最高法院民事判決 八十八年度台上字第二一八九號
上 訴 人 甲○○
被 上訴 人 利建實業股份有限公司
法定代理人 侯西隆
被 上訴 人 協亨建設股份有限公司
法定代理人 蔡建生
右當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國八十七年八月三日台灣高等
法院第二審判決（八十七年度上字第三○二號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件上訴人主張：伊於民國八十年十月十一日與被上訴人訂立土地、房屋預訂買賣契約書（下稱系爭契約）向被上訴人購買其所建台中市「大地球廣場大廈金球奬座」九樓Ｄ號房屋（按門牌號碼編為台中市○區○○路一三五號九樓之六）及基地應有部分暨車位一個，總價金為新台幣（下同）一百六十五萬元。迨八十五年八月二日繳清全部價金，被上訴人交付房屋及土地所有權狀而拒不將「車位」交伊使用、收益時，伊發現房屋室內坪數僅六坪、公共設施之比率近於百分之五十，土地應有部分面積衹有○‧七八坪，與被上訴人提供之廣告平面圖所載「室內使用面積八‧五二坪、公共面積一‧三七坪、車位二‧○二坪」及系爭契約約定之面積均不相符，始知受騙。旋因被上訴人不依系爭契約約定以誠信解決，伊乃於八十六年一月十五日及同年五月二日撤銷該被詐欺所為之意思表示，雙方之系爭房地買賣契約自應歸於無效。被上訴人即應依不當得利之規定返還價金一百六十五萬元與伊並賠償伊所支付外接水電費用二萬四千二百七十一元、代書費等五萬七千四百元。另因被上訴人未依約定提撥一千萬元之管理基金，經伊定相當期限催告其履行而未履行，伊已於八十六年七月三十一日解除系爭契約，被上訴人亦應返還及賠償上開價金、費用計一百七十三萬一千六百七十一元等情，爰依不當得利、侵權行為等法律關係，求為命被上訴人連帶給付伊一百七十三萬一千六百七十一元及自八十五年八月三日起加付法定遲延利息之判決。被上訴人則以：依系爭房屋買賣契約第一條第二項約定，上訴人所購房屋之「使用面積」及「公共面積」，其範圍均甚明確；以該房屋所有權狀所載面積與系爭契約約定相比對，並無面積短少情事。至車位部分，依系爭房屋買賣契約第二條第一項約定，係以共同持分方式登記，本無單獨車位之所有權狀，伊於登記後，依約將之交與「台中大地球廣場大廈管理委員會」（下稱系爭大廈管理會）統一規劃使用收益，亦無不合。又管理基金業經伊提撥完畢，上訴人以伊違約為由解除系爭契約，尤屬無據等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：兩造間就系爭房屋「使用面積」及「公共面積」之範圍，既經於系爭契約中訂明，且核系爭房屋所有權狀所載之使用面積、公共面積、車位面積與系爭契約及被上訴人提供之廣告平面圖所載者均屬相符，上訴人主張被上訴人所交付房屋之面積短少云云，即屬誤會。另系爭土地買賣契約第一條約定房屋基地之持分（應有部分）係以房屋坐落之基地分割後所得持分為準，自應依建物之總面積與各戶房屋之基地比例定之。上訴人所購買者係系爭
二十二層大廈內之小套房，土地面積持分當然不多。上訴人未能證明被上訴人所交付之土地持分有何顯不相當之處，任指基地之面積甚小，與交易之價格不相當，為不足取。至車位部分，依系爭房屋買賣契約第二條、第二、三項分別約定：「共有車位……地下三至五層汽車停車場之持分面積計約二‧○二坪。」「共有車位持分係連帶於本約房屋，不得單獨買賣。本共有車位應由管理中心依本大廈住戶管理公約規定統一規劃使用收益」等情，被上訴人將該地下停車場交與系爭大廈管理會，由該會依約定方式使用收益，應無不合，尚無上訴人所主張被上訴人拒不交付車位之情形。且被上訴人已依約將上訴人所購車位之應有部分二‧○二坪移轉登記與上訴人及將該車位交付系爭大廈管理會管理，有上訴人不爭執之系爭土地、建物所有權狀、房屋點交證明書等件可稽，則上訴人即可向該管理會主張其停車位權利，其謂被上訴人未交付車位及出售違章車位，詐取不法價金等語，洵屬無據。又被上訴人於八十六年七月二十三日與系爭大廈管理會達成協議後，即自同年七月二十日起至同年十一月二十日止分五個月給付一千萬元之管理基金，有該管理會出具之收據及台中市西區調解委員會調解書為憑，上訴人以被上訴人違約未給付管理基金而對之解除系爭契約，自屬無理。是上訴人以系爭契約業經其撤銷或解除等由，請求被上訴人返還價金及賠償損害計一百七十三萬一千六百七十一元之本息，即非有理，不應准許等詞，為其判斷之基礎。查物之出賣人，負有交付其物於買受人並使其取得該物所有權之義務，為民法第三百四十八條第一項所明定。本件上訴人主張其因被上訴人以「戶戶有車位」為詞，始於購買系爭房地時，兼買「車位」一個擬充自用等語（見：原審卷第一宗一四三頁、第二宗一三頁、第一審卷一六九、二五九頁）如屬不虛，即見上訴人所購買者，應係系爭大廈內之「私有（專用）車位」，而非「共有車位」，則被上訴人所提供定型化之系爭房屋買賣契約第二、三條所載之「共有車位持分標示」「共有車位價款」等字樣，是否符合兩造約定之原意﹖倘被上訴人以「共有車位」矇混為「私有車位」，而無從交付專用（私有）車位與上訴人，再以該定型化契約記載之：「本共有車位應由管理中心依本大廈住戶管理公約規定統一規劃使用收益」等內容，充為其免負前述出賣人「交付」義務之依據，是否為法之所許﹖上訴人據此主張其得撤銷被詐欺之意思表示，是否為不足取﹖已非無研求之餘地。且上訴人所稱：「被上訴人以〝戶戶有車位〞而售予每戶停車位面積二‧○二坪即六‧六七平方公尺，總計有六百二十二戶，其售出停車位之面積為四一四八‧七平方公尺。……被上訴人非一停車位數賣，即為多規劃違章停車位，被上訴人竟加隱瞞未向承購者告知，使各承購戶陷於錯誤而購買……」云云（見：原審卷第二宗一三、一四頁）係屬攸關被上訴人是否超賣車位、有無詐欺行為之重要攻擊防禦方法，而各該買受人所購買之總面積是否逾法定之車位面積及其登記者是否悉如系爭契約所載之「共有車位」非「私有（專用）車位」，均非不可為調查。原審未遑進一步詳為審究，敍明上訴人前開攻擊防禦方法之取捨意見，遽為不利於上訴人之判決，亦屬難昭折服。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。又依第一審判決記載上訴人之主張似不及於系爭契約之「解除」，其於原審就被上訴人違約未提撥管理基金，經其解除系爭契約之主張，是否為訴之追加﹖上訴人於原審所稱：「依據返還不當得利及侵權行為損害賠償之法律關係請求」（見：原審卷第二宗六五頁）已否排除其於第一審所主張公平交易法、消費者保護法之適用﹖案經發回，宜一併予以釐清。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十八 年 九 月 二十九 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 朱 錦 娟
法官 蘇 茂 秋
法官 蘇 達 志
法官 顏 南 全
法官 陳 碧 玉
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十八 年 十 月 八 日
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