最高法院民事判決 八十八年度台上字第二三○四號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 李永然律師
黃淑華律師
被 上訴 人 克祥建設股份有限公司
法定代理人 吳明發
右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十七年九月二十一日台灣高等
法院第二審判決（八十七年度上字第三三二號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件上訴人主張：伊擬經營日常用品買賣，於民國（下同）八十二年間，由被上訴人之廣告文宣，獲悉被上訴人將於台北市○○○路興建「天母巨鑽」商場，乃於同年四月間，向被上訴人訂購天母巨鑽第二層商場攤位Ｂ１８，室內面積一點七二坪加上公共設施約三點一四坪及其基地持分一戶（下稱系爭房地），總價款為新台幣（下同）三百三十萬元，平均每坪單價一百餘萬元，伊已付價款一百四十六萬元，詎房屋完成後，台北市政府工務局核發之使用執照，本棟建築物第二層使用用途為「自由職業事務所」，而不得作為販賣日常用品商場攤位，與被上人所為之廣告及買賣契約，相關附件等之約定不符，被上訴人顯係施用詐術使上訴人陷於錯誤而為意思表示，並支付價款，應屬詐欺行為，爰依民法第九十二條規定，撤銷因被詐欺而為買賣之意思表示，並依民法第九十五條、第一百十四條、第一百七十九條規定，請求返還已繳付之價款。又系爭房屋依兩造約定本擬作為商場使用，今興建完成後，使用用途僅限於自由職業事務所，而不得作為經營日常用品零售業或一般零售業（即一般人所謂商場）使用，且亦無從變更為商場使用，則此時被上訴人就兩造契約所約定商場，顯已處於給付不能之狀態，且此項給付不能之原因又係因可歸責於被上訴人事由，依民法第二百二十六條及第二百五十六條規定，上訴人亦得解除系爭房屋買賣契約，至兩造就系爭房屋之買賣另訂有土地買賣契約，該契約與房屋買賣契約具有經濟上之不可分性，自得併予解除等情，求為命被上訴人返還已給付之價款一百四十六萬元並加付法定遲延利息之判決。
被上訴人則以：兩造於訂立買賣契約之初，即已明定系爭買賣標的物房屋用途為地上二層事務所用房屋，且亦與使用執照上所載之用途相符，並經兩造先於八十二年四月四日簽訂契約後，再於同年五月二十日赴台灣士林地方法院辦理認證，期間相距長達一個半月，乃上訴人對之並無異議而會同伊前往辦理認證，足見上訴人對於房屋買賣契約第一條所載買賣標的之地上二層之用途係作事務所之用，已知之甚稔，並無疑問，伊自無施用詐術之情事。又系爭大廈已建築完成，房地產權清楚，與他人並無糾葛，上訴人只須繳清尾款即可辦理過戶交屋，伊並無給付不能之情形。縱兩造對於系爭房屋有以作為商店街之合意而買賣，則上訴人既已知悉系爭房屋之實際登記用途為事務所，則日後以商店街形態使用，必與都市計畫內容不符，亦應知之甚稔。而系爭大廈建築完成後，對於已依約完成繳款之承購戶均已完成交屋，並由各區分所有權人於八十五年五月二十八日開會選出黃忠欽、柳景崧、簡芳蘭、曾明珠四人代表二樓為管
理委員，並由各區分所有權人授權大樓管理委員會與訴外人羅賓綠番茄有限公司簽訂招商契約，統一出租，作為商店街使用，並無給付不能之情事，乃上訴人逕以伊不能給付為由，表示解除兩造間就系爭房地所為之買賣契約，自屬無據等語，資為抗辯。原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：上訴人主張之事實，業據其提出系爭房屋及土地買賣契約、房屋買賣契約認證書為證，且為被上訴人所不爭執，堪信為真實。查系爭房屋為系爭大廈地上第二層，其坐落基地之使用分區為「住三區」，依台北市政府工務局核發之使用執照記載，使用用途為「自由職業事務所」，有八十四年使字第一九六號使用執照在卷可稽。堪認上訴人已知悉向被上訴人所購買者乃係登記為供事務所用之房屋甚明。而綜觀系爭房屋買賣契約全文及前開使用執照登記之情形，相互印證可資證明系爭買賣標的房屋乃係供事務所使用，但實際上係作為商場規劃使用之房屋，而系爭大廈地上第二層自興建以來亦始終即係以商場形態存在之情形，亦有兩造所分別提出之現場照片十二幀為證，並經現場履勘屬實，製有勘驗筆錄可稽，足證被上訴人就系爭房屋買賣對於上訴人並無故意隱瞞其登記使用用途為自由職業事務所，僅實際上作為商場規劃而已。上訴人對於其所購買之標的物房屋係事務所，而其使用執照亦係登記為事務所，並未爭執，上訴人既明知其所購買者係一登記為供事務所用之房屋，而實際上卻欲作為商場使用，則其對於將登記為供事務所用之房屋而事實上作為商場使用自與建築法令規定不符一節，即難諉謂不知。而兩造於契約內復未約定被上訴人負有除去此項缺失之義務，顯難認被上訴人於訂約時，有施用詐術欺罔上訴人。證人曾明珠、鍾惠君與上訴人係各別向被上訴人訂購天母巨鑽大廈之地上二樓攤位，其買賣行為各別，從而渠等買受之意思表示有無被詐欺即應分別判斷，尚不得以其他交易行為之訂約過程遽予推論本件上訴人買受之意思表示即有被詐欺之情事。況兩造於八十二年四月四日訂約後，復曾偕同至台灣士林地方法院公證處就系爭房屋買賣契約請求辦理認證，其間相隔已達一個半月之久，上訴人已有充裕時間審慎核閱該系爭房屋買賣契約之內容，竟於法院公證處認證時，經公證人詢其是否瞭解所欲認證文件之內容時，表示無異議而得以認證，益證上訴人就系爭房屋所為買受之意思表示係出於其自由意志，被上訴人並無故意使其陷於錯誤認知買賣標的之情形，是上訴人所為此部分之主張，即不足取。至上訴人提出台灣台北地方法院檢察署檢察官之起訴書，主張被上訴人涉有詐欺罪嫌云云，然查刑事訴訟所為事實之認定，於獨立民事訴訟裁判時，不受其拘束，尚難執此為被上訴人不利之認定。上訴人另主張系爭房屋依兩造約定本擬作為商場使用，惟興建完成後，使用用途僅限於自由職業事務所，而不得作為經營日常用品零售業或一般零售業使用，且亦無從變更為商場使用，則被上訴人就兩造契約所約定之商場，已處於給付不能之狀態，且該給付不能又係因可歸責於被上訴人事由所致云云。惟查，依前所述，上訴人所購買者既係一登記為供事務所用，但實際上係欲作為商場規劃使用之房屋，而雙方復未於契約內約定被上訴人負有將系爭房屋之用途變更登記為「商場」或「日常用品零售業」之給付內容，故被上訴人只要能交付登記為供事務所用，但實際上作為商場規劃使用之房屋，並使上訴人取得該房地所有權，即屬已履行其出賣人所應負之買賣契約義務。茲查系爭房屋之使用執照登記用途為自由職業事務所，而該系爭天母巨鑽大廈地上第二層自興建以來亦始終即係以商場形態存在，將之規劃為精品街，有上訴人所提出之現場照片六幀可稽，且被上訴人又曾於八十五年五月間與已繳清價款之其他地上第
二層承購戶開會決議選任管理委員，並授權管理委員會與訴外人羅賓綠番茄有限公司簽訂招商契約統一出租該地上第二層，約定供作商店街使用，復有被上訴人提出之現場照片六幀為證，顯見被上訴人已處於隨時得提供給付之狀況，且其所為之給付已具備雙方契約所約定之效用，目前被上訴人之所以尚未交付系爭房屋並辦理所有權移轉登記，全係因上訴人僅繳納總價款三百三十萬元中之一百四十六萬元，尚未繳清全部價款所致，尚難認有給付不能之情事。按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人除得請求損害賠償外，亦得解除契約，固為民法第二百二十六條第一項、第二百五十六條所明定，惟其所謂給付不能者，係指債之發生原因成立後，因可歸責於債務人之事由，致不能依債之本旨而為給付之債務不履行事由。依前所述，被上訴人並無給付不能之情形，況上訴人既已明知其所購買之房屋係登記為供事務所用，仍與被上訴人約定實際上作為商場使用，其應可得而知此項約定使用方式係屬未得主管機關之允許，故緃令被上訴人無法將系爭房屋變更登記為作為名符其實之商場使用，亦難認係屬因可歸責於被上訴人之事由，是上訴人所為此部之主張，亦無足採。從而上訴人依民法第九十二條規定，撤銷其所為買賣之意思表示，及依民法第九十五條、第一百十四條及第一百七十九條，或依民法第二百二十六條、第二百五十六條規定，解除兩造間所訂立之系爭房屋及土地買賣契約，並依民法第二百五十九條、第二百三十一條規定，請求被上訴人返還其已給付之價款一百四十六萬元並加付法定遲延利息，即屬不應淮許等詞，為其判斷之基礎。
惟按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，本院三十九年台上字第一○五三號著有判例。查依系爭房屋買賣契約第十九條第八款約定：「本大廈之地上第一至第二層及地下第一層為供商場使用，甲方（即上訴人）應依規定營業範圍內經營使用」，該契約附件三商場經營管理規章第一條亦載明：「本商場之範圍為天母巨鑽地上一至二樓及地下一樓之商場，美食廣場及相關各層公共設施部分」及卷附「天母巨鑽」銷售文宣之記載，足見被上訴人在銷售廣告及契約中所表明上訴人購買者乃商場使用之房屋，而系爭買賣房屋係登記為供事務所使用，但實際上係作為商場規劃使用，與建築法令規定不符，亦為原審所確定之事實。則上訴人主張系爭房屋依兩造約定，本擬作為商場使用，於興建完成後，使用用途僅限於自由職業事務所，而不得作為經營日常用品零售業使用，亦即無從變更為商場使用，而成為給付不能，此給付不能之原因又係可歸責於被上訴人所致，且因土地買賣契約與系爭房屋買賣契約具有經濟上不可分性，乃將系爭房地買賣契約解除，似非全然無據。原審以兩造於八十二年四月四日訂約後之一個半月，再至法院就該契約辦理認證，遽認被上訴人並無故意使上訴人陷於錯誤認知買賣標的之情事，進而以上開理由為上訴人不利之判決，尚嫌率斷。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十八 年 十 月 八 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 曾 桂 香
法官 劉 延 村
法官 徐 璧 湖
法官 劉 福 聲
法官 黃 秀 得
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十八 年 十 月 二十二 日
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