列當事人間請求給付租金事件，於中華民國95年11月8 日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告戊○○應給付原告乙○○○新台幣壹拾叁萬叁仟元，及自民國九十五年十一月一日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國九十五年十二月一日起至遷讓房屋之日止，按月給付新台幣壹萬叁仟叁佰元。
被告甲○○應給付原告丙○○新台幣叁萬元，及自民國九十五年十一月五日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國九十五年十二月五日起至遷讓房屋之日止，按月給付新台幣叁仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告戊○○負擔新台幣伍佰元，餘伍佰元由被告甲○○負擔。
本判決第一、二項得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按第428 條至第431 條、第432 條第1 項、第433 條至第43 4 條之1 及第436 條之規定，於小額程序準用之；簡易訴訟 程序，除本章別有規定外，仍適用第一章通常訴訟程序之規 定；訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但「被 告同意者」、「請求之基礎事實同一者」、「不甚礙被告之 防禦及訴訟之終結者」不在此限，民事訴訟法第436 條之23 、第436 條第2 項、第255 條第1 項第1 、2 、7 款分別定 有明文。查本件原告丙○○於支付命令聲請時以自己名義， 就乙○○○與戊○○、丙○○與甲○○間之二份租賃契約請 求給付租金及違約金（違約金部分於民國95年11月8 日言詞 辯論期日時撤回），嗣變更以原告乙○○○名義對二被告主 張租賃契約上權利，又於最後一次言詞辯論期日時再變更為 原告乙○○○對被告戊○○、原告丙○○對被告甲○○主張 系爭租賃契約上權利，其第一次變更原告為乙○○○，乃訴 之變更，且經被告同意（詳見95年6 月5 日言詞辯論筆錄） ，嗣變更為原告乙○○○對被告戊○○、原告丙○○對被告 甲○○間之訴訟，此乃基於先前於支付命令聲請時即提出之 二份租賃契約所為之變更，其請求之基礎事實係屬同一，且
不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，其訴之變更於法並無不合 ，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠被告戊○○向原告乙○○○承租雲林縣虎尾鎮○○里○○路 1193號後棟3 間房間至樓梯下柱子止（約50至60坪），後來 增加後面鐵皮屋全部，租賃期間自93年2 月1 日起至94年2 月1 日止，後延長至98年2 月1 日止，租金每月新台幣（下 同）11,000元，電費、水費每月2,000 元，第四台費用每月 300 元，共計13,300元，應於每月1 日前繳納，被告自95年 2 月1 日起即未依約給付租金、水電費、第四台費用，爰依 法請求等語，並聲明：被告戊○○應自95年2 月1 日起至遷 讓房屋之日止，按月給付原告乙○○○13,300元，及自95年 2 月1 日起至遷讓房屋之日止按週年利率5 ％計算之利息。 ㈡被告甲○○向原告丙○○承租雲林縣虎尾鎮○○段834 地號 上之一間房間（約6 坪），租賃期間自94年1 月5 日至96年 1 月5 日止，租金每月3,000 元，於每月5 日前繳納，詎被 告自95年2 月5 日起即未依約給付，爰依法請求等語，並聲 明：被告甲○○應自95年2 月5 日起至遷讓房屋之日止，按 月給付原告乙○○○3,000 元，及自95年2 月5 日起至遷讓 房屋之日止按週年利率5 ％計算之利息。
二、被告答辯：
㈠被告戊○○以：新的房東產權已經很清楚，伊已付了95年2 、3 、4 月份各10,000元租金給新房東，是依與新房東丁○ ○訂的契約，與原房東之舊租約沒有終止，舊租約是每月 11,000元，水電費2,000 元，第四台費用300 元，共13,300 元等語，資為抗辯。
㈡被告甲○○則以：房子已過戶給新房東，所以，伊所有的費 用都給新的房東，伊付了95年2 、3 、4 月租金各3,000 元 ，目前已搬走了，租約是跟新房東丁○○終止的，有跟原告 丙○○母親乙○○○說在三月份時要搬走，當初都是與乙○ ○○處理事情等語置辯。
三、兩造不爭執事項：
㈠被告戊○○與原告乙○○○簽訂系爭租賃契約，承租雲林縣 虎尾鎮○○里○○路1193號後棟3 間房間至樓梯下柱子止（ 後增加鐵皮屋），每月租金11,000元，電費、水費2,000 元 ，第四台費用300 元，共計13,300元，及自95年2 月份起即 未給付租金予原告乙○○○。
㈡被告戊○○與原告乙○○○間之租賃契約並未終止。 ㈢被告甲○○與原告丙○○簽訂另份系爭租賃契約，承租雲林
縣虎尾鎮○○段834 地號上之一間房間，每月3,000 元，及 自95年2 月份起即未給付租金予原告丙○○。四、兩造爭執事項：
㈠被告戊○○與原告乙○○○間之租賃契約是否因出租人乙○ ○○之公同共有部分經法院拍賣異其所有權人，而發生終止 租賃契約，喪失出租人地位？並由拍定人丁○○承繼出租人 地位？
㈢被告甲○○與原告丙○○間之租賃契約是否因系爭不動產拍 定人丁○○取得五分之四公同共有權利，而使出租人丙○○ 喪失出租人地位？被告甲○○與新房東丁○○所為終止租賃 契約，是否對於系爭租賃契約發生終止效力？
五、本院之判斷：
㈠按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓 與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第 425 條第1 項定有明文。查系爭租賃契約原為原告乙○○○ 與被告戊○○、原告丙○○與被告甲○○所簽訂，並交付予 各承租人占有使用中，此為兩造所不爭執，本件租賃標的雖 經執行法院拍賣，由訴外人丁○○取得原共有人周正啟、周 正倫、周正宜、乙○○○等4 人公同共有之潛在應有部分， 而與原共有人丙○○繼續保持公同共有，業經本院依職權調 閱本院94年度執丁字第1797號執行卷（影印拍賣公告、雲林 縣稅捐徵處虎尾分處函《內容：坐落虎尾鎮○○里○○路 1193號房屋稅籍資料納稅義務人登載為丙○○及丁○○公同 共有》附卷）查核無訛，然依上開「買賣不破租賃」之規定 ，系爭租賃契約仍存在於原出租人乙○○○與承租人戊○○ 、出租人丙○○與承租人甲○○間，自屬無訛。 ㈡至於被告戊○○與原告乙○○○間之系爭租賃契約並未終止 ，此為兩造所不爭執。而被告甲○○與原告丙○○間之租賃 契約，雖被告甲○○辯稱：現已搬走，係與新房東張練功終 止租約，有跟原告丙○○母親乙○○○說在三月份時要搬走 當初都是與乙○○○處理事情等語，然依民法第258 條第1 項及第263 條：「於當事人依法律之規定終止契約之行使， 應向他方當事人以意思表示為之」之規定，被告甲○○終止 租賃契約意思表示係向新房東丁○○及出租人丙○○母親乙 ○○○為之，而非向出租丙○○為之，雖乙○○○為處理事 情之人，亦非系爭租賃契約當事人，其所為終止租約意思表 示之對象顯然有誤，自不發生終止系爭租賃契約之效力，及 被告戊○○與乙○○○間之租約並未終止，為兩造不爭執， 是以，系爭二份租賃契約並無終止事由，甚為明確。 ㈢又按承租人因自己之事由，致不能為租賃物全部或一部之使
用、收益者，不得免其支付租金之義務，民法第441 條復有 明文。查系爭租賃契約承租人甲○○所為終止租賃契約之意 思表示，並不對出租人丙○○發生效力，已如前述，其誤以 為向訴外人丁○○所為之意思表示，或向乙○○○表示要遷 離等情，自已發生終止租約之效力，而主動將系爭房屋騰空 未再使用、收益，其客觀上並無不得使用系爭房屋之障礙， 顯係因自己之事由所致，依上開規定，自不得免其支付租金 之義務，被告甲○○所為之抗辯，當不足採為其免除支付租 金之義務甚明。
㈣再者，原告乙○○○、丙○○既已將租賃物分別交予承租人 戊○○、甲○○2 人使用，且無終止租約情事，依兩造間租 賃契約約定，承租人自有給付租金予出租人乙○○○、丙○ ○之義務。被告戊○○、甲○○辯稱伊二人已分別將租金交 予新房東丁○○，其租金之給付顯非依系爭租賃契約，亦非 給付予系爭租約之出租人乙○○○、丙○○2 人，自不發生 清償效力，當不因之免除被告二人租金給付義務。至於被告 二人已給付予丁○○之租金，乃係與訴外人丁○○間之關係 ，自不得以之對抗原告，或持之抵銷所積欠之租金，而免除 其給付租金之義務，至為灼然。
㈤從而，原告乙○○○、丙○○2 人各本於租賃關係請求，被 告戊○○應自95年2 月份起至本件言詞辯論終結（95年11月 份）止按月給付13,300元，經核算為133,000 元，及自95年 年11月1 日起至清償日止之法定遲延利息，暨自95年12月1 日起至遷讓房屋之日止，按月給付13,300元；被告甲○○應 自95年2 月份起至本件言詞辯論終結（95年11月份）止按月 給付3,000 元，經核算為30,000元，及自95年11月5 日起至 清償日止之法定遲延利息，暨自95年12月5 日起至遷讓房屋 之日止，按月給付3,000 元，均為有理由。至於原告主張被 告2 人應各自95 年2月份起至遷讓房屋之日，均應按週年利 率5 ％計算之遲延利息，然依民法第229 條第1 項：「給付 有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任」、第 233 條第1 項：「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權 人得請求依法定利率計算之遲延利息」及第203 條：「應付 利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率 為百分之五」之規定，系爭租金之給付為按月給付，被告戊 ○○為每月1 日、甲○○為每月5 日，本件租金給付至言詞 辯論終結前已到期之租金（自95年2 月至95年11月），為已 發生之債務，依上開規定，被告自應負遲延責任，而需計算 法定遲延利息。至於言詞辯論終結後（即95年12月以後）之 租金請求，為將來給付之預先請求，自不發生租金給付遲延
情形，故自本件言詞辯論終結後至遷讓房屋之日止之遲延利 息請求部分，為無理由，應予駁回。
六、本件原告遲延利息之請求雖為一部敗訴，但因利息違約金部 分，原本即不計徵訴訟費用，是以，本院認為全部訴訟費用 額1,000 元（裁判費）仍應由被告戊○○、甲○○各負擔二 分之一，即500 元。又本判決係適用小額程序所為被告敗訴 之判決，併依民事訴訟法第436 條之20之規定，依職權宣告 假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。中 華 民 國 95 年 11 月 22 日 虎尾簡易庭
法 官 李淑惠
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本庭（臺灣雲林地方法院虎尾簡易庭）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 95 年 11 月 22 日 書記官 蘇靜怡