最高法院民事判決 八十八年度台上字第一九六九號
上 訴 人 丑 ○ ○
訴訟代理人 孫 則 芳律師
上 訴 人 乙 ○ ○
被 上訴 人 甲 ○ ○
丙 ○ ○
壬○○○
子 ○ ○
辛 ○ ○即
癸 ○ ○即
庚 ○ ○
己 ○ ○
戊 ○ ○
丁 ○ ○
右當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十六年十一月十七日台灣高等法院
第二審更審判決（八十六年度上更㈠字第三○三號），各自提起上訴，本院判決如左
：
主 文
原判決關於駁回上訴人丑○○請求：㈠、甲○○將原判決附圖㈠所示紅色部分土地回復原狀，返還土地；㈡、丙○○將原判決附圖㈠所示綠色部分土地回復原狀，返還土地；㈢、壬○○○、子○○、辛○○、癸○○、庚○○、己○○、戊○○、丁○○將原判決附圖㈠所示黃色部分土地回復原狀，返還土地；㈣、甲○○將原判決附圖㈡所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｈ部分建物拆除，返還土地；㈤、丙○○將原判決附圖㈡所示Ｆ、Ｃ１部分建物拆除，返還土地；㈥、乙○○、甲○○、丙○○將原判決附圖㈡所示Ｅ部分建物拆除，返還土地；㈦、壬○○○、子○○、辛○○、癸○○、庚○○、己○○、戊○○、丁○○將原判決附圖㈡所示Ｊ、Ｌ部分建物拆除，返還土地；㈧、壬○○○、丁○○、子○○自原判決附圖㈡所示Ｋ部分建物遷出，返還房屋之訴及命上訴人丑○○負擔訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。上訴人乙○○之上訴駁回。
第三審訴訟費用，關於駁回上訴人乙○○上訴部分，由上訴人乙○○負擔。 理 由
本件上訴人丑○○主張：坐落桃園縣平鎮市○○段高山下小段三○－一地號、三○－二地號、三○－五地號、三二地號、三二－一地號、三三地號、三三－二地號、三三－三地號、三四地號、三四－二地號、三八地號、三八－一地號、三九地號土地（下稱系爭土地）為伊與訴外人邱煥城、邱煥文所共有，遭上訴人乙○○及被上訴人無權占有，並於其中部分土地搭蓋違章建物或占用伊原有房屋。縱兩造間有耕地租約存在，被上訴人壬○○○、子○○、辛○○、癸○○、庚○○、己○○、戊○○、丁○○（下稱壬○○○等八人）因繼續一年不為耕作，伊於訴訟中已當庭向其表示終止租約；上訴人乙○○及被上訴人甲○○、丙○○（下稱乙○○等三人）因在系爭土地上經營海釣場及羊肉爐餐廳，而不自任耕作，原訂租約無效，伊自得本於所有權作用及侵
權行為法則與終止租約之法律關係，請求上訴人乙○○及被上訴人遷讓或拆除房屋，並返還土地等情，求為命：㈠、甲○○將如原判決附圖㈠（下稱附圖㈠）所示紅色部分土地回復原狀，返還與伊及其他共有人全體；㈡、丙○○將如附圖㈠所示綠色部分土地回復原狀，返還與伊及其他共有人全體；㈢、壬○○○等八人將如附圖㈠所示黃色部分土地回復原狀，返還與伊及其他共有人全體；㈣、甲○○將如原判決附圖㈡（下稱附圖㈡）所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｈ部分建物拆除，土地回復原狀，返還與伊及其他共有人全體；㈤、丙○○將如附圖㈡所示Ｆ、Ｃ１部分建物拆除，土地回復原狀，返還與伊及其他共有人全體；㈥、乙○○等三人將如附圖㈡所示Ｅ部分建物拆除，土地回復原狀，返還與伊及其他共有人全體；㈦、壬○○○等八人將如附圖㈡所示Ｊ、Ｌ部分建物拆除，土地回復原狀，返還與伊及其他共有人全體；㈧、壬○○○、丁○○、子○○自如附圖㈡所示Ｋ部分建物遷出，將建物交還與伊及其他共有人全體；㈨、乙○○將如附圖㈠所示藍色部分土地回復原狀，返還與伊及其他共有人全體，及將如附圖㈡所示Ｇ、Ｉ、Ｍ、Ｎ、Ｏ部分建物拆除，土地回復原狀，返還與伊及其他共有人全體之判決。
上訴人乙○○及被上訴人則以：系爭土地係壬○○○等八人之被繼承人沈框喜及乙○○等三人之被繼承人吳房向上訴人丑○○之父邱葉玉承租，並按期繳納租金，伊耕作系爭土地，並非無權占有。又乙○○於系爭土地經營海釣場、羊肉爐等生意，甲○○、丙○○並未參與其事。另壬○○○等八人於八十一年間有耕作，並無繼續一年不為耕作情事等語，資為抗辯。
原審以：上訴人丑○○與訴外人邱煥城、邱煥文共有之系爭土地及其上建物為上訴人乙○○及被上訴人占用之事實，有土地登記簿謄本、土地複丈成果圖可稽，並為兩造所不爭，自堪信為真實。證人張良瑞、沈杞喜、古木旺、彭秀英證稱上訴人丑○○或其被繼承人邱葉玉有向上訴人乙○○及被上訴人或其被繼承人收租，復有收租開支帳冊、收取租穀收據、水利會費及戶稅單據可按，足見上訴人乙○○及被上訴人所辯其被繼承人吳房及沈框喜與上訴人丑○○之被繼承人邱葉玉間就系爭土地有耕地租賃關係存在，為可以採信。查如附圖㈡所示Ｋ部分建物係屬上訴人丑○○之被繼承人邱葉玉所有，由壬○○○等八人之被繼承人沈框喜占用，因該建物係屬農舍，應屬系爭租佃契約之一部，被上訴人壬○○○、丁○○、子○○即非無權占用，上訴人丑○○對之請求返還，即屬無據。又乙○○等三人承租之系爭土地，係由乙○○等三人或其被繼承人吳房逕付租金與上訴人丑○○之被繼承人邱葉玉，或其養女邱英妹，或其妾彭秀英，或邱煥文等人之事實，業經證人古木旺、張良瑞、沈杞喜證述屬實，並有租金收據可憑，壬○○○等八人或其被繼承人並未向乙○○等三人或其被繼承人收取任何租金，可見租賃關係直接存在於上訴人丑○○之被繼承人邱葉玉與乙○○等三人之被繼承人吳房之間，尚難認壬○○○等八人或其被繼承人沈框喜有轉租行為。另證人沈杞喜證稱：「我有耕邱家土地，我是耕我哥哥（沈框喜）給我的土地，以前我哥哥當家，是他和邱家一起訂的約」云云。可見沈框喜與沈杞喜為兄弟，沈框喜於當家時承租系爭土地後，將一部分土地交由家屬沈杞喜耕作，應認沈杞喜係以家屬之地位在系爭土地上耕作，參酌最高法院五十二年台上字第一○一四號判例意旨，尚難認枕框喜有不自任耕作之情形，從而上訴人丑○○主張依耕地三七五減租條例第十六條第一項規定，請求壬○○○等八人返還土地，為無理由，不應准許。次查系爭土地雖經桃園
縣政府計劃作為貨櫃轉運中心預定地，但迄未依法編定或變更為非耕地使用，上訴人丑○○自不得依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款規定終止租約。又壬○○○等八人所承租之土地，只在七十九年及八十年辦理休耕，八十一年並未辦理休耕，而上訴人丑○○於八十二年三月十三日至現場拍攝之照片，顯示系爭土地長滿雜草，且草長及膝，足見壬○○○等八人確有繼續一年不為耕作情事，雖已構成耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款之終止租約事由，惟出租人依該條款之規定為終止租約之意思表示時，須由出租人全體為之，上訴人丑○○僅由其一人當庭為終止租約之意思表示，並未與其他共有人邱煥城、邱煥文共同為之，自不生終止之效力。再者，上訴人乙○○及被上訴人甲○○於八十二年間雖有在系爭土地經營北海城海釣場及羊肉爐餐廳，供遊客餐飲遊玩，但僅使用上訴人乙○○占有之如附圖㈠所示三○－二地號土地內藍色部分之土地，被上訴人甲○○雖參與經營釣蝦場，但並未將其占有之如附圖㈠所示三八地號、三二－一地號、三三地號土地內之紅色部分土地充作釣蝦場之用，則不自任耕作者應僅上訴人乙○○一人而已。又如附圖㈡所示Ａ部分建物，依土地複丈成果圖記載係屬農舍，上訴人丑○○空言主張被上訴人甲○○將之充當釣蝦場之餐廳使用，亦有不自任耕作之情形云云，已為被上訴人甲○○所否認，上訴人丑○○復未能舉證以實其說，其主張要無足取。按承租人雖僅有部分土地不自任耕作，原訂租約應屬全部無效，故上訴人乙○○雖僅將其所承租之如附圖㈠所示三○－二地號土地內之藍色部分土地充作釣蝦場之用，但其所使用之如附圖㈠所示三八地號土地內之藍色部分土地及如附圖㈡所示Ｇ、Ｉ、Ｍ、Ｎ、Ｏ部分土地，係屬同一租約，應一併無效，從而上訴人丑○○請求上訴人乙○○返還其所承租土地之全部為有理由，應予准許。另按凡戶長出名承租耕地，而由未分家之兄弟共同承耕，嗣後因分家關係，而將租來之耕地分耕者，自應解為該戶長所訂租約，係自始以戶長資格代表未分家之兄弟全體所為之法律關係，其事後分耕，不僅與轉租情形有別，且應認為受分耕人與出租人間，亦已發生租賃關係，無耕地三七五減租條例第十六條所定轉租無效之適用，最高法院五十二年台上字第一○一四號著有判例，則兄弟因繼承，共同取得耕地承租權，嗣後如有將耕地劃分範圍分開耕作，並向出租人個別繳租者，即應認其已個別與出租人發生獨立之耕地租賃關係。查乙○○等三人繼承吳房所承租之土地，業已分開耕作，即如附圖㈠所示藍色部分由上訴人乙○○耕作；紅色部分由被上訴人甲○○耕作；綠色部分由被上訴人丙○○耕作，且乙○○等三人亦曾分別給付租金，自應解為乙○○等三人與上訴人丑○○及邱煥城、邱煥文間已成立三個獨立之租賃契約，上訴人乙○○一人之租約有無效之情形，其效力不及於被上訴人甲○○、丙○○。上訴人丑○○依耕地三七五減租條例第十六條規定請求被上訴人甲○○、丙○○返還土地，為無理由，不應准許。末查租約有無效之情形者，僅上訴人乙○○一人而已，而如附圖㈡所示Ｅ部分之豬舍為乙○○等三人共同占用，上訴人乙○○一人對該建物並無拆除權能，上訴人丑○○就此部分請求乙○○等三人拆屋還地，不應准許。綜上所述，上訴人丑○○請求上訴人乙○○將如附圖㈠所示藍色部分土地回復原狀，返還與上訴人丑○○及其他共有人全體暨將如附圖㈡所示Ｇ、Ｉ、Ｍ、Ｎ、Ｏ部分建物拆除，土地回復原狀，返還與上訴人丑○○及其他共有人全體，應予准許；逾此範圍之請求，不應准許。爰就上開得准許部分，維持第一審所為上訴人丑○○勝訴之判決，駁回上訴人乙○○之其餘上訴；就上開不應准許部分，廢棄第一審所為上訴人丑○○勝訴
之判決，改判駁回其訴。
廢棄發回部分：按依本院五十二年台上字第一○一四號判例意旨，須戶長出名承租耕地，由未分家之兄弟共同承耕，嗣後因分家關係，而將租來之耕地分耕者，始得認事後分耕與轉租有別，及受分耕人與出租人間，亦已發生租賃關係，而無耕地三七五減租條例第十六條所定原定租約無效規定之適用。查壬○○○等八人之被繼承人沈框喜承租系爭耕地後，將其中一部分土地交由其弟沈杞喜耕作，為原審認定之事實。惟原審就沈框喜出名承租系爭土地時是否為戶長﹖其與沈杞喜是否尚未分家﹖是否承租後共同承耕嗣因分家關係始行分耕等事項，胥未查明，徒以沈框喜與沈杞喜為兄弟，即認沈框喜將承租之部分耕地交由沈杞喜耕作，難謂有不自任耕作情事，尚嫌速斷。次查乙○○等三人之被繼承人吳房承租系爭耕地，並非以戶長名義為之，亦未與未分家之兄弟共同承耕，乙○○等三人係因繼承而取得承租權，並非因兄弟分家關係而分耕土地，核與上開判例意旨所指情形不同，原審依該判例意旨，認乙○○等三人已個別與出租人發生耕地租賃關係，乙○○一人因不自任耕作而有租約無效之情形，其效力不及於甲○○、丙○○，上訴人丑○○不得依耕地三七五減租條例第十六條規定請求被上訴人甲○○、丙○○返還土地，亦有未合。復查上訴人乙○○及被上訴人在如附圖㈡所示之Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ、Ｉ、Ｊ、Ｋ、Ｌ、Ｍ、Ｎ、Ｏ、Ｃ１部分土地上所搭蓋之建物，面積多達八百三十八平方公尺，是否均供農舍使用，攸關其是否有不自任耕作之情形，原審未遑詳加調查審認，並有疏略。末按原審未查明如附圖㈡所示Ｅ部分建物究屬何人所有，率認上訴人乙○○對該建物無拆除權能，亦有可議。丑○○上訴論旨，指摘於其不利部分之原判決不當，求予廢棄，非無理由。駁回上訴部分：關於上訴人丑○○請求上訴人乙○○將如附圖㈠所示藍色部分土地回復原狀，返還與伊及其他共有人全體及將如附圖㈡所示Ｇ、Ｉ、Ｍ、Ｎ、Ｏ部分建物拆除，土地回復原狀，返還與伊及其他共有人全體部分，原審維持第一審所為上訴人丑○○勝訴之判決，駁回上訴人乙○○此部分上訴，經核於法洵無違誤。乙○○上訴論旨，指摘此部分原判決不當，求予廢棄，非有理由。據上論結，本件上訴人丑○○之上訴為有理由；上訴人乙○○之上訴為無理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十八 年 九 月 二 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 林 奇 福
法官 許 朝 雄
法官 陳 國 禎
法官 李 彥 文
法官 陳 重 瑜
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十八 年 九 月 十五 日