最高法院民事判決 八十八年度台上字第二二九一號
上 訴 人 今日股份有限公司
法定代理人 林雲龍
被 上訴 人 甲○○
右當事人間請求返還攤位事件，上訴人對於中華民國八十七年九月十日台灣高等法院
第二審更審判決（八十五年度上更㈣字第三九七號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件被上訴人主張：坐落台北市○○○路○段二一八號地下一層二三、二四號攤位兩個，面積各為九點八二平方公尺，原係訴外人羅桂英所有，出租予上訴人。民國八十年三月間，伊向台灣台北地方法院標買取得所有權，兩造就系爭攤位雖有不定期租賃關係，惟因上訴人將租賃物全部轉租予第一審共同被告吸引力綜合百貨股份有限公司（下稱吸引力公司），有違民法第四百四十三條第一項規定，且伊有收回自營商業之必要，已依土地法第一百條第一款、第二款終止租約等情，求為命上訴人遷讓返還系爭攤位之判決（被上訴人對吸引力公司部分之請求，經第一審判決其勝訴，已告確定）。
上訴人則以：伊未將系爭房屋全部轉租與吸引力公司，被上訴人不得依據土地法第一百條第二款之規定終止兩造間之租約，且被上訴人向來從事印刷業，與服飾業亳無關聯，並無任何服飾代理之經歷，其主張收回經營服飾店，顯然意圖以小亂大，破壞上訴人商場之整體經營，被上訴人與艾亞瑟國際服飾有限公司（下稱艾亞瑟公司）所簽訂之代理合約，係擬與他人共同經營商業，而非自營商業，亦不符合土地法第一百條第一款收回自住之規定等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為命上訴人遷讓返還系爭攤位予被上訴人部分之判決，駁回其上訴，無非以：兩造自八十年涉訟至今已七年，上訴人多次言明，上訴人與原出租人羅桂英僅有口頭約定之不定期租賃關係，並無書面契約。上訴人（原判決誤載為被上訴人）於上更㈣始提出銀河百貨股份有限公司籌備處與羅桂英之租約，此一不合理之行為，益足證其所提出之契約書並非真正。又上訴人所提出之前述契約係簽訂於六十八年十一月三日，立契約人雖寫明為「羅桂英」，然其簽名之字跡與上訴人於訴訟中所提羅桂英於同一日收取租金之簽名字跡並不相符，印章亦不相同，因此本件契約形式上並非真正，其實質內容自非真正，並不能拘束被上訴人。縱上訴人於今年始提出之羅桂英租約為真正，依該約第七條第三項但書之規定，上訴人亦不得將地下一樓商場全部轉租，今上訴人確將地下一樓商場全部轉租，故上訴人違約轉租屬實，被上訴人亦得終止租約。次查被上訴人以五百多萬元買下系爭攤位後，於八十三年五月八日與訴外人艾亞瑟公司訂立服飾代理銷售合約，約定自被上訴人收回攤位之翌日起開始營運，有被上訴人所提出之代理銷售合約書影本一件在卷可憑，被上訴人並因此變更其職業，由「印刷業」改為「無」，有被上訴人之戶籍謄本一件足稽。按服飾銷售業利潤甚高，被上訴人買得系爭攤位後，即欲終止租約，收回自營服飾業，以提高收入，但因上訴人拒絕返還攤位，被上訴人起訴請求返還還須經一定期間，縱予收回，也需裝潢後才可營業，為生計之延續，被上訴人當然須於收回確定後，才能辭去原任工作，
改任服飾業。嗣八十二年間上訴人與吸引力公司之租期將於八十二年十一月三十日屆滿，被上訴人推測上訴人將無法繼續將地下室攤位轉租與吸引力公司，可望收回，且又於本件更㈠審時獲勝訴判決，乃於八十三年五月八日與艾亞瑟公司訂立代理銷售合約，被上訴人於八十年終止租約時，即有收回自營商業之正當性與必要，並非至八十三年與服飾公司簽約時，始有收回經營商業之必要，其有無終止租約事由之存在，不以起訴時有無為判斷標準。如言詞辯論終結前有該事由存在，出租人即得合法終止租約，縱認被上訴人於八十三年五月八日簽訂服飾代理銷售契約時才有收回之必要，被上訴人亦得以八十三年時有自營商業之事由終止租約，而得收回系爭攤位。被上訴人於八十年五月八日委由沈美真律師所發存證信函通知上訴人自八十年五月三十一日起終止租約，並訴請上訴人返還系爭攤位，洵屬有據等詞，為其判斷之基礎。惟查當事人於第二審言詞辯論終結前本得隨時舉證，雖其舉證之遲早，有時於法院取捨證據之心證不無影響，究不能僅以舉證較遲，即指該證據為偽造。本件上訴人於八十七年三月六日提出銀河百貨股份有限公司（於六十九年間由上訴人合併）與原出租人羅桂英間之租約，並辯稱：依該租約第七條㈢約定：甲方（指上訴人）因業務需要在該地下一樓商場加添設備或裝潢或部分以專櫃方式轉租，交與他人經營時，乙方不得異議，依買賣不破租賃之法律規定，被上訴人自應繼受該租約約定之拘束…，縱使上訴人與訴外人吸引力公司間之共同經營合約被解釋為租賃契約，上訴人之轉租行為亦為上訴人與被上訴人間之租約所允許等語（原審上更㈣卷第二十一頁背面）。縱上訴人提出上開證據方法較遲，亦應審認澄清，乃原審竟以上訴人於上更㈣始提出上開租約，此一不合常理之行為，益足證其所提出之契約書並非真正等語，遽為不利上訴人判斷，已屬可議。此外土地法第一百條第一款所謂自住，固包括收回出租之房屋，以供自己營業之使用者在內，惟仍以有收回供自己營業使用之正當理由及必要，且能為相當之證明者為限。原審既認被上訴人於八十年終止租約時，即有收回自營商業之正當性與必要，並非至八十三年與艾亞瑟公司簽約時，始有收回經營商業之必要。惟於理由欄內卻又以：縱認被上訴人於八十三年五月八日簽訂服飾代理銷售契約始有收回之必要，被上訴人亦得以八十三年時有自營商業之事由終止租約，而得收回系爭攤位等語。究竟被上訴人係於何時終止兩造間之租賃契約，上訴人既有爭執，且與被上訴人自何時起得請求上訴人返還系爭攤位攸關，自待事實審法院加以釐清，以為判斷之依據。上訴論旨執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十八 年 十 月 八 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 洪 根 樹
法官 謝 正 勝
法官 劉 福 來
法官 吳 麗 女
法官 陳 淑 敏
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十八 年 十 月 二十七 日
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