最高法院民事判決 九十五年度台上字第二四三○號
上 訴 人 乙○○
丙○○
洪鵬峯
丁○○
共 同
訴訟代理人 吳志清律師
被 上訴 人 甲○○
訴訟代理人 李在琦律師
上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國九十五年
六月六日台灣高等法院台中分院第二審更審判決（九十四年度上
更㈡字第二二號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付暨負擔該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理 由
本件被上訴人主張：伊於民國八十七年四月二十四日，分別與上訴人乙○○、丙○○、洪鵬峯簽訂不動產買賣契約書，購買如原法院更㈠審判決附表（下稱附表）一、二、三所示之房屋及土地，並於簽約當日給付新台幣（下同）十四萬元、十八萬元、四十五萬元不等。嗣於同年五月十九日又與上訴人丁○○簽訂不動產買賣契約書，購買如附表四所示之房屋及土地，於簽約當日給付五十三萬元。旋因上訴人授權書之欠缺及貸款遲未辦妥等事宜，兩造於同年八月二十六日補訂協議書（下稱協議書），依協議書第一條「乙方（即上訴人）以上四位代理人應在八十七年八月三十一日前提出其他乙方之授權者，全部委託授權書予甲方（即被上訴人），並配合甲方辦理貸款事宜……」之約定，上訴人應提出授權書。詎屢經催告，均不依協議書約定提出授權書，亦無故不配合辦理貸款所需之申報土地增值稅等手續，伊乃於八十八年一月四日本於不動產買賣契約書第八條之約定解除契約，並依民法第二百四十九條第三款、第一百九十九條規定，請求上訴人將已收受之定金加倍返還。另乙○○、洪鵬峯要求伊分別以其二人與訴外人洪王淑媛名義繳納之土地增值稅十五萬四千八百十九元、五十五萬八千五百五十五元、五萬五千六百三十二元，已於伊解除契約後，分別由乙○○、洪鵬峯聲請退稅領回，此等稅捐既由伊代墊，解除契約後即無法律上之原因，伊併依民法第二百五十九條第二款、第一百七十九條之規定請求返還該稅款。是乙○○應加倍返還定金二十八萬元及不當得利之稅款十五萬四千八百十九元，共計四十三萬四千八百十九元；丙○○應返還三十六萬元；洪鵬峯應返還定金九十萬元及稅款六十一萬四千一百八十七
元，共計一百五十一萬四千一百八十七元；丁○○應返還一百零六萬元等情。爰求為命上訴人分別如數給付並均加計法定遲延利息之判決。
上訴人則以：本件買賣所有權移轉登記及抵押權設定係約定同時辦理，買賣尾款約定由被上訴人向金融機構申辦貸款支付，訂約後，被上訴人因不能洽得貸款銀行，而要求先行中止所有權移轉登記及撤銷買賣申報，俾其重行覓取貸款銀行，嗣於八十七年八月二十六日兩造協議，同意被上訴人延至同年九月三十日以前付清價金，但被上訴人仍不能洽得願予貸款之金融機構，且經伊催告應於同年十一月十六日付清價金，亦未履行。又伊就被上訴人申辦貸款，縱有未配合情事，亦僅生被上訴人得否類推適用民法第二百三十五條後段規定，解免價金給付遲延責任之問題，而伊僅在被上訴人通知後構成受領遲延，並無違約可言。且系爭不動產未受禁止處分，亦無其他不能履行移轉登記義務之情事，被上訴人遽依民法第二百四十九條第三款之規定，請求加倍返還定金，自非有據。另買賣撤銷申報後，稅捐機關退還之土地增值稅款，伊並未取得，被上訴人向伊請求返還，亦無理由等語，資為抗辯。
原審將第一審所為被上訴人敗訴之判決部分予以廢棄，改判命乙○○、丙○○、洪鵬峯、丁○○依序給付被上訴人三十五萬零八百十九元、二十五萬二千元、一百二十四萬四千一百八十七元、七十四萬二千元，並均加計法定遲延利息，無非以：本件被上訴人主張之事實，業據其提出不動產買賣契約書、協議書為證。次查，兩造所訂之不動產買賣契約書第二條第四項既約定：「尾款由甲方（指被上訴人）向金融機關申辦貸款支付，於貸款核撥，尾款付清之日，即為正式交屋日。另上開貸款之申辦至撥款，甲方應於產權移轉完竣十五日內完成，同時一次付款，貸款不足，須以現金補足」；協議書第一條亦約定：「重新申報增值稅及契稅辦理買賣移轉登記向銀行貸款，約定期限應在八十七年九月三十日辦理銀行貸款核撥完成，甲方（指被上訴人）並交付尾款予乙方（指上訴人），乙方同時點交本案房屋予甲方」，則上訴人應於八十七年九月十五日以前，先辦妥買賣移轉登記，否則被上訴人如何於同年九月三十日辦理銀行貸款核撥完成給付尾款。是上訴人依約有先為移轉系爭不動產所有權登記，以供被上訴人向銀行為抵押權設定登記之義務。雖上訴人辯稱，所有權移轉應與本件貸款同時為之，所舉證人即代書林玲珍並證稱，兩造曾口頭約定等貸款確定後，再申報增值稅及契稅；移轉登記與抵押是同時辦理等語。然被上訴人否認兩造間有此約定，衡以不動產之所有權移轉登記係不動產買賣之重要事項，而系爭不動產買賣價金之尾款，原則上係以銀行貸款支付，故有關貸款亦屬系爭買賣之
重要事項，兩造有鑑於此，乃於最初買賣及嗣後協議時，特別以書面載明貸款應於系爭不動產所有權移轉完成後核撥，豈有輕易再以口頭約定加以變更之理。參諸系爭協議書雖係由林玲珍所填製，但核對兩造各自提出之協議書內容，不論用紙、字體大小及立協議書人（指上訴人方面）簽名之次序均有不同，上訴人於日期欄一行蓋印之先後亦有所出入，顯示兩份協議書並非同一時間所繕寫。林玲珍擅自於被上訴人所持有之協議書第三條，關於代書規費及仲介佣金之約定末，加註「三方另協議之，誠信家地產公司、代書、甲方」等字樣，及林玲珍因代書規費之利害關係等情，其所為當時移轉登記與抵押是同時辦理，因被上訴人貸款問題，沒有順利，無法在期限內辦好才寫協議書，及退稅款協議書上有寫須付代書費、規費及仲介費，不能再退給上訴人等證詞，容有偏頗，而無可採。依系爭買賣契約第二條第三款約定，增值稅、契稅應於稅單核下後，由代書通知兩造雙方於三日內至代書處各自完稅，同時被上訴人支付第二期款。本件買賣契約簽立後，被上訴人固曾代上訴人墊繳土地增值稅，後因委託代書林玲珍代辦房地所有權移轉登記及向銀行貸款，延未完成，經雙方同意為避免地政機關罰款，始協議暫先以撤銷買賣為由，將原繳土地增值稅請求領回，以便重新申報增值稅及契稅以辦理房地所有權移轉登記，該第一次契稅及增值稅之申報既經雙方同意領回，即均無違約可言。參諸系爭協議書第一條僅約定不動產之申報增值稅、契稅及過戶手續，應在被上訴人辦理貸款之前完成，與貸款額度是否確定並無關連，倘雙方確已合意，俟貸款銀行確定才重行送件申報增值稅及契稅，衡情理應明載於協議書，以杜爭端，然遍觀協議書全文，並無是項約定，上訴人就此復未舉證以實其說，所稱被上訴人因自己無法洽得貸款銀行，恐移轉所有權登記完成後，未能於十五日或七日內取得貸款清償價金，因而要求中止移轉登記，俾重新覓取貸款銀行，雙方並約定俟貸款銀行確定之後才行送件云云，亦難採信。依系爭買賣契約約定，買賣價金尾款原則上由被上訴人向銀行申辦貸款撥付，但遇有不足額時，應以現金補足。換言之，倘銀行未核准全額貸款，被上訴人仍需以現金補足尾款。在此情形下，兩造自不可因貸款額度確定與否，妨礙買賣契約之進行，故銀行有無預允核定貸款額度，應不影響買賣雙方各自所應履行之義務。參以金融機關須俟抵押權設定登記後，始為貸款之撥付，上訴人所稱須確定貸款銀行及貸款額度後，方可重新申報契稅及增值稅，非但與契約意旨不符，且違常情，自不足取。兩造買賣之系爭房地，其所有人除上訴人四人之外，尚有訴外人鍾鴻銘、謝麗卿、鍾林碧霞、鍾文超、鍾美莉、黃李秋梅、黃美鈴、洪王淑媛、洪翠美、洪耀輝、洪奇裕等十一人，故關於上訴人代表他人出賣之房地部分，當然應由該十一
人分別出具授權書與上訴人，俾被上訴人及將來辦理抵押貸款時之銀行均能確信，此所以兩造於協議書中特別約定，上訴人應配合出具其他未出名出賣人辦理貸款所需之授權書，亦足證明提出授權書係上訴人應負之契約義務。被上訴人鑑於上訴人未履行協議書內容，已於八十七年十二月八日以存證信函催告，因上訴人未予置理，乃於八十八年一月四日再以存證信函解除契約。上開催告函中已明載催告上訴人進行貸款所需之相關手續。且既係針對上開協議書而為催告，依該協議書第一條記載：「重新申報增值稅及契稅，辦理買賣移轉登記及向銀行貸款，約定期限應在八十七年九月三十日辦理銀行核撥完成」。則所謂催告上訴人進行辦理貸款所需之相關手續之真意當然包括應辦理買賣移轉登記之意思在內，自應解釋為已含有一併催告辦理相關之產權移轉登記之意義在內。是上訴人辯稱縱伊等有不配合辦理情事，亦僅生被上訴人得否類推適用民法第二百三十五條後段規定，解免價金給付遲延責任之問題，伊僅構成受領遲延，無違約情事云云，均不足採。依約上訴人有先為移轉系爭不動產所有權登記，以供上訴人向銀行為抵押權設定登記之義務，始得要求被上訴人在十五日或八十七年九月三十日以前，履行辦理銀行貸款及核撥完成給付上訴人尾款之義務。依民法第二百六十四條規定，上訴人在其完成產權移轉登記之「先為給付」之前，被上訴人本有權拒絕為向銀行貸款並核撥貸款用以給付尾款之對待給付。是被上訴人經催告後主張解除契約，自屬合法。按約定違約金過高者，法院得酌減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文，又違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益及就一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定之標準。查兩造間買賣契約第八條後段約定：「如乙方（指上訴人）不賣或不照約履行應盡義務時，應將已付價款於解約日起三日內加倍返還予甲方，雙方並同時申請撤銷已進行之產權移轉，因此所發生之稅捐費用均由乙方負擔」，依該契約之文義及目的，顯係約定上訴人如不履行契約，應負擔如何之違約金賠償。本件上訴人既負有先行履行之義務而未履行，自構成違約，經被上訴人催告後解除契約，本於前開約定請求上訴人加倍返還定金以為違約金，於法自非無據。惟該違約金之約定，係屬損害賠償總額預定之性質，為兩造所不爭。審酌被上訴人因本件買賣糾紛，原支付第一期款即定金一百三十萬元，迄仍無法取回，再參以法定利率及中央銀行自八十七年第二季起之本國銀行存款利率、被上訴人無法使用、收益該筆款項之損失及其所提現金卡利率暨上訴人自承若有違約，應以年息百分之五計算違約金等一切情狀，認被上訴人請求之違約金，尚屬過高，應酌減為百分之四十為適當。依此，被上訴人得請求上訴人給付之違約金額為：
乙○○十九萬六千元、丙○○二十五萬二千元、洪鵬峯六十三萬元、丁○○七十四萬二千元。又本件係上訴人不為履行且未達於履行不能之程度，上訴人依民法第二百四十九條第三款規定請求上訴人加倍返還已收之價金，自難准許。末按系爭買賣契約既經被上訴人解除，乙○○、洪鵬峯受領之土地增值稅款即屬無法律上原因而受有利益，被上訴人自得依不當得利法則，訴請返還退稅款。查土地增值稅退稅國庫支票之受款人為乙○○、洪鵬峯及訴外人洪王淑媛（洪鵬峯之媳婦）三人，其中乙○○之增值稅十五萬四千八百十九元，係被上訴人為乙○○所代繳，另洪鵬峯及洪王淑媛部分之六十一萬四千一百八十七元，係被上訴人基於與洪鵬峯間之買賣契約所代繳，依系爭協議書復無增值稅退款應用以支付代書費、規費及仲介佣金之約定，且上開稅款退稅之國庫支票，林玲珍僅係代領人，該國庫支票依法不得轉讓，須洪鵬峯等人始能提示兌現，茲該國庫支票業經提示兌現完畢，且存放於銀行共同帳戶內，被上訴人自得訴請乙○○、洪鵬峯返還該退稅款。綜上，上訴人既有先行完成產權移轉登記之義務而未履行，經被上訴人聲明解除契約，本於買賣契約第八條約定訴請乙○○、丙○○、洪鵬峯及丁○○依序給付其上述違約金，另依不當得利法則，請求乙○○、洪鵬峯返還前開退稅款及法定遲延利息，均應准許等詞，為其判斷之基礎。
查兩造簽訂買賣契約後，曾申報契稅及土地增值稅，並由被上訴人墊繳該稅捐，嗣因系爭房地所有權移轉登記及貸款事宜延未完成，為免遭地政機關罰款，雙方同意先以撤銷買賣為由，請求領回原繳之土地增值稅，為原判決確定之事實。又依兩造簽訂之協議書，上訴人固有提出其他系爭房地所有人授權書之義務，惟既曾申報契稅及土地增值稅，且經核定繳交，足見是項稅捐之申報，與授權書之欠缺，並無關連，即系爭協議書第一條亦記載「乙方（指上訴人）同意甲方（指被上訴人）重新申報增值稅及契稅」，而一般情形，須先申報及繳交上開稅捐，始能辦理房地所有權移轉登記，則依前述協議書之約定，被上訴人是否有先申報及繳交契稅與土地增值稅之義務，非無疑義。若被上訴人有是項義務，依買賣契約第二條第三款關於付款之約定，於上開稅捐核下完稅之同時，被上訴人應支付上訴人第二期款，則該第二期款似應在所有權移轉登記之前給付。果爾，被上訴人未申報及繳交稅捐，並支付第二期款，能否以催告上訴人配合辦理所有權移轉登記及貸款事宜，拒不辦理為由，解除系爭買賣契約，亦值深究。乃原審未遑詳加勾稽兩造履行契約之先後順序，徒謂上訴人有先辦理所有權移轉登記之義務，經被上訴人催告而不履行，被上訴人得解除契約，訴請上訴人給付違約金及返還代墊之稅款，於法自欠允洽。次按證人為不可代替之證據方法，如果確係在場聞見
待證事實，而其證述又非虛偽者，縱令證人與當事人有親屬、親戚或其他利害關係，其證言亦非不可採信。查原判決雖以兩造所持系爭協議書，其用紙、字體及立協議書人簽名之次序，均有不同，被上訴人執有之協議書第三項末加註「三方另協議之，誠信家地產公司、代書、甲方」字樣，謂兩份協議書非同一時間所書寫，惟並未認定協議書除上開加註外，其餘內容不實，而兩造對於協議書真正，似未爭執。乃竟以前開協議書第三項末之加註，及比較兩造與仲介公司所訂委託書，約定無庸給付仲介費用等情，認協議書第三項關於代書費、仲介費及其他規費之約定，係代書林玲珍所擅加，進而謂林玲珍與系爭買賣有利害關係，所為當時移轉登記與抵押是同時辦理，因被上訴人貸款問題，沒有順利，無法在期限內辦好才寫協議書，及退稅款協議書上有寫須付代書費、規費及仲介費，不能再退給上訴人等證詞，容有偏頗，而無可採，亦屬可議。究竟被上訴人催告上訴人辦理系爭房地所有權登記等事宜後，以上訴人未配合辦理為由解除契約，是否生催告及合法解除契約之效力？證人林玲珍所為證言是否與買賣契約及協議書之約定不符？或有其他不可採取之理由？原審既未詳加審認明晰，本院尚無從為法律尚之判斷。上訴論旨，指摘原判決於其不利部分為不當，聲明廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十五 年 十一 月 二 日 最高法院民事第二庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 陳 淑 敏
法官 葉 勝 利
法官 高 孟 焄
法官 劉 靜 嫻
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十五 年 十一 月 十三 日 ｍ