最高法院民事判決 八十八年度台上字第一六二四號
上 訴 人 豐華開發股份有限公司
法定代理人 高育仁
被 上訴 人 丑○○
庚○○
甲○○
癸○○
壬○○
戊○○
子○○
寅○○
丁○○
丙○○
辛○○
己○○
乙○○
右當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國八十八年四月七日台灣高等法院
第二審判決（八十七年度上字第一二九五號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件被上訴人主張：上訴人於民國八十三年間預售坐落基隆市○○區○○段三六二號、三六四號土地之鳳陽花谷社區房屋，被上訴人丑○○、壬○○、戊○○、子○○、寅○○、丁○○、丙○○、辛○○、己○○、乙○○及訴外人許文昌、吳王香凝、李洪華相信上訴人於銷售廣告海報刊載之平面圖所示及買賣合約之約定，分別與上訴人簽約購買如第一審判決附表一（下稱附表一）所示之房屋，詎料交屋後，卻發現系爭房屋有下列瑕疵：㈠屋頂未依約定鋪設ＰＵ防水膜，且施工技術粗糙，致頂樓天花板漏水不斷；㈡室內牆壁龜裂、滲水；㈢以不通風、空氣污濁潮溼、霉味濃厚之儲藏室混充ＶＩＰ室；㈣社區大門、安全警衛室、圍牆未依規定請領雜項執照，屬違章建築，業經基隆市政府工務局來函通知應予拆除；㈤一樓住戶前後院圍牆未申請執照，為違章建築，同列為基隆市政府工務局通知拆除項目之一；㈥社區中、後庭院未依約定施作綠化工程；㈦地下停車場車道寬度不足法定標準、淨高不足、且未依法設置緩衝車道；㈧部分樓棟之樓梯間淨高不足。被上訴人庚○○、甲○○、癸○○分別自原買受人許文昌、吳王香凝、李洪華買受系爭房地，並受讓原買受人因買賣契約所生對被上訴人之一切權利等情，爰本於民法第三百五十九條、第二百二十七條之規定，及買賣契約第十四條第三項之約定，求為命上訴人給付如第一審判決附表三（下稱附表三）所示之金額，並將第一審判決附表二（下稱附表二）所示之公共設施交付予鳳陽花谷管理委員會之判決（第一審法院判命上訴人給付如第一審判決附表五－下稱附表五，所示之金額及利息，而駁回被上訴人其餘之訴。經上訴人就其不利部分提起上訴。而關於被上訴人就其不利部分所提起之附帶上訴並為訴之追加，經原法院以裁定予以
駁回，惟本院業將該項裁定廢棄，並發回原法院另為裁判）。上訴人則以：㈠伊於八十四年十一月、十二月間如第一審判決附表四（下稱附表四）所示日期交付系爭房屋予被上訴人，本件起訴已逾民法第三百六十五條規定六個月除斥期間；㈡系爭房屋屋頂已鋪設ＰＵ防水膜，其產品為金絲猴水性ＰＵ防漏膠，其防水效果較一般ＰＵ佳，造價及品質均較高，且適合基隆暖暖區潮溼多雨之氣候，應不影響承購客戶之權益，至於房屋屋頂滲水一節，應屬保固期間經過後之折舊、耗損，不應由伊負責；㈢被上訴人於交屋時均至現場辦理驗收，就渠等認為之瑕疵，業經伊改善完畢，又鑑定報告既謂系爭房屋傾斜度在容許範圍之內，足見牆壁、樑柱之裂紋，非伊所應負責；㈣ＶＩＰ室係依空間使用效能所為命名，非指建造或使用執照申請名義為ＶＩＰ室，至被上訴人主張該ＶＩＰ室不通風、潮溼各節，均非實在；㈤社區大門、安全警衛室、圍牆等並非兩造買賣契約之內容，縱令應予拆除，伊亦無不完全給付可言，況該大門、圍牆、警衛室迄今均未拆除，被上訴人主張之損害亦未發生；㈥依約伊並無興建一樓前後院圍牆予一樓住戶之義務，又圍牆係無庸委由建築師設計、監建、申請建照之工作物，被上訴人主張一樓圍牆係違建，有遭拆除之瑕疵云云，顯不可採；㈦契約並未約定中庭綠化之公共設施，而伊已施作地坪及盆栽等綠化工程；㈧系爭房屋樓梯淨高及地下停車場車道寬度、車道淨高、車道出入口淨高均符合法規規定；㈨鑑定報告就估價標準及數量計算方式未說明具體理由，自有瑕疵，難作為認定事實之基礎；㈩附表二所示之公共設施均已設置，且由系爭房屋住戶使用中，被上訴人主張未點交管理委員會云云，並非實在等語，資為抗辯。原審就上訴人提起第二審上訴部分，維持第一審之判決，駁回其上訴，係以：被上訴人主張被上訴人丑○○、壬○○、戊○○、子○○、寅○○、丁○○、丙○○、辛○○、己○○、乙○○及訴外人許文昌、吳王香凝、李洪華於八十三年間向上訴人預購系爭鳳陽花谷社區房屋及其基地應有部分，嗣被上訴人庚○○、甲○○、癸○○分別自原買受人許文昌、吳王香凝、李洪華買受系爭房地，並受讓原買受人因買賣契約所生對上訴人之一切權利，而被上訴人所購買之系爭房屋，分別於附表四所示之日期辦理交屋予各買受人等事實，業據提出房屋預訂買賣契約書、權利轉讓確認書等為證，且為上訴人所不爭，堪信為真實。被上訴人主張系爭房屋有未依約鋪設ＰＵ防水膜、屋頂漏水、室內及樓梯間牆壁龜裂、滲水等瑕疵，均為上訴人所否認，經查：㈠未依約鋪設ＰＵ防水膜及屋頂漏水部分：
系爭鳳陽花谷社區房屋為地上五層、地下一層之ＲＣ造建築物，被上訴人丑○○、庚○○、甲○○、癸○○、壬○○、戊○○、子○○、寅○○、丁○○、丙○○、辛○○所購如附表一編號１至所示五樓（頂樓）房屋天花板有裂紋及漏水一節，業經台灣省結構工程技師公會鑑定屬實，有卷附該會八十七年一月二十日台省結技鑑字第三九七號鑑定報告書內鑑定現況及勘查照片足按。查屋頂漏水足以減少房屋之價值及效用，難認非屬瑕疵，且該漏水情事非如上訴人所辯屬自然折舊、耗損云云，而係因工程施工瑕疵所致，復經台灣省結構工程技師公會於八十七年七月一日以（八七）省結技㈣德字第二二八六號函答覆明確，上訴人應就屋頂漏水之瑕疵負擔保責任。㈡室內及樓梯間牆壁龜裂、滲水部分：
系爭房屋之室內及樓梯間牆壁龜裂、漏水一節，亦經台灣省結構工程技師公會鑑定屬實，而該等裂紋、漏水係因工程施工瑕疵所致，復經台灣省結構工程技師公會函述明
確。按房屋係供人居住使用，應具備安全及遮風避雨功用，故若牆壁有龜裂、漏水現象，自構成買賣標的物之瑕疵。上訴人雖又提出交屋明細表、工地點交切結書、交屋切結書等件，抗辯系爭房屋均經辦理交屋驗收改善完畢，應無瑕疵可言云云。然觀諸上開交屋明細表工程改善事項欄，並未記載牆壁裂紋事項，按牆壁龜裂為肉眼可見，苟交屋當時即已存在，買受人殊無可能不要求改善，顯然交屋當時並無牆壁龜裂之情事，而漏水與否則非即時可察覺之事項，二者應均屬民法第三百五十六條第二項所謂「依通常之檢查不能發見之瑕疵」，不能僅因買受人未於交屋當時向上訴人反應，遽認已承認所受領之物。上訴人雖又辯稱鑑定報告就系爭房屋瑕疵認係伊施工不當所致，未說明具體理由，該鑑定報告有重大瑕疵云云。惟系爭房屋於八十四年間始完工交屋，迄被上訴人起訴時未逾二年，其漏水、龜裂等瑕疵當非自然耗損、或折舊所致，此外上訴人又未能陳明有其他造成系爭房屋瑕疵之原因，上開鑑定報告認系爭房屋之瑕疵係因上訴人施工不當所致，並無不當。上訴人聲請重新鑑定，尚無必要。上訴人出售之系爭房屋有天花板漏水、室內及樓梯間牆壁龜裂及滲水等瑕疵，已如前述，惟依民法第三百六十五條第一項規定：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於物之交付後六個月間，不行使而消滅。」是被上訴人依民法第三百五十九條規定請求減少價金，均應受交屋後六個月除斥期間之限制。經查系爭房屋之交屋日期分別如附表四所示，則被上訴人就系爭房屋減少價金權利之除斥期間，已分別於八十五年五、六月間屆滿，而不得再為行使，被上訴人遲至八十六年一月三日始訴請減少價金，即非有據。次按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，買受人得類推適用民法第二百二十六條第二項規定請求損害賠償，或類推適用給付遲延之法則，請求補正或賠償損害。被上訴人主張上訴人應就前述瑕疵負不完全給付之債務不履行責任，並依此向上訴人請求賠償損害，尚非無據。上訴人雖辯稱債務不履行責任與瑕疵擔保責任競合時，債務不履行之規定應受物之瑕疵擔保特別規定之限制，即被上訴人之損害賠償請求權因瑕疵擔保除斥期間經過而不得行使云云，惟實務上對於請求權競合認請求權乃各自獨立並存，互不影響，以達請求權之行使目的為止。上訴人此項抗辯，並非可採。
被上訴人已就前開瑕疵，催告上訴人修復，有催告函可稽，上訴人迄未修復，被上訴人本於買賣契約之債務不履行請求權，自得請求上訴人以金錢賠償。至於被上訴人請求賠償之金額，應否准許，分述如次：
㈠屋頂漏水及室內、樓梯間牆壁龜裂、滲水部分（即附表三Ａ、Ｂ、Ｃ項）：⒈系爭房屋因屋頂漏水及室內牆壁龜裂、滲水等，經台灣省結構工程技師公會鑑定結果，其修復費用經估計分別如左（見鑑定報告書第二一頁）：被上訴人姓名 房 屋 門 牌 號 碼 修 復 費 用（新台幣）丑○○ 基隆市○○區○○路二九七巷五九號五樓 一六五、○○○元庚○○ 基隆市○○區○○路二九七巷六○號五樓 一七二、九一○元甲○○ 基隆市○○區○○路二九七巷六二號五樓 一五○、○八○元癸○○ 基隆市○○區○○路二九七巷六四號五樓 一九二、九八○元壬○○ 基隆市○○區○○路二九七巷七二號五樓 九二、六三○元
戊○○ 基隆市○○區○○路二九七巷七三號五樓 一○○、七五○元子○○ 基隆市○○區○○路二九七巷七四號五樓 一○一、二○○元寅○○ 基隆市○○區○○路二九七巷七六號五樓 七三、三二○元丁○○ 基隆市○○區○○路二九七巷七七號五樓 一九一、九三○元丙○○ 基隆市○○區○○路二九七巷七八、八○號五樓 二六一、○九○元辛○○ 基隆市○○區○○路二九七巷八三之一號五樓 一四八、八一○元己○○ 基隆市○○區○○路二九七巷五四號一樓 二六、九○○元乙○○ 基隆市○○區○○路二九七巷六五號一樓 一七、五三○元⒉系爭房屋樓梯間因牆壁龜裂、滲水，經台灣省結構工程技師公會鑑定結果，其修復費用經估計分別如左（見鑑定報告第二一頁）：樓梯別 修 復 費 用（新台幣）
Ａ樓梯（五九、六○號十戶共用） 六九、三○○元Ｂ樓梯（六一、六二、七五、七六號二十戶共用） 八七、五五○元Ｃ樓梯（六三、六四、七三、七四號二十戶共用） 一二六、二七○元Ｄ樓梯（五三、五四號十戶共用） 三一、四○○元Ｅ樓梯（七七、七八號十戶共用） 一三二、二八○元Ｆ樓梯（七九、八○、八一號十五戶共用） 七六、五二○元Ｇ樓梯（八二、八三、八二之一、八三之一號二十戶共用） 二三、二○○元Ｈ樓梯（六五、六六、七一、七二號二十戶共用） 五三、三三○元依此，按共用戶數分攤計算結果，各該被上訴人就樓梯間牆壁龜裂、滲水部分應受賠償金額如左：
被上訴人姓名 房 屋 門 牌 號 碼 應受賠償金額（新台幣）丑○○ 基隆市○○區○○路二九七巷五九號五樓 六、九三○元庚○○ 基隆市○○區○○路二九七巷六○號五樓 六、九三○元甲○○ 基隆市○○區○○路二九七巷六二號五樓 四、三七五元癸○○ 基隆市○○區○○路二九七巷六四號五樓 六、三一四元壬○○ 基隆市○○區○○路二九七巷七二號五樓 二、六六七元戊○○ 基隆市○○區○○路二九七巷七三號五樓 六、三一四元子○○ 基隆市○○區○○路二九七巷七四號五樓 六、三一四元寅○○ 基隆市○○區○○路二九七巷七六號五樓 四、三七五元丁○○ 基隆市○○區○○路二九七巷七七號五樓 一三、二二八元丙○○ 基隆市○○區○○路二九七巷七八、八○號五樓 一八、三二九元辛○○ 基隆市○○區○○路二九七巷八三之一號五樓 一、一六○元己○○ 基隆市○○區○○路二九七巷五四號一樓 三、一四○元乙○○ 基隆市○○區○○路二九七巷六五號一樓 二、六六七元上開修復費用之估算，係依「台灣省建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊」及鑑定人之研判所作成，業經台灣省結構工程技師公會於八十七年七月一日以（八七）省結技㈣德字第二二八六號函鑑定明確，上訴人抗辯鑑定數據有瑕疵云云，洵不足取。茲將台灣省結構工程技師公會就前述屋頂漏水、室內及樓梯間牆壁龜裂滲水等瑕疵，估計修復金額總數臚列如左，應予准許：
被上訴人姓名 估計修復金額（新台幣）
丑○○ 一七一、九三○元
庚○○ 一七九、八四○元
甲○○ 一五四、四五五元
癸○○ 一九九、二九四元
壬○○ 九五、二九七元
戊○○ 一○七、○六四元
子○○ 一○七、五一四元
寅○○ 七七、六九五元
丁○○ 二○五、一五八元
丙○○ 二七九、四一九元
辛○○ 一四九、九七○元
己○○ 三○、○四○元
乙○○ 二○、一九七元
㈡因室內淹水所致財物損失部分（即附表三Ｄ項）：被上訴人乙○○向上訴人購買之基隆市○○區○○路二九七巷六五號一樓房屋，因上訴人施工瑕疵，而有室內牆壁有龜裂、滲水現象，已如前述，其主張因上開瑕疵致室內淹水，因而損壞其裝潢、傢俱，重新施作費用估計為新台幣（下同）九萬元之事實，則據提出淹水相片、報價單為證。裝潢傢俱既經泡水，回復原狀顯有重大困難，從而被上訴人乙○○逕行請求上訴人以金錢賠償其損害九萬元，自非無據，亦應准許。綜上所述，被上訴人本於不完全給付債務不履行之法律關係，請求上訴人給付如附表五所示之金額，及均自起訴狀繕本送達翌日即八十六年一月十日起算之法定遲延利息，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。惟查原審既明指「牆壁龜裂為肉眼可見，苟交屋當時即已存在，買受人殊無不可能要求改善……」，又謂「二者應均屬民法第三百五十六條第二項所謂依通常之檢查不能發見之瑕疵」，理由顯屬矛盾。次查樓梯間係公共設施，為共有人所共有，共有人主張渠等受有損害，自應依渠等應有部分之比例，計算渠等損害額，原審未查明系爭樓梯間之共有人及其應有部分，遽按共用戶數平均計算損害額，命上訴人賠償，自有未當。上訴論旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十八 年 七 月 二十三 日
最高法院民事第一庭
審判長法官 李 錦 豐
法官 楊 鼎 章
法官 李 慧 兒
法官 王 茂 修
法官 陳 重 瑜
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十八 年 八 月 九 日
Ａ
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