最高法院民事判決 八十八年度台上字第一九九六號
上 訴 人 乙○○
訴訟代理人 陳銘堂律師
被 上訴 人 甲○○
右當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國八十六年十二月三十一日台灣
高等法院第二審更審判決（八十六年度重上更㈠字第九一號），提起上訴，本院判決
如左：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件被上訴人主張：坐落台北市○○區○○段一小段一○四、一○四之二號土地係伊與訴外人陳增祥等九人所共有，伊之應有部分為九分之一，其中如第一審判決附圖所示Ｃ、Ｃ１部分土地（下稱系爭土地），其上為上訴人所有之台北市○○路○段一一七巷一七號二層樓房屋（下稱系爭房屋），上訴人無權占用系爭土地，且受有相當於土地租金之不當得利，自民國七十八年七月至八十三年六月計新台幣（下同）八萬五千五百三十三元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地日止，每年一萬九千九百四十四元，爰依民法第七百六十七條、第一百七十九條等規定，請求上訴人拆屋還地，並返還不當得利等情，求為命上訴人將系爭房屋拆除，將系爭土地返還伊及其他共有人全體，並如數給付伊上開不當得利之判決。
上訴人則以：系爭房屋原係訴外人魏沛然所有，由魏沛然向劉游玉珠承租系爭土地，並給付租金。嗣該房屋輾轉出賣鄭謹，由鄭謹繼續向劉游玉珠承租並給付租金，四十五年五月一日鄭謹出賣系爭房屋及基地租賃權於伊，伊繼續承租並繳納租金，伊係基於不定期租賃關係占有系爭土地，並非無權占用等語，資為抗辯。原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：被上訴人前揭主張坐落台北市○○段○○段一○四、一○四之二號土地係伊及陳增祥等所共有，伊之應有部分為九分之一，上訴人所有之系爭房屋占有系爭土地之事實，有土地登記簿謄本、建物登記簿謄本可證，且經第一審囑託台北市建成地政事務所測量屬實，有土地複丈成果圖可稽。系爭房屋之前所有權人鄭瑾向系爭土地之原所有權人劉游玉珠承租系爭土地，上訴人買受系爭房屋後由其繼續向劉游玉珠承租該土地等情，已據上訴人提出地租收據（原判決誤載為租約收據）、台北市建成區民眾服務站調解紀錄抄件為證，堪認為實在。既可認定劉游玉珠出租系爭土地與上訴人之事實，即無訊問證人劉仲堯、劉偉舜之必要。查上訴人提出之地租收據（下稱系爭地租收據）記載租期自四十七年一月一日至四十八年十二月三十一日，其背面「租地條項」第四項明定「租用期限，為表記記載期間為限，如無於屆期前，以書面更新契約，租賃權當然消滅」，應已排除民法第四百五十一條規定之適用。該文書雖以「地租收據」為名，實與雙方訂立之租賃契約書無異，並非單純簽收租金之單據，上訴人既未異議收執該文書，應係同意所載之條款，自不得以其未於背面簽名為由，否認該契約之效力。又劉游玉珠雖於四十六年十二月廿四日死亡，該租約收據所載地主為「劉游玉珠名儀，繼承人劉仲堯、劉偉舜、劉彌仁」，因僅劉偉舜一人用印，所載上開租期又在劉游玉珠死亡後，則劉偉舜有無權利代表全體繼承人訂立該租約收據，固非無疑義。參諸四十一年間劉游玉
珠在世時，即訂立有該形式之地租收據，上訴人亦表示因有系爭地租收據，故舊收據未予保留，而其提出之地租收據又係自四十七年一月一日起計等情，可見劉游玉珠在世時，與上訴人亦訂有至四十六年十二月三十一日止之租賃契約（即地租收據），劉游玉珠死亡後，劉偉舜如經其他繼承人授予代理權而出具系爭地租收據，則該租約有效，上訴人承租系爭土地之期間至四十七年（按係四十八年之誤載）十二月三十一日期滿，固不待言；劉偉舜如無代理權，則上訴人之租賃權亦於四十六年十二月三十一日期滿消滅，就上訴人之租賃權何時消滅乙節雖有影響，惟至七十年間被上訴人取得系爭土地所有權時，上訴人就系爭土地已無租賃權存在，則無疑義。依系爭地租收據記載方式觀之，五十三年八月三十一日收取者，係四十八年一月至十月之租金。該收據四十八年十月份欄雖記載「收租金7000元」，惟該「７」字顯有塗改痕跡，故其金額究為若干，已非無疑，況該年度十個月份之租金，依原約定之租金額計算為一千零三十元，以一千元計，該收租金額記載為「1000元」，與塗改後之「7000元」甚為接近，自不得徒憑該收租金額顯示為七千元，而認上訴人已繳納至五十三年十月之租金。上訴人既未能證明於租期屆滿後，出租人有續收租金之事實，自難謂原定期之租賃契約已更改為不定期租賃。上訴人無使用系爭土地之正當權源，被上訴人訴請上訴人將系爭房屋拆除，返還系爭土地與被上訴人及其他共有人全體，並給付不當得利，自民國七十八年七月至八十三年六月計八萬五千五百三十三元，及自訴狀繕本送達即八十三年九月九日起每年一萬九千九百四十四元，均應准許等詞，為其判斷之基礎。查上訴人提出之系爭地租收據，其背面記載之「租地條項」計有八項，所載「（甲方）地主劉游玉珠、右繼承人劉仲堯、劉偉舜、劉彌仁，（乙方）承租人」，均未經簽名或蓋章，末載年月日亦屬空白（見第一審卷四三二頁、原審重上更㈠字卷四○頁、六三頁）。而卷附地主劉游玉珠之地租收據，其背面記載之「租地須知」僅有七項，並無如前述「租地條項」第四項：「租用期限，為表記記載期間為限，如無於屆期前，以書面更新契約，租賃權當然消滅」之記載（見第一審卷五二三頁、五二五頁、原審重上字卷第一宗一七○頁、一七一頁）。且上訴人一再辯稱，地租收據並非租約，劉偉舜與其母劉游玉珠一起來收租金，有時劉偉舜一人來收租金，所以伊認為劉偉舜代理劉游玉珠收取租金，劉偉舜並未告知劉游玉珠已死亡，系爭地租收據之「租地條項」，其承租人欄係空白，未有伊之簽名或蓋章，未經伊同意，劉游玉珠或劉偉舜來收取租金時，從未告知伊有關租地條項之事，從未與伊約定租地條項之條款云云（見原審重上字卷第二宗一七九頁、重上更㈠字卷五三頁背面、一三○頁、一三六頁背面、一四五頁背面）。被上訴人亦陳稱，系爭土地原所有人劉游玉珠於四十六年十二月二十四日死亡，其夫劉金清、子劉伯雄、劉仲堯、劉偉舜、劉安康、劉彌仁、女劉碧娟、劉碧雲、劉碧嬅、劉節子，為其繼承人，系爭土地屬全體繼承人公同共有，嗣於五十七年一月二十九日辦妥繼承登記為劉金清、劉偉舜、劉彌仁、劉節子、劉仲堯共有云云，並提出土地登記簿謄本為證（見第一審卷九七頁背面、九八頁正面、一○○頁至一○四頁、原審重上字卷第一宗一一九頁、第二宗一九一頁、重上更㈠字卷五九頁背面、六○頁正面、一五八頁背面、一五九頁正面）。則上開劉游玉珠名義之地租收據，並無如系爭地租收據之租地條項第四項之記載，果爾，即無預為阻止民法第四百五十一條續租效力之表示。劉游玉珠系爭土地出租權義之繼承人誰屬﹖系爭地租收據是否以全體繼承人為出租人﹖其租地條項何以未經雙方簽名或蓋章﹖是否業經上訴
人同意﹖此與判斷上訴人就系爭土地是否有不定期限租賃關係攸關，原審未遑調查審認，遽認劉偉舜如經其他繼承人授權出具系爭地租收據，上訴人承租系爭土地之期間至四十七年（按係四十八年之誤載十二月三十一日屆滿，劉偉舜如無代理權，上訴人之租賃權亦於四十六年十二月三十一日期滿消滅，殊嫌率斷。次查原審八十六年六月二十七日準備程序筆錄記載，上訴人提出系爭地租收據原本及影本各一件，經法官核閱無異並提示被上訴人後，該地租收據原本發還上訴人，影本附卷，有原審重上更㈠字卷宗第三八頁、第三九頁可稽，且查該卷宗其餘準備程序筆錄及言詞辯論筆錄，均無隻字片語提及系爭地租收據所載「收7000元」之「７」字有塗改之勘驗結果，則原審泛謂該「７」字顯有塗改痕跡，而未說明其認定之憑據，亦有未合。末查上訴人以劉游玉珠之子劉偉舜，知悉系爭土地承租有關事務，且親自參與收租等事宜，關係本案至為重大，聲請傳訊劉偉舜到庭作證（見原審重上字卷第一宗一四一頁正面、重上更㈠字卷一七頁背面、一八頁背面、四二頁正面、一三八頁背面、一四七頁正面、本院八十六年度台上字第一四○三號卷一○二頁背面、一○三頁正面），且劉偉舜收取系爭土地租金若干，其出具系爭地租收據之經過情形，該地租收據有無塗改情事，須待訊問劉偉舜予以澄清，原審認無訊問證人劉偉舜之必要，即為不利於上訴人之判斷，亦欠允洽。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。據上論據，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十八 年 九 月 三 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 曾 桂 香
法官 劉 延 村
法官 徐 璧 湖
法官 劉 福 聲
法官 黃 秀 得
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十八 年 九 月 十七 日