最高法院民事判決 八十八年度台上字第二○五七號
上 訴 人 Ｈ ○ ○
Ｇ ○ ○
Ｉ ○ ○
申 ○ ○
乙 ○ ○
Ｅ ○ ○
Ｌ ○ ○
Ｆ ○ ○
辰 ○ ○
丁 ○ ○
Ｒ ○ ○
Ｎ○○○
甲 ○ ○
Ｑ ○ ○
丑 ○ ○
子 ○ ○
壬 ○ ○
酉 ○ ○
戌 ○ ○
卯○○○
Ｊ ○ ○
庚 ○ ○
丙 ○ ○
戊 ○ ○
己 ○ ○
辛 ○ ○
兼林銘發承受
寅 ○ ○
兼林銘發承受
午 ○ ○
林銘發承受訴
巳 ○ ○
林銘發承受訴
癸 ○ ○
李萬居承受訴
黃○○○
彭清標承受訴
宙 ○ ○
彭清標承受訴
宇 ○ ○
彭清標承受訴
Ｃ ○ ○
彭清標承受訴
地 ○ ○
彭清標承受訴
玄 ○ ○
彭清標承受訴
Ａ ○ ○
彭清標承受訴
Ｂ ○ ○
彭清標承受訴
Ｄ○○○
Ｐ ○ ○
Ｏ ○ ○
天 ○ ○
亥 ○ ○
未 ○ ○
Ｋ ○ ○
葉梅鳳承受訴
Ｍ○○○
葉梅鳳承受訴
共 同
訴訟代理人 陳 俊 傑律師
被 上訴 人 新竹縣政府
法定代理人 林 光 華
右當事人間請求確認債權不存在事件，上訴人對於中華民國八十八年五月十八日台灣
高等法院第二審更審判決（八十六年度上更㈡字第四六七號），提起上訴，本院判決
如左：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件上訴人主張：伊分別向被上訴人承租如原判決附表（下稱附表）所示之土地，未定租賃期限，約定租金按土地申報地價總額年息百分之三計算，詎被上訴人未經伊同意，擅自將民國八十年七月起之租金調高為按申報總價額年息百分之五計算，侵害伊之權益等情。求為確認被上訴人分別對伊之八十二年度上期（八十二年一月至六月）租金超過八十年度上期租金如附表所示之差額部分債權不存在之判決（第一審共同原告王春玉、孫天坡、林月里、戴邱美女、戴清水、李壽郎、曾碧珠之請求部分，業經更審前第二審維持其第一審之敗訴判決確定在卷）。
被上訴人則以：伊依兩造訂立之租約約定調高租金，合法有據等語。資為抗辯。原審以：上訴人分別向被上訴人承租如附表所示之土地，未定租賃期限，八十年上期之租金，按土地申報地價總額年息百分之三計算，金額如附表之「八十年上期租金額欄」所示，八十年七月起被上訴人調高租金為按年息百分之五計算，其八十二年上期之金額如附表之「八十二年上期租金額欄」所示，差額如附表之「差額欄」所示等情，有上訴人庚○○（七十七年至八十年）、葉梅鳳、卯○○○（六十五年至六十七年）、上訴人名義七十五年下期、八十年上期、八十二年上期之租金收入繳款書可稽，堪信為真實。茲上訴人主張：兩造未訂立書面租約，租金自不受被上訴人謂公有基地租賃契約第四條之限制，歷年來租金均按土地申報價額年息百分之三計算，被上訴人未依法訴請法院調整租金前，不得逕行片面調高云云。惟查：（一）上訴人Ｈ○○、Ｇ○○、乙○○、Ｆ○○、Ｒ○○、甲○○、Ｑ○○、子○○、丑○○、壬○○、Ｊ○○、庚○○、丙○○、辛○○、寅○○、Ｄ○○○、天○○、亥○○、未○○（下稱Ｈ○○等人）與被上訴人分別訂有公有基地租賃契約書，有各該租賃契約書可資憑按；另上訴人Ｋ○○、Ｍ○○○之被繼承人葉梅鳳、及上訴人辛○○、子○○、丑○○與被上訴人簽訂書面租約，亦有租賃契約書足憑。Ｈ○○等人雖謂，伊受被上訴人欺騙而簽訂云云，並提出被上訴人五十六年十一月二十七日府縣產字第五七七八三號函為證據方法，然觀該函示內容係載：「台端申請繼續（過戶）租用公有基地乙案，經查尚無不合，准予繼續（過戶）承租換訂新約，是項租約業經本府簽訂核章完竣」等字樣，不能證明Ｈ○○等人係受欺騙與被上訴人訂立租約，其復不能舉他證資以證明，自無足取。被上訴人雖自陳無法找到其他上訴人之租賃契約書，惟就上訴人Ｋ○○、Ｍ○○○部分，已據其被繼承人葉梅鳳自行提出該租賃契約書，參以被上訴人提出之「新竹縣縣有基地租金收入繳款書」，其備註欄第一項已載明：「台端住址異動請依租約規定通知本府財政科」，被上訴人對於未具租賃關係之占用人均係通知繳納補償金而非租金，足認被上訴人辯稱：兩造原均訂有書面租約云云，尚屬可信。被上訴人依書面租約記載內容發出租金收入繳款書，上訴人歷年來均依該繳款書繳納租金，並無異議，亦有租金收入繳款書可按，上訴人所謂，兩造未訂書面租約云云，殊不足取。（二）按租賃契約依民法第四百五十一條規定更新後，僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件）並未隨同變更，不動產租賃契約就增減租金所為之約定，並不因民法第四百四十二條已有得聲請法院增減租金之規定而失其效力（參照最高法院六十四年台上字第一五七九號判例）。本件兩造間訂有書面租約，已如前述，但於期限屆滿後，未再另訂新約，而上訴人仍繼續使用系爭租賃土地，並繼續繳租之事實，為兩造所不爭執，依照上開說明，應視為兩造間已有不定期限租賃契約存在，原契約除期限變更外對兩造繼續有效。（三）查基地租賃之租金依據土地法第一百零五條準用同法第九十七條規定，按申報價額年息百分之十為限，惟年息百分之十乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報地價之年息百分之十計算。再公有土地免辦地價申報，以各該宗土地之公告地價為申報地價，平均地權條例施行細則第二十一條亦有明定，故公有基地之申報地價，依據各該年度內政部所核定之公告地價即可確定，本無庸再以特約加以約定計算之標準。至租金須按申報地價年息百分比多少計算，此部分則須斟酌基地位置、承租人所得之經濟利益、工商繁榮之程度等一切情況而定（最高法院六十八年台上字第三○七一號判例參照），係屬變動因素，故所謂計
算租金之標準，顯係指應按年息百分之多少計算之標準。復系爭租金自三十八年七月迄八十年六月，曾有十餘次之調整租金，其中最高係依年息百分之十計算，最低係依年息百分之一點八計算，有被上訴人提出之「公有非公用基地租金率之變動表」、租金開徵底冊及租金收入繳款書足憑；既有調高、調低之情事，且上訴人對於七十九年以前之租金額，均依被上訴人之通知，如數繳納，並無異議之事實，亦不爭執，則兩造間租金額之計算，並非固定依年息百分之三計算，而係由被上訴人依據出租機關即被上訴人所屬機關法令規定之標準核算，並因上訴人對於遷建校地有幫助，而特別核准予以打折之優待，堪以認定，自難謂兩造間就租金計算方式並未約定。雖上訴人Ｋ○○、Ｍ○○○之被繼承人葉梅鳳及上訴人子○○、丑○○分別於四十八年與被上訴人所訂之租賃契約書第五條約定：「……前項租金額，得依當地地價波動情形隨時比例調整，由出租機關說明調整原因，通知承租人繳納之。」，其文句與前開租賃契約書第四條不同，惟其文義仍係賦與出租人有依地價波動之情事而調整租金之權限，其非固定租金數額甚明，是上訴人主張：公有基地租賃契約書第四條『租金依出租機關法定租金標準計算』，係指租金之計算，應以土地申報地價為其計算地價之標準，並不包括租金率之調整云云，亦不足取。兩造就租金計算方式，既有特別約定，自應排除民法第四百四十二條之適用。被上訴人依據行政院八十年二月十二日台財字第五六六七號函示：「本省各縣（市）有基地租金率由各縣（市）政府自行訂定，但租金率不得低於省有基地租金率標準之規定」，並按照台灣省政府報奉行政院八十一年七月七日台（八十一）財字第二三四七七號函示准予照辦之（一）省有基地租金率計算方式第一款「租金率調整為商業區及市場基地按公告地價年息百分之七點五○，其餘一律按公告地價年息百分之五計收」，及八十一年七月十七日（八十一）府財五字第七三二三三號函示「本省各縣（市）有基地租金率仍依行政院八十年二月十二日台財五字第五六六七號函核示由各縣市政府自行訂定，但租金率不得低於省有基地租金標準」，自八十年七月起按申報地價（即公告地價）年息百分之五計算租金，於法並無不合。（四）又上訴人請求確認者，係八十二年度上期（即八十二年一月一日起至八十二年六月三十日止）之租金，被上訴人八十三年八月三十日八三府財產字第一一○四八六號函所載優惠事項，限於：⑴供自用住宅使用之承租戶（供營業使用者不在優待之列），⑵必須訂有書面租約者，⑶適用於八十二年七月一日以後之租金。符合上開三項條件之承租戶尚須向被上訴人提出書面申請，並經被上訴人審查符合條件准其所請後，始可予以優惠。既係自八十二年七月一日起實施，且上訴人始終未舉證證明其合於上述優惠條款，並已向被上訴人提出書面申請，自不可以之為計算之準據。至被上訴人六十五年一月二十九日府財產字第二一四八九號函，係因上訴人對遷建校地有幫助，依台灣省政府指示准予自六十五年元月至六十六年十二月三十一日租金六折優待二年，並非無限期予以優待，況該項打折優待乃係由台灣省政府予以特准，並非通案，亦不能作為上訴人八十二年上期租金打折之依據。則上訴人援引上開函主張：被上訴人請求伊給付超過土地申報地價總額年息百分之三之租金債權不存在云云，殊無可採。因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回上訴人之上訴，經核尚無違誤。按判決之既判力，係僅關於為確定判決之事實審言詞辯論終結時之狀態而生，故在確定判決事實審言詞辯論終結後所發生之事實，並不受其既判力之拘束。兩造關於基地租金額之計算，並非固定依年息百分之三計算，而係由被上訴人依據出租機關即被上
訴人所屬機關法令規定之標準核算，有調高、調低之情事，並因上訴人對於遷建校地有幫助，曾特別核准予以打折優待，上訴人對於七十九年以前之租金額，均依被上訴人之通知，如數繳納，並無異議；如此情事，既有發生於被上訴人與上訴人Ｋ○○、Ｍ○○○之被繼承人葉林鑑章間台灣新竹地方法院六十四年度第一四四四號請求給付租金事件確定判決之事實審言詞辯論終結後者，即為該確定判決之既判力所不及。原判決就此雖未說明，惟與判決之結果不生影響。上訴論旨，徒就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘其為不當，求予廢棄原判決，非有理由。據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十八 年 九 月 十 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 范 秉 閣
法官 朱 建 男
法官 曾 煌 圳
法官 許 澍 林
法官 鄭 玉 山
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十八 年 九 月 二十九 日