臺灣高等法院民事判決 95年度上字第580號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 石麗卿律師
被上 訴人 丙○○
丁○○
共 同
訴訟代理人 江松鶴律師
上列當事人間履行契約事件，上訴人對於中華民國95年 4月26日
台灣桃園地方法院94年度訴字第1502號第一審判決提起上訴，本
院於95年12月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付超過新台幣壹佰貳拾伍萬叁仟叁佰叁拾肆元本息部分及該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。
第一審、第二審訴訟費用由上訴人負擔百分之五十一，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：兩造於民國（下同）85年11月30日簽定 土地（山地保留地）所有權買賣、承租（使用）權讓渡拋棄 契約書（下稱系爭契約），由伊等向上訴人購買其所有坐落 桃園縣復興鄉○○段1599地號土地，地目建，面積530 平方 公尺，及同段1596之 1地號土地如系爭契約書附圖著色部分 所示，地目林，面積2,000平方公尺（上開2筆地號土地，以 下分別稱系爭建地、系爭林地），買賣總價款為新台幣（下 同）360萬元，伊等已依約給付上訴人282萬元，惟上訴人僅 移轉系爭建地之所有權予伊等，另系爭1596之 1地號土地於 93 年11月1日分割增加1596之4、1596之5等地號，上訴人取 得增加之1596之4地號土地，然已於94年5月24日贈與訴外人 陳麗梅，至系爭林地則由訴外人林森盛取得，顯然上訴人已 無法履約而陷於給付不能，為此依系爭契約第19條約定，請 求上訴人返還已給付系爭林地價金及賠償已給付系爭林地價 金1倍之損害金合計2,558,438元本息。爰聲明：㈠上訴人應 給付被上訴人等2,558,438元及自 94年11月25日起至清償日 止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、上訴人則以：
㈠、兩造固有於85年11月30日簽定系爭契約，惟系爭林地屬於原 住民保留地，係伊以原住民身分向桃園縣復興鄉公所承租， 承租面積為應有部分1 /3，租賃期間自76年12月30日起至85 年12月28日止，並未取得所有權，故伊係讓渡系爭林地之承
租權（使用權），被上訴人主張伊係出賣系爭林地之所有權 ，顯與事實不符。
㈡、伊讓渡系爭林地租賃（使用）權之價額，應以80萬元計算， 而非以被上訴人所主張之2,059,219元計算 ，此由兩造於85 年11月30日所簽立之收據內容所示，伊於系爭林地完成分割 （測量），拋棄與買方即被上訴人時，被上訴人即應支付伊 40萬元，另被上訴人於向鄉公所訂立山胞保留地租地造林契 約書時，則再給付伊40萬元，除此之外，並無其他應支付款 項之約定，顯見伊係以80萬元之代價讓渡系爭林地租賃（使 用）權予被上訴人。
㈢、伊於86年 1月15日依約將系爭建地移轉登記予被上訴人丁○ ○，被上訴人已支付282萬元之價金，除其中2萬元，係於系 爭建地移轉登記之後即86年 2月5日交付外，其餘280萬元均 係於系爭建地移轉登記前所交付。伊既已將系爭建地所有權 狀及相關文件交付予被上訴人，並由被上訴人辦理所有權移 轉登記完畢，則按諸買賣交易習慣，賣方即伊必會要求被上 訴人就已登記完畢之系爭建地部分，支付其全部價金，則被 上訴人於系爭建地移轉登記前給付伊280萬元 ，應係專屬系 爭建地之價金；至被上訴人於系爭建地所有權移轉登記後， 僅給付2萬元 ，而未給付其餘之78萬元，係因伊未依約辦理 系爭林地之分割、拋棄承租（使用）權，致被上訴人因此無 法向桃園縣復興鄉公所辦理山胞留地租地造林契約所致。㈣、伊讓渡系爭林地承租（使用）權予被上訴人，而該部分之價 額係80萬元，又系爭契約總價額為360萬元 ，扣除上開80萬 元，則系爭建地之買賣價額為280萬元 。被上訴人於訂立系 爭契約後，已給付282萬元 ，尚有78萬元未付，扣除系爭建 地價款280萬元 ，則被上訴人就系爭林地部分所給付之金額 ，僅為2萬元，伊依約應返還之金額即為2萬元，被上訴人主 張伊應退還1,279,219元云云 ，即屬有誤。另被上訴人依系 爭契約第19條約定，請求伊賠償已給付價金 1倍之損害，茲 被上訴人就系爭林地部分所給付之金額，既僅為2萬元 ，則 伊應給付1倍之損害金，亦僅為2萬元，是本件伊應退還之價 金及應賠償之損害金，合計為4萬元。
㈤、縱認被上訴人之主張為有理由，然伊已依約移轉登記系爭建 地所有權予被上訴人，至系爭林地之分割、拋棄承租（使用 ）權等事宜，伊雖尚未辦理，惟系爭林地，因受制於山坡地 保育條例之規定，僅能供造林之用，不能建築開發，使用效 益不大，且僅供系爭建地通行至公路使用，是被上訴人實際 上所受之損害不大，而被上訴人於取系爭建地所有權後，嗣 再以400萬元之價額，將之轉賣予他人，已從中獲取120萬元
之利益。從而，被上訴人請求伊賠償系爭林地之違約金1,27 9,219元，顯屬過高，應予酌減等語，資為抗辯。三、原審判命上訴人應給付被上訴人2,558,438元 ，及自94年11 月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息。上訴人不服， 提起上訴，並於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第 一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則聲明：上訴駁 回。
四、兩造不爭執之事項：㈠上訴人曾向桃園縣復興鄉公所承租復 興鄉○○段148之1、1596、1596之1、1607之1、1607之2、1 703 、1481之1地號等7筆原住民保留地，租賃面積均為應有 部分1 /3，期間均自76年12月30日起至85年12月28日止。㈡ 兩造於85年11月30日就系爭建地及系爭林地簽訂系爭契約， 依契約書上所載總價款為360萬元 ，其中系爭建地部分已辦 妥所有權移轉登記，另系爭1596之 1林地土地因共有物分割 增加1596之4、1596之5地號，159 6之4地號土地由上訴人取 得後贈與陳麗梅，1596之 5地號土地由林長旺取得，而系爭 林地已由林森盛取得，上訴人就此部分已陷於給付不能。㈢ 被上訴人共已支付買賣價金282萬元。
五、本件被上訴人主張：兩造於85年11月30日簽定系爭契約，由 伊等向上訴人購買系爭建地、系爭林地， 買賣總價款為360 萬元，伊等已依約給付上訴人282萬元 ，惟上訴人僅移轉系 爭建地所有權予伊等，另系爭林地已移轉予林森盛，上訴人 已無法履約而為給付不能，為此依系爭契約第19條約定，請 求上訴人返還已給付之系爭林地價金及賠償已給付系爭林地 價金1倍之損害金合計係2,558,438元本息。然此為上訴人所 否認，並以上開情詞置辯，是本件應審酌者厥為：㈠被上訴 人係購買系爭林地之承租（使用）權或所有權？㈡若係購買 系爭林地承租權，其買賣價金為何？被上訴人就此部分已給 付之價金為何？㈢被上訴人所請求之違約金是否過高？茲分 述如下：
㈠、被上訴人係購買系爭林地之承租（使用）權或所有權？被上 訴人主張：依系爭契約第1條、第2條之約定，上訴人係出賣 系爭建地及系爭林地之所有權，上訴人既未能將系爭林地所 有權移轉登記予伊，自應返還該部分土地價金及賠償已付價 金1倍之損害金云云，經查：
⑴、依系爭契約書之抬頭載明：「土地（山地保留地）所有權買 賣、承租（使用）權讓渡拋棄契約書」等語，有被上訴人提 出之契約書附卷可稽（原審卷第10頁─第14頁）。若兩造僅 係單純土地所有權之買賣，按諸經驗法則，其契約書只須載 明「土地（山地保留地）所有權買賣契約書」等語即可，實
無另行記載「承租（使用）權讓渡拋棄契約書」等語之理。⑵、又上訴人於訂立系爭契約時，就系爭建地固有所有權，然就 系爭林地則僅有租地造林之承租權（應有部分1 /3），此有 台灣省山胞保留地租地造林契約書1紙附卷可稽（原審卷第8 頁），且為被上訴人所不爭執，足認系爭契約書所載「土地 （山地保留地）所有權買賣」一語係指系爭建地，至「承租 （使用）權讓渡拋棄」一語，應指系爭林地而言。⑶、另由系爭契約書第 3條第 (2)款、第 (3)款記載：「乙方應 具備本件不動產有關憑證及產權移轉登記、承租使用權拋棄 等所需戶籍謄本…」、「尾款於上載之土地全部過戶移轉， 拋棄改配登記至甲方名下後…」；第 6條記載：「乙方對本 件不動產有關憑證及產權移轉登記，拋棄改配所需戶籍謄本 …，應具備交給甲方會同辦理過戶登記拋棄改配手續…。」 ；第11條記載：「附表內之不動產權過戶登記、拋棄改配以 前有關賣渡拋棄不動產之應繳稅捐…」、「產權取得名義、 拋棄申請改配由甲方自行決定」；第13條記載：「乙方無條 件配合甲方提供有關移轉、拋棄齊全之證件資料」；第14條 記載：「在附表內讓與之土地自簽訂本契約書之日起至完成 移轉、拋棄與甲方名下止…」等語以觀，若被上訴人確係買 受系爭林地所有權，而非承租（使用權），則於契約書內顯 無於記載「產權移轉登記」、「過戶登記」等語時，一併列 明「承租使用權拋棄」、「拋棄改配登記」，或「拋棄改配 手續」等語之必要。顯見系爭契約內容所示之「承租使用權 拋棄」、「拋棄改配登記」，或「拋棄改配手續」等語，係 專就系爭林地承租（使用）權讓渡拋棄部分，所特別訂定者 ，要屬無疑。
⑷、再者，被上訴人於原審所提出由上訴人立據之文件（收據） 數紙，其中於黏貼發票日期85年11月30日、付款日期分別為 86年 2月28日及同年3月31日、面額各為40萬元本票2紙之收 據上，另記載：「㈠本合約霞雲段著色範圍內完成分割（測 量），拋棄與買方（甲方）當日為付款日支付40萬元正，不 以本票到期日為付款日之依據。此影本所示之正本 2張無訛 。㈡買方向鄉公所訂立山胞保留地租地造林契約書，當日付 款40萬元正不以本票到期日為付款日之依據。㈢雙方同意同 段1596－ 1地號（著色範圍內）開始辦理分割拋棄期限，自 86年 1月1日起至86年3月31日間，但期間由甲方決定開始辦 理之日期，乙方絕無議異議」等語，有該收據在卷可稽（本 院卷第17頁）。依該文件內容對照以觀，所謂「分割拋棄」 應係指被上訴人應將系爭林地「分割」著色範圍內之土地（ 即2000平方公尺），「拋棄」該部分土地承租（使用）權予
買方即被上訴人，俾被上訴人得以其本人名義另向鄉公所訂 立山胞保留地租地造林契約書者而言。若兩造間就系爭林地 係成立所有權買賣契約，則兩造自會約定於該部分土地之移 轉登記時為上開本票之付款條件，然兩造竟約定於辦理分割 拋棄及由被上訴人向鄉公所訂立山胞保留地租地造林契約書 時為付款條件，益證兩造係就系爭林地成立承租（使用）權 之讓渡拋棄契約，而非所有權之買賣契約。
⑸、被上訴人雖主張：系爭林地之買賣內容，當然含：⑴取得所 有權前之地上權設定。⑵上訴人應先辦理承租土地之分割。 ⑶上訴人應拋棄承租權經鄉公所公告30日後，協同辦理本件 林地之承租人為被上訴人，即改配與被上訴人云云。惟查： ①兩造間就系爭林地，若確係單純之買賣關係，則系爭契約 ，僅須單純記載「土地（山地保留地）所有權買賣契約書」 即可，顯無於上開記載之外，另記明「承租（使用）權讓渡 拋棄」等語之理，更無於系爭契約內容一再記明「承租使用 權拋棄」、「拋棄改配登記」等語之理，是被上訴人主張： 兩造係就系爭建地與林地成立買賣云云，顯與常理及經驗法 則有違，不足為信。②次按原住民保留地於「原住民保留地 開發管理辦法」施行前，由山胞租用造林並已完成造林者， 依原住民保留地開發管理辦法第 9條規定，得申請設定地上 權登記；又依上開辦法取得耕作權或地上權登記後，繼續自 行經營或自用滿 5年，經查明屬實者，得申請辦理所有權移 轉登記，原住民保留地開發管理辦法第17條定有明文。是原 住民欲取得原住民保留地之所有權，其辦理順序為：⒈取得 造林承租權。⒉設定地上權登記。⒊繼續自行經營或自用滿 5 年。⒋申請辦理所有權移轉登記。茲本件上訴人於85年10 月31日訂立系爭契約時，就上開林地僅有應有部分1/3 之承 租權，其租期自76年12月30日起至85年12月28日止計9 年， 此有台灣省山胞保留地租地造林契約書 1件附卷可稽（原審 卷第 8頁），是上訴人欲申請取得系爭林地之所有權，尚有 上開⒉─⒋之階段，亟待辦理，其期間超過 5年之久，如以 上訴人嗣後實際取得土地所有權之93年5月7日計算，其期間 長達8 年，是按諸經驗法則，被上訴人顯不可能在上訴人尚 未依契約辦理系爭林地分割（測量）、拋棄承租使用權之前 ，且在上訴人是否得以辦理地上權登記進而取得所有權之前 ，即貿然給付系爭林地之買賣價金2,059,21 9元予上訴人之 理。③依上開本票發票日為85年11月30日，到期日分別為86 年 2月28日、及同年3月31日、面額各為40萬元本票2紙之收 據內容記載：⑴由上訴人就系爭林地完成分割並拋棄予予被 上訴人。⑵由被上訴人向鄉公所訂立山胞保留地租地造林契
約書等語，則與上開原住民欲取得原住民保留地之所有權， 其辦理順序為：⒈取得造林承租權。⒉設定地上權登記。⒊ 繼續自行經營或自用滿 5年。⒋申請辦理所有權移轉登記等 情，相互對照以觀，足認被上訴人訂立系爭契約之目的，係 要以其本人名義直接取得系爭林地之承租權後，再依上開辦 法據以設定地上權登記，進而自行申請取得系爭林地之所有 權，茲被上訴人既欲以其名義自行取得系爭林地之所有權， 則被上訴人顯非向上訴人購買系爭林地，應無疑義。⑤況依 上開收據所載，上訴人應於86年 1月1日起至86年3月31日辦 理分割拋棄，且於上訴人辦理分割拋棄予被上訴人時，被上 訴人始應給付40萬元，俟被上訴人向鄉公所訂立山胞保留地 租地造林契約書後，被上訴人始再給付40萬元等情。顯見被 上訴人就系爭林地之付款方式，係依上訴人辦理分割拋棄及 由被上訴人以其名義取得承租權之時程，而為明確之規定。 若兩造間就系爭林地確係成立所有權買賣契約，而非租賃（ 使用）權之讓渡拋棄，則被上訴人於上開收據上，就其付款 方式，除上開 2期計80萬元之款項外，衡諸一般交易常情， 應註明於辦畢土地之移轉登記時，給付若干尾款語，乃被上 訴人竟未為此部分之記載，顯不符土地買賣常規，益徵兩造 就系爭林地，僅成立讓渡拋棄承租（使用）權之契約，而非 所有權之買賣契約，被上訴人主張上訴人係出賣系爭林地之 所有權云云，顯非可採。
⑹、被上訴人另以證人邱金雪於原審證稱：「從外觀，林地看起 來比較有價值，所以每坪單價，建地、林地是一樣的」等語 ，而主張伊係購買系爭林地所有權云云。經查，系爭林地面 積，雖高達2000平方公尺，遠較系爭建地面積530平方公尺 為大，然上開 2筆土地均係位於桃園縣復興鄉，使用分區均 為山坡地保育區，其中1599號建地之使用類別為丙種建築用 地，依法可供建築使用，且「非都市土地使用管制規則」第 9條之規定，其建蔽率為百分之40，容積率為百分之120。亦 即該建地之建築面積為212平方公尺，總樓地板面積為636平 方公尺；至系爭林地，依「非都市土地使用管制規則」第 5 條之規定，則僅能供造林使用，經濟利用價值較低，且縱令 其坡度經依相關法規申請可供建造自用農舍使用，則依「實 施區域計畫地區建築管理辦法」第5條之規定，系爭林地200 0平方公尺，其可供申請建築農舍使用之面積，亦僅200平方 公尺，仍比系爭建地為低，足認系爭林地之利用價值，應不 如系爭建地，是依經驗法則判斷，系爭建地與系爭林地之每 坪單價，自不可能相同，參以證人乙○○證稱：每坪單價以 建地比林地高等語（本院卷第88頁），是證人邱金雪於原審
證稱：「從外觀，林地看起來比較有價值，所以每坪單價， 建地、林地是一樣的」云云，顯係就系爭 2筆土地形式上觀 察而未深究其經濟價值之差異，是其證稱系爭建地與系爭林 地每坪單價係屬相同云云，即有違經驗法則，殊無可取，是 被上訴人以證人邱金雪上開證詞，即認其所購買者為系爭林 地之所有權云云，即無可取。
㈡、被上訴人向上訴人購買系爭林地之承租（使用）權之價金為 何？上訴人就此部分已給付之價金為何？被上訴人可請求上 訴人給付之金額為何？
⑴、依被上訴人於原審所提出由上訴人立據之文件（收據）數紙 ，其中於黏貼發票日期85年11月30日、付款日期分別為86年 2 月28日及同年3月31日、面額各為40萬元本票2紙之收據所 示（本院卷第17頁），上訴人於系爭林地部分完成分割（測 量）拋棄與買方即被上訴人時，被上訴人即應支付40萬元， 於被上訴人向鄉公所訂立山胞保留地租地造林契約書時，再 給付40萬元，除此之外，別無其他應支付款項之約定，足認 上訴人讓渡拋棄上開林地租賃（使用）權予被上訴人之價金 為80萬元，應無疑義。
⑵、上訴人雖抗辯：被上訴人在伊移轉系爭建地移所有權之前即 給付價金280萬元 ，按諸買賣交易習慣，伊必會要求買方即 被上訴人就已登記完畢之系爭建地部分，支付其全部價金， 則被上訴人所給付之上開280萬元 ，應係專屬系爭建地之價 金云云。惟查，土地買賣價金給付之方式，於一般交易常規 ，其尾款通常須於辦妥所有權移轉登記時給付，本件系爭建 地所有權尚未移轉予被上訴人前，被上訴人自不可能將價金 全數給付，可見被上訴人所給付之上開280萬元 ，並非專屬 系爭建地之價金。再者，被上訴人於簽立系爭契約時，同時 交付面額10萬元至35萬元不等之本票 6張予上訴人，上訴人 於被上訴人支付現金時，即將同額支票作廢，此有該等支票 及作廢證明 6紙可稽（附於系爭契約書，契約書外放），其 中 3紙作廢證明已註明該本票金額係購買系爭建地及系爭林 地價款等語，此有作廢證明可稽；另上訴人所簽立收受上開 2萬元之收據中亦載明：該2萬元係支付系爭建地及系爭林地 之款項，亦有該收據附於系爭契約書可稽，準此，被上訴人 所支付之上開280萬元及2萬元，並非專屬系爭建地或系爭林 地之價金，而應認係上開 2筆土地整體之價金，要無疑義， 是上訴人抗辯被上訴人所支付之280萬元 為系爭建地之價金 云云，殊非可取。
⑶、上訴人係讓渡拋棄系爭林地承租（使用）權予被上訴人，而 該部分之價額，依上開收據所載係80萬元等情，已如前述。
而被上訴人就已給付之282萬元 應係支付系爭建地及林地之 價金，依系爭契約總價額為360萬元之比例計算 ，則被上訴 人給付爭林地承租（使用）權已付價金即為626,667元 （計 算式為：282萬元×80/360＝626,667元，4捨5入）。準此， 上訴人就系爭林地既陷於給付不能，自應退還此部分之上開 價金626,667元 ，被上訴人逾此部分之請求，即屬無據，應 予駁回。
㈢、被上訴人所請求之違約金是否過高？
⑴、上訴人抗辯：被上訴人係買受林地之承租（使用）權，而系 爭林地，僅能供造林之用，不能建築開發，使用效益不大， 且僅供系爭建地通行至公路使用，是被上訴人實際上所受之 損害不大，且被上訴人於取系爭建地所有權後，嗣以400 萬 元之代價，將系爭建地轉賣予他人，已從中獲取120萬元 之 利益，是被上訴人請求已付價金 1倍之違約金，顯屬過高云 云。
⑵、經查，系爭林地大部分可以開發，因為都是平的，大部分可 當停車場，而系爭建地必須經過系爭林地或另一地號土地始 能通往外面道路等情，已據證人乙○○證述在卷（本院卷第 88頁、第89頁），是系爭林地之價值雖不如系爭建地，然系 爭林地對系爭建地而言，具有相互依存之關係，其重要性不 言可喻，且系爭林地既大部分可開發，可當停車場使用，堪 認其仍有相當之價值；又系爭林地、建地既有互相依存關係 ，證人乙○○所屬公司於考量整體之規劃下，自須盡其所能 一併取得系爭林地之使用權，是被上訴人若已取得系爭林地 所有權或使用權，衡情，乙○○所屬公司自應一併購入。本 件被上訴人將系爭建地單獨出售即得款400萬元 ，準此，若 上訴人依約將系爭林地承租（使用）權讓渡被上訴人，則被 上訴人將系爭建地及林地整體合併出售時，則系爭建地價格 應高於上開價格，系爭林地價格亦應高於系爭契約成立時之 價格，此差價損失即係因上訴人違約所致。再者，系爭契約 迄今已逾10年之久，則被上訴人就已支付系爭林地價金部分 亦受有鉅額之利息損失，則被上訴人所受之上開差價及利息 等損失，自可向上訴人請求賠償。又本件依系爭契約第19條 之約定，被上訴人除得請求返還已支付之價金，並得請求按 系爭林地價款20倍計算之損害金，依此計算，上訴人即應賠 償1,600萬元之違約金，然被上訴人僅請求已付價金之1倍計 算違約金，核其請求之基礎尚屬合理，是其請求上訴人應給 付之違約金並無過高之情，自無予以酌減之必要。準此，被 上訴人所可請求違約金數額即為626,667元 ，其逾此部分之 請求，即屬無據，應予駁回。
六、綜上所述，被上訴人依系爭契約第19條約定，請求上訴人返 返系爭林地之已付價金626,667元，及已付價金1倍之違約金 626,667元，合計1,253,334元及自94年11月25日起至清償日 止，按年息5%計算之利息，即屬有據，應予准許，其逾此部 分之請求，即屬無據，應予駁回。原審就上開不應准許部分 ，為被上訴人勝訴之判決，即有未合，上訴意旨指摘原判決 此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄 改判如主文第 2項所示。至被上訴人請求應准許部分，原判 決判命上訴人如數給付，並依兩造之聲請以供擔保為條件， 為准、免假執行之宣告，經核於法尚無不合，上訴意旨指摘 原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，經逐一審酌 對前開論斷結果無礙，爰不逐一論述，併予敘明。八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第450條第1項、第449條第1項、第79條，判決如主文。中 華 民 國 95 年 12 月 26 日 民事第十五庭
審判長法 官 黃騰耀
法 官 許文章
法 官 黃國永
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 95 年 12 月 28 日 書記官 葉國乾