最高法院民事判決 八十八年度台上字第四二七號
上 訴 人 周樂平
周正芳
黃美燕
張傳華
吳素琴
孟利芬
陳月嬌
謝桂春
共 同
訴訟代理人 陳垚祥律師
上 訴 人 全坤興業股份有限公司（原名保固股份有限公司）
法定代理人 李隆廣
訴訟代理人 蔡欽源律師
右當事人間請求減少價金等事件，兩造對於中華民國八十七年三月三十一日台灣高等
法院第二審判決（八十五年度上字第一一七八號），各自提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件上訴人周樂平以次八人主張：伊等分別於民國八十二、三年間向對造上訴人全坤興業股份有限公司（下稱全坤公司）購買坐落台北市○○區○○段○○段○○○地號上「金隆休閒廣場大廈」（下稱系爭大廈）預售屋各乙戶，兩造所訂房地預定買賣契約書雖未標明使用面積及公共面積若干，惟簽約時售屋小姐向伊展示銷售廣告平面圖並解說，其使用面積及公共面積如該平面圖所示，詎該大廈建造完成並交屋時，發現使用面積有短少情事。周樂平、周正芳、黃美燕依序購買系爭大廈第五層編號Ａ四、第七層Ａ四及第六層Ａ四房屋，分別以每坪新台幣（下同）二十六萬七千八百九十五元、二十六萬五千七百五十二元、二十六萬四千四百六十六元購得，依平面圖記載使用面積一八‧五四坪、公共面積四‧七九坪，合計二三‧三三坪，惟發現實際使用面積短少一‧九二坪，僅有十六‧六二坪；張傳華、吳素琴分別購得系爭大廈第八、九層Ｂ四房屋，約定使用面積二九‧二二坪、公共面積七‧六五坪，總計三六‧八七坪，每坪單價二十七萬三千九百三十五元及二十七萬零六百八十一元，惟使用面積僅二六‧七一坪，短少二‧五一坪；孟利芬購得系爭大廈第五層Ａ六房屋，約定使用面積為一八‧四二坪、公共面積四‧七五坪，合計二三‧一七坪，每坪單價二十六萬五千二百七十一元，惟使用面積僅一六‧四三坪，短少一‧九九坪；陳月嬌購得系爭大廈第二層Ａ三房屋，約定使用面積一九‧一四坪，公共面積四‧八四坪，合計二三‧九八坪，每坪單價二十四萬三千九百五十三元，惟使用面積僅一六‧四三坪，短少二‧七一坪；謝桂春購買系爭大廈第五層Ａ一房屋，約定使用面積一八‧一六坪，公共面積四‧七九坪，合計二二‧九五坪，每坪單價二十四萬一千八百三十元，惟使用面積僅一六‧一四坪，短少二‧○二坪。房屋使用面積既有短少，勢必減少房屋效用及價值，屬物之瑕疵。且全坤公司未按廣告所載使用坪數交付予伊，亦屬不完全給付，伊
自得依各人購買之單價計算，請求全坤公司減少價金或不完全給付之賠償等情，本於民法第三百五十九條、第三百六十條及第二百二十七條規定，求為命全坤公司給付周樂平五十一萬四千三百五十九元，周正芳五十一萬零二百四十四元，黃美燕五十萬七千七百七十五元，張傳華六十八萬七千五百七十八元，吳素琴六十七萬九千四百零九元，孟利芬五十二萬三千九百零九元，陳月嬌六十六萬一千一百十三元，謝桂春四十八萬八千四百九十七元，並加付法定遲延利息之判決。（經第一審命全坤公司給付周樂平十一萬二千五百五十八元，周正芳十一萬零七百九十元，黃美燕十萬九千七百二十八元，張傳華十三萬九千二百十一元，吳素琴十三萬六千零二十五元，孟利芬十二萬二千三百七十六元，陳月嬌十六萬零六百零四元，謝桂春十萬七千五百六十九元本息，駁回周樂平等其餘之訴。全坤公司就敗訴部分提起上訴。周樂平則就敗訴中之十八萬四千零六十七元，周正芳就十八萬一千一百七十三元，黃美燕就十七萬九千四百三十七元，張傳華就二十六萬五千七百四十八元，吳素琴就二十五萬九千六百六十六元，孟利芬就十七萬六千一百七十一元，陳月嬌就十八萬四千八百二十一元，謝桂春就十四萬四千二百五十六元本息部分提起上訴。）上訴人全坤公司則以：㈠、房屋使用面積並無短少。㈡、使用面積應包括樓梯間及通道之「小公」部分。㈢、縱使用面積短少，惟依約於誤差百分之一範圍內互不找補，且僅應就房屋之價值計算。㈣、本件房屋所設地下停車位較多，而地下室之開挖、建造費用較地面層為高，對造上訴人周樂平等享受之公共設施利益較伊應補償之金額為多，自無損失可言等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為兩造各有勝負之判決，駁回兩造之上訴，無非以：房地預定買賣契約書並未載明使用面積及公共面積各若干，惟依全坤公司所製作交由售屋人員向周樂平等說明用之廣告平面圖則有此記載。按「使用面積」是否即私有面積，文義固非明確。但依購屋者之通念，所謂「使用面積」應指私人單獨所支配使用之面積；「公共面積」則指須與其他住戶共同使用之面積而言。當層之樓梯間、通道即所謂「小公」之面積，須與其他住戶共同使用，就一般購屋人之觀念，應屬公共面積之範疇。且依證人江瑞宗、陳冠碩之證言，售屋小姐於售屋時確向周樂平等陳稱使用面積不含公共設施面積。行政院公平交易委員會亦認上揭行為有違公平交易法之規定，台北市建築投資商業同業公會亦通知各會員公司「公共面積」應包括「大公」、「小公」在內，足徵「小公」應包含於公共面積內，於建築業已有共識。按購屋者所需要者乃房屋可供使用部分之私有面積，而公共設施則為應比例分擔之負擔，故使用面積短少，必減少房屋之效用及價值而為物之瑕疵。全坤公司於銷售時係依平面圖所示使用面積、公共面積向周樂平等說明，周樂平等亦因平面圖所載之坪數認為合理而簽約購買，足見兩造係就契約所附平面圖所載面積達成協議。周樂平等依平面圖所載之使用面積為據，與日後全坤公司建造完成移轉登記之使用面積相較，認有坪數不足之瑕疵，足堪採信。系爭房屋已完工，短少坪數之瑕疵又無法補正，周樂平等依民法第三百五十九條、第三百六十條規定請求減少價金，即無不合。本件房地買賣除總價外，土地價款、房屋價款各若干，均有明確約定，而依契約第二條約定，應僅以房屋價款折算每坪找補單價，而不包括土地價款。本件契約第四條所載之土地及房屋買賣價金，以周樂平乙戶為例，總價六百二十五萬元，其中土地為四百六十九萬元，房屋為一百五十六萬元，經換算後，土地每坪售價約八十四萬元，與全坤公司自承購入價格每坪五十萬
元相較，顯屬偏高。一般而言，轉手利潤應為一成，周樂平房屋基地面積二、三三六平方公尺，應有部分一萬分之七九，即十八‧四五平方公尺，合五‧五八坪，以每坪五十五萬元計算，應屬相當，該戶土地售價應為三百零六萬九千元。房屋係建築改良物，對於土地予以建築房屋即係改良增加該土地之價值，故系爭土地經企劃、廣告、銷售、建造房屋等相關改良行為後，所增加之價值即為該建築改良物之價值，故其房地總價六百二十五萬元扣除土地合理售價三百零六萬九千元後，其餘價金三百十八萬一千元即係該屋之合理售價。依同一方法計算，周正芳之土地為三百零六萬九千元，房屋為三百十三萬一千元；黃美燕土地為三百零六萬九千元，房屋為三百十萬一千元；張傳華土地為四百八十五萬六千五百元，房屋為五百二十四萬三千五百元；吳素琴土地為四百八十五萬六千五百元，房屋為五百十二萬三千五百元；孟利芬土地為三百零三萬零五百元，房屋為三百零六萬九千五百元；陳月嬌土地為三百十四萬六千元，房屋為二百七十萬四千元；謝桂春土地為三百零三萬零五百元，房屋為二百五十一萬九千五百元。全坤公司抗辯，伊以每坪五十萬元購入土地，加上稅捐管理成本、利息負擔及一成利潤，土地售價已超過五十五萬元，應以每坪八十二萬元計算方屬合理云云，惟未舉證以實其說，難以採信。又經台北市建築師公會鑑定結果，公共面積使用效能約在使用面積百分之三十至百分之七十之間，採中間數則為百分之五十。按公共面積與使用面積之造價，因公共面積多在地下層，因開挖及安全措施等分擔結果，其結構體工程比地上層增加約百分之三至百分之五，但因地上層之裝修設備費用較貴，故兩者之平均造價相差無幾。系爭房屋所設置之停車位較多且其中地下二層包含十七個停車位，免費供大樓全體住戶享用，故本件公共設施之實際使用價值較一般房屋使用效益為高。第一審認為本件私有使用面積與公共面積之實際效益價值比例以七比三為適當，尚屬相當。依房地預定買賣契約書第二條約定，房屋面積以地政機關核准登記者為準，誤差超過百分之一時，超過部分，雙方按本約第四條房屋價款每建坪平均單價計算，相互補貼，故使用面積短少，應僅就超出百分之一部分互為找補。從而，周樂平等依民法第三百五十九條、第三百六十條規定，請求全坤公司減少價金，於法有據。其請求全坤公司給付周樂平十一萬二千五百五十八元，周正芳十一萬零七百九十元，黃美燕十萬九千七百二十八元，張傳華十三萬九千二百十一元，吳素琴十三萬六千零二十五元，孟利芬十二萬二千三百七十六元，陳月嬌十六萬零六百零四元，謝桂春十萬七千五百六十九元及自八十四年七月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由；超過部分為無理由。系爭房屋使用面積雖坪數不足而有瑕疵，但全坤公司已完工交付，且移轉登記之所有權面積與約定面積相符，難謂全坤公司未依債務本旨而為給付，尚不構成不完全給付。周樂平依民法第二百二十七條規定請求全坤公司賠償損害為無理由等詞，為其判斷之基礎。惟查周樂平等所得請求減少之價金，應依契約第二條約定，僅以房屋價金折算，土地部分不包括在內，而房屋及土地價款均已載明於契約書，此為原審所確定之事實，則計算減少之價金，依當事人之意思，是否不以契約書所載房屋價額為準，非無疑義。原審未予深究，復未敍明理由，逕以價金總額扣除原審所謂土地合理價額後之金額，即原審所稱房屋合理價額為計算標準，已有未合。又系爭土地業經全坤公司為企劃、廣告、銷售並建造房屋之改良行為，亦為原審所認定，則系爭土地是否未因該改良行為而增加價值，頗值深究。原審未遑詳求，遽認系爭土地合理價額為全坤公司購入價
額五十萬元加一成利潤而為五十五萬元云云，亦嫌速斷。再，原審既採台北市建築師公會之鑑定為判決之依據，依該公會鑑定，公共面積使用效能為使用面積百分之三十至七十之間取中間數百分之五十為計算標準，惟原審竟又維持第一審所認私有使用面積與公共面積效益價值比例為七比三之標準，復有判決理由矛盾之違法。末按債務人提出之給付，不合債之本旨者，即屬不完全給付。出賣人所交付之特定物，特定部分內含數量不及或逾越約定之數量者，如因此減少其價值或效用，自屬物之瑕疵；其因可歸責於出賣人之事由所致者，買受人尚非不得依民法第二百二十七條關於不完全給付之規定，請求出賣人賠償損害。本件全坤公司所交付並移轉所有權予周樂平等之系爭房屋總面積縱與契約約定之面積相符，惟私有使用面積不足，公共面積則較約定者為多，私有使用面積價值較公共面積為高，為原審所認定。系爭房屋私有使用面積既有不足，公共面積復逾約定數量，原審亦認定因此減少價值或效用而有物之瑕疵，倘此係因可歸責於全坤公司之事由所致，揆諸上開說明，周樂平等似非不得依不完全給付之規定，請求全坤公司賠償損害。原審竟謂全坤公司給付之系爭房屋面積總數並無不足，即非不完全給付云云，殊屬違誤。兩造上訴論旨分別指摘原判決不利於己部分違背法令，聲明廢棄，均有理由。
據上論結，本件兩造上訴均有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十八 年 三 月 四 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 吳 正 一
法官 楊 隆 順
法官 陳 淑 敏
法官 黃 義 豐
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十八 年 三 月 二十二 日
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