最高法院民事判決 八十八年度台上字第一六二二號
上 訴 人 永利建設事業股份有限公司
法定代理人 范正夫
被 上訴 人 甲○○
右當事人間請求返還保證金事件，上訴人對於中華民國八十七年五月五日台灣高等法
院第二審更審判決（八十六年度上更㈢字第二三三號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件上訴人主張：兩造於民國六十九年六月二十二日簽訂房屋合建契約書，由被上訴人提供其所有坐落台北市○○段一五－四、一五－一三、一五－一七、一六－一、一六－三、一六－五、一六－七地號土地與伊建造房屋。嗣後於七十四年三月二十六日又簽訂協議書，約定由被上訴人分攤水電工程費及電錶裝置費新台幣（下同）十二萬六千三百三十五元，並於地下室完工通知交屋一個月內，無息退還保證金二百六十萬元。上開保證金連同被上訴人分攤之水電工程費及電錶裝置費合計二百七十二萬六千三百三十五元，扣除伊應負擔之設計費四十萬元，被上訴人尚應給付伊二百三十二萬六千三百三十五元。伊早已將地下室完工，詎被上訴人竟不依約給付等情，爰求為命被上訴人如數給付並加付法定遲延利息之判決。被上訴人則以：上訴人依合建契約有將地下第三層隔間交付之義務，上訴人未依契約本旨將伊分得之地下室第三層隔間交付，返還保證金之條件尚未成就；又上訴人建屋時逾界占用伊所有北投區○○段○○段一六九－二地號土地十五平方公尺，迄未支付買賣價金一百五十八萬八千一百二十五元，伊得以該價款與保證金抵銷等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：上訴人主張伊與被上訴人就本件合建關係，被上訴人尚有保證金二百六十萬元未退還，加上應分攤之水電工程及電錶裝置費十二萬六千三百三十五元，扣除伊應付之變更設計費四十萬元，被上訴人尚應返還二百三十二萬六千三百三十五元等情，提出協議書、補充約定書、交屋接管證明書影本及建物登記簿謄本等件為證，被上訴人對上開各項金額及證物之真正並不爭執，惟以前開情詞置辯。經查依兩造所不爭執之七十年八月十九日之補充約定書之第三條，土地移轉過戶部分約定「⒈甲方（即被上訴人）于本合建契約地上十一層樓板完成後及『地下三層』、地上七層之內部『全部隔間』、粉刷完成時，應將有關土地移轉登記所需文件交乙方（即上訴人）指定之代書辦理過戶手續……」（見一審卷第六九頁），已約明地下三層應予全部隔間。雖上訴人主張該條款僅為約明土地過戶時間之約定而非房屋隔間之約定云云，惟從該記載之內容觀之，應非僅止於關於土地過戶時間之約定而已，上訴人之主張不足採信。上訴人又主張地下第二層為停車場並未隔間，故前揭補充約定書第三條之約定應非關於地下三層隔間之約定云云，惟地下第二層為停車場，與地下第三層可供住戶休閒使用之用途並不相同，為雙方不爭之事實。茲地下第二層既為停車場，性質上本無須隔間，故前揭補充約定書第三條未將地下第二層應予隔間義務列入，自屬必然，尚不得以此推論地下三層亦與地下二層相同，無須隔間而將補充約定書第三條解為非關於隔間之約定。上訴人另主張地下第
三層雖未隔間，被上訴人仍將土地移轉予伊，足見補充約定書第三條並非地下第三層應為隔間之約定云云，惟被上訴人辯稱系爭合建工程拖延甚久，因上訴人催促伊辦理土地移轉登記，伊乃先將土地過戶，而以系爭保證金作為上訴人履行隔間義務之保證等語，按隔間並非艱鉅之工程，倘被上訴人因隔間問題而遲不移轉土地予上訴人，勢須由其負擔地價稅及增值稅，而上訴人雖未隔間，但被上訴人因尚有保證金為擔保，乃先移轉土地予上訴人，核與常理亦無違背，尚無從以土地先行移轉登記予上訴人即認上訴人無隔間之義務。上訴人又稱兩造於七十四年三月二十六日訂立協議書，被上訴人依協議書約定已不再就地下三層為隔間之要求云云，惟此為被上訴人所否認，且查解釋契約，應探求當事人立約時之真意，而探求當事人之真意，本應通觀全部契約內容，並斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全盤之觀察。兩造就系爭合建契約關係，曾多次協議補充契約內容，其中涉及系爭保證金之退還者，最後於七十四年三月二十六日協議書第七條約定：「雙方同意甲方（指被上訴人）未退之保證金二百六十萬元，除第二條所列四十萬元另行結算外，甲方應於乙方（指上訴人）將其分得地下室部分完成並通知交屋一個月內，無息退還乙方」（見一審卷第八頁），故依最後之協議，被上訴人退還系爭保證金，係在地下室完成並通知交屋一個月內。而由上述七十四年三月二十六日兩造所訂之工程協議書第七條約定及同協議書第九條約定「除本協議書外，雙方於……七十二年（按係七十年之誤）八月十九日雙方簽定之補充約定書……仍然有效，但與本協議書相抵觸或已失時效部分不在此限。」之文義以觀，除關於二百六十萬元保證金中扣除四十萬元另為新規定外，並未以七十四年三月二十六日協議內容變更前開七十年八月十九日補充約定書退還保證金條件之約定，故工程協議書上所謂之「地下室部分完成」，依前揭補充約定書上所載，上訴人應完成地下三層至地上七層之「隔間」及「粉刷」，被上訴人始負返還保證金之義務。上訴人雖又主張依合建契約自始即規劃地下三層不予隔間，被上訴人於提出建造執照及使用執照之申請時，亦同意該地下三層不予隔間之設計，伊係按雙方同意之建照核准圖完成，不須隔間，足證雙方皆知悉且同意地下三層無須隔間，另伊於起訴前去函要求被上訴人返還保證金，被上訴人回函僅要求地下室應予粉刷，亦未曾要求地下室應為隔間，足證雙方確無地下三層應予隔間之約定云云，然查被上訴人於訂立協議書前之七十三年三月二十一日即以台北七支局郵局第六三三號存證信函通知上訴人要求隔間，於七十三年六月五日又以台北郵局第一八一號存證信函通知上訴人言明保證金應俟地下三層隔間裝修完成連同地上八層一併點交後再行計算，顯見訂立協議書前，兩造於補充約定書第三條之約定係就系爭地下三層有為應予隔間之約定無誤，況若未就系爭地下三層為應予隔間之約定，而僅須粉刷即可，則於補充約定書第三條當逕可約明地下二層、地上七層之內部全部隔間及地下三層全部粉刷完成時，即應將有關土地移轉登記所需文件交予上訴人指定之代書即可，且上訴人若無隔間之義務，其接受被上訴人上開通知隔間之存證信函，從未為反對之通知，故兩造縱於七十四年三月二十六日再立協議書，但並無以該協議書免除上訴人隔間義務之明文，是被上訴人辯稱系爭地下第三層上訴人有為隔間之義務，足以採信。上訴人復主張地下第三層為防空避難之公共設施，應共同使用而不得隔間，且依法令亦禁止為隔間，足見伊無隔間之義務云云，惟查系爭之地下第三層建物依土地登記規則第七十二條規定，另編立為二二○一九號建號，有建物登記簿謄本
在卷可稽（見原審卷第七六頁），故系爭地下第三層雖登記為防空避難室或「其他」之用途，但非屬區分所有建物之公共設施，而為一獨立所有權之建物，自可由各共有人為分管之約定或依約定方法而為使用。又經向台北市政府工務局函查，系爭地下第三層之防空避難室，依兩造合建契約當時之法令是否可以隔間﹖據該局以八十六年十一月二十八日北市工建字第八六三六二號函及八十七年一月十六日北市工建字第八七三○二二九一○○號函復略稱：系爭房屋七十四年一月核准使用執照之時，建築技術規則中就地下三層防空避難室之隔間並無規定，但其相關之構造開口應符合建築技術規則中之規定；又依該規則第一百四十四條規定地下室中間若設無開口之隔牆時，隔間後之各部分，應依該條圖示之方式各設置一個出入口即可，有上開函件及建築設計規則在卷可按（見原審卷第八七頁、第八八頁），足見系爭地下第三層按兩造約定當時之法令仍可依上開方式隔間，而非不得隔間。又建築技術規則建築設計施工篇第一百四十二條第六款明定防空避難設備得兼作他種用途使用（見原審卷第九一頁）。另依內政部七十四年十月十二日台內營四六一六九號函頒布之「台灣地區防空避難場所管理維護注意事項」第五條第㈡款亦規定防空地下室經核准隔間者，應使用不燃材料，並不得阻塞出口通道，變更原設計或破壞原有設施；第七條規定申請利用防空地下室，開設臨時對外營業場所應遵守之事項，只要不妨害防空避難規則，可檢具簡明配置圖、現況圖、用途說明書等送當地建築主管機關審查核定（見原審卷第九○頁）。故地下三層除作防空避難使用之外，依上開法規規定仍可以由所有權人或使用人依法隔間，或申請作其他非避難之平時營業使用，上訴人上開主張亦無可取。上訴人再主張伊已完成交屋，系爭地下第三層並已完成且通知點交，無再予隔間之必要云云，提出被上訴人所立交屋接管證明為證，經履勘現場結果，系爭地下第三層固已完工，惟上訴人將其供住戶作為休閒之用，有勘驗筆錄及現場照片可稽。而被上訴人雖書立上開交屋證明書，惟該證明書僅說明其分得之Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ樓一至八樓全部工程已按合約規定完成，經驗收合格接管無誤，但並未言及系爭地下第三層被上訴人分得之部分，上訴人業已隔間粉刷完成（見一審卷第二○五頁），是該交屋接管證明書尚難採為上訴人有利之證明。綜上所述，上訴人固已通知地下室完成，惟就系爭地下三層尚未隔間，依兩造所立補充約定書第三條之約定並未依債務本旨提出給付，自不生提出之效力。從而，上訴人請求返還系爭保證金之條件尚未成就，其請求返還保證金二百三十二萬六千三百三十五元及法定遲延利息為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
查原審係依兩造於七十年八月十九日所立補充約定書第三條關於土地移轉過戶部分「⒈甲方（指被上訴人）于本合建契約地上十一層樓板完成後及地下三層、地上七層之內部全部隔間、粉刷完成時，應將有關土地移轉登記所需文件交乙方（指上訴人）指定之代書辦理過戶手續……」之約定，認為上訴人有就系爭地下第三層建物予以隔間之義務，而上訴人迄未履行此項義務，故其請求被上訴人返還系爭保證金之條件尚未成就為其主要論據。惟原審一面認依上開記載，兩造已約明地下三層應予全部隔間云云，一面又認地下第二層為停車場，性質上本無須隔間，故前揭約定內容未將地下第二層應予隔間義務列入云云，理由顯屬矛盾。且原審既認不得依上開約定推論地下第二層必須隔間，竟又謂上開約定係關於隔間之約定，而該約定已約明地下三層應予全部隔間，故上訴人有就地下第三層予以隔間之義務云云，亦屬可議。蓋是否應予隔間
，就地下第二層部分既得視上開約定外之其他實際情況為認定，則系爭地下第三層部分，上訴人究竟有無隔間之義務，顯亦不得根據上開約定為之，亦即上開補充約定書第三條土地移轉過戶部分，所謂「地下三層、地上七層之內部全部隔間、粉刷完成時」，尚非指地下三層、地上七層之內部，均須隔間、粉刷，而係有約定須隔間者始須隔間、及須粉刷者始須粉刷，否則不須隔間或不須粉刷，該條為關於土地移轉過戶時期之約定，而關於隔間、粉刷之約定應另有所據，除契約文件外，舉凡建造執照、使用執照之申請、核准內容，雙方往來信函等等，均得憑為調查審認之事項。況上訴人已主張依合建契約自始即規劃地下第三層不予隔間，被上訴人於提出建造執照及使用執照之申請時，亦同意該地下第三層不予隔間之設計，伊係雙方同意之建照核准圖完成，不須隔間，又伊於起訴前去函要求被上訴人返還保證金，被上訴人回函僅要求地下室應予粉刷，亦未曾要求地下室應為隔間，足證雙方知悉且同意地下第三層無須隔間等語，並提出北投郵局第二六九號存證信函一份為證（見原審卷第二四頁、第四五頁，原法院上更㈡字卷第七一頁、第八五頁），此部分之真相如何，攸關上訴人得否請求被上訴人返還本件保證金，首應澄清，本院上次發回意旨亦已指明，乃原審未遑詳查，逐一勾稽，已嫌疏略。至於被上訴人雖抗辯伊曾於七十三年三月二十一日及七十三年六月五日分別以存證信函要求上訴人就地下第三層予以隔間云云，但上訴人則主張伊曾於七十四年六月十五日發函通知被上訴人，謂地下第三層屬防空避難設施，伊已按建照核准圖完成，請被上訴人洽工地辦理交屋等語，並提出存證信函影本一件為證（見原審卷第四五頁，原法院上更㈡字卷第七○頁反面、第七七頁至第七九頁），乃原審竟認上訴人接受被上訴人通知隔間之存證信函後從未為反對之通知云云，亦有認定事實不憑卷證資料之違法。上訴論旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十八 年 七 月 二十三 日
最高法院民事第一庭
審判長法官 李 錦 豐
法官 楊 鼎 章
法官 李 慧 兒
法官 王 茂 修
法官 陳 重 瑜
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十八 年 八 月 九 日
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