臺灣高雄地方法院民事判決 94年度訴字第502號
原 告 丁○○
原 告 庚○○
原 告 乙○○
前列三人共同
訴訟代理人 陳郁芬律師
前列三人共同
訴訟代理人 蘇文奕律師
被 告 隍達建設股份有限公司
法定代理人 丙○
被 告 群麗漢方生技股份有限公司
兼法定代理 戊○○
人
被 告 高鑫開發有限公司
法定代理人 甲○○
前列四人共同
訴訟代理人 己○○
當事人間遷讓停車位等事件，本院於民國95年12月12日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告隍達建設股份有限公司前為向訴外人國 泰世華銀行與華南商業銀行借款，提供其名下所有坐落高雄 市○○區○○段一小段1756地號土地，及其上建號5082、49 94、5033號「寶成世記」大樓地下1 樓之1 、14樓之1 、19 樓之4 之專有部分（即門牌號碼高雄市新興區○○○路56號 地下1 樓之1 、56號14樓之1 、56號10樓之4 之房屋），暨 共同使用部分（建號均為5085號）應有部分各為萬分之21 6 、萬分之69、萬分之65所有權，設定不動產抵押權予借款債 權人，而地下層共同用部分分別包含如附圖所示車位編號B3 -22S、B3-72 （下）、B2-42 （下）、B2-100（上）等停車 位（下稱停車位）。嗣因被告公司無力還款，其債權人聲請 拍賣上揭不動產求償，經 鈞院執行處先後進行公開拍賣， 由原告丁○○等人，分別以新台幣（下同）9,528,800 元至 4,271,000 元不等之價格拍定後，經發給不動產權利移轉證 書，並辦理所有權登記。上情有國泰世華銀行出具之「寶成 建設關係企業－隍達建設及新進昌營造向本行借款之擔保品 明細表」1 紙，不動產權利移轉證書3 紙，及相關建物登記
謄本4 件可證。詎被告明知上情，卻仍持續無權占用系爭停 車位，拒不遷讓，致原告支付鉅額價金後，迄今仍無法就系 爭停車位為使用收益，權利嚴重受損。按區分所有建物地下 層「停車空間」，其產權登記常見有二種方式：⑴以專有部 分方式登記：如該地下層「停車空間」具有構造上及使用上 獨立性，得依90年9 月14日修正之土地登記規則第82條第1 項規定申請單獨編列建號，即區分所有建物之地下層或屋頂 突出物等，如非屬共同部分，並已由戶政機關編列門牌（或 核發其所在地址證明）時，得視同一般區分所有建物，申請 單獨編列建號，辦理地下層停車位空間之建物所有權第一次 登記，則購買該停車空間內停車位之人，各單獨取得該停車 空間之建物應有部分所有權狀。⑵以共用部分方式登記：即 該地下層停車空間，與大樓其他共同部分（如：水箱、變電 室、樓梯、消防設備、防空避難室等）依90年9 月14日修正 之土地登記規則第81條規定合併另編建號，或由全體區分所 有人所共有，或合意將不需使用該停車空間共用部分之區分 所有權人予以除外，此種登記方式，原則上各區分所有權人 若其向建商買得之坪數相同，則對此共用部分之應有部分比 例亦均相同，故有購買停車空間之區分所有權人，其對此共 有部分之應有部分比例，通常會較沒向建商購買停車位者為 多；且此種方式之登記，登記簿僅建立標示部並加附區分所 有建物共用部分附表，而不另發給所有權狀，僅就其建號、 總面積及權利範圍，於各區分所有建物之所有權狀中記明。 本件建號5082、4994、5033號區分建物所在之「寶成世記」 大樓，乃為地上25層（含屋頂突出物及騎樓），地下3 層之 大樓，全部公共設施只編列一個建號即第5085建號，公共設 施中地下2 至3 層之用途為避難室及停車空間，本件系爭停 車位分別位於地下2 、3 層，就上開停車位並無獨立編列建 號，亦即停車位之產權乃係與其他共有部分共編1 個建號， 此有相關建物登記謄本可資參照。是該棟大樓之地下室停車 空間即屬上開第⑵種方式辦理登記，即無獨立編列建號，乃 係與其他共有部分共編一個建號，屬系爭大樓之共用部分， 應無疑義。
次按，「抵押權之效力，及於抵押物之從物與從權利。」， 民法第862 條第1 項定有明文。且區分所有建物之共同使用 部分，性質上屬於共有，並附屬於區分所有建物，共有人將 各相關區分所有專有部分之建物移轉時，其共同使用部分之 所有權，亦隨之移轉與同一人。各共有人對於共同使用部分 之設施，雖可依其共有部分之經濟目的，加以使用或約定分 管，但使用權為所有權之積極權能之一，不得共與所有權分
離而單獨為買賣標的。又地下室停車位共同使用部分，與建 物專有部分，具有密切不可分之主從關係，建物專有部分所 有人，不得將共同使用部分之車位使用權單獨出售他人，或 保留車位使用權而將建物專有部分出售他人（最高法院85年 度台上字第569 號裁判意旨參照）。本件被告公司於向訴外 人國泰世華銀行與華南商業銀行借款時，除將前開新興區○ ○段○ ○段1756地號土地，及其上同區段建號5082、4994、 5033號所有權全部供債權人設定抵押外，另並將包含有系爭 停車位之共同使用部分（建號均為5085號）應有部分各為萬 分之216 、萬分之69、萬分之65之所有權，一併設定抵押予 債權人，此有國泰世華銀行出具之「寶成建設關係企業－隍 達建設及新進昌營造向本行借款之擔保品明細表」足證，而 鈞院拍賣系爭不動產之各執行案件，亦均將上開房地（包括 系爭停車位所在之共同使用部分）列入拍賣範圍，並由原告 等人各自拍定、辦理所有權移轉登記，有各執行案卷所附之 不動產設定估價核算表及不動產權利移轉證書足憑，並請鈞 院准予調取前開執行卷宗核閱，故揆諸上開規定及最高法院 裁判意旨，可知 鈞院拍賣被告公司所有之系爭主建物時， 其拍賣範圍除主建物外，尚包含附屬建物，即共同使用部分 之應有部分，而該共同使用部分又包含地下室停車位共同使 用部分，是原告等人當然分別取得系爭停車位之所有權源。 依司法院大法官會議著有第349 號解釋明文：「最高法院48 年台上字第1065號判例認為『共有人於其他共有人訂立共有 物分管之特約後，縱將其應有部分讓第3 人，其分管契約對 於受讓人繼續存在』。就維持法律秩序之安定性而言，固有 其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可 得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有 使善意第3 人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意 旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用』。依該解 釋，共有人於訂立共有物之分管契約後，如其中一人將其應 有部分讓與第3 人，若受讓人知悉有分管契約，或可得而知 之情形，仍應受分管契約之拘束，並非共有人中有將應有部 分移轉他人致所有人有變更時，分管契約即失效力。又共有 物分管契約不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之 意思表示，亦包括在內。而所謂默示之意思表示，係指依共 有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言。 倘地下室登記為共有，由共有人全體劃分停車位分別停車使 用者，應視為全體共有人就該地下室有分管之約定（最高法 院87年度台上字第1359號、81年度台字第1060號判決意旨參 照）。另復依公寓大廈管理條例第24條規定「區分所有權之
繼受人應繼受原區分所有權人依本條條或規約所定之一切權 利義務。」之立法意旨，應認共有人若為共有物應有部分之 轉讓，除非在受讓人是處於不知悉有分管協議，亦無可得而 知之情形，否則受讓人均應繼受分管協議之權利義務，此不 僅為繼受人之義務，亦為其權利。本件系爭大樓之地下室雖 登記為系爭大樓全體區分所有權人所共有，惟該大樓並非所 有區分所有權人均擁有停車位，必須加價購買，方額外擁有 停車位，其使用權專屬購買停車位者所有，故有購買停車位 之住戶，登記共同使用部分之應有部分較多，此觀諸附呈之 「寶成世紀」大樓專有部分建號4262（即10F-1） 、5014（ 即17F-1） 、5038（即20F-1） 號房屋，其建物面積均為20 7.60平方公尺，與原告庚○○所買受同棟大樓14樓之1 之房 屋，面積完全相同，且渠共同使部分之權利範圍亦均為10,0 00分之70，而上揭10F-1 、17F-1 、20F-1 各房屋分別配置 有地下3 樓29號、地下2 樓123 號、地下2 樓106 號之機械 停車位；而對照建號4930（即6F-1）房屋之建物面積雖同為 207.6 平方公尺，但因無停車位，故其之共同使用部分之權 利範圍僅為10,000分之56，相較於有停車位之房屋，彼此相 差萬分之14；另建號5041（即20F-4） 房屋，其建物面積為 159.38平方公尺，與原告乙○○所買受同棟大樓19樓之4 之 房屋，面積相同，且共同使用部分之權利範圍亦均為1,000 分之65，而上揭20F-4 房屋即配置有地下2 樓102 號之機械 停車位等情，均足印證。據上比較，亦足證明原告等人所買 受之系爭房地之所以比同面積之其他房屋有較多之共同使用 部分，該部分即為系爭停車位，是系爭大樓全體區分所有權 人就該共有之地下室停車場已有分管約定，又本件原告係經 由前揭拍賣程序而繼受取得系爭房屋及系爭大樓共同使用部 分之應有部分，且被告將系爭房地設定抵押權予債權人時， 確有提供系爭停車位作為擔保品之一部分，亦有國泰世華銀 行出具之擔保品明細表可佐，足見原告等人係於知悉上開分 管協議存在之情形下而為標買。況鈞院民事執行處各執行案 件，亦確將系爭共同使用部分5085號（包含系爭停車位）列 入拍賣範圍，並發給權利移轉證書交予原告等人辦畢移轉登 記無訛，均已如上述，從而原告等人既因拍賣程序而繼受被 告成為各拍定建號建物之共有人，自亦得本於共有人身分繼 受該大廈之分管約定，即取得系爭停車位使用權，另按，所 有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於 妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條定有明文。 本件被告公司未經原告等人同意而占用分屬原告所有之系爭 停車位，自屬無權占有，並妨害原告之所有權，故原告爰引
民法第767 條物上請求權之規定，請求被告將系爭停車位分 別返還原告等人，自屬有據。另無權占有使用他人之土地， 可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院 61年台上字第1695號判例意旨參照）。本件被告明知伊並無 合法權源，而竟占用原告所有之停車位，拒不交還，猶自行 使用收益，自屬故意不法侵害原告對系爭停車位之所有權， 而受有相當於租金之不當利益，並致原告受有相當於租金之 損害，從而原告自得依侵權行為及不當得利之法則，訴請被 告賠償並返還「相當於租金之利益」。茲系爭大樓位於高雄 市中心商圈，停車不便，該大樓之停車位出租行情按月平面 車位為3,500 元、機械車位為3,000 元，原告請求被告公司 至遷讓車位之日止，按月給付原告丁○○6,500 元（一平面 車位、一機械車位），並按月給付其他原告各3,000 元（均 為機械停車位）應屬適當等語。並求為判決：被告隍達建設 股份有限公司、群麗漢方生技股份有限公司、戊○○應將坐 落高雄市○○區○○段一小段5082建號即門牌號碼高雄市新 興區○○○路56號地下1 樓之1 之地下3 層（共同使用部分 ：建號5085），如附圖所示編號第22號停車位（使用面積10 .65 平方公尺）遷讓交還原告丁○○，並自起訴狀繕本送達 翌日起，至交還前開車位之日止，按月給付原告丁○○3,50 0 元。
被告隍達建設股份有限公司、高鑫開發有限公司應將坐落高 雄市○○區○○段一小段5082建號即門牌號碼高雄市新興區 ○○○路56號地下1 樓之1 之地下3 層（共同使用部分：建 號5085），如附圖所示編號第72號停車位（使用面積13.68 平方公尺）遷讓交還原告丁○○，並自起訴狀繕本送達翌日 起，至交還前開車位之日止，按月給付原告丁○○3,000 元 。
被告隍達建設股份有限公司、高鑫開發有限公司應將坐落高 雄市○○區○○段一小段4994建號即牌號碼高雄市新興區○ ○○路56號14樓之1 之地下3 層（共同使用部分：建號5085 ），如附圖所示編號第42號停車位（使用面積13.11 平方公 尺）遷讓交還原告庚○○，並自起訴狀繕本送達翌日起，至 交還前開車位之日止，按月給付原告庚○○3,000元。 被告隍達建設股份有限公司、高鑫開發有限公司應將坐落高 雄市○○區○○段一小段5033建號即門牌號碼高雄市新興區 ○○○路56號19樓之4 之地下2 層（共同使用部分：建號50 85），如附圖所示編號第100 號停車位（使用面積13.11 平 方公尺）遷讓交還原告乙○○，並自起訴狀繕本送達翌日起 ，至交還前開車位之日止，按月給付原告乙○○3,000元。
訴訟費用由被告負擔。原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：原告等拍定之系爭大樓地下1 樓之1 （丁○○） 、14樓之1 （庚○○）及19樓之4 （乙○○）3 戶建物未配 置任何停車位。系爭停車位編號B3-42 、B2-100由被告隍達 公司原始取得，同時保留出賣之權利。⒈被告隍達公司為系 爭大樓之原始起造人，未出售之建物及停車位（含系爭停車 位編號B3-42 、B2-100），自仍屬被告隍達公司所有。⒉系 爭停車位編號B3-42 、B2-100二個月前在信託受託人被告高 鑫公司（委託人被告隍達公司）合法所有及占有中，有汽車 停車位使用憑證可稽，另外，原告未付費購買，當然無系爭 停車位之所有權暨使用權。系爭停車位編號B3-72 ，由訴外 人寶成公司信託予被告高鑫公司，有寶成公司出具交付之汽 車停車位使用憑證可證。系爭停車位編號B3-22 ，案外人寶 成公司已出售予被告戊○○，有寶成公司出具交付予被告戊 ○○之汽車停車位使用憑證（被證七、③）可證，與被告隍 達公司、高鑫公司概無涉云云置辯。求為判決如主文所示。三、查公寓大廈附有停車位者，其使用權之取得約有下列3 種情 形：①公寓大廈起造人向地政機關聲請登記區分所有權人時 ，將專有部分與停車位分別編列各獨立建號分開登記出售。 ②公寓大廈起造人聲請登記區分所有權人專有部分建號時， 在共同使用部分（獨立建號）權利範圍除載明應有部分外， 底下同時記載車位號碼及權利範圍應有部分。③公寓大廈起 造人聲請登記區分所有權人專有部分建號時，在共同使用部 分，僅分配權利範圍若干，而未記載車位號碼，此種情形如 向起造人買受建物專有部分，同時購買停車位使用權時，則 由起造人另發給停車位使用權證明文件，憑以向大廈管理委 員會聲請登記繳交管理費，以取得停車位使用權。上述3 種 情形第①、②因具有獨立建號或於建物謄本載明停車位號碼 ，均至為明確，殊少爭議。而第③種情形因建物謄本僅載明 各住戶專有部分中共同使用部分應有部分，所以認定何人有 停車位使用權，應以持有起造人核發之停車位使用證明文件 為憑，並非以共同使用部分應有部分多寡為準，蓋停車位使 用權為大廈中住戶彼此默認之分管契約，何人持有證明文件 即得使用特定號碼之停車位，且停車位使用權證並非物權， 因此讓與不必向地政機關辦理所有權移轉登記，又區分所有 權人彼此間均得隨時轉讓使用權，僅向大廈管理委員會聲請 移轉登記繳交管理費即生停車位使用權讓與效力，是以大廈 區分所有權人其專有部分關於共同使用部分應有部分多寡與 是否取得停車位使用權無關，先予敘明。
四、本件原告主張坐落高雄市○○○路56號寶成世紀大樓，其專
有部分1 樓之1 、14樓之1 、19樓之4 ，包括共同使用部分 建號5085號應有部分，經執行法院拍賣，而由原告分別拍定 ，而取得所有權，依共同使用部分持分表計算，原告應取得 編號22號、72號、42號、100 號4 個停車位使用權，為此請 求被告交還占有之4 個停車位使用權及相當於租金之不當利 益等，固據提出建物謄本為證。惟查：系爭大廈區分所有權 人專有部分，其共同使用部分僅記載權利範圍即應有部分， 未載明停車位號碼，亦即前述之第3 種情形，是以原告主張 具有停車位使用權則應舉證提出起造人核發之停車位使用證 明文件，以實其說。然：始終無法舉證提出停車位證明文件 。而被告目前為大廈區分所有權人且均持有起造人核發之上 述號碼停車位使用權證明書共4 紙，並有建物資料可證，是 被告所辯堪可採信，原告之主張委無可採。次查：一般實務 債務人向債權人貸款同時設定抵押權，其建物如包括停車位 使用權者，於設定抵押權時，均於契約書載時包括停車位， 同時將停車位使用證明交付債權人（抵押權人），經查：本 件債權人（抵押權人）於執行系爭建物時，其抵押權契約書 並未載明包括停車位，且於執行程序中始終未提出或主張系 爭建物共同使用部分包括停車使用權應併估價拍賣，而拍賣 公告附表亦未記載包括停車位等情，業經調閱本院92年度執 字第9863及5214號執行卷審核無誤，原告竟於拍定系爭建物 後主張具有4 位停車位使用權，其主張尤嫌無據，併予指明 。
五、綜上：原告之主張既不足採信，其所請求遷讓車位與不當利 益及假執行之聲請亦失所附麗，併應駁回之。
六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第 1 項，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 12 月 26 日 民事第六庭 法 官 廖正雄
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 95 年 12 月 26 日 書記官 許雅惠
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