臺灣新竹地方法院民事判決 106年度訴字第9號
原 告 黃國城
訴訟代理人 盛枝芬律師
被 告 簡宏達
訴訟代理人 林明信律師
上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於106年5月25日辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造於民國102年7月7日簽訂土地買賣契約 書，由被告以新臺幣(下同)850萬元向原告購買坐落新竹縣 ○○鄉○○段000○000○000○000地號等4筆土地(下稱系爭 土地)，其中199、200、201地號土地產權為原告與他人共有 ，故買賣契約記載「以上四筆土地辦理合併後分割面積含道 路5200平方公尺(約1573坪)，移轉給買方，實際可使用面積 ( 1515坪)」等語。雙方並約定買賣價金分3期支付，第1期 簽約時給付新臺幣150萬元、第2期備妥產權移轉文件用印及 土地增值稅單核發時給付新臺幣350萬元、第3期於點交時付 清剩餘之350萬。除第三期款外被告均已給付，第三期款部 分因另涉及共有人間土地分割事宜，雙方約定原告需協助提 供完整文件供被告辦理分割事宜，被告於103年1月28日給付 原告50萬，約定分割完畢後再給付餘款300萬。嗣經原告協 助提供文件，被告提起裁判分割，經本院105年度訴字第135 號准予分割共有之新竹縣○○段○○○○段000○000○000 號土地，199地號分割後增加地號199-1、199 -2地號，後 199、199-1、199-2、200、201地號土地又合併為新竹縣○ ○鄉○○段000地號土地。被告已於105年8月取得分割後完 整土地，原告已完成點交湖東段198、199地號，惟被告竟要 求原告支付分割費用、相關訴訟費用及其整地買路權等費用 69萬7,430 元，並諉稱坪數不足58坪要求扣除10萬6,430 元 ，顯已無意給付尾款，乃依兩造間買賣法律關係起訴。 並聲明：
(1)被告應給付原告新臺幣300萬元整及自起訴狀繕本送達被 告之翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。 (2)願供擔保，請准予假執行。
二、被告則以：就契約尾款350萬部分，原告允諾會將系爭土地 合併分割並拓寬對外道路兩側各1米寬，待土地分割成為整 塊便於利用之單獨所有之土地且拓寬道路後，於點交於被告
時，被告再給付尾款350萬元，原告並口頭承諾分割時程約2 至3個月。後原告遲未完成分割、點交之義務，故兩造於104 年10月14日共赴王玉書代書之事務所簽立承諾書(下稱系爭 承諾書)及本票，承諾原告一週內備齊分割資料交由代書辦 理，否則願賠償被告1100萬元。然原告就被告所提新竹地方 法院105年度訴字第135號分割共有物事件卻未提供任何協助 ，歷次開庭、現場勘測及文件亦係被告自行完成。綜上，原 告既未協助分割系爭土地，亦未拓寬系爭土地之聯外道路( 下稱系爭道路)，則原告依系爭契約第7條第2項及上開承諾 書之規定，對被告尚負有給付已繳價款加一倍之違約金額即 1100萬元，被告自得依民法第334條第1項之規定主張與其尚 未給付之尾款300萬抵銷等語，資為抗辯。
並聲明：
(1)原告之訴及假執行之聲請均駁回。
(2)若受不利判決，請准供擔保免為假執行。三、得心證之理由
原告主張其已完成點交系爭土地之義務，自得依買賣法律關 係請求被告給付尾款300萬元，經被告以前詞置辯，是本件 爭點厥為：原告就系爭契約之所有義務是否均履行完畢？茲 判斷如下：
(一)按契約乃當事人間在對等性之基礎下本其自主之意思、自我 決定及自我拘束所成立之法律行為，基於私法自治及契約自 由之原則，契約不僅在當事人之紛爭事實上作為當事人之行 為規範，在訴訟中亦成為法院之裁判規範。因此，倘當事人 所訂立之契約真意發生疑義時，法院固應為闡明性之解釋， 即通觀契約全文，並斟酌立約當時之情形及其他一切證據資 料，就文義上及理論上詳為推求，以探求當事人締約時之真 意，俾作為判斷當事人間權利義務之依據。惟法院進行此項 闡明性之解釋（單純性之解釋），除依文義解釋（以契約文 義為基準）、體系解釋（綜觀契約全文）、歷史解釋（斟酌 訂約時之事實及資料）、目的解釋（考量契約之目的及經濟 價值）並參酌交易習慣與衡量誠信原則，加以判斷外，並應 兼顧其解釋之結果不能逸出契約中最大可能之文義，亦即契 約文字業已表示當事人真意而無須別事探求者，不得反捨契 約文字而更為曲解。除非確認當事人於訂約時，關於某事項 依契約計畫顯然應有所訂定而漏未訂定，致無法完滿達成契 約目的而出現契約漏洞者，方可進行補充性之解釋（契約漏 洞之填補），以示尊重當事人自主決定契約內容之權利，並 避免任意侵入當事人私法自治之領域，創造當事人原有意思 以外之條款，俾維持法官之中立性。又解釋契約須以邏輯推
理及演繹分析之方法，必契約之約定與應證事實間有必然之 關聯，始屬該當，否則即屬違背論理法則(最高法院103年度 台上字第713號判決意旨參照)。次按當事人主張有利於己之 事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其 情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條亦有明文 。且民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之 責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則 被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累， 亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨 足參）。準此，本件原告主張其就契約義務已履行完畢，而 得向被告請求尾款300萬等情，既為被告所否認，自應由原 告就其主張之上開利己事實，負舉證說明之責。(二)經查，原告於102年7月7日與被告簽訂系爭契約，出售系爭 土地共4筆予被告，約定總價金為850萬元，後被告已陸續給 付550萬元，且被告業已取得系爭土地共1515坪之所有權乙 節，為兩造所不爭執，並有系爭契約、竹東地政事務所竹東 騰字第017738號新竹縣地籍異動索引卷足憑，堪信為真實， 是原告得否請求被告給付300萬元尾款則繫諸其是否已完滿 履行契約義務，故理應先予探究系爭契約第1條就買賣標的 、土地標示處之特別記載：「以上四筆土地(即系爭土地)辦 理合併後分割面積含道路約5200平方公尺(約1573坪)，移轉 給買方，實際可使用面積(1515坪)。」等語之真意。而承前 約定，有關兩造購買土地之實際面積既已明白約定為5200平 方公尺（即1573坪，含道路），本不容原告事後陳稱買賣僅 限所有權持分之面積1515坪，不含道路58坪云云，且證人即 撰擬系爭買賣契約之代書王玉書於本院亦證述：「（當時買 賣如何談的？因為權利範圍並未明確。）後面有註記四筆土 地合併後分割的字眼，約定可以買受5200平方公尺含土地： ：：道路分割是由原地主來做。(提示原證一之買賣契約， 附註一上所載，約定移轉1515坪還是1573坪？)單獨所有151 5坪，1573坪是含共同使用的道路。(道路共有部分還是涉及 分割，如何界定58坪的道路)？他們有先聲請測量過，測量 路總共面積多大，此部分涉及系爭四筆土地的經過該道路的 全體共有人，原告說他自己會去處理。目前為止，還沒有處 理好。」等語。是系爭買賣契約之買賣標的既已明確約定為 5200平方公尺，且除被告單獨可所有之所有權1515坪外，另 就58坪道路部分應由原告負責協調原土地共有人予以約定使 用，雖道路如何約定使用，雙方並未約明究以另訂債權契約 、協議書等方式為之，然均無礙本件買賣標的含及已移轉予 被告所有之土地及另須約定使用之道路權利。
(三)承前所述，本件買賣契約之履行，原告本應使被告取得系爭 道路(58坪)之使用權利，而原告於本院言詞辯論終結前均未 提出業已履行前開義務之證明，縱被告目前並未因道路通行 有何阻礙或防阻，惟此尚涉訴外人等是否行使法律權利之不 確定因素，本無法將此不確定性責由被告承受，亦無解於原 告本應履行之契約責任，是原告上開陳述顯不足採，應予駁 回。揆諸前開判決意旨及系爭契約第1條之解釋，應認原告 就此請求給付買賣價金部分尚未履約完成，是原告請求給付 尾款，洵屬無據。
(四)至被告雖另抗辯原告未履行其協助分割系爭土地之協力義務 ，亦未如期將約定系爭土地分割之資料交由代書辦理分割， 且原告並非系爭土地之所有權人卻擅自將系爭土地出售予伊 等語。惟觀諸系爭契約，雖就完成系爭土地產權移轉之必要 協力義務於第4條第2項定有明文：「本案買賣產權移轉登記 及相關手續，倘須任何一方補繳證件、用印或其他必要之行 為，該方應無條件於登記代理人通知之期日內配合辦理，不 得刁難、推諉或藉故要求任何補貼」，然針對必要行為之履 行並未明定清償期，且佐以上開證人王玉書亦證稱簽約後， 原告亦已陸續辦理訴外人何容森聲請監護宣告等事件，且照 正常的程序在做，是認原告就此並無給付遲延可言。再債權 契約之簽訂本不以對於標的物具有處分權為要，嗣後當事人 依約履行與否係債務不履行責任之範疇，債權契約之效力並 不因而受影響，附此敘明。
四、綜上所述，原告既未完滿履行依照系爭契約所負之義務，其 依兩造買賣法律關係請求被告給付新臺幣300萬元整及自起 訴狀繕本送達被告之翌日即106年1月7日起至清償日止按年 息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴 既經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗，爰併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據， 經本院斟酌後，認均不足以影響本院判決之結果，爰不逐一 論列，附此敘明。
六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。
中 華 民 國 106 年 6 月 16 日
民事第二庭 法 官 彭淑苑
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 6 月 16 日
書 記 官 蔡美如