臺灣高等法院民事判決 95年度重上字第175號
上 訴 人 祭祀公業林五十九公管理人林祺均
訴訟代理人 廖信憲律師
洪大明律師
被 上訴人 乙○○
甲○○
共 同
訴訟代理人 范光柱律師
上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民
國95年2月17日臺灣新竹地方法院93年度重訴字第108號第一審判
決提起上訴，經本院於95年12月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人乙○○負擔十分之四，餘由被上訴人甲○○負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落新竹縣竹北市○○段番子寮小段12、13 、13-1、15地號及同段六家小段37-3、37-5地號土地（下合 稱系爭土地）原為上訴人所有。上訴人於民國（下同）90年 7 月31日召開臨時會員大會，並決議將系爭土地所有權處分 事宜授權由上訴人當時之管理人林祺達全權負責辦理（下稱 系爭決議）。嗣林祺達於91年7月9日代表上訴人分別與被上 訴人簽訂買賣契約書（下稱系爭買賣契約），將系爭土地經 徵收後可配回之抵價地以新台幣（下同）9 千萬元之價金出 售予被上訴人，其中由被上訴人乙○○出資 37,647,000 元 (出資比例為37647/90000），由被上訴人甲○○出資52,353 ,000元（出資比例為52353/90000），並約定上開價金分5期 支付：第1期款於簽約時支付，第2期款於上訴人之派下員出 具同意處分書時支付，第3期款於配地抽籤標的確定7日內支 付，第 4期款於配地完成後上訴人領得所有權狀時支付，第 5 期款於將系爭抵價地所有權移轉登記與被上訴人或被上訴 人指定之人，而於領到應領之所有權狀後同時付清。被上訴 人已依約給付第1、2期款，而系爭土地經徵收後，已於93年 5月10日抽籤確定其抵價地為坐落新竹縣竹北市○○段727、 729地號土地（下稱系爭抵價地），上訴人並已於93年 8月5 日辦畢所有權登記而領回該抵價地，是被上訴人自得依據系 爭買賣契約之約定，請求上訴人依被上訴人之出資比例，將 系爭抵價地所有權應有部分37647/90000 移轉登記予被上訴 人乙○○，將該地所有權應有部分52353/90000 移轉登記予
被上訴人甲○○等語。原審為被上訴人勝訴之判決，被上訴 人對於上訴人之上訴則聲明駁回上訴。
二、上訴人則以：林祺達未經上訴人全體派下員之同意，以遠低 於市價之價格將系爭土地出售予被上訴人，依法系爭買賣契 約不生任何效力。又依系爭買賣契約第8 條之約定，上訴人 於契約簽定後，如有不賣或不照契約履行應盡義務之情事， 得將已收價款返還予被上訴人，另加倍賠償所收價款同額之 損害金，以解除契約，上訴人已數度發函向被上訴人表示依 上開約定解除契約，並已提存解約金，是系爭買賣契約業經 解除，被上訴人自不得再請求上訴人履行。退步言之，被上 訴人亦未依系爭買賣契約之約定繳交價金，經上訴人定期催 告仍未履行，上訴人亦已據以解除系爭買賣契約，則系爭買 賣契約既經上訴人合法解除，被上訴人所為本件請求顯無理 由等語，資為抗辯。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服 ，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審 之訴駁回。
三、經查系爭土地原為上訴人所有，經台灣省政府於87年 2月18 日以府地六字第141972號公告區段徵收，嗣於93年 5月10日 完成配地抽籤確定由上訴人取得系爭抵價地，上訴人並於93 年8月5日辦畢所有權登記而領回系爭抵價地。又林祺達於91 年7月9日代表上訴人與被上訴人簽訂系爭買賣契約，約定由 被上訴人以 9千萬元之價金向上訴人買受系爭抵價地，其中 被上訴人乙○○出資37,647,000元 (出資比例為37647/9000 0），被上訴人甲○○出資52,353,000元（出資比例為52353 /90000），被上訴人並於當日交付票載金額分別為3,764,70 0元、5,23,5300元之支票2紙予上訴人，用以支付第1期款等 情，有土地登記簿、系爭買賣契約書、支票及土地登記謄本 可稽（見原審卷㈠第11至29、39至52、56、57頁），且為兩 造所不爭執（見原審卷㈡15、16、118 頁），均堪信為真實 。
四、上訴人雖抗辯系爭決議未經其全體派下員之同意，故林祺達 依據系爭決議而簽訂系爭買賣契約，對上訴人不生效力等語 ，惟為被上訴人所否認。經查：
㈠按公同共有人之權利義務，依其公同關係所由規定之法律或 契約定之；除前項之法律或契約另有規定外，公同共有物之 處分，及其他之權利行使，應得公同共有人全體之同意，民 法第828條固定有明文。惟依土地法第34條之1第1項規定， 共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃 權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過 半數之同意行之；但其應有部分合計逾 2/3者，其人數不予
計算，又依同條第5項規定，此項規定於公同共有準用之。 是關於公同共有土地之處分，應適用土地法第34條之1第1項 、第 5項之特別規定。又台灣之祭祀公業為派下員全體公同 共有之祀產，如此項祀產為土地時，依上開規定，其處分除 公業規約另有規定外，應以派下員過半數及其「潛在的應有 部分」 (即派下權比率)合計過半數之同意為之，但其「潛 在的應有部份」合計逾2/3者，其人數則可不予計算。 ㈡依上訴人於90年 7月31日召開90年度臨時會員大會會議記錄 所載，就系爭決議部分係記載：「說明：縣治二期及高鐵土 地分配案至今尚未定案。若分配到土地，將來管理上有多種 困難，又不能將土地分配給各位，嗣分配土地後再處理可能 要等 2至3年後。因此建議先處理土地權利，得款後保留100 萬元做為祭祀公業基金外，按36.5股分配給各位會員，並依 據本公業規約第11條授權管理人處理。決議：照案通過。同 意本公業土地被縣治二期（嘉興段15、51 -12號）及高鐵（ 六家段 37-3、37-5、12、13、13-1、15）徵收共8筆土地所 有權處分事宜，全部授權由本公業管理人林祺達全權負責依 規辦理」（見原審卷㈠第32頁）；另上訴人之派下員依系爭 決議所出具予林祺達之授權書亦載明：「祭祀公業林五十九 公會員大會討論通過：按照祭祀公業林五十九公管理委員會 規約第11條：『不動產之處分，應照有關法令之規定辦理， 並得經會員大會決議後授權管理人處理之』所規定，並依本 祭祀公業90年度臨時大會決議執行，授權管理人林祺達先生 全權處分出售祭祀公業林五十九公所屬高速鐵路新竹車站特 定區區段徵收之徵收地及領回之抵價地」（見原審卷㈠第38 頁）；又系爭買賣契約亦約定：「就甲方（指被上訴人）向 乙方（指上訴人）購買乙方所有經高鐵新竹車站特區○○區 段徵收可配回之抵價地，雙方協議訂立條件於後，以玆遵守 ：第 1條：被徵收土地標示：新竹竹北市○○段番子寮小 段12、15、13-1、13地號土地、新竹竹北市○○段六家小段 37-3、37-5地號土地、權利範圍：應領抵價地金額為…乙 方同意就上開被徵收土地將來向徵收機關申請發給可配回之 抵價地權利全部出售予甲方…」（見原審卷㈠第39、46 頁） ，顯見上訴人之派下員所為系爭決議係為處分上訴人所有系 爭土地經徵收後所得受分配之抵價地，而兩造所簽訂之系爭 買賣契約亦係以該抵價地為買賣標的。是上訴人抗辯系爭買 賣契約非屬土地買賣契約，而係「區段徵收之權利買賣契約 」，自不足取。
㈢依上訴人管理委員會規約第11條規定：「財產之出租由管理 委員會決議辦理。但不動產之處分應照有關法令之規定辦理
並得經會員大會決議後授權管理人處理之」（見原審卷㈡第 29頁），是上訴人就系爭抵價地所為處分，依前揭說明，僅 須以其派下員過半數及其「潛在的應有部分」 (即派下權比 率 )合計過半數之同意為之，或其「潛在的應有部份」合計 逾2/3 之派下員同意為之，即為已足，而不以全體派下員同 意為必要。經查依上訴人上開臨時會員大會會議記錄所附名 冊所示，上訴人之派下員共45人、股數合計36.5股，而出席 該次臨時會員大會派下員共40人（未出席者有林合福、林玉 樹、林保臺、林光華及林祺淑 5人），出席派下員之股數合 計為32.75 股（見原審卷㈠第34至37頁）；而依上開授權書 所附名冊所示，未出席該會議之林合福及林玉樹亦蓋章同意 授權（見原審卷㈠第38頁），林保臺則於93年10月16日另行 出具同意書，表示同意並承認系爭決議及系爭買賣契約（見 原審卷㈡第22、23頁），是系爭決議顯已經上訴人之派下員 人數逾2/3及其「潛在的應有部分」 (即派下權比率）逾2/3 之同意，故林祺達依據系爭決議並受上訴人派下員之授權而 代表上訴人與被上訴人所簽訂之系爭買賣契約，對上訴人自 屬有效。
五、上訴人雖又抗辯其已依系爭買賣契約第 8條約定合法解除契 約等語。惟查系爭買賣契約第 8條關於「違約罰則」固約定 ：「本約簽定後，倘甲方（指被上訴人）不買或不按約定 日期付款，經乙方（指上訴人）催告仍不給付時，甲方願將 既付價款全部由乙方無條件沒收抵作違約金，並解除本約。 如乙方不賣或不照本契約履行應盡義務時，亦應將已收價 款如數返還予甲方外，另加倍賠償所收價款同額之損害金予 甲方後，本約方得解除，各無異議」（見原審卷㈠第41、48 頁），惟兩造此項約定之真意，應係指於被上訴人違約不買 或不按約定日期付款，經上訴人催告仍不給付時，上訴人得 解除系爭買賣契約，並將被上訴人所已給付之價金全部沒收 充作違約金；反之，如於上訴人違約不賣或不依約履行時， 則被上訴人得解除系爭買賣契約，並要求上訴人返還所收價 款，及依所收價款加倍賠償充作損害金。是其契約解除權之 行使，仍屬於不違約之一方，要難謂立於出賣人地位之上訴 人得任意以不賣為由而解除系爭買賣契約。故上訴人主張其 已於93年 3月25日委任律師發函予被上訴人，向被上訴人表 示不賣及為解除系爭買賣契約之意思表示，並同意退回被上 訴人所交付之價金9百萬元；嗣又先後於同年 5月6日、同年 月13日發函催告被上訴人領回已交價金及解約金，復於93年 5月20日為被上訴人乙○○提存7,529,400元，及為被上訴人 甲○○提存10,470,600元，再於同年 5月24日發函予被上訴
人，重申依系爭買賣契約第 8條約定解除契約，並通知已將 上開價金及解約金向原法院辦理提存等情，固據其提出存證 信函、國庫存款收款書及提存書為證（見原審卷㈠第 148至 161 頁），然依上開說明，上訴人所為上開解除契約之意思 表示，尚不生合法解除契約之效力。
六、上訴人又抗辯被上訴人未依系爭買賣契約之約定給付價金， 經催告後仍未履行，上訴人業據以解除契約等語，雖亦為被 上訴人所否認。惟查：
㈠系爭買賣契約第3條關於付款方式約定：「第1次付款：本 約成立時甲方應付乙方 (被上訴人乙○○部分為 3,764,700 元，被上訴人甲○○部分為5,235,300 元），乙方如數親收 足訖，餘款則照下列規定給付之。第 2次付款：（被上訴 人乙○○部分為7,529,400元，被上訴人甲○○部分為10,47 0,600 元），限於乙方派下員同意處分書及應備證件齊全之 同時給付。第3次付款：（被上訴人乙○○部分為 7,529, 400元，被上訴人甲○○部分為10,470,600 元），限於配地 抽籤標的確定後7日內支付。第4次付款：（被上訴人乙○ ○部分為11,294,100元，被上訴人甲○○部分為15,705,900 元），限於乙方配地完成領取所有權狀正本之同時給付。 第5次付款：（被上訴人乙○○部分為7,529,400元，被上訴 人甲○○部分為10,470,600元），限於產權登記予甲方或其 登記名義人，領取所有權狀正本之同時給付」（見原審卷㈠ 第39、46 頁），另於「特約事項」第1條約定：「甲方支付 第2、3、4 次價款之方式為：以乙方名義在土地銀行竹北分 行辦理定存質押，將定存單質押予甲方，定存利息由乙方支 領，定存單由甲方保管，俟產權登記予甲方或其登記名義人 領取所有權狀正本之同時，甲方當即將定存單及填具質權消 滅申請書交由乙方提領兌現，不得異議。（質權消滅申請書 於第 2次付款時甲方就應開出交由代書保管）」（見原審卷 ㈠第42、49頁）。
㈡被上訴人主張其已依約給付第 1期款，並提出支票為證（見 原審卷㈠第45、52頁），且為上訴人所不爭執，堪信為真實 。又被上訴人主張其已於91年 8月22日以上訴人之名義在台 灣土地銀行竹北分行辦理定期存單2筆，存款金額分別為 7, 529,400元、10,470,600 元，並於同日分別設定質權予被上 訴人等情，亦據其提出定期存單及台灣土地銀行覆函為證（ 見原審卷㈠第54、55、178至181頁），是被上訴人據以主張 其已依約給付第2期款，應屬可取。
㈢被上訴人迄未繳交第3期款至第5期款，為被上訴人所自認（ 見本院卷第66、156 頁），然主張係因上訴人未告知配地抽
籤日期，且拒絕受領價金所致。惟查被上訴人在原審已自認 其於93年5月10日有陪同參加抽籤配地程序（見原審卷㈠第9 、139頁），且其於93年5月10日致上訴人之存證信函亦載明 ：「於本（5 ）月10日本人等會同管理人（指林祺達）在現 場抽籤配地完成」（見本院卷第83頁），是被上訴人主張上 訴人未告知配地抽籤日期一節，顯非事實。又被上訴人雖以 上開存證信函要求上訴人於約定期日內自行前往收取第3 期 款，或以書面通知交款時、地，俾被上訴人支付第3 期款（ 見本院卷第83頁），惟依兩造上開約定，被上訴人既於93年 5月10日即已知悉配地抽籤確定系爭抵價地，即應於7日內以 上訴人名義在台灣土地銀行竹北分行辦理定期存款並設定質 權，以支付第3期款，是被上訴人要求上訴人自行往取第3期 款或另以書面通知付款時、地以便交付第3 期款，核與兩造 上開約定不符，難認已依債之本旨提出給付，是上訴人雖未 依該函所示配合辦理，仍不能因此免除被上訴人應以上開方 式支付第3期款之義務。
㈣上訴人主張其於94年9月6日發函催告被上訴人依系爭買賣契 約之約定解決兩造紛爭，又於同年月29日發函予被上訴人， 以被上訴人違約為由，表示解除系爭買賣契約；嗣又於95年 5月5日以被上訴人違約為由，發函限期 3日催告被上訴人出 面解決合約事宜，復於同年月12日以被上訴人違約未按時給 付價金為由，為解除系爭買賣契約之意思表示等情，業據其 提出存證信函及掛號郵件收件回執為證（見原審卷㈡第 109 至114頁，本院卷第43至46、68、69 頁），而被上訴人亦自 認確有收到上訴人所寄發請求付款之催告函及解除契約函（ 見本院卷第66、156 頁），則被上訴人既未依系爭買賣契約 之約定給付價金，經上訴人催告後仍未履行，上訴人據以解 除系爭買賣契約，自屬有據。
七、綜上所述，系爭買賣契約既經上訴人合法解除，則被上訴人 依據系爭買賣契約之約定，請求上訴人將系爭抵價地之所有 權應有部分37647/90000 移轉登記予被上訴人乙○○，將該 地所有權應有部分52353/90000 移轉登記予被上訴人甲○○ ，為無理由，不應准許。從而，原審所為上訴人敗訴之判決 ，即有未洽，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為 有理由，應予准許。
八、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟 酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁 之必要，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450 條、第 78條、第85條第1項但書，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 12 月 26 日 民事第四庭
審判長法 官 張劍男
法 官 丁蓓蓓
法 官 彭昭芬
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第 466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中 華 民 國 95 年 12 月 28 日 書記官 丁華平
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。