最高法院民事判決 八十八年度台上字第一五五三號
上 訴 人 乙○○
訴訟代理人 繆 璁律師
被 上訴 人 甲○○
訴訟代理人 張世興律師
右當事人間請求返還無權占有房屋事件，上訴人對於中華民國八十七年七月二十九日
台灣高等法院第二審更審判決（八十七年度上更㈠字第八四號），提起上訴，本院判
決如左：
主 文
原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。 理 由
本件上訴人主張：坐落台北縣板橋市○○○段第三崁小段三二八之一七、三三一之六號土地（下稱系爭土地）上五層樓建物，即門牌號碼為台北縣板橋市○○路○段三七○號房屋一至五樓所有權人，依序為陳宜祥、高景源、高景祥、上訴人、高萬居，該建物地下室即如第一審判決附圖斜線所示面積一四三平方公尺（下稱系爭地下室），其用途為防空避難室，屬系爭區分所有建物全體所有權人所共有，被上訴人竟無權占有等情，爰依民法第七百六十七條、第八百二十一條之規定，求為命被上訴人將系爭地下室騰空返還予伊及其他共有人全體之判決。被上訴人則以：伊與系爭土地原所有人高景源、陳昭郎訂有合建契約書，由伊出資建造三七○號、三七二號五層樓房兩棟及該兩棟房屋地下室，該地下室部分約定分歸伊所有，自應由伊原始取得所有權；該地下室並非上訴人與其他地上層建物所有權人共有之附屬建物，亦非為主建物之從物，縱伊就系爭地下室未取得所有權，惟依合建契約書之約定，伊仍得就之為使用收益及管理，非屬無權占有等語，資為抗辯。並提起反訴，求為確認伊就系爭地下室之所有權存在之判決。原審將第一審所為關於本訴部分即命被上訴人交還系爭地下室之判決廢棄，改判駁回上訴人之訴；關於反訴部分，則廢棄被上訴人敗訴判決，改判確認被上訴人就系爭地下室之所有權存在，無非以：座落系爭土地上五層樓之建物，即板橋市○○路○段三七○號房屋一至五樓房屋，依序分別為陳宜祥、高景源、高景祥、上訴人、高萬居所有，系爭地下室尚未辦理建物所有權第一次登記，使用執照記載用途為防空避難室，現為被上訴人占有。本件被上訴人原與系爭土地所有人高景源、陳昭郎訂立合建契約，由高景源提供板橋市○○○段第三崁小段第三三一號土地，陳昭郎提供同段第三二八－四、三二八－九、三二八－一○號土地，由被上訴人興建五層樓之房屋兩棟，均建有地下室，其中高景源分得Ａ棟（即三七○號）第二、三、四、五樓，陳昭郎分得同棟一樓，Ｂ棟（即三七二號）一至五樓則分由被上訴人取得，嗣後即由合建雙方指定起造人，以兩造等共十人名義申請建造執照，房屋建築完成即按起造人名義辦理房屋所有權登記，該兩棟房屋之地下室部分雖未列起造人名義，但被上訴人與高景源訂立之合建契約第一條記載：「Ａ棟二、三、四、五樓四戶及五層屋頂使用權歸甲方（即高景源）所有，Ｂ棟一、二、三、四、五樓五戶及Ａ、Ｂ棟地下室所有權全歸乙方（即被上訴人），另Ａ棟一樓一戶歸陳昭郎之繼承人分得」，被上訴人與地主陳昭郎代理人辛日明訂立之合建契約第二條亦載稱：「地下室全部乙方（即被上訴人）所有
」各等語；高景源亦陳稱：「我們當時約定用地下室換他的屋頂」，再依該兩棟房屋之地下室及一樓之建築平面圖觀之，上訴人對該平面圖亦表示無意見，而三七○號、三七二號房屋雖為兩棟獨立之建物，但兩者之地下室係合而為一，其出入口僅設於三七二號房屋一樓，高景源分得之三七○房屋僅有往上之樓梯，並無樓梯可往下至系爭地下室，足見於建造時，系爭房屋及其地下室即依雙方之約定規劃建築，是被上訴人主張依合建契約，地下室全部分歸伊取得，應非子虛。按本件合建契約，係由地主提供土地予被上訴人建築房屋，地主取得部分房屋所有權，建商即被上訴人則取得其分得之房屋及其基地所有權，本件合建雙方既於合建契約訂明各自取得房屋，並按其分配之房屋，各自指定該建物之起造人，上訴人亦稱雙方各按其起造之房屋原始取得其所有權，顯見就地主分得之房屋，係由地主與被上訴人成立承攬關係，由地主原始取得所有權，分配予被上訴人部分之建物，則係其自行出資建築，被上訴人為原始起造人，自無疑義。縱令地主於提供土地外，尚支付部分工程款，亦屬地主取得其分得房屋之對價，與被上訴人分得房屋之所有權歸屬無涉，是地主有無支付部分工程款，均無礙本件係由合建雙方各就分得之建物，以原始起造人地位取得該建物所有權之事實。系爭地下室於合建時，既約定分由被上訴人取得，且該地下室與三七二號地下室又合而為一，三七○號房屋並無出入口可達該地下室，依系爭地下室之構造觀之，係屬被上訴人分得之三七二號房屋之附屬建物。是被上訴人主張系爭地下室係伊起造，由伊原始取得所有權，即非無據。上訴人徒以該地下室坐落於三七○號房屋下層之故，指其屬該屋之附屬建物，自非可採；又建造執照所載之起造人，僅係聲請主管機關核發建造執照之人，該兩棟房屋之地下室部分，縱未列有起造人名義，仍應依該地下室之構造、實際建築者等情狀，認定其所有權人，是上訴人主張系爭地下室為其與三七○號各層房屋所有人共有，核無可採，則其本於所有權，請求被上訴人將系爭地下室騰空返還予伊及其他共有人全體，難謂有據。再系爭地下室既係由被上訴人原始起造，現仍為其上建物即三七二號一樓房屋之所有人，系爭地下室自應屬被上訴人所有，上訴人既爭執該地下室為其與三七○號各層房屋所有人共有，否認被上訴人之權利，被上訴人自有以確認判決，除去其不安狀態之利益，則被上訴人反訴請求確認該地下室為其所有，應予准許等詞，為其判斷之基礎。惟按數人區分一建築物，就其專有部分，在構造上及使用上具有獨立性，於該專有部分固成立區分所有權，但就專有部分以外之建築物部分，即共同部分，其與區分所有部分，在使用目的上有密不可分之關係，不得與區分所有建物分離，而個別成為單獨所有權之客體，依民法第七百九十九條前段規定，推定其為各區分所有人所共有。地下室如依建築藍圖及使用執照之記載，倘係供全體區分所有人防空避難或停車之用，為區分所有建築物公共設施之一，於構造上及使用上又無獨立性，自屬共同使用部分，該地下室在性質上即不得單獨為所有權之客體，應屬全體區分所有人共有，縱各區分建築物於辦理第一次所有權登記時，未辦理地下室為公共設施之登記，亦無礙其附屬於區分建築物所有人共有之性質。本件系爭地下室，依卷附之使用執照、變更設計申請書之記載：系爭地下室均供防空避難之用（見原審上字卷八二至八三頁），倘該地下室確為該系爭三七○號區分所有建築物公共設施之一，於構造上及使用上又無獨立性，而屬該系爭三七○號建築物共同使用部分，縱經全體區分共有人為分管之約定，亦僅分得人享有使用權而已，仍不得單獨作為所有權之客體。本件實情究竟如何？
原審未遑調查明晰，遽以上開情詞，為上訴人不利之判斷，自嫌疏略。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十八 年 七 月 十六 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 洪 根 樹
法官 謝 正 勝
法官 劉 福 來
法官 吳 麗 女
法官 李 彥 文
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十八 年 八 月 三 日
Ｚ