最高法院民事判決 八十八年度台上字第一五九九號
上 訴 人 戊○○
乙○○
甲○○
丙○○
丁○○
被 上訴 人 己○○
右當事人間因租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十七年六月二十三日台灣高等法
院第二審更審判決（八十六年度上更㈠字第五四七號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件被上訴人主張：上訴人戊○○、乙○○（原判決誤載為「陳建洲」）、甲○○、丙○○與丁○○（下稱上訴人）之被繼承人陳武平（於民國八十一年十一月一日死亡）於六十七年一月一日與伊父羅美景（於七十三年九月一日死亡）簽訂土地租借契約書（下稱契約書），承租羅美景所有坐落新竹縣湖口鄉○○段第四三、四四號二筆土地內如第一審判決附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ、Ｉ範圍內之土地（下稱系爭土地）耕作，期間至七十年十二月三十一日止。伊係於六十七年八月間因受贈取得系爭四四號農地，嗣於七十三年間因繼承取得系爭四三號農地，即未再與陳武平另立租約，陳武平於租期屆滿後仍繼續使用該農地，伊未為反對意思表示，而成為不定期租賃關係，其繼承人即上訴人竟未自任耕作，擅將系爭土地提供於訴外人陳金旺住用，且變更為一般住宅使用等情，依耕地三七五減租條例第十六條規定，求為命上訴人返還系爭土地之判決。
上訴人則以：系爭四四號土地已於六十四年七月間變更地目為「建地」，已非農地。又系爭土地由伊之被繼承人陳武平承租，租期屆滿後仍繼續租用，已成不定期租賃關係，則除非有土地法第一百零三條所列各款情形之一，不得收回。且系爭土地之租借契約亦未明示租賃目的為建築房屋或耕地使用，亦無租賃耕地而變更使用之可言等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：查被上訴人之被繼承人羅美景與上訴人之被繼承人陳武平於五十九年間就系爭土地所訂合約書中，並無承租該地供耕作使用之約定，嗣於六十七年間，羅美景與陳武平二人再就系爭土地訂立前揭契約書，租期四年，年租穀九百六十台斤，仍無以該地供耕作使用之約定。且系爭四四號土地現已建築磚造平房二棟及豬舍（供堆置雜物等用）一間，其建築時間，據證人官金鳳所為證述，應認至少在六十七年間即訂立上開契約之時。而系爭四四號土地於該契約書訂立前之六十四年間其地目亦巳改為「建地」，有土地登記簿謄本可憑。足見系爭四四號建地固難認係耕地租用，而系爭四三號土地，依其使用情形，亦難認係以耕作為主要目的，是上訴人所辯：系爭土地係一般租賃等語，尚非無據。另系爭四三號、四四號土地，被上訴人係分別於七十三年與六十七年間分別因繼承、受贈而取得所有權，雖被上訴人未再與陳武平另立租約，然因陳武平繼續租用系爭土地，已成為不定期租賃關係，而陳武平於八十一年十一月一日死亡，上訴人為其繼承人
，有戶籍登記簿謄本可按，則陳武平就系爭土地之承租人地位，即由上訴人繼承。然查上訴人就系爭土地之使用情形，經第一審法院會同新竹縣新湖地政事務所測量人員現場勘測結果，現有建物部分為如第一審判決附圖ㄆ部分所示面積○‧○○四一公頃及ㄈ部分所示面積○‧○二七四公頃，另有磚造石棉屋頂之舊豬舍一座，有該地政事務所製作之複丈成果圖可稽。上訴人戊○○既陳明：該房屋係供與訴外人陳金旺居住等語，且據證人陳金旺證述：該屋由其一家人居住等語屬實。足見上訴人將系爭土地上房屋及部分系爭土地借與陳金旺使用，即有違約轉借大部分系爭土地之情事，被上訴人自得據此終止租約，請求收回系爭土地。從而，被上訴人依土地法第一百零三條第三款規定及上揭契約書第五條約定，請求上訴人返還系爭土地，即非無據，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
按租用建築房屋之基地，承租人轉租基地於他人時，出租人得收回該基地，此於土地法第一百零三條第三款固定有明文，惟房屋所有人與基地所有人間就基地有租賃關係，如當事人間無相反之特約，則房屋所有人將其房屋一部分供與他人使用，是為所有人對於地上房屋使用收益權之行使，此與單純之基地轉租有別，尚難構成終止基地租約之原因（參閱本院七十九年台上字第二六七八號判例）。查兩造就系爭土地之租賃，並未約定以耕作使用為主要目的，而係一般租賃關係，又於前揭契約書第五條約定：「乙方（指上訴人之被繼承人陳武平）無徵得甲方（指被上訴人之被繼承人羅美景）之同意不得轉讓轉租他人……」等語，既為原審所合法認定之事實。而上訴人戊○○於第一審勘驗現場時陳稱：系爭土地上房屋係供訴外人陳金旺居住等語（見一審卷四五頁），嗣又補充謂：陳金旺為其夫之堂弟，其並未出租於陳某，而是商請陳某照顧其祖先牌位等語（見一審卷四五、六七、六九頁、原審上字卷二九頁、九六頁背面、原審上更㈠字卷八六頁），證人陳金旺於原審亦證稱：該屋係由其一家人自七十三、四年間開始居住等語（見原審上更㈠字卷七六頁背面），另證人官金鳳於原審證稱：該房屋約在五十一年間由被上訴人之父（羅美景）與被上訴人之祖母所蓋，陳武平（上訴人之被繼承人）亦幫忙蓋，並由陳武平出錢所蓋等語（見原審上更㈠字卷四五頁）。如果屬實，則系爭土地上房屋，似非上訴人或其被繼承人陳武平將系爭土地轉租於訴外人陳金旺建築使用，而僅為上訴人之被繼承人陳武平將出資所建之房屋借於他人使用而已，似與土地法第一百零三條第三款規定及上揭契約書第五條約定將基地轉讓或轉租於他人之情形尚屬有間。究竟本件實情如何﹖既攸關上訴人是否有土地法第一百零三條第三款規定或前揭契約書第五條約定之情事，而被上訴人是否得據以終止兩造間之租賃關係，並收回系爭土地﹖自應詳查究明。乃原審未仔細查明審認，率以前揭情詞，為不利於上訴人之判決，尚嫌速斷。上訴論旨，執以指摘原判決為不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十八 年 七 月 二十二 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 朱 錦 娟
法官 蘇 茂 秋
法官 蘇 達 志
法官 顏 南 全
法官 葉 賽 鶯
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十八 年 八 月 三 日