臺灣高等法院臺中分院民事判決 95年度上字第235號
上 訴 人 庚○○
號12樓
訴訟代理人 黃靖閔律師
被 上訴人 己○○
甲○○
弄7號
丁○○
乙○○
丙○○
弄25號
兼上五人共同
訴訟代理人 戊○○
訴訟代理人 陳 隆律師
上列當事人間給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國95年5月2
日臺灣彰化地方法院第一審判決（94年度訴字第552號）提起上
訴，於95年11月7日辯論終結，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人於原審起訴主張：被上訴人與訴外人侯儀正前於民 國94年1月31日共同與上訴人簽約不動產買賣契約書（下稱 系爭契約書），以每坪新臺幣（下同）90,000元之價格，將 被上訴人與訴外人侯儀正合資購買坐落彰化縣彰化市○○段 阿夷小段381、382之11、382之12、385之2、385之32、385 之81、385之84、385之86、382之5地號土地（其中382之5地 號土地面積217平方公尺；下稱系爭土地）全部出售予上訴 人，並就上訴人應各別給付被上訴人與訴外人侯儀正之土地 價款，於系爭契約書附表即土地款付款預估表（下稱付款預 估表）中約明。依系爭契約書第3條第2款約定，尾款126,84 7,000元（即上開9筆土地總價款70%部分）應由買方即上訴 人以辦理銀行貸款方式付清，其付款方式依第4條約定，即 買方預定貸款126,847,000元抵付買賣價款，於扣除侯儀正 應分得部分後，雙方同意賣方會同侯儀正向原貸銀行結清債 務並取得債務塗銷證明書同時結清尾款。嗣上開9筆土地均 已過戶上訴人名下，且侯儀正原貸抵押權塗銷及上訴人新貸 抵押權設定均業於94年5月17日辦理完成，上訴人自有依約 分別給付被上訴人買賣尾款義務。詎上訴人卻以兩造間就系 爭契約書第9條第6項約定關於侯儀正應負責將系爭土地上之
排水溝協助改道事宜尚未完成為由，拒絕給付有關系爭土地 之價款計5,907,600元（含侯儀正應受分配部分），致被上 訴人實際領得之尾款價額皆不足約定價額，其不足之數額依 序為628,386元（戊○○）、628,386元（己○○）、706,93 3元（甲○○）、471,288元（丁○○）、944,146元（乙○ ○）、235,644元（丙○○）。然因被上訴人與侯儀正合夥 購買之土地並非平均登記，侯儀正為多數土地登記名義人， 雙方為此始於系爭契約書第9條第6項明定系爭土地上之排水 溝問題應由侯儀正單獨負責，若無法處理則扣除侯儀正持有 之面積，被上訴人自始並未同意與侯儀正共同負擔系爭土地 排水溝之排除及扣款義務，事後亦未與上訴人達成協議共同 負擔扣款之責任。故依系爭契約書第9條第6項之約定，系爭 土地上之排水溝問題無法解決，應由侯儀正應受分配款中扣 除即可。又上開9筆土地係被上訴人與侯儀正合夥出資購入 並出賣予上訴人，系爭契約書所附之付款預估表已載明賣方 7人分別可得價款若干，給付價款明確可分，上訴人於給付 定金及不爭執部分尾款時，皆係依付款預估表各別給付賣方 7人應得之金額，並非係總額給付再由賣方內部自行分配， 且侯儀正與被上訴人利益衝突，被上訴人認為不須賣方全體 共同起訴。被上訴人已於94年7月11日委託律師寄發律師函 催告上訴人給付不足之價款，然上訴人仍拒絕給付等情，依 系爭契約約定，請求上訴人分別給付被上訴人上開不足之價 款及遲延利息。
二、上訴人則以：依系爭契約書第7條第2項、第4項之約定，被 上訴人對於本件買賣標的物負有保證及瑕疵擔保之責任，亦 即須保證本件買賣土地並無溝渠行經，否則依系爭契約書第 9條第6項約定，雙方合意扣除系爭土地之溝渠面積，上訴人 無須支付該部分之買賣價金。經查系爭土地於買賣當時已作 為排水溝之用，且上、下游排水路各連通現存之排水溝，上 訴人為求慎重乃函請彰化縣政府等單位至現場履勘是否可逕 行填平使用，彰化縣政府於會勘後以94年6月14日府工水字 第940108994號函（下稱彰化縣政府覆函）表示：「原水路 仍有排水使用，申請人及原地主不得填平及縮小斷面使用， 且禁止將水排入鄰側灌溉溝，須保留原來水利使用，否則依 法處分」等語。準此，系爭土地既為現存排水溝渠，被上訴 人並無法依買賣契約點交上訴人使用，自應依約負擔保之責 ，上訴人無須支付此部分買賣價金，且應由賣方7人按比例 扣款。況兩造前於94年5月24日晚間已在益民開發建設股份 有限公司（上訴人之父親所經營；下稱益民公司）達成協議 ，約定如現場勘查系爭土地確為排水溝渠，被上訴人不得向
上訴人請求此部分之買賣價金，則上訴人依約扣除此部分價 金，自無不合。又契約之附表僅預估金額，保留尾款亦係開 立賣方7人之總額，賣方內部如何分配係賣方問題，上訴人 僅需支付總額即可，且依契約意旨及土地登記情形觀之，並 非賣方每個人就每筆土地皆有登記持分，故應由賣方7人共 同請求等語置辯。
三、原審判命上訴人如數給付，負擔訴訟費用，並分別為假執行 及免假執行之宣告，上訴人不服上訴，聲明請求判決：㈠原 判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回 。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
被上訴人聲明如主文所示。
四、查上開9筆土地雖係由被上訴人與侯儀正合夥出資購買登記 為己○○、丙○○、甲○○所有，並共同出售予上訴人，然 簽約當時，被上訴人與侯儀正間及買賣雙方間已就賣方7人 應分配之價款製作付款預估表，將被上訴人與侯儀正於出售 後各人所應得之價金載明，並約定買方應依據賣方出具之分 配表由各共有人分別提領，且上訴人於給付定金及無爭執部 分之尾款時，亦係按被上訴人及侯儀正各人名義給付或撥款 ，並非給付總額後再由被上訴人與侯儀正細分等情，為兩造 所不爭，並有系爭契約書暨付款預估表、簽約時開立之尾款 本票影本為據。且證人侯儀正亦證稱：渠等是共同出賣，所 得以投資比例付款（依據契約書後附明細分配表），由上訴 人各別給付，尾款也是依據比例要分配給渠等。系爭契約書 所附付款預估表係依據賣方出資表計算所得，簽約時已告知 被告應按付款預估表各別給付賣方7人等語在卷。顯示系爭 契約書所成立者，除係買賣雙方就上開9筆土地所成立之買 賣契約外，亦係賣方7人間就合夥之決算及利益分配之約定 （參照民法第676、677條規定），並已獲上訴人同意而應依 據付款預估表分別給付價款予賣方各人等情，堪可認定。準 此，被上訴人與侯儀正應得之價款，於簽約時即已特定、明 確而屬可分。被上訴人於未獲給付全部價款時，自得各別起 訴請求，並無不可分而應由全體出賣人共同起訴始適格之情 形。
五、系爭土地於買賣雙方訂約時，已屬排水溝之用途，故買賣雙 方就此乃先於系爭契約書第7條第2項約定：「賣方保證本買 賣土地並無提供法定空地、容積移轉及供埋設管線、溝渠、 電力、排水、道路等行經本買賣土地。」等語，有系爭契約 書影本可憑。此固為賣方之共同擔保責任，然因賣方7人可 得之價款已屬特定而可分，已如前述，故兩造及侯儀正就有 關系爭土地上之排水溝如何排除、日後若無法排除時，應如
何扣款等節，乃另於系爭契約書第9條第6項約定：「於382- 5地號上之排水溝賣方侯儀正應負責協助改道，賣方應於本 契約成立後申請土地鑑界，一個月內處理完成，逾期雙方同 意本筆土地面積自買賣契約侯儀正持有部分面積內扣除。」 等語明確，兩造及侯儀正均應受此特別約定之拘束，證人即 代書鄭如軒於原審亦證述：「我有看過（買賣契約書），買 賣契約書是我擬的稿，他們簽訂契約時，我有在場，契約書 第9條第6項關於排水溝約定部分，是由侯儀正負責協助改道 ，如無法於期限內處理完成，則買賣土地面積要扣除侯儀正 的部分，他們所共有的土地很多，因侯儀正的持分最多，所 以主張由土地面積中扣除侯儀正的持分面積，即此部分土地 面積買方就不買了，後來鑑界以後發現沒有辦法將排水溝移 至系爭土地外，因為出賣人是合夥關係並不是每一筆土地均 將出賣人都登記為共有人所以382-5地號土地只有登記三個 人所有，要扣侯儀正的面積，當初簽約時出賣人有提供股份 分配表，382-5地號土地雖然侯儀正沒有登記為共有人，價 金他們依據各自的持分比例扣除，面積自侯儀正所持有的土 地扣除，382-5的面積是217平方公尺即排水溝的面積，217 平方公尺由侯儀正的土地總面積扣除比例是百分之38，6656 的百分之38是2529，簽約當時僅約定到自侯儀正的持有面積 內扣除‧‧‧‧‧」等語，證人即仲介人湯林淑惠於原審亦 證述一個月內沒有辦法完成排水溝的問題就是扣侯儀正的價 款等情無訛。足認簽訂買賣契約時確係約定382-5水溝問題 如無法於一定期限內解決，則該筆土地面積自侯儀正部分面 積扣除，亦即扣減侯儀正應受之價金，並特別載明於契約第 9條第6項，買賣雙方均應受其扣束不得再事爭議。六、上訴人雖抗辯，兩造於94年5月24日已在益民公司達成協議 約定如現場勘查系爭土地確為排水溝渠，被上訴人同意按賣 方七人比例扣款云云，然此為被上訴人所否認，自應由上訴 人負舉證責任。被上訴人作此主張係因系爭契約書第7條第2 項約定「賣方保證本買賣土地並無提供法定空地、容積移轉 及供埋設管線溝渠、電力、排水道路等行經本買賣土地」， 故應由賣方七人共同負擔保之責云云，然查本件買賣雙方（ 兩造及侯儀正）已就系爭382-5排水溝問題特別約定由侯儀 正於一定期限內解決，如無法解決，則自侯儀正部分扣減價 金，特別載明於契約第9條第6項已如上述，上訴人事後再事 要求被上訴人負該部分擔保責任，自非有理，上訴人主張兩 造確於94年5月24日在益民公司達成「有地有錢，無地無錢 」之協議云云，然據被上訴人所述當時只討論該不該扣款， 並沒有討論該扣何人款項，因為合約已經寫明等情，合乎兩
造就應如何扣款（由侯儀正分額內扣除）已經載明於契約第 9條第6項之情形，自較為可採。卷附羅豐胤律師所保管之尾 款支票影本（面額5,907,600元，94年6月30日期，附一審卷 第118頁）係上訴人片面於94年5月23日自行開立，業據上訴 人自認（見本院卷第58頁末二行），並不能執此認定兩造於 94 年5月24日達成協議。侯儀正依兩造契約約定為應負責解 決382-5地號排水溝問題之利害關係人，其證述應由賣方七 人比例扣款，與契約明文不符，自非可採。證人即代書鄭如 軒、仲介人湯林淑惠於原審證述曾就382-5地號問題再作協 商，然就如何協商並未能清楚陳述，甚或證人鄭如軒陳述 382- 5地號土地扣款由上訴人開具5,907,600元支票交給羅 律師保管云云，與上訴人所自認支票係前一日，片面開立之 情形不符，衡情兩造已於契約第9條第6項載明，應自侯儀正 部分扣減，兩造如確於94年5月24日達成協商，由賣方七人 比例扣除，其內容與原契約全然不同，原契約代書鄭如軒亦 在場，何以不再行明文記載協商之結果，上訴人所辯及證人 鄭如軒、湯林淑惠、侯儀正所述應由賣方七人比例扣減云云 ，不足採信，難認兩造及侯儀正除契約明文外已另有協議。七、從而，被上訴人依系爭契約請求上訴人分別給付未付價金即 戊○○628,386元、己○○628,386元、甲○○706,933元、 丁○○471,288元、乙○○944,146元、丙○○235,644元及 均自起訴狀繕本送達翌日即94年9月16日起算法定利率遲延 利息，核屬正當，原審判命上訴人如數給付，負擔訴訟費用 ，及諭知假執行及免假執行宣告並無違誤，上訴意旨聲明廢 棄改判核無理由，應予駁回。
八、兩造其餘攻擊防禦方法，對於本院上開認定結果並無影響， 不予論列，併此敍明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 11 月 21 日 民事第四庭審判長法 官 黃斐君
法 官 陳蘇宗
法 官 張浴美
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書 (須按他造人數附具繕本)。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關
係之釋明文書影本。
書記官 林水濱
中 華 民 國 95 年 11 月 22 日 Ｈ