最高法院民事判決 八十八年度台上字第七四七號
上 訴 人 丙 ○ ○
戊 ○
丁○○○
乙 ○ ○
己 ○ ○
共
考 試 院
右 一 人
法定代理人 許 水 德
訴訟代理人 彭 國 能律師
李 永 然律師
林 雯 澤律師
蔡 明 旭律師
被 上 訴人 甲○○即祭祀公業高積祥管理人
右當事人間請求返還租賃物等事件，上訴人對中華民國八十五年十月九日台灣高等法
院第二審判決（八十三年度重上字第九號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決關於駁回上訴人考試院之上訴及命其交還土地並再連帶給付暨駁回上訴人丙○○、丁○○○、戊○、乙○○、己○○之附帶上訴及命其連帶給付，暨各該訴訟費用部分均廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件被上訴人主張：坐落台北市○○區○○段四小段八七三、八七三之一號土地（下稱系爭土地）係伊所有，於民國四十年間出租與考試院，陸續換約，於七十七年七月一日雙方合意終止。詎考試院未將土地返還，任意由第一審共同被告牟淑珍、孫慶生、閻慶國（下稱牟淑珍等三人）無權占用如原判決附圖（下稱附圖）編號１、２所示部分土地建屋即門牌台北市○○區○○路二七號房屋及附連空地，丙○○、丁○○○、戊○、乙○○、己○○（下稱丙○○等五人）及第一審共同被告葉蠬騰、商建和、商建祥、楊美娜、劉心蘭、劉心蕙、商雯、商建安、商耿光、鄭惠清（下稱丙○○等十五人）無權占用附圖編號５、６、７、９、所示部分土地建屋即同址門牌號碼二九號房屋及附連空地，其餘除訴外人銓敘部承租部分外，仍由考試院占用，自應遷讓，拆除上開房屋，並按占用土地面積計算給付損害金等情，爰本於不當得利、債務不履行及侵權行為之法律關係，求為命㈠牟淑珍等三人自附圖編號１、２所示房地遷出；考試院及牟淑珍、孫慶生將附圖編號１所示房屋拆除，並與閻慶國將附圖編號１、２所示土地交還伊。㈡丙○○等十五人自附圖編號５、６、７、９、所示房地遷出；考試院及丙○○將附圖編號５、６、７、９所示房屋拆除，並與丙○○等十五人將附圖編號５、６、７、９、所示土地交還伊。㈢考試院與牟淑珍等三人連帶給付伊如原判決附表（下稱附表）一之一所示金額及法定遲延利息。㈣考試院與丙○○等十五人連帶給付伊如附表二之一所示金額及法定遲延利息。㈤考試院給付伊如附表三之
一所示金額及法定遲延利息之判決（第一審判命牟淑珍等三人自附圖編號２所示土地遷出，牟淑珍、孫慶生應將系爭房屋拆除，並與閻慶國將附圖１、２所示土地交還，定履行期間六個月及給付如附表一所示本息；命丙○○等五人與第一審共同被告商建和、商建祥、葉蠬騰、楊美娜自附圖編號所示土地遷出，丙○○應將系爭房屋拆除，並與丁○○○、戊○、乙○○、己○○、商建和、商建祥、葉蠬騰、楊美娜將附圖所示５、６、７、９、土地交還，定履行期間六個月及給付如附表二所示本息；暨命考試院給付如附表三所示本息，駁回被上訴人其餘部分之訴。考試院就其敗訴部分及被上訴人就其敗訴中請求牟淑珍等三人就附表一所示本息；丙○○等五人、商建和、商建祥、葉蠬騰、楊美娜就附表二所示本息負連帶給付之責，並應分別再連帶給付附表一－二、二－二所示本息暨考試院交還土地，並與牟淑珍等三人、丙○○等五人及商建和、商建祥、楊美娜、葉蠬騰依序連帶給付附表一、一之二及附表二、二之二所示本息，及再給付附表三之二所示本息部分提起第二審上訴，其餘部分則未聲明不服【被上訴人嗣於原審撤回對楊美娜部分之上訴】；牟淑牟等三人就其敗訴部分，聲明不服，因未繳裁判費，經原審裁定駁回其上訴；丙○○、丁○○○、戊○就其敗訴部分，聲明不服，亦未繳裁判費，經原審裁定駁回其上訴；嗣丙○○等五人及商建和、商建祥就其敗訴中命給付如附表二所示之本息部分提起附帶上訴，其餘部分未聲明不服。原審維持第一審所命考試院、丙○○等五人給付如附表三、二所示本息之判決，駁回其上訴及附帶上訴，並將第一審駁回被上訴人請求牟淑珍等三人就附表一所示本息；丙○○等五人及葉蠬騰就附表二所示本息負連帶給付之責，暨考試院交還土地及分別與牟淑珍等三人、丙○○等五人及葉蠬騰連帶給付如附表一、二所示本息部分之判決廢棄，改判如其聲明，將第一審命商建和、商建祥給付如附表二所示本息部分之判決廢棄，改判駁回被上訴人該部分在第一審之訴，而駁回被上訴人其餘之上訴，被上訴人就其敗訴部分，未再聲明不服。考試院及丙○○等五人就其敗訴部分，提起第三審上訴）。
上訴人考試院則以：被上訴人無代祭祀公業高積祥應訴之權能，且伊與被上訴人租賃契約合意終止後，丙○○等人占用系爭土地建屋使用，伊既非房屋所有權人，自無拆除權能，非現占用人，亦無不當得利。況被上訴人怠於請求丙○○等人返還，亦有過失；上訴人丙○○等五人亦以丙○○向考試院雖以廢料名義承購系爭土地上建物，但該建物為足以蔽風雨之房屋，考試院與被上訴人間租賃權，亦隨同房屋所有權移轉而移轉，且伊居住二十年，已因時效而取得地上權，並未占用該屋附連空地，自不負賠償之責各等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人考試院及上訴人丙○○等五人就如附表三及附表二所示損害金部分敗訴之判決，駁回其上訴及附帶上訴，並將被上訴人請求上訴人丙○○等五人及葉蠬騰就上開附表二所示損害金本息負連帶責任暨請求上訴人考試院交還土地及分別與牟淑珍等三人、丙○○等五人及葉蠬騰連帶給付如附表一、二所示之損害金本息，所為敗訴之判決廢棄，改判如其聲明，無非以：系爭土地登記謄本雖記載祭祀公業高積祥之管理人為高開、高西湖、高山、高江流、高獻等五人，但其五人先後死亡，該公業派下員於四十七年十二月二十二日冬至日選任高金五、高魁、高坤山、高金港、高國禮等五人為管理人，其中高坤山、高金港死亡，高國禮入獄離職，於六十四年補選甲○○為該公業管理人，有戶籍謄本、民事判決及確定證明書足稽。本件當初
與考試院訂立租約，亦由高金五、高魁，甲○○為之，高魁亡故，於七十三年間雖改選高武等人為管理人，惟因程序有瑕疵，經法院判決確認無管理人資格，復於八十二年四月三十日改選高金五、甲○○、高信一、高清泉、高建登等五人為管理人，但召集程序及開會日是否有瑕疵，非無疑義，且依規約第七條所載須經主管機關備查，始生效力，為兩造所不爭，則八十二年四月三十日之改選尚未生效。惟高金五經法院判決確認對該公業無管理人之權利存在確定，有台灣台北地方法院八十三年度簡上字第一八七號民事判決可稽，故僅列甲○○為祭祀公業高積祥管理人。次查被上訴人主張伊所有系爭土地出租與考試院建屋，至七十七年七月一日雙方合意終止，丙○○等人未與伊簽訂租約，有土地登記簿謄本、租賃契約可稽。丙○○等五人雖辯稱已取得地上權、租賃權云云，惟查地上權為物權之一，在未完成登記前，仍非地上權人，不得執以對抗所有權人，丙○○等五人又未能舉證證明其以行使地上權之意思占有；又租賃權屬債權，乃存在於特定當事人間，且原租賃契約第七條載明考試院非經被上訴人同意，不得轉租等語，足見該租地建屋有禁止轉租之特別約定，租賃權不得任意移轉。況姑不論系爭土地建物上門牌二十七、二十九號房屋由考試院讓與丙○○等人，係廢料或足以遮風蔽雨有任何經濟價值之房屋，考試院既於七十七年七月一日與被上訴人因合意終止租賃關係，而丙○○等人之租賃關係繼受考試院而來，於租約終止後，其租賃關係當亦隨之消滅，復未與被上訴人另訂租約，且經被上訴人函請遷讓，亦有律師函可稽。是丙○○等五人辯稱考試院無權終止租約，伊與被上訴人間仍有租賃關係存在云云，要不足採。第一審法院勘驗現場時，丙○○稱二十九號房屋是伊與丁○○○等人居住等語，而附圖編號２所示土地為附連圍繞二十七號房屋之空地，附圖編號所示土地為附連圍繞二十九號房屋之空地，亦經第一審法院及原審至現場勘驗屬實，復經台北市古亭地政事務所繪製土地複丈成果圖可稽。又考試院既於七十七年七月一日與被上訴人合意終止租約，自負有交還系爭土地之義務，迄未履行交還，致被上訴人因而受相當於租金之損害，應負債務不履行之損害賠償責任。牟淑珍等三人無權占有二十七號房屋即附圖編號１所示土地及其附連圍繞之土地即附圖編號２所示空地；丙○○等五人無權占有二十九號房屋即附圖編號５、６、７、９所示地上及其附連圍繞之土地即附圖編號所示空地，均屬共同侵權行為，應連帶負損害賠償責任（民法第一百八十五條）。查考試院與丙○○等五人、葉蠬騰及牟淑珍等三人應賠償被上訴人損害之原因，一者為債務不履行，一者為侵權行為，惟渠等均應對被上訴人負有同一損害賠償之債務，債務人基於不同之發生原因，對於債權人負以同一給付為標的之數個債務，依一債務人之完全履行，他債務人因目的之達到而消滅，係不真正連帶債務，債權人對於債務人之一人或數人或全體，得同時或先後為全部或一部之請求，則被上訴人請求考試院及丙○○等人、牟淑珍等三人分別連帶或單獨賠償，並無不合。又考試院與丙○○、牟淑珍等人間之關係，應為使用借貸，考試院於七十一、二年間催請丙○○、牟淑珍搬遷函件，應可認為考試院已為返還借用物（土地）之請求，而借用人（丙○○、牟淑珍）對考試院負有回復原狀、返還借用物之義務（民法第四百六十九條第二項、第四百七十條），雖系爭土地上之房屋為丙○○、牟淑珍所建，考試院非不得請求渠等回復原狀，返還借用物。又被上訴人於租約終止後，曾催請丙○○、牟淑珍還地，且本件損害發生與擴大之原因為考試院怠於對丙○○、牟淑珍行使回復原狀、返還土地請求權，被上訴人並無違反任何義務，殊難謂有何過失。是
考試院、丙○○等五人辯稱被上訴人對於相當於租金之損害之發生及擴大，與有過失云云，亦不足採。按城市地方房屋租金以不超過土地及建築物申報總價額年息百分之十，又申報地價以公告地價百分之八十為申報地價，土地法及平均地權條例定有明文。本件參酌原八十年七月五日（原判決誤載為八十年七月一日）租約所訂以公告地價百分之五計租標準（按即相當於申報地價年息百分之六‧二五），暨當地繁榮程度，認以上開計租標準計算損害金為合理。而系爭土地七十七、七十八、七十九年公告地價每平方公尺為一萬元、八十、八十一年為每平方公尺一萬七千一百元，有地價證明足憑，牟淑珍等三人占用附圖編號１、２所示土地面積計五四二平方公尺，丙○○等五人占用附圖編號５、６、７、９、所示土地面積計一一一三平方公尺，考試院占用面積三九○平方公尺，有土地謄本及土地複丈成果圖足稽。則被上訴人本於不當得利、債務不履行及侵權行為之法律關係，訴請考試院將附圖編號１、２所示土地及附圖編號５、６、７、９、所示土地交還，並給付如附表一、二、三所示損害金本息，暨丙○○等五人及葉蠬騰連帶給付如附表二所示損害金本息，考試院並應分別與之連帶給付，應予准許等詞，為其判決之基礎。
惟查丙○○等五人一再抗辯，伊未占用附圖編號６、７、９土地，該土地上房屋係葉蠬騰所建占有，附圖編號所示空地非伊管領使用，考試院並未交付，乃考試院及訴外人台北市政府圍籬，該空地上有考試院設置基業永固之收購土地地碑云云（見一審卷一二六頁反面、二一三頁反面、原審卷第一宗二三七頁反面、第二宗三五頁、一二○頁反面、一四五頁反面、二九六頁正面），並提出照片為證（見原審卷第二宗三○四至三一○頁），此攸關丙○○等五人無權占有系爭土地面積及損害金之計算，乃屬重要之防禦方法，原審未詳查審認，且未於判決理由欄說明其不足採之意見，遽謂丙○○等五人無權占有上開土地，應負相當於租金之損害金，而為丙○○等五人不利之判決，即有判決不備理由之違法。又丙○○抗辯，伊與乙○○、丁○○○、戊○等於八十二年九月十六日起遷離附圖編號６、７、９土地上二十九號房屋，租住台北市○○路四巷四號三樓，未占有該房屋云云（見原審卷第二宗七二頁反面），提出租賃契約及戶籍謄本為證（見原審卷第二宗一○一至一○四頁、第三宗三五、三六頁）。果爾，則丙○○之建物雖占用系爭土地，但乙○○、丁○○○、戊○三人既已遷出該屋，並未占有系爭土地，乃原審仍判命乙○○、丁○○○、戊○三人連帶給付八十二年九月十六日以後之損害金，亦有未合。再按解釋意思表示，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（本院十七年上字第一一一八號判例參照）。查考試院與被上訴人於七十七年間合意終止租約所簽訂之契約，其中第十四條約定：「有關台北市○○區○○段四小段八○七、八四五、八六九、八七三（即系爭土地）、八八一等地號土地，乙方（即考試院）已無使用必要，甲方（即被上訴人）同意於七十七年七月一日起不再續租賃」、第十五條約定：「退租地號上之地上物均為『廢料』，乙方同意於退租後『協助辦理』。」等語（見一審卷六六頁反面、原審卷第一宗一三二頁反面），此「協助辦理」乙詞，其真意為何？簽訂上開契約時，是否視為考試院已完成交還租賃物即系爭土地，僅負協助清理廢料之義務，非無研求之餘地。原審未加推闡明晰，果考試院抗辯終止租約後，已未占有系爭土地云云（見原審卷第二宗四三頁、二九一頁）確實非虛，被上訴人能否請求其交還系爭土地及負債務不履行之損
害賠償責任，即有疑義。再者，原審一方面認定系爭土地（即附圖編號５、６、７、９所示）上房屋為丙○○所建（見原判決理由第九項第五行），另方面又認定被上訴人係於四十年間，將系爭土地租與考試院建屋，二十九號房屋由考試院轉讓與丙○○（見原判決理由第五項、第六項）。原判決先謂「系爭門牌台北市○○區○○路二十七號、二十九號房屋由考試院轉讓予其他上訴人……其他上訴人之租賃關係既繼受自考試院而來，於考試院終止租賃後，其租賃關係當亦隨之消滅」（見原判決書第九頁第十八行起至第二十二行）；復謂「考試院與丙○○、牟淑珍等人間之關係，應為使用借貸」（見原判決書第十頁第二十九行），亦有理由矛盾之違法。上訴論旨，指摘原判決其敗訴部分不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十八 年 四 月 九 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 曾 桂 香
法官 劉 延 村
法官 徐 璧 湖
法官 劉 福 聲
法官 黃 秀 得
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十八 年 四 月 二十 日