最高法院民事判決 八十八年度台上字第九七二號
上 訴 人 乙○○
甲○○
被 上訴 人 台金海外開發股份有限公司
法定代理人 邱海龍
右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十七年六月九日台灣高等法院
第二審更審判決（八十七年度上更㈠字第八二號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件上訴人主張：被上訴人代理未經我國認許之美商INDIAN VALLEY RANCH. INC（下稱Ｉ‧Ｖ‧Ｒ公司）在台出售美國北加州印地安河谷土地，上訴人乙○○、甲○○分別於民國八十四年二、三月間以分期付款方式購買持分各三千分之二，各自交付被上訴人價金新台幣（下同）三十五萬五千七百三十六元、三十三萬一千四百五十六元，被上訴人之職員林羽萍並出具同意於簽約日起任何時間，以不低於原購價之當時市價買回上開土地，且同意如未將該買回條款增列於契約中，願退還所收價款之承諾書與上訴人。詎事後Ｉ‧Ｖ‧Ｒ公司或被上訴人並未與伊訂立書面契約，且未依約定買回。爰依民法總則施行法第十五條之規定與承諾書之約定，求為命被上訴人給付上訴人乙○○三十五萬五千七百三十六元、上訴人甲○○三十三萬一千四百五十六元，及均自八十四年八月二十一日起加計法定遲延利息之判決。被上訴人則以：上訴人原主張伊為出賣人，嗣又主張Ｉ‧Ｖ‧Ｒ公司為出賣人，伊應依民法總則施行法第十五條規定負責，屬訴之追加，伊已表示不同意。又上訴人就承諾書之性質如何主張不明確，且伊職員林羽萍並無權限修改契約之內容，所出具之承諾書不生效力。縱認林羽萍簽署承諾書發生代理效力，亦係林羽萍遭詐欺所致，伊亦得撤銷承諾之意思表示；即使不得撤銷承諾，該承諾書之意思表示並未合致而成立、生效，況該承諾書係林羽萍、仰嵐麟與海英傑通謀虛偽製作而成，或為林羽萍心中保留而無效；承諾書之文義真意，為出賣人保留「買回」所賣土地之應有部分權利，不得曲解為上訴人有隨時賣回權或伊應受讓上訴人契約上之權利；甲○○所提之承諾書上並無未於簽約時增減條款即應退款之約定，自不得以此為由請求退款等語。資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：上訴人原主張被上訴人係出賣人，嗣主張被上訴人係代理Ｉ‧Ｖ‧Ｒ公司出售土地，依民法總則施行法第十五條規定應負責任，惟訴訟標的仍為承諾書之約定，並未變更。此僅係補充法律上之陳述，非訴之追加。被上訴人代理未經我國認許之Ｉ‧Ｖ‧Ｒ公司出售土地並收受上訴人交付價款，其職員林羽萍受被上訴人委任並授與經理人權限之人，其以公司名義於八十四年二月二十七日出具載：『甲方（即被上訴人）同意於本約簽訂日起之任何時間，依不低於乙方（即上訴人）原購價之當時市價向乙方購回本合約之土地標的物並絕無異議』字樣之承諾書與上訴人乙○○，於同年三月二十二日出具內容相同之承諾書與上訴人甲○○，自有拘束被上訴人之效力。又代理權之限制，不得以之對抗善意第三人，但為第三人所明知者，不在此限，民法第一百零七條定有明文。本件被
上訴人代理美國Ｉ‧Ｖ‧Ｒ公司與上訴人成立系爭買賣契約，其所約定之買賣條款，對本人Ｉ‧Ｖ‧Ｒ公司發生效力，縱該公司對被上訴人代理權加以限制，被上訴人未能證明為上訴人或其代理人所明知，所為約定，在履行買賣契約之範圍，自不得以未授權而否認其效力；為被上訴人管理買賣事務之職員林羽萍，因欲達成買賣成立，對買受人另列入補充或承諾條款，即使有勾結舞弊情事，亦屬被上訴人所為之意思表示，為被上訴人代理行為之一部分，仍對本人Ｉ‧Ｖ‧Ｒ公司發生效力，亦不得以該承諾書未蓋被上訴人公司及其法定代理人章或簽名，而否認其效力。上訴人主張：依民法總則施行法第十五條規定，被上訴人對承諾書之內容應負連帶責任云云，並非無據。被上訴人所謂，林羽萍僅負責業務招攬或買受人條件初步審查，並無權限代理被上訴人或Ｉ‧Ｖ‧Ｒ公司修改買賣契約，泛言上訴人與其業務人員通謀為意思表示，或為心中保留，致被上訴人不知有所謂承諾書情事，無拘束力云云，並不可採。惟甲○○所提出之承諾書，並無被上訴人同意簽約時如未增減條款即應全數退款之記載，其又未能舉證與被上訴人有此約定，則其以被上訴人未將增減條款列入契約為由請求退款，於法不合。乙○○所提出之承諾書雖有此記載，然其自承與被上訴人未約定另立書面契約，且認為簽承諾書即已簽約屬實，承諾書亦為書面契約，既為系爭買賣契約之一部，不影響上訴人乙○○之權利義務，被上訴人無與其再立書面契約之義務，則其以被上訴人未書立書面契約將系爭承諾書之增減條款列入為由請求退款，亦無可取。關於承諾書所載：『甲方同意於本約簽約日起之任何時間，依不低於乙方原購之當時市價向乙方購回本合約之土地標的物』之文字，依林羽萍所為：『我沒想到海英傑會叫我簽字據，我問仰嵐麟，她說沒關係，日後她會再將這筆轉出去，即轉讓的意思，應該不是退款，我上次說拿多少退多少，由誰發動不知道，可能是轉讓』證詞之語氣，乃事後猜測之語，並非指轉讓，而其所指轉讓，係轉讓於第三人，非轉讓給被上訴人或Ｉ、Ｖ、Ｒ公司；另證人蔡明如證稱：被上訴人公司無買回制度，客戶若要轉售，可替客戶處理云云，顯見轉讓與買回不同。況該買回約定乃海英傑所書寫，其未告知林羽萍含義為何，林羽萍沒鑽研其內容，係因仰嵐麟說不會有事會轉出去，為幫仰嵐麟提升職位始簽名等情，並經林羽萍結證屬實；海英傑亦證稱：『是仰嵐麟介紹本件買賣，我想可以幫上訴人賺錢，亦可以幫仰小姐提升業績，承諾書是我寫』云云，顯見當時海英傑與林羽萍並未確認買回條款之意義，是不論該條款是否係為保障上訴人，希望可隨時悔約不買，取回已繳價金，惟此意願既未載入承諾書內，亦非簽署承諾書之林羽萍或被上訴人所明知，自無拘束被上訴人之效力。又該條款意義自應依文義解釋，始為公允。查該約定文字既係『原購價』、『購回本合約之土地標的物』，上訴人亦自承『原購價』即為『總價』，足見契約文字已表明當事人真意，係出賣人同意於訂約後隨時以系爭買賣價金買回所賣之土地應有部分權利甚明，自不得捨約定文字而曲解為上訴人有隨時賣回權，或被上訴人應受讓上訴人契約上權利。否則上訴人欲要求契約上增訂權利轉讓上訴人條款，為何不寫為：『甲方同意於本約簽訂日起之任何時間，依不低於乙方所繳價金之當時市價，將乙方契約上權利轉讓予甲方』，反記載『原購價』、『購回本合約之土地標的物』，且上訴人如享有隨時請求返還價金，亦可依合意解除契約條款為之即可達目的，何須以買回方式為之﹖按買賣契約中保留買回權利，依民法第三百七十九條第一項之規定，該買回契約效力之發生，以出賣人即買回人於買回期限內，提出買回價金，向買受人表示買回為要件，故為附停
止條件法律行為。本件系爭買賣契約即如有保留買回之約定，系爭買賣出賣人Ｉ‧Ｖ‧Ｒ公司或為代理人之被上訴人既未向上訴人等表示要買回，並提出買回價金，而買回乃出賣人公司之權利，買回意思表示及價金之提出乃買回契約生效要件，則買回契約尚未生效，上訴人自不得本於該買回條款請求被上訴人立即買回系爭買賣標的。再者蔡明如證稱：「……權狀是要客戶繳清價金後，權狀才開始生效」云云，代理上訴人之海英傑所看過買賣契約書，其第五條亦約定價款付清後始完成登記，上訴人迄今僅繳分期金之五期或三期，可見上訴人迄今尚未取得系爭買賣之應有部分權利，應非出賣人Ｉ‧Ｖ‧Ｒ公司或代理人之被上訴人向上訴人買回標的之時機，否則上訴人如何依民法第三百八十三條第一項規定，移轉買賣之應有部分權利於出賣人Ｉ‧Ｖ‧Ｒ公司。足認上訴人在尚未依約繳清價款取得土地產權以前，請求上訴人買回，尚非有據。縱使增訂之第七條約定非民法第三百七十九條所定之買回，而係上訴人有權隨時要求被上訴人購回，被上訴人有因上訴人要求同意隨時購回，此亦僅係約定雙方同意隨時訂定「再買賣購回契約」，被上訴人有隨時應上訴人要求「訂再買賣購回契約」之義務，一經上訴人要求買回表示，雙方「再買賣購回契約」即成立生效；但該約定文字係『原購價』，非已繳價金，上訴人亦自承原購價即總價，又係『購回本合約之土地標的物』，雙方就「再買賣購回契約」，既未約定再買賣購回價金交付時期，依民法第三百六十九條規定，自應於系爭買賣土地應有部分權利移轉於被上訴人時同時為之，則縱「再買賣購回契約」成立生效，被上訴人亦得以上訴人尚未取得系爭買賣應有部分權利，未將該權利移轉被上訴人為由，依民法第二百六十四條第一項規定主張同時履行抗辯，而拒絕給付再買賣購回價金。否則如上訴人隨時得請求被上訴人購回，被上訴人即隨時應支付購回價金即原買賣總價金，上訴人未取得系爭買賣標的權利，如何移轉於被上訴人﹖足證此約定並不公允。是該承諾書另增第七條約定之性質，若僅係被上訴人有隨時應上訴人要求訂定「再買賣購回契約」之義務，而非上訴人隨時一要求被上訴人買回，該「再買賣購回契約」即成立生效，則購回契約尚須被上訴人同意始成立。茲被上訴人已表示不同意購回或不與之訂定「再買賣購回契約」，亦僅生是否違約之問題，並不當然發生再買賣效力。上訴人據此約定，請求被上訴人支付購回標的價金，即有未合等詞。為其判斷之基礎。按解釋契約，應探求當事人立約時之真意，而探求當事人之真意，本應通觀契約全文，並斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全般之觀察。查，為被上訴人管理買賣事務之職員林羽萍，因欲達成買賣成立，對買受人另列入補充或承諾條款，亦屬被上訴人所為之意思表示，為被上訴人代理行為之一部分，仍對本人Ｉ‧Ｖ‧Ｒ公司發生效力，屬買賣契約之一部，依民法總則施行法第十五條規定，被上訴人對承諾書之內容應負連帶責任，為原審確定之事實。關於被上訴人出具之承諾書所載「另增第七條」內容，仰嵐麟證稱：「林羽萍是我的組長」、「寫承諾書有二個意思，一為自由轉讓，一為公司負責買回，就是公司有承諾保障，就是不動產證券化，要賣時去公司登記，十四日內公司會負責轉賣或由公司買回」云云；海英傑證稱：「承諾書只是為了保障上訴人之權益」云云（見一審卷第六○頁反面、第六二頁、第六四頁反面）；林羽萍亦證稱：「……所以後來仰嵐麟又要我加上第七條，但仰嵐麟說海英傑是他男朋友，不會有事的……」、「是仰嵐麟私下拜托我，她也告訴我絕對沒事，我想我只是幫她提升業績，……」、「
……其實本來仰嵐麟與海英傑都已談好了，……我沒想到海英傑會叫我簽字據，我問仰嵐麟，她說沒關係，日後她會再將這筆轉出去，即轉讓的意思，應該不是退款，……我上次說拿多少退多少，由誰來發動不知道，可能是轉讓」云云（見一審卷第四九、五○頁、第一○二頁、第一○四頁正、反面）。若此，出面與上訴人之代理人海英傑洽談完成承諾書「另增第七條」者，似為被上訴人公司職員仰嵐麟，仰嵐麟且要求林羽萍於契約中添載，而仰嵐麟對該承諾書「另增第七條」約定內容為何，已經證述如前，該約定內容並為林羽萍所明知，林羽萍因仰嵐麟拜托及告以沒事，並想幫仰嵐麟提升業績，而同意簽名。原審未細察此卷存重要證據資料，斟酌訂約當時之事實，竟認定當時海英傑與林羽萍並未確認買回條款之意義，不論該條款是否係為保障上訴人，希望可隨時悔約不買，取回已繳價金，此意願既未載入承諾書內，亦非簽署承諾書之林羽萍或被上訴人所明知，無拘束被上訴人之效力，並對該契約文字另為解釋，而為不利於上訴人之判斷，於法殊有未合。其承諾書「另增第七條」之意義為何﹖尚待事實審就各該代理兩造為契約行為之人調查審認。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十八 年 五 月 七 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 范 秉 閣
法官 曾 煌 圳
法官 許 澍 林
法官 鄭 玉 山
法官 楊 隆 順
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十八 年 五 月 二十五 日
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