臺灣高等法院民事判決 95年度上更㈠字第77號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 阮祺祥律師
複 代理人 洪三財律師
被 上訴人 丁○○
丙○○
共 同
訴訟代理人 何岳儒律師
上列當事人間請求給付租事件，上訴人對於中華民國93年2月12
日臺灣板橋地方法院92年度訴字第1937號第一審判決提起上訴，
被上訴人為訴之追加，本院於95年11月21日言詞辯論終結，判決
如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付被上訴人丁○○新台幣貳拾貳萬玖仟肆佰陸拾柒元本息、給付被上訴人丙○○新台幣壹拾捌萬參仟肆佰參拾陸元本息部分，及該部分假執行之宣告與訴訟費用之裁判廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。上訴人應給付被上訴人丁○○新台幣貳佰參拾萬柒仟零玖拾柒元，及自民國九十五年九月十五日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
被上訴人丁○○其餘追加之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。追加之訴訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為 本案之言詞辯論者，應得其同意。訴經撤回者，視同未起訴 。民事訴訟法第262條第1項、第263條第1項定有明文。又在 第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，或有民事訴訟法 第255條第1項第2款至第6款情形，不得為之，民事訴訟法第 446條第1項亦有明文。本件被上訴人及原審共同原告乙○○ 於原審起訴請求上訴人給付乙○○新台幣（下同）230萬 7097元、給付丁○○22萬9467元、給付丙○○18萬3436元， 及均自起訴狀繕本送達翌日即民國（下同）92年8月23日起 之法定遲延利息。嗣乙○○於本院撤回起訴，並經上訴人同 意（見本院卷第83頁），被上訴人丁○○則追加併依債權讓 與之法律關係為請求，並擴張應受判決事項之聲明，請求上 訴人應給付被上訴人丁○○253萬6564元及自92年8月2日起 之法定遲延利息。核屬就同一基礎事實，追加擴張應受判決 事項之聲明，且不甚礙上訴人之防禦及訴訟之終結，依民事
訴訟法第262條第1項、第446條、第225條第1項第2款、第3 款及第6款規定，自為法之所許，合先敘明。
二、本件被上訴人主張：坐落台北縣新莊市○○段頭前小段781 之5地號土地（嗣分割增同小段781之37地號，下稱系爭土地 ），原為乙○○與上訴人之父王進財所有，王進財生前即同 意將系爭土地臨近訴外人王塗水所有同小段781之6地號土地 之600坪部分之土地所有權移轉登記予訴外人王塗水，並已 交付王塗水管領。嗣上訴人為在系爭土地上興建果菜市場， 乃於75年10月27日與王塗水簽定協議書，承租王塗水已管領 之上開600坪土地。其後上訴人又為使用系爭土地之全部， 而於80年4月23日，就系爭土地扣除已交由王塗水管領之其 餘部分，依乙○○之所有權應有部分2分之1，與乙○○簽訂 土地租賃契約書，約定租賃期限溯自80年2月16日起至81年2 月15日止，每月租金新台幣（下同）7萬8640元，期滿並續 訂契約，嗣於82年4月28日訂立之租賃契約期限屆滿後，上 訴人仍繼續使用系爭土地，並將租金按時匯入乙○○在台北 縣新莊市農會（下稱新莊農會）之帳戶，歷年租金並有調整 ，迄至90年4月間，每月租金已調為16萬元。惟上訴人自90 年8月份起，迄至91年12月底止，即未再給付租金。而系爭 土地中應移轉而未移轉登記予王塗水部分，經王塗水訴請法 院判命乙○○與上訴人應將系爭土地所有權應有部分各2000 分之399移轉登記予王塗水，乙○○部分業經確定在案，並 依確定判決辦理所有權移轉登記完畢。乙○○尚餘之應有部 分2000分之601，亦於91年10月14日以買賣為原因移轉登記 予被上訴人丁○○2000分之334、予被上訴人丙○○2000 分 之267。乙○○並於90年8月25日以存證信函向上訴人表示於 90年7月1日起放棄行使土地及地上物之一切權利，將土地及 地上物之所有權利移轉予被上訴人丁○○行使，自90年7 月 1日起土地及地上物之租金即由被上訴人丁○○收取。上訴 人所積欠之租金，於乙○○將權利讓與被上訴人丁○○後即 應由被上訴人丁○○受領，而其將尚餘土地應有部分移轉登 記予丁○○、及丙○○後，即應由丁○○、及丙○○受領等 情。為此，本於債權讓與及租賃之法律關係，求為命上訴人 給付丁○○253萬6564元、丙○○18萬3436元，及均自起訴 狀繕本送達翌日起算週年利率百分之五利息之判決。三、上訴人則以：乙○○與伊先父王進財生前並未同意將系爭土 地中之600坪移轉予訴外人王塗水，亦未交其管領。系爭土 地臨近同小段781之6地號，於75年5月30日之前即已興建門 牌號碼台北縣新莊市○○路218、216號房屋，分屬乙○○及 伊所有，故該部分土地在此之前即由伊及乙○○管領使用。
又租賃契約之標的，限於物而不及於權利。乙○○係出租其 應有部分，租賃契約是否合法成立，尚有疑義。且該土地租 賃契約書所訂之租賃期間早已屆滿，被上訴人可否據為請求 ，亦有疑義。另依乙○○90年9月26日所發存證信函所載內 容，可見乙○○至90年9月26日，尚否認其與伊間有租賃關 係，足證被上訴人依租賃關係或類推租賃關係請求，均無理 由。如認伊與乙○○間有租賃關係存在，然依乙○○90年8 月25日存證信函及所附不動產點交切結書（下稱切結書）， 均已明白表示系爭土地租賃等權利，自90年7月1日起已讓與 丁○○，並因通知伊而生效，乙○○及丙○○即無權請求。 又乙○○所提80年4月23日土地租賃契約書雖載租賃標的為 781之5地號內之341坪，惟雙方之真意，係就乙○○於781之 5地號土地所有權應有部分2分之1（約751坪）成立租約，租 賃標的既為乙○○持分土地全部，並以此基準計算租金16萬 元，而乙○○已將部分持分移轉300坪予訴外人王塗水，自 不能再以每月16萬元計算本件租金數額。何況，上開租賃關 係為不定期且未經公證，依民法第425條之規定，伊與丁○ ○、丙○○間亦無租賃關係存在，丁○○、丙○○向伊請求 給付租金，亦無依據等語，資為抗辯。
四、原審判決上訴人應給付乙○○230萬7097元、給付被上訴人 丁○○22萬9467元、給付被上訴人丙○○18萬3436元，及均 自92年8月2日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息 ，並以供擔保為條件准免假執行之宣告。上訴人不服提起上 訴，發回前本院判決駁回其上訴，上訴人上訴最高法院，經 最高法院全部廢棄發回本院。上訴人於本院上訴聲明為：㈠ 原判決廢棄。㈡廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行 之聲請均駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。㈣ 如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。被上訴人於 本院審理時乙○○撤回第一審之訴，被上訴人丁○○並追加 擴張應受判決事項之聲明，請求上訴人應給付被上訴人丁○ ○253萬6564元、給付丙○○18萬3436元，及均自92年8月2 日起之法定遲延利息。對於上訴人上訴之答辯聲明為：㈠上 訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
五、本件經依民事訴訟法第463條、第270條之1第1項第3款規定 ，整理並協議兩造不爭執事項議簡化爭點為：
（一）兩造不爭執事項：
１、上訴人占有、使用之系爭土地，原為乙○○與上訴人之父 王進財所有，民國72年3月9日王進財死亡後，上訴人與乙 ○○於74年1月7日為繼承登記應有部分各2分之1。80年4 月23日乙○○就系爭土地所在及使用範圍：新莊市○○段
頭前小段781之5地號內341坪出租予上訴人為業，而與上 訴人簽訂「土地租賃契約書」，約定租賃期限溯及自80年 2月16日起至81年2月15日止為期1年，每月租金78,640元 ，期滿並續訂契約。82年4月28日又以其土地所在及使用 範圍：新莊市○○段頭前小段781之5地號被上訴人持分土 地全部，與上訴人簽訂「土地租賃契約書」，出租予上訴 人為業，約定租賃期限亦溯及自82年2月16日起至83年2月 15日止，為期1年，每月租金12萬元。租賃期限屆滿後， 上訴人仍繼續使用系爭土地，並將租金按時匯入乙○○於 新莊市農會之存款帳戶，歷年租金並有調整，迄至90年4 間，每月租金已調為16萬元。惟上訴人自90年8月份起至 91年12月底止，並未給付租金。乙○○則於90年8月25日 以新莊後港路郵局第2003號向上訴人表示於90年7月1日起 放棄行使土地及地上物一切權利，並將本案土地及地上物 之所有權利移轉與被上訴人丁○○行使，自民國90年7月1 日起，土地及地上物之租金即由被上訴人丁○○收取。 ２、訴外人王塗水主張上訴人與乙○○之被繼承人王進財於71 年2月5日與其訂立協議書及讓渡書，同意將系爭土地臨近 訴外人王塗水所有新莊市○○段頭前小段781之6地號土地 部分之600坪土地移轉所有權登記予訴外人王塗水，並交 付王塗水管領為由，訴請乙○○、上訴人應將系爭土地所 有權應有部分各2000分之399移轉登記予訴外人王塗水， 並經原審法院於80年10月8日以80年度重訴字第68號判決 乙○○應將系爭土地所有權應有部分各2000分之399移轉 登記予訴外人王塗水，乙○○部分業已確定在案，乙○○ 並據以移轉系爭土地所有權應有部分2000分之399移轉登 記予訴外人王塗水。上訴人部分則經本院80年度上字第 1665 號判決訴外人王塗水敗訴確定。嗣乙○○復於91年 10月14日以買賣為原因移轉系爭土地應有部分尚餘之2000 分之601，予被上訴人丁○○2000分之334、被上訴人丙○ ○2000分之267。
３、又訴外人王塗水以上訴人為使用系爭土地興建果菜市場， 於民國75年10月27日與王塗水簽定協議書，承租應移轉而 未移轉予王塗水之土地應有部分，及王塗水所有781之6號 土地，詎自80年8月起未給付租金，且於租期屆滿後拒不 還地為由，訴請上訴人給付租金及相當於租金之不當得利 ，經原審法院、本院及最高法院分別以82年度訴字第849 號，86年度上更㈡字第448號、88年度台上字第1513號民 事判決訴外人王塗水勝訴確定。
（二）兩造爭點：
１、乙○○以82年4月28日之土地租賃契約出租予上訴人使用 之土地，有無包括應移轉予訴外人王塗水部分？ ２、被上訴人丁○○及丙○○可否依民法第425條第1項規定主 張與上訴人間有租賃契約存在？有無民法第425條第2項之 適用？其請求上訴人給付91年10月14日起至91年12月31日 止租金有無理由？
３、被上訴人丁○○可否請求上訴人給付90年8月1日起至91年 10月13日止之租金？
六、茲就上開爭點，析述本院得心證之理由如下：（一）乙○○以82年4月28日之土地租賃契約出租予上訴人使用之 土地，有無包括應移轉予訴外人王塗水之600坪？ １、被上訴人主張乙○○與上訴人之父王進財於生前與訴外人 王塗水簽定「協議書及讓渡書」，同意將系爭土地臨近訴 外人王塗水所有新莊市○○段頭前小段781之6地號土地部 分之600坪土地移轉所有權登記予訴外人王塗水，王進財 並在生前交付王塗水管領，嗣上訴人為在系爭土地上興建 果菜市場，而於75年10月27日與王塗水簽定協議書，承租 上開王塗水已管領之600坪土地之事實，有王進財與王塗 水間71年2月5日「協議書及讓渡書」、上訴人與王塗水間 751年2月73日「協議書」影本在卷可稽（見本院卷第97至 102頁）。又訴外人王塗水依與王進財間之上開「協議書 及讓渡書」，訴請被上訴人乙○○及上訴人將系爭土地所 有權應有部分各2000分之399移轉登記予訴外人王塗水， 亦據原法院以80年重訴字第68號判決被上訴人乙○○敗訴 確定，被上訴人乙○○並據以移轉系爭土地所有權應有部 分2000分之399予訴外人王塗水，業經本院調取上開卷宗 查閱無訛，並有原法院80年度重訴字第68號民事判決、判 決確定證明書影本，及系爭土地登記簿謄本在卷足憑（見 原審重調卷第22至36頁）。上訴人部分雖經本院80年度上 字第1665號判決以系爭土地為私有農地且為耕地不得移轉 為共有，判決訴外人王塗水敗訴確定，惟王塗水依上開與 上訴人之協議書，基於租賃關係給付租金請求權、及返還 不當得利不請求權之法律關係，訴請上訴人給付租金、及 相當於租金之不當得利，則經原法院、本院及最高法院分 別以82年度訴字第849號、84年度上更㈠字第208號、86年 度上更㈡字第448號、88年度臺上字第1513號民事判決訴 外人王塗水勝訴確定在案，業經本院調取上開卷宗查閱無 訛，且為上訴人所不爭，並有前揭歷審民事判決影本在卷 足稽（見原審卷第31頁至第38頁、第80頁至第103頁）。 被上訴人主張系爭土地臨近王塗水所有781之6地號土地之
600坪土地王進財於生前即交付王塗水管領使用，王塗水 嗣並出租予上訴人作為興建果菜市場之用，應堪信取。系 爭土地臨近訴外人王塗水所有新莊市○○段頭前小段781 之6地號土地部分之600坪土地，既於乙○○與上訴人之父 王進財生前即同意將之移轉予訴外人王塗水，並交付王塗 水管領，王塗水嗣並將之出租予上訴人，則乙○○自無從 再將之出租予上訴人，上訴人自無需再向乙○○承租。被 上訴人主張乙○○出租予上訴人使用之土地，並無包括應 移轉予訴外人王塗水之部分，應為可取。
２、上訴人雖以乙○○於80年1月11日存證信函稱「台端向本 人承租新莊市○○段頭前小段781之5地號面積4971平方公 尺，所有權持分二分之一農地，於75年2月16日出租貴公 司，作為水果批發市場，租期5年．．」，及81年2月21日 存證信函稱「台端向本人承租新莊市○○段頭前小段781 之5地號本人所持分二分之一土地」，抗辯乙○○自75年2 月16日起即出租其781之5地號土地應有部分全部予上訴人 ，80年4月23日土地租賃契約雖載租賃標的物為781之5地 號內341坪土地，但雙方真意係以乙○○應有部分全部為 租賃標的物云云。惟查，上訴人與乙○○間自75年2月16 日起為期5年租賃契約租用範圍為何，未據上訴人提出租 賃契約以供查證，上訴人主張其承租範圍為系爭新莊市○ ○段頭前小段781之5地所有權持分二分之一，尚乏確切之 依據，可否逕以乙○○於於80年1月11日存證信函稱「台 端向本人承租新莊市○○段頭前小段781之5地號面積4971 平方公尺，所有權持分二分之一農地，於75年2月16日出 租貴公司，作為水果批發市場，租期5年．．」等語（見 原審卷第145頁），而認其租賃範圍為系爭地號土地全部 土地面積之二分之一，尚非無疑。況雙方於上開租期屆滿 後，於80年4月23日重新訂立之土地租賃契約既已特定承 租範圍為新莊市○○段頭前小段781-5地號內之341坪土地 （見原審重調卷第7頁），而系爭781之5號土地於分割前 面積4,971平方公尺，折合約1,504坪（4,971×0.3025= 1,503.7，小數點以下四捨五入）其二分之一之面積約為 752坪，有土地登記簿謄本在卷可稽（見原審重調字卷第31 頁），二者面積顯不相當，難認乙○○於75年間係將當時 其所有應有部分二分之一土地，包括依王進財與王塗水協 議書及讓渡書約定應移轉予訴外人王塗水之部分，出租予 上訴人。而訴外人王塗水訴請乙○○及上訴人依上開協議 書及讓渡書移轉土地所有權，關於乙○○部分已於81年1月 6日判決王塗水勝訴確定，有判決確定證明書在卷足憑（見
原審重調卷第30頁），而乙○○於判決確定後之81年2月21 日存證信函旨在表明81年2月15日租期屆滿後將收回自用（ 見原審卷第146頁），自難僅以其於信函中稱「台端向本 人承租新莊市○○段頭前小段781之5地號本人所持分二分 之一土地」，即否定雙方80年4月23日租賃契約已明確約 定之租賃範圍，且75年10月27日上訴人已另與訴外人王塗 水訂立協議書承租王進財交由王塗水管領之該部分土地， 上訴人據上開二封存證信函主張認80年4月23日租賃契約 雙方真意係以乙○○登記之應有部分全部為租賃標的物， 其承租之標的物向包含應移轉予訴外人王塗水之土地云云 ，應非可取。
３、上訴人又以系爭781之5號土地靠近781之6地號之土地上建 有門牌號碼新莊市○○路218及216號房屋，該房屋於75年 5月30日前即由其出資興建，主張訴外人王塗水未曾管領 781之5地號土地，且218號房屋向由上訴人使用，抗辯乙 ○○於82年4月28日之出租予上訴人使用之土地，包括應 移轉予訴外人王塗水之部分云云。惟查，上訴人與王塗水 曾於75年10月27日簽立協議書約定「茲為乙方（即上訴人 ）使用甲方（即王塗水）所有坐落新莊市○○段頭前小段 781-6地號土地為法定空地，配合同所781-4、-5地號興建 果菜市場，雙方商妥協議事項如次：．．登記乙方及乙 ○○名義之781-5地號內甲方持分之土地及781-6地號內甲 方現作花圃使用及乙方事務所東側、北側空地以外之土地 ，甲方同意以月租新台幣肆萬捌仟元正出租與乙方使用． ．．租期暫定為五年」，有該協議書影本附於臺灣板橋地 方法院82年度訴字第849號卷證物袋內可稽，業經本院調 取該案卷宗查閱無訛並影印附卷（見本院卷第99至102頁 ），而訴外人王塗水以上訴人積欠80年8至10月之租金， 又於80年10月27日租期屆滿後仍上繼續使用該租用土地， 訴請上訴人給付租金及相當於租金之不當得利，亦經原法 院、本院及最高法院分別以82年度訴字第849號、84年度 上更㈠字第208號、86年度上更㈡字第448號、88年度臺上 字第1513號民事判決訴外人王塗水勝訴確定在案，有前揭 歷審民事判決影本在卷足稽（見原審卷第31頁至第38頁、 第80頁至第103頁）。而證人李發來亦於上開本院84年上 更㈠字第208號事件85年4月2日準備程序中證稱：「（問 ：你幫王塗水犁田的部分包括何土地？）有781之5、781 之6部分」、「（問：提示新莊地政事務所之複丈成果圖 ，犁田部分各在何處？）王進財是東邊的三分地，王塗水 是西邊的四分地。」、「（問：你收王塗水工資部分，是
犁何地號之田？）有781之5、781之6部分。」、「（問： 知否甲○○有向王塗水租地之事？）知道，但前四年有付 租金，後來就未付租金了」、「（問：所租之地，是否就 為王塗水請你犁之地）是的」等語（見本院84年度上更㈠ 字第208號162、163頁）。證人梁永振亦於該事件85年4月 23日準備程序證稱：「（問：你幫王進財、王塗水耕種的 地號為何？）他們二人都是叫許春盛幫，而我則受雇於許 春盛。」、「（問：新莊思源市場的土地，你有無種過？ ）有，58年種至74年，後來要做市場才沒做的」、「（問 ：思源市場的地是何人的？）王進財在東邊，王塗水的比 較靠思源路」等語（見本院84年度上更㈠字第208號卷第 171、172頁），而台北縣新莊市公所八十五北縣莊建字第 20586 號函附王塗水73年二期種稻申請書及農戶耕地資料 卡，王塗水向新莊市公所申報耕作稻田土地地號及面積（ 1.07公頃），業已包括781之5地號土地在內，而經市公所 審查後登記於農戶耕地資料卡，又上信函及所附王塗水73 年二期種稻申請書及農戶耕地資料卡，附於上開卷內可稽 （見上開卷第178至190頁）。而證人即新莊市公所農業技 士陳進謙亦於該事件85年6月4日準程序程序中證稱「農地 耕地資料以看出耕種稻面積1.07公頃是經核定的．．是經 執行小組核定，才會在資料卡上登記」等語（見上開卷宗 第192 頁背面），足見系爭土地臨近訴外人王塗水所有新 莊市○○段頭前小段781之6地號土地部分之600坪土地， 早於75年門牌號碼新莊市○○路218及216號房屋興建之前 ，即交付王塗水管領使用。而上訴人興建之新莊思源路 126及218號建物坐落之基地除系爭781-5地號外，尚包含 王塗水所有之781-6地號土地，有上揭建物之使用執照影 本在卷可稽（見原審卷第143、144頁），被上訴人主張上 訴人為共同經營果菜市場而於系爭781-5地號及王塗水所 有之781-6地號土地上興建上新莊市○○路216、218號建 物，嗣因故未能共同經營而分別向訴外人王塗水及乙○○ 承租基地，應堪信取。上訴人以其於75年5 月30日前即已 出資興建上開土地上新莊市○○路218及216號房屋，主張 王塗水未曾管領依與王進財之協議書及讓渡書得請求移轉 之781之5地號土地部分，乙○○於82年4月28日出租予上 訴人使用之土地，包括應移轉予訴外人王塗水之部分云云 ，則無可取。
４、上訴人又以乙○○於89年11月7日始依原審法院80年重訴 字第68號判決移轉781之5地號土地應有部分2000分之399 予王塗水，於82年4月28日與上訴人訂立租賃時，就781之
5 地號土地其應有部分仍為二分之一，故租賃範圍應為 781 之5地所有權應有部分二分之一之，抗辯其依82年4月 28 日租賃契約向乙○○承租之土地，應包括移轉予訴外 人王塗水之部分云云。查乙○○於89年11月7日始移轉781 之5地號土地應有部分2000分之399予王塗水，固有土地登 記簿謄本在卷足憑（見原審重調字卷第31頁），惟781之5 地號臨近王塗水所有781之6地號土地的600坪早於上訴人 興建思源路216、218號果菜市場前，即已交由王塗水占有 使用，已如前述，乙○○自無從再將之出租交付予上訴人 占有使用。且原法院80年重訴字第68號判決關於乙○○部 分，於81年1月6日即告確定，有判決確定證明書在卷可稽 （見原審重調字卷第30頁），則乙○○於82年4月28日與 上訴人訂立租賃契約時，租賃契約「租賃範圍：新莊市○ ○段頭前小段781之5地號甲方（即乙○○）持全土地全部 」之記載，即難認係指當時土地登記簿謄本所登記之應有 部分二分之一。況簽立82年4月28日租賃契約時，租金金 額有調高，為上訴人所自陳（見原審卷第117頁），而80 年4月23日租約承租面積為341坪，每月租金78,640元，每 坪折合231元（78,640÷341=230）。82年4月28日租約約 定每月租金為12萬元，約定承租範圍為781之5地號乙○○ 持分全部，而未特定承租坪數，而分割前系爭781之5地號 面積為4971平方公尺，折合1504坪，已如前陳述。若以包 括交付王塗水部分全部土地二分之一之752坪計算每坪租 金為160元（120,000÷752=160小數點以下四捨五入）， 不升反降，且相差達70元，顯與上訴人所述不符。而如扣 除應交付王塗水之600坪後，乙○○應有部分二分之一計 為452坪（ (0000-000)÷2=452）計算，每坪租金為265 元（120,000÷452=265），較之80年4月23日租賃契約每 坪調高34元，應係合理。參酌上訴人不爭執往後逐年調漲 租金，迄至90年4月間已調漲至每月16萬元之事實，上訴 人抗辯其向乙○○承租之土地包括應移轉予訴外人王塗水 之土地在內，應非可取。被上訴人主張乙○○出租予上訴 人之土地不包括已交付予訴外人王塗水之土地在內，應堪 信採。
（二）被上訴人將其土地應有部分之權利出租，是否合法？權利 可否為租賃契約之標的物？
查上訴人與乙○○所簽訂前揭「土地租賃契約書」，雖未 指出乙○○所出租土地之特定位置，惟上訴人係以租賃之 名向乙○○取得占有、使用系爭土地（不含已交付王塗水 管領部分）之權利，且乙○○於本院84年度上更㈠字第208
號訴外人王塗水訴請上訴人給付租金事件中證稱：「父親 死後，我與弟弟甲○○始終未管理使用過781之5土地，直 到甲○○稱要與人合夥開市場．．．」等語（見原審卷第 65頁首行)，堪認本件上訴人與乙○○非就系爭土地之特定 位置成立租賃契約，係應有部分之權利租賃，而權利租賃 觀諸民法新增463條之1之規定，自為法律所允許，上訴人 持此爭執前揭土地租賃契約之之合法性，並無足採。（三）被上訴人丁○○可否請求上訴人給付90年8月1日起至91年 10月13日止之租金？
１、按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於 契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事 探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年 上字第1118號判例參照）。查本件乙○○曾於90年8月25 日以新莊南港路郵局第2003號存證信函致上訴人稱「本人 所有土地坐落新莊市○○段頭前小段781之5、781之37號 土地及地上物（係做思源水果市場使用），業已出賣丁○ ○君，惟土地所有權仍暫時以本人名義登記，實際上土地 所有權及地上物所有權、使用、管理權已於民國九十年七 月一日點交與丁○○（詳如附件一）。．．於民國九十年 七月一日起，本人放棄行使本案土地及地上物一切權利， 並將本案土地及地上物之所有權利移轉與丁○○行使之。 換言之，民國九十年七月一日起，土地及地上物租金即由 丁○○收取，請台端（指上訴人）務必配合丁○○行使收 取租金之權利．．」，而該存證信函所附不動產點交切結 書，亦記載「．．今本人已收取買賣價款，依約點交該土 地所有權及地上物所有權、使用收益、管理、租賃等權利 與丁○○無誤，即自民國九十年七月一日起該土地所有相 關權利之行使均由丁○○為之．．」，有該存證信函及不 動產點交切結書影本在卷可稽（見原審卷第149至152 頁 ），被上訴人丁○○主張乙○○已將系爭租金債權讓與伊 ，並以上開存證信函為債權讓與之通知，應為可取。 ２、而80年4月23日上訴人與乙○○間之租賃契約約定每月租 金為7萬8640元，期滿並續訂契約，嗣於82年4月28日訂立 之租賃契約期限屆滿後，上訴人仍繼續使用系爭土地，並 將租金按時匯予乙○○，歷年租金並有調整，迄至90年4 月間，每月租金已調為16萬元，惟上訴人自90年8月份起 即未給付租金，為兩造不爭之事實，則被上訴人丁○○依 債權讓與及租賃之法律關係，請求上訴人給付90年8月1日 起至91年10月13日止，以每月16萬元計算之租金230萬 7097元（160,000x14+16,000x13÷31=2,307,097），即非
無據。
３、上訴人雖以其向乙○○承租之標的物為系爭土地乙○○所 有持分全部，嗣後乙○○土地持分部分已移轉予訴外人王 塗水，承租土地既有減少，抗辯租金亦應依比例減少云云 ，惟上訴人向乙○○承租之土地，並未包含兩造父親王進 財生前交付訴外人王塗水占有使用之臨近781之6地號土地 之600坪土地中屬於乙○○持分之部分，已如前述，上訴 人以此抗辯應減少每月租金之數額，應非可取。 ４、上訴人雖又抗辯依土地法第105條準用第97條1規定，系爭 土地之租金不得超過申報地價年息百分之十，超過部分被 上訴人並無請求權云云，按城市地方房屋之租金，以不超 過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第 97條第1項固有明文。惟按土地法第97條第1項限制房屋租 金之規定，應僅限於城巿地方供住宅用之房屋，始有其適 用，至非供居住之營業用房屋並不涵攝在內，此觀該條項 立法本旨側重「防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成城 巿居住問題」及同法第三編第三章「房屋及基地租用」第 94條至第96條均就「城巿住宅用房屋」設其規範暨該條項 蘊含摒除「城巿營業用房屋」在外之「隱藏性法律漏洞」 有以「目的性限縮解釋」補充必要自明（最高法院93年台 上字第1718號判決意旨參照）。又土地法第97條所規定之 房屋租金最高限額，係指城市地方一般房屋之租金而言。 本件上訴人所承租者為工業區內之廠房，除得使用系爭廠 房外，並得享受整個工業區之特殊利益，其應付之租金， 包括享受上開特殊利益之對價在內，當非普通之房屋承租 可比，自不受土地法第97條所定房租最高限額之拘束（最 高法院92年度台上字第1475號判決意旨參照）。本件上訴 人承租系爭土地係供作興建思源市場之用，已據訴外人梁 永振於本院84年度上更㈠字第208號85年4月23日準備程序 結證在卷（見該案卷宗第171、172頁），上訴人亦自陳承 租系爭土地是供作果菜市場之用（見本院卷第46頁），既 非供作興建一般住宅用房屋之用，則其租金數額，自不受 土地法第97條第1項規定之限制，上訴人抗辯被上訴人就 超過申報地價年息百分之十部分無請求權，亦非可取。（四）被上訴人丁○○及丙○○可否依民法第425條第1項主張權 利請求上訴人給付91年10月14日起至91年12月31日止租金 ？有無民法第425條第2項之適用？
１、按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權 讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；固為 民法第425條第1項所明定。但同條第2項復規定：前項規
定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定 期限者，不適用之。此項規定雖於88年4月21日修正公布 （89年5月5日施行），依債編施行法第一條後段規定，固 無溯及既往之效力。但上開規定，旨在以出租人出租後「 讓與」租賃物所有權所生之法律關係為規範內容，寓有保 障承租人及受讓人之意義。故不論在上開規定修正施行前 、後成立之不定期租賃契約，苟在修正施行後出租人有「 讓與」租賃物所有權之情形，即有該條第二項規定之適用 ，非謂在修正施行前成立之未定期限租賃契約，在修正施 行後出租人有「讓與」租賃物所有權之情形，仍不適用該 條第2項之規定。是若未經公證之期限逾五年或未定期限 之不動產租賃契約，如出租人於上開條文修正後讓與租賃 物所有權者，其承租人即不得主張其租賃權繼續存在並以 之對抗受讓租賃物所有權之第三人，第三人亦不得以此對 承租人主張租金債權，縱受讓租賃物所有權之第三人同意 由承租人繼續承租，承租人亦同意繼續承租，亦屬兩造是 否合意重新成立租賃契約之另一問題。
２、查本件上訴人與乙○○於80年4月23日就系爭土地簽訂「土 地租賃契約書」，約定租賃期限至81年2月15日止，82 年4 月28日再簽訂「土地租賃契約書」，約定租賃期限溯自82 年2月16日起至83年2月15日止，租賃期限屆滿後，上訴人 仍繼續使用系爭土地，並將租金按時匯予乙○○，為兩造 不爭之事實，則上訴人與乙○○間之系爭土地租賃契約， 自民法第425條第2項修訂前之83年2月16日起，已視為不定 期限之租賃契，而被上訴人丁○○、丙○○則於91年10 月 14日分別以買賣為原因自乙○○受讓應有部分各2000分之 334、2000分之267登記之事實，有土地及建物登記簿謄本 為證（見原審調字卷第31、32頁）。上訴人與乙○○之租 賃契約雖於民法第425條第2項修訂前，已視為不定期限之 租賃契，惟乙○○係於該條項修正施行後之91年10月14日 將其土地應有部分讓與被上訴人丙○○、丁○○，則依上 開說明，應有民法第425條第2項之適用。亦即乙○○與上 訴人間之租賃契約，對於被上訴人丙○○、丁○○並不當 然繼續存在，被上訴人丁○○、丙○○應不得據乙○○與 上訴人所訂租賃契約，依民法第425條第1項規定，請求上 訴人給付91年10月14日起至91年12月31日止租金。 ３、上訴人雖主張適用民法第425條第2項結果，僅承租人不得 以其租賃權繼續存在對抗第三人即買受人，非謂買受人不 得繼續主張租賃契約之存在，買受人有決定是否繼續原租 賃契約之權云云。惟查「民法第425條第1項規定買賣不破
租賃原則，具有債權物權化之效力，在長期或未定期限之 租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證， 以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊 端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或 不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行，俾杜爭 議而減訟源。故明定未經公證之不動產租賃契約，或期限 逾五年或未定期限者，排除買賣不破租賃原則，而不適用 第1項之規定，爰增訂第2項」（民法第425條第2項增訂說 明參照）。是民法第425條第2項之修訂，目的在使出租人 與承租人間權利義務內容明確合法，防免實務上常見弊端 。條文既明定租賃契約未經公證且未定期限者，排除買賣 不破租賃原則之適用，並無受讓租賃物所有權之第三人仍 得主張租賃契約繼續存在之規定，上訴人抗辯受讓人得決 定是否使原租賃契約繼續存在，尚有未合。況租賃為雙務 契約，出租人須提供物租與承租人使用，承租人亦須支付 租金，則對於未經公證且期限逾五年或未定期限之不動產 租賃契約，出租人將其所有權讓與第三人時，是否繼續租 賃關係、租賃條件為何，即應由承租人與受讓人合意決之 ，應非任一方可得任意主張。
４、又乙○○雖於90年8月25日以存證信函通知上訴人，自90