給付違約金等
臺灣士林地方法院(民事),訴字,95年度,735號
SLDV,95,訴,735,20061103,1

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　 95年度訴字第735號
原　　　告　廣有金屬企業股份有限公司
法定代理人　丙○○
訴訟代理人　何兆龍律師
　　　　　　梁育純律師
訴訟代理人　甲○○
被　　　告　戊○○
　　　　　　長榮塑膠工業股份有限公司
法定代理人　丁○
上2 人共同
訴訟代理人　王棟樑律師
上列當事人間給付違約金等事件，本院於民國95年10月25日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：坐落台北縣三重市○○○段頂崁小段 466 、467 地號土地（以下簡稱系爭土地）原為原告所有（ 原證1） ，如起訴狀附圖1 紅色斜線標示部分原提供予相鄰 之465 、466-1 地號土地所有權人作為通行之用，其後，原 告有意上開系爭土地，乃於民國95年2 月間，以每坪19.5萬 元之價格委託訴外人江山不動產投資顧問有限公司（以下簡 稱江山不動產公司）銷售，惟並未達成交易，再於95年4 月 7 日委託訴外人江山不動產公司以每坪19萬元之價格銷售， 原告為利系爭土地出售，並約定將協調465 、466-1 地號土 地另由相鄰之499 地號出入，不再通行系爭土地。嗣被告戊 ○○於95年4 月9 日與訴外人江山不動產公司簽具「不動產 買賣要約書／出價意願書」，約定買受條件為每坪19萬元， 而原告須於95年4 月30日前確定鄰地出入問題，簽約同時並 交付由被告長榮塑膠工業股份有限公司（以下簡稱長榮塑膠 公司）簽發、面額300 萬元、票載發票日期為95年5 月15日 之支票（以下簡稱系爭支票）作為要約保證金。原告收受系 爭支票後，即積極處理鄰地通行問題，並於同年月25日與訴 外人聯昇模具工業股份有限公司（以下簡稱聯昇模具公司） 達成協議，約定因原告擬封閉如起訴狀附圖1 紅色斜線標示 部分之通路，而向訴外人聯昇公司承租如原證6 協議書附圖 Ｃ區所示之土地作為465 、466-1 地號土地對外通行之道路 。原告確定鄰地通行問題後，乃於95年4 月29日與訴外人江 山不動產公司承辦人員、被告戊○○及其父、其夫共同赴訴



外人陳鈺樹代書處洽談後續簽約及土地所有權過戶事宜，詎 被告戊○○竟推託不與原告簽訂不動產買賣契約書，旋於95 年5 月2 日委託律師寄發存證信函予訴外人江山不動產公司 及原告，主張原告未依約確定土地通行問題，原告乃於95年 5 月5 日存證信函回覆被告戊○○如因反悔不願購買土地， 應出面協商，而非任意指責原告違約，同日訴外人江山不動 產公司亦致函表示願為兩造居間協調，惟被告均未出面洽商 ，原告再於95年5 月29日以存證信函催告被告戊○○出面簽 約，否則將提示系爭支票，惟被告仍置之不理，原告乃於95 年6 月19日提示系爭支票，未獲兌現。本件原告既已依約於 95年4 月30日以前確定相鄰土地出入問題，被告戊○○即應 履行其簽訂買賣契約之義務，並依約履行買賣契約之各項約 定，茲被告戊○○拒不履約，復不與原告、訴外人江山不動 產公司洽商解決方案，原告自得依「不動產買賣要約書／出 價意願書」第4 條第2 項、第5 條第3 項之約定，沒收要約 金300 萬元等語，並聲明：⑴被告戊○○應給付原告300 萬 元，及自95年6 月19日起至清償日止，按週年利率5%計算之 利息。⑵被告長榮塑膠公司應給付原告300 萬元，及自95年 6 月19日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⑶第1 、2 項之請求，於其中一被告履行其義務時，他被告於該履 行範圍內免除其給付義務。⑷原告願供擔保，請准宣告假執 行。
二、被告則以：
㈠被告戊○○前因覓地興建工業用廠房，於95年4 月9 日與訴 外人江山不動產公司簽訂「不動產買賣要約書／出價意願書 」，由該公司居間以每坪19萬元之價格，購買原告所有坐落 台北縣三重市○○○段頂崁小段466 、467 地號之系爭土地 ，要約有效期間為95年4 月9 日起至同年月30日止，因系爭 土地部分劃出道路供相鄰之466-1 、465 地號使用，影響系 爭土地之價值，而言明賣方應與465 、466-1 地號土地所有 權人協議廢除該道路，另闢其他可供通行之道路，被告戊○ ○始願以前揭條件購買，故前揭要約書特別約定「屋主需確 定三重市○○○段頂崁小段466-1 、465 地號能往他地出入 ，本契約始成立，如95年4 月30日無法確定，無條件退還支 票。確定條件之前述出入道路完成可使用期限不得逾3 個月 」亦即原告應與466-1 、465 地號土地所有權人協議廢止原 由系爭土地所劃道路出入之協議，並應徵得466-1 、465 地 號土地及鄰地499 地號土地所有權人三方協議由該鄰地出入 ，而協議之最後期限為95年4 月30日，另原告必須於3 個月 內依該協議完成該可使用之道路，要約始可成立，否則應將



被告所交付之面額300 萬元支票返還。詎同年4 月29日經訴 外人江山不動產公司業務員己○○來電告知當日原告欲與 466- 1、465 地號土地所有權人及499 地號土地所有權人簽 訂三方協議書，被告前往後，不但未見三方簽約，且原告及 訴外人江山不動產公司竟要求被告簽訂正式買賣契約書，被 告感覺受騙，乃要求原告必須於期限內完成前揭約定，否則 應退還所交付之支票，未料原告竟與訴外人江山不動產公司 聯手指稱被告違約，欲沒收系爭支票，被告只得提供擔保假 處分以維權益。
㈡原告所提之原證6 協議書並無三方協議及廢除原道路之合意 ，而係原告向466-1 、465 地號租地，且該協議書第15條約 定466-1 、465 地號土地所有權人隨時可解除租約，則問題 仍未解決，況該協議書第22條規定「乙方承租甲方之土地、 廠房，必須在圖Ｃ區○道路可通行為前提，本租約始成立」 ，顯見原告並未於期限內確定466-1 、465 地號土地可往他 地出入。
㈢被告欲購買系爭土地建造工業用廠房，此為原告所明知，而 工業區土地應有面臨或私設8 米道路，始得建築。本件466- 1 、465 地號土地及系爭土地均屬工業區土地，故466-1 、 465 地號土地新設之道路應劃設8 米之通道，否則466-1 、 465 地號因屬袋地，如未依規定設置8 米道路，必致系爭土 地無法單獨申請建造執照，故原告與鄰地499 地號土地地主 應協議闢建之道路應有8 米，否則必影響被告買受系爭土地 後之權益，亦始符合要約書所指原告應於95年4 月30日前確 定466-1 、465 地號可往他地通行及3 個月完成該可使用之 道路之約定。
㈣又依民法第760 條規定，不動產物權之移轉或設定應以書面 為之。本件原告未於95年4 月30日確定466-1 、465 地號可 往他地出入，則要約應即失效，原告自應返還系爭支票，縱 如原告所稱「確定466-1 、465 地號可往他地出入」係指其 與466-1 、465 地號土地所有權人簽立租賃協議書，惟兩造 並未簽立不動產買賣契約書，被告所交付之定金充其量僅係 立約定金，故兩造就466-1 、465 地號土地如何往他地出入 ，而不影響系爭土地申請興建工廠之權益，難以達成合意， 原告亦應將系爭支票返還被告等語，資為抗辯。 ㈤被告長榮塑膠公司負責人丁○於95年6 月19日與原告負責人 甲○○洽談支票返還事宜時，竟稱系爭土地已轉賣他人，顯 見係原告違約一地二賣。
㈥並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准 宣告免為假執行。




三、本件經本院依民事訴訟法第271 條之1 準用同法第270 條之 1 第1 項第3 款規定，整理並協議簡化爭點及不爭執點如下 （本院95年10月25日言詞辯論筆錄，第111 頁至第114 頁） ：
㈠兩造不爭執之事實：
⑴坐落台北縣三重市○○○段頂崁小段466 、467 地號土地 原為原告所有（第10頁至第13頁）。
⑵原告前於95年2 月15日簽訂不動產專任委託銷售契約書， 以每坪19.5萬元之價格委託訴外人江山不動產公司銷售系 爭土地（第14頁至第15頁），嗣於95年4 月7 日再簽訂不 動產專任委託銷售契約書，以每坪19萬元之價格委託訴外 人江山不動產公司銷售系爭土地，第9 條約定：「因目前 三重市○○○段頂崁小段466-1 、465 ，由本地段進出， 目前尚在協調改由499 地號出入，等確定協調簽約後，本 契約始生效（協調期間訂在4 月30日前）」（第16頁至第 17頁）。
⑶被告戊○○於95年4 月9 日簽具「不動產買賣要約書／出 價意願書」，願以每坪19萬元之價格買受系爭土地，要約 有效期間自95年4 月9 日起至同年月30日24時止，並由被 告長榮塑膠公司簽發面額300 萬元、票載發票日期為95年 5 月15日之系爭支票作為要約保證金，第5 條第3 項載明 ：「買方於賣方同意出售後有反悔不買或不履行簽約時， 賣方得沒收已轉為定金之要約金，其中一半作為受託人之 服務報酬」、第5 項載明：「賣方於同意出售或買方同意 依賣方委託受託人之條件購買時，若有反悔不賣或其他因 素致無法簽訂買賣契約時，賣方除同意支付上開房地總價 4%予受託人作為服務報酬外，並加倍賠償定金予買方」、 第6 條要約條件載明：「屋主需確定三重市○○○段頂崁 小段466-1 、465 地號能往他地出入，本契約始成立，如 4 月30日無法確定，無條件退還支票。確定條件之前述出 入道路完成可使用期限不得逾3 個月」（第18頁至第19頁 ）。
⑷坐落台北縣三重市○○○段頂崁小段499-1 地號土地為訴 外人蕭寶興所有，原告於95年5 月2 日與訴外人蕭寶興簽 訂協議書，約定由原告以每月租金27,000元承租上開土地 暨鐵皮屋，以使466-1 、465 地號土地得對外通行，租賃 期限自現有房屋遷移日起至上開房屋如因政府拆除地號或 該地號已劃定為計劃道路打通為止（第70頁至第73頁）。 ⑸兩造於95年4 月30日並未簽訂買賣契約，被告戊○○於95 年5 月2 日以台北中正堂郵局第339 號存證信函催告原告



於3 日內交還系爭支票不得提示（第26頁至第27頁），原 告於95年5 月5 日以三重二重埔郵局第294 號存證信函回 覆礙難同意，如被告不欲購買，將依約行使權利（第28頁 至第30頁），再於95年5 月29日以三重郵局第362 號存證 信函催告被告戊○○於95年6 月6 日前完成簽約手續（第 33頁至第34頁）。
⑹被告於95年5 月9 日取得本院95年度裁全字第2397號假處 分裁定，並經本院以95年度執全字第1046號假處分執行禁 止原告提示系爭支票，原告於95年6 月19日提示系爭支票 不獲兌現（第20頁） 。
⑺原告於95年7 月26日將系爭土地售予第三人草仁企業股份 有限公司，並於同年8 月31日完成登記（第116 頁至第 117 頁）。
㈡兩造爭執要旨：
⑴被告戊○○於95年4 月9 日簽具之「不動產買賣要約書／ 出價意願書」第6 條要約條件，係指原告與466-1 、465 地號土地所有權人達成協議廢止系爭土地之通行即可，抑 或係指需確定466-1 及465 地號土地所有權人得由他地出 入並協調簽約完成始可？
⑵原告與鄰地之協議是否已符合「不動產買賣要約書／出價 意願書」第6 條所載之要約條件？
⑶原告是否應向被告提出已確定466-1 、465 地號土地得往 他地出入之證明？若原告未向被告提出證明，被告得否拒 絕後續買賣程序？94年4 月29日原告是否向被告提出原證 6 之協議書而被告拒絕？
⑷原告與被告戊○○未簽訂買賣契約，係可歸責於原告或被 告之原因？原告得否請求沒收300 萬元要約金？四、茲就上述爭點，析述本院得心證之理由如下： ㈠被告戊○○於95年4 月9 日簽具之「不動產買賣要約書／出 價意願書」第6 條要約條件，係指原告與466-1 、465 地號 土地所有權人達成協議廢止系爭土地之通行即可，抑或係指 需確定466-1 及465 地號土地所有權人得由他地出入並協調 簽約完成始可？
本件原告主張系爭「不動產買賣要約書／出價意願書」第6 條要約條件係指466-1 、465 地號土地所有權人同意放棄由 系爭土地出入即可，被告則辯稱要約條件係指系爭土地、 466-1 及465 地號土地所有權人、499 地號土地所有權人三 方協議書，且3 個月內完成8 米道路開通始可云云。經查： ⑴被告戊○○於95年4 月9 日簽具之「不動產買賣要約書／ 出價意願書」第6 條要約條件係約定：「屋主需確定三重市



○○○段頂崁小段466-1 、465 地號能往他地出入，本契約 始成立，如4 月30日無法確定，無條件退還支票。確定條件 之前述出入道路完成可使用期限不得逾3 個月」等語，此有 上開要約書在卷可稽（第18頁至第19頁），依文義觀之，原 告於95年4 月30日以前確定466-1 、465 地號土地所有權人 放棄由系爭土地出入而能往他地出入，被告戊○○簽訂之上 開要約書即成立，至於466-1 、465 地號土地所有權人放棄 自系爭土地出入後，應由499 地號土地、499-1 地號土地或 其他土地出入，要非被告戊○○所得指定，如466-1 、465 地號土地所有權人放棄自系爭土地出入後，原告未能於3 個 月內為其開通其他道路，則係要約成立後，原告是否違反正 式買賣契約之問題，難謂係上開要約書成立之要件。⑵又上 開要約書第6 條所稱「確定」之方式，是否限於原告與466- 1 、465 地號所有權人簽立書面協議書，契約並無明文，且 民法關於鄰地通行權之規定，係為發揮袋地之利用價值，於 袋地所有權人在土地與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使 用時，所擁有得通行鄰地之權利，使地盡其利，增進社會經 濟之公益，雖具有準物權之請求權性質，惟該鄰地通行權仍 非物權，其得喪變更不以書面及登記為要件，是以，466-1 、465 地號土地得往他地出入之「確定」方式，既未約定應 以簽立書面協議為限，自應包含諾成及書面之協議，被告辯 稱原告應提出確定之協議書，要約始成立云云，要無足採。 至原告與訴外人江山不動產公司於95年4 月7 日簽具之不動 產專任委託銷售契約書第9 條固載明：「因目前三重市○○ ○段頂崁小段466- 1、465 ，由本地段進出，目前尚在協調 改由499 地號出入，等確定協調簽約後，本契約始生效（協 調期間訂在4 月30日前）」等語（第16頁至第17頁），證人 即訴外人江山不動產公司業務人員己○○於本院95 年10 月 4 日言詞辯論期日亦到庭證稱：「（問：95年4 月7日 不動 產專任委託銷售契約書第9 條說等確定協調簽約之後，是否 是說要跟地主簽約之後才生效？）應該是的」，顯見原告與 訴外人江山不動產公司之不動產專任委託銷售契約書係以原 告與466-1 、465 地號土地所有權人於95年4 月30日簽訂書 面協議為生效要件，惟此不動產專任委託銷售契約書與系爭 「不動產買賣要約書／出價意願書」之契約當事人既不相同 ，被告自不得引用原告與訴外人江山不動產公司間契約生效 要件，作為其與原告間契約生效要件。⑶另被告辯稱系爭「 不動產買賣要約書／出價意願書」必須於完成8 米道路開通 始生效云云，核未載明於第6 條要約條件中，被告戊○○復 未舉證證明其要約之意思表示附有上開條件，倘因原告未闢



建8 米道路致影響被告日後興建工業廠房，亦僅為有無瑕疵 、得否減少價金等問題，而非要約是否生效之問題，被告戊 ○○此部分空言置辯，洵屬無據。
㈡原告與鄰地之協議是否已符合「不動產買賣要約書／出價意 願書」第6 條所載之要約條件？
原告主張其已於95年4 月25日與訴外人聯昇模具公司簽訂協 議書，訴外人聯昇模具公司同意原告封閉466 地號道路，另 於499-1 地號開闢道通路通行云云，並提出協議書影本1 件 為證（第21頁至第22頁），惟被告否認上開協議書之真正。 經查：⑴證人即訴外人聯昇模具公司負責人乙○○於本院95 年10月4 日言詞辯論期日到庭證稱：「（提示原證6 協議書 ，問是否是你簽的？）是我簽的，是要把系爭土地讓給原告 使用，因為原告已經幫我租後面一塊土地通行」等語無訛（ 第99頁至第100 頁），則原告就上開協議書之真正已盡舉證 責任，倘被告未能舉證證明協議書有不實之情形，自應認該 協議書為真正。⑵又證人乙○○固於上開言詞辯論期日證稱 ：「（問：協議書是否就是要放棄土地之通行權？）是的」 等語（第100 頁），惟上開協議書係約定原告以每月租金20 萬元承租466-1 、465 地號土地及地上建物，第4 條約定： 「租賃期限經雙方洽定為自即日起至甲方（即訴外人聯昇模 具公司）欲解除本約收回之日止。為甲方如欲收回須於半年 前通知」、第15條約定：「甲方得不經法定程序，逕為視同 租期屆滿，解除租約，並隨時進入租賃標的，收回房屋，行 使所有人之一概權利……」等語（第21頁），另雙方於95年 6 月16日簽訂租賃契約書，約定租賃期限自95年6 月16日起 至96年6 月15日止（第74頁至第76頁），則466-1 、465 地 號土地所有權人同意放棄對系爭土地之通行權，究係永久放 棄或租賃期間內暫時放棄，誠非無疑。況協議書第22條約定 ：「乙方（即原告）承租甲方之土地、廠房，必須在圖Ｃ區 ○道路可通行為前提，本租約始成立」（第21頁），而上開 協議書所稱之圖Ｃ區道路即499-1 地號屬訴外人蕭寶興所有 ，原告遲至95年5 月2 日始與訴外人蕭寶興簽訂協議書，約 定由原告以每月租金27,000元承租499-1 地號土地暨鐵皮屋 ，以使466-1 、465 地號土地得對外通行，租賃期限自現有 房屋遷移日起至上開房屋如因政府拆除地號或該地號已劃定 為計劃道路打通為止，此有上開協議書影本在卷可稽（第70 頁至第73頁），此外，原告復未能舉證證明其與訴外人蕭寶 興於95年5 月2 日簽訂協議書以前已成立合意或上開圖Ｃ區 道路已可通行，則依原告與訴外人聯昇模具公司於95年4 月 25 日 簽訂之協議書第22條約定，該協議書至遲於95年5 月



2 日以前仍不能認為已成立。⑶再查，被告戊○○於95年4 月9日 簽具之「不動產買賣要約書／出價意願書」第6 條要 約條件係約定：「屋主需確定三重市○○○段頂崁小段 466-1 、465 地號能往他地出入，本契約始成立，如4 月30 日無法確定，無條件退還支票。確定條件之前述出入道路完 成可使用期限不得逾3 個月」等語，此有上開要約書在卷可 稽（第18 頁 至第19頁），而原告於95年4 月25日固與訴外 人聯昇模具公司簽訂協議書，惟依協議書第22條約定，必須 於499-1 地號土地之道路可通行為前提始成立，而原告遲至 95年5 月2 日始與499-1 地號土地所有權人即訴外人蕭寶興 簽訂協議書，遑論道路可通行，不能認為466-1 、465 地號 土地所有權人就系爭土地通行權之廢止，於95年4 月30日以 前已確定，不符合被告戊○○之要約條件，其要約屆期已失 效，依「不動產買賣要約書／出價意願書」第6 條規定，原 告自應返還面額300 萬元之系爭要約保證金支票。 ㈢原告是否應向被告提出已確定466-1 、465 地號土地得往他 地出入之證明？若原告未向被告提出證明，被告得否拒絕後 續買賣程序？94年4 月29日原告是否向被告提出原證6 之協 議書而被告拒絕？
如前所述，原告未能舉證證明其與鄰地之協議符合「不動產 買賣要約書／出價意願書」第6 條所載之要約條件，則關於 原告是否提出證明、未提出證明被告得否拒絕後續買賣程序 乙節，即無庸認定。
㈣原告與被告戊○○未簽訂買賣契約，係可歸責於原告或被告 之原因？原告得否請求沒收300 萬元要約金？ 又原告與鄰地之協議未符合「不動產買賣要約書／出價意願 書」第6 條所載之要約條件，被告戊○○之要約屆期已失效 ，原告應返還系爭要約保證金支票等情，業經認定如前，則 原告自無沒收要約金300 萬元。
五、從而，原告依「不動產買賣要約書／出價意願書」第4 條第 2 項、第5 條第3 項之約定，訴請被告戊○○或長榮塑膠公 司應給付原告300 萬元，及自95年6 月19日起至清償日止， 按週年利率5%計算之利息，其中一被告履行其義務時，他被 告於該履行範圍內免除其給付義務，為無理由，應予駁回。 其假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，併駁回之。六、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經 本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此 敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。




中　　華　　民　　國　　95　　年　　11　　月　　3 　　日 民事第二庭 法 官 陳玉曆
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中　　華　　民　　國　　95　　年　　11　　月　　9 　　日 書記官 蔡雨呈