臺灣高等法院民事判決 95年度上易字第607號
上 訴 人 丙○○
訴訟代理人 陳鼎正律師
複 代 理人 高雪琴律師
被 上 訴人 甲○○
訴訟代理人 歐龍山律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國九十五
年四月二十五日台灣桃園地方法院九十四年度訴字第一五七五號
第一審判決提起上訴，經本院於九十五年十月三十一日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、本件上訴人聲明求為判決：㈠原判決關於不利上訴人部分廢 棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲 請均駁回。
被上訴人聲明求為判決：上訴駁回。
二、被上訴人起訴主張：坐落桃園縣中壢市○○段三九之三八地 號土地（下稱系爭土地）為伊與上訴人、原審共同被告丁○ ○及訴外人黃隆洋等十一人所共有，伊所有權應有部分為二 萬六千三百四十分之一千七百，其地上如原判決附圖（下稱 附圖）所示綠色部分，面積合計三百二十七點八四平方公尺 ，門牌號碼桃園縣中壢市○○街六號四層樓房屋（下稱系爭 房屋）則為兩造與原審共同被告丁○○所共有，應有部分各 三分之一，並無分管協議。詎上訴人自伊於民國（下同）八 十九年五月十日取得原執行法院因拍賣所核發之權利移轉證 書時即取得系爭房屋所有權應有部分三分之一時起，並未經 全體共有人之同意，占有使用系爭房屋迄今等情，爰依民法 第七百六十七條、第八百二十一條及第一百七十九條之規定 ，求為命上訴人及原審共同被告丁○○遷讓返還系爭房屋予 伊及其他共有人全體，並給付伊起訴前五年相當於租金之不 當得利新台幣（下同）八十八萬二千八百七十八元，及自起 訴狀繕本送達之翌日起加付法定遲延延利息，及自起訴狀繕 本送達之翌日起，至返還系爭房屋之日止，按月給付一萬四 千七百十四元之判決（原審判命上訴人及丁○○應遷讓系爭 房屋、並給付上訴人二十四萬五千四百九十元本息、及自九 十四年十二月七日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付上訴 人四千零九十二元；就超過上開部分之請求為被上訴人敗訴 之判決，被上訴人就其敗訴部分未據聲明不服；丁○○亦就
其敗訴部分未聲明不服，均已告確定）。
上訴人則以：伊與丁○○、乙○○間依默示之分管協議，占 有使用系爭房屋已逾十年，並為被上訴人所知悉，被上訴人 自應受該分管契約之拘束；且被上訴人既未取得系爭房屋之 所有權，自不能要求伊遷讓房屋。又伊係依分管協議使用系 爭房屋不構成不當得利：縱有獲利，亦僅系爭房地價值五分 之一云云，資為抗辯。
三、兩造不爭執之事實：
㈠被上訴人於八十五年間聲請原執行法院拍賣訴外人乙○○ 就系爭土地所有權應有部分二萬六千三百四十分之一千七 百，而於八十六年十月十三日承受系爭土地之上開應有部 分，而與上訴人、丁○○及訴外人黃隆洋等十一人共有（ 見原審卷七頁至八頁之原執行法院核發之權利移轉證書、 十一頁至十六頁之土地登記謄本）。
㈡被上訴人嗣於八十七年間，聲請原執行法院以八十七年度 執字第一三三號清償債務事件拍賣訴外人乙○○所有之系 爭房屋應有部分三分之一，而於八十九年五月十日以一百 零八萬元承受系爭房屋之上開應有部分，而與上訴人、原 審共同被告丁○○共有，應有部分各三分之一（見原審卷 九頁至十頁之原執行法院所核發之不動產權利移轉證書） ，並經本院調取上開執行卷宗查明屬實。
㈢系爭土地之申報地價為每平方公尺四萬三千二百元（見原 審卷八四頁之地價謄本）。
㈣系爭房屋原係由上訴人與原審共同被告丁○○及被上訴人 之前手乙○○所共同占有使用，嗣乙○○自八十九年五月 十日被上訴人承受爭房屋起，即已遷出系爭房屋，而由上 訴人與丁○○共同占有使用（見原審卷五五頁勘驗筆錄） 。
四、被上訴人主張伊於八十七年間聲請原執行法院拍賣訴外人乙 ○○所有系爭房屋應有部分三分之一，而於八十九年五月十 日以一百零八萬元承受系爭房屋之上開應有部分，而與上訴 人、原審共同被告丁○○共有，應有部分各三分之一（見原 審卷九頁至十頁之原執行法院於八十九年五月十日所核發不 動產權利移轉證書），為兩造所不爭執，已如上述。按基於 強制執行而取得不動產物權者，屬於民法第七百五十九條規 定之範圍，一經法院發給權利移轉證書，即發生取得不動產 物權之效力（最高法院五十六年台上字第一八九八號判例參 照）。是上訴人抗辯被上訴人尚未取得系爭房屋之所有權， 應不足取。
五、被上訴人另主張自伊於八十九年五月十日取得系爭房屋所有
權應有部分三分之一時起，上訴人未經全體共有人之同意共 同占有使用系爭房屋迄今。雖上訴人抗辯伊係因與其他共有 人丁○○及被上訴人之前手乙○○有默示分管之協議，而占 有系爭房屋云云，並舉其胞弟乙○○及原審共同被告即其胞 弟丁○○為證，惟經本院隔離訊問上訴人陳稱：「（法官問 ：你們兄弟有無協議系爭建物如何使用？）始終沒有協議兄 弟間如何使用。…拍賣前我們兄弟間從來沒有協議如何分配 使用」；而證人丁○○亦證稱：「（法官問：八十七年間甲 ○○取得乙○○系爭建物所有權之應有部分，之前你們三兄 弟有無協議如何分配使用？）沒有分管協議。」；另證人乙 ○○亦證稱：「（法官問：原來你與二位哥哥共有之系爭建 物，在你的應有部分被拍賣前，當時你們三兄弟有無開會協 議如何分配使用？）沒有分配，就原來住的繼續使用」（見 本院卷五六頁正面、背面），顯見系爭房屋原共有人間並無 任何之分管協議。是上訴人所為此部分之抗辯，殊不足取。六、關於被上訴人請求上訴人遷讓並返還系爭房屋部分： 按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益 之權，惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他 共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一 部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益而 就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之 權利（最高法院六十二年台上字第一八Ｏ三號判例參照）； 又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之；又各共有人對於第三人，得就共有物之 全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共 有人全體之利益為之，民法第七百六十七條、第八百二十一 條分別定有明文。查系爭房屋既係被上訴人與上訴人及原審 共同被告丁○○所共有，且原共有人間復無分管契約之訂定 ，已如上述。則上訴人未經全體共有人之同意，任意與原審 共同被告丁○○共同占有使用系爭房屋，依上開說明，自屬 侵害其他共有人即被上訴人之權利。從而，被上訴人依據民 法第七百六十七條、第八百二十一條之規定，請求上訴人遷 讓並返還系爭房屋予被上訴人及其他共有人全體部分，自屬 應予准許。
七、關於被上訴人請求上訴人給付起訴前五年相當於租金之不得 得利部分：
㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第一百七十九條前段定有明文；又按依不當得利之 法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他
人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所 受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他 人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最 高法院六十一年台上字第一六九五號判例參照）。本件上訴 人既係與原審共同被告丁○○無權共同占有使用系爭房屋， 自屬無法律上之原因，依上開說明，被上訴人自得請求上訴 人應與原審共同被告丁○○共同給付相當於租金之不當得利 。按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息百分之十為限（土地法第九十七條第一項規定參照） 。惟上開規定，係就城市地方一般房屋之租金限制其最高額 而設。而本件上訴人所無權占有之系爭房屋係位於桃園縣中 壢市鬧區○○○地段，距離火車站不到一百公尺，屬商業區 ，生活機能便利，系爭房屋一樓係作為經營麵店營業使用， 其應付之租金，包括享受上開特殊利益之對價在內，自非普 通之房屋兼土地之租金可比，自不應受土地法第九十七條所 定房屋租金最高限額之拘束（最高法院五十四年台上字第一 五二八號判例參照）。
㈡本院爰審酌系爭房屋所占有系爭土地之面積為八十一點九六 平方公尺，業經原審囑託桃園縣中壢地政事務所派員測量屬 實，有如附圖所示複丈成果圖可稽（見原審卷五九頁至六十 頁），則就系爭土地部分，自應以實際占用之面積為準。而 系爭土地自八十九年七月間起迄今之申報地價，每平方公尺 均為四萬三千二百元，有地價謄本足按（見原審卷八四頁） ；又系爭房屋為四層樓之房屋，每一層樓之面積均為八十一 點九六平方公尺（見上開實測圖），被上訴人當初承受之價 格為一百零八萬元，為兩造所不爭執，已如上述等一切情狀 後，認本件被上訴人所得請求上訴人與原審共同被告丁○○ 共同給付之不當得利金額，應以系爭房屋之現值及其所坐落 系爭土地面積之申報地價合計金額年息百分之十二計算為適 當。依此計算結果，被上訴人按其應有部分之比例，所得請 求上訴人與原審共同被告丁○○共同給付每年不當得利之金 額為四萬九千零九十八元，其每月所得請求之金額則為四千 零九十二元（其計算式為：系爭土地每年所得請求部分： 43200元×81.96×1700/26340×12%＝27422元，元以下四捨 五入）；系爭房屋每年所得請求部分為：541,900元×1/3× 12 %＝21676元；合計被上訴人每年所得請求之金額為：274 22元＋21676元＝49098元；被上訴人每月所得請求之金額為 ：49098元÷12＝4092元；被上訴人起訴前五年合計所得請 求不當得利之金額為：49098元×5＝245490元）。從而，被 上訴人併依據不當得利之法則，請求上訴人應與原審共同被
告丁○○共同給付自起訴狀繕本送達前五年之不當得利金額 為二十四萬五千四百九十元，及自起訴狀繕本送達之翌日即 九十四年十二月七日起，至清償日止，按年息百分之五計算 之利息；另自起訴狀繕本送達之翌日即九十四年十二月七日 起，至上訴人遷讓並返還系爭房屋之日止，按月應與原審共 同被告丁○○共同給付四千零九十二元部分，亦屬應予准許 。
八、從而，原審就上開部分所為上訴人敗訴之判決，核無違誤。 上訴論旨仍執前詞指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判， 為無理由。
九、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟 酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁 之必要，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 11 月 14 日 民事第六庭
審判長法 官 林鄉誠
法 官 梁玉芬
法 官 楊豐卿
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 95 年 11 月 14 日 書記官 應瑞霞