臺灣屏東地方法院民事判決 95年度訴字第408號
原 告 甲○
被 告 己○○
訴訟代理人 丙○○
上列當事人間給付居間報酬事件，本院於民國95年12月20日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：於民國95年3 、4 月間，伊與被告口頭上成立委 託銷售契約，被告委託原告居間仲介出售坐落屏東縣屏東市 街○段4 小段148 、148 之1 地號土地及其上門牌號碼為屏 東縣屏東市○○路306 之1 號未保存登記房屋（下稱系爭不 動產），委託銷售總價新臺幣（下同）5,550,000 元，居間 報酬則未約定，然原告稱：居間仲介酬金絕不失禮，如售價 超過5,500,000 元，超過部分則為原告之居間報酬等語。嗣 於95年5 月間，系爭不動產經原告之居見仲介而出售予訴外 人丁○○，買賣總價為6,000,000 元，價金分3 次給付，3 次均經原告之手交付被告，詎被告卻拒絕給付居間酬金500, 000 元，為此依兩造居間契約約定提起本訴。並聲明：被告 應給付原告500,000 元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償 日止，按年息百分之5 計算之利息。
二、被告則以：伊固曾委託銷售契約，並答應達成買賣時給原告 100,000 元當佣金，但是並未答應原告找房屋仲介業者居間 銷售，而原告也未告知被告要找房屋仲介業者居間銷售，而 後伊與乙○○經營之億臨龍房屋簽訂委託銷售契約，由乙○ ○即億臨龍房屋仲介買賣系爭不動產，伊已支付仲介費予乙 ○○，自無需再支付仲介費予原告等語置辯。並聲明：如主 文第1 項所示。
三、兩造不爭執之事項：
㈠被告所有系爭不動產，於95年5 月2 日出售予訴外人丁○○ 、廖東進，並於95年5 月18日辦理所有權移轉登記，銷售總 價6,000,000 元，有土地登記謄本足憑（見本院卷第35至37 頁）。
㈡丁○○、廖東進係經由乙○○即億臨龍房屋之居間媒介而向 被告購買上開土地，丁○○、廖東進及被告已給付仲介費予 乙○○即億臨龍房屋。
㈢乙○○即億臨龍房屋係經由原告之告知，得知被告欲出售上 開土地及房屋，乙○○即億臨龍房屋即與被告簽訂委託銷售
契約，原告與乙○○即億臨龍房屋則達成協議，上開房屋由 乙○○即億臨龍房屋居間銷售後，乙○○即億臨龍房屋給付 仲介費銷售總價之百分之1 即6 萬元予原告。
四、本件經本院依民事訴訟法第270 條之1 第1 項第3 款規定協 議簡化爭點，兩造同意簡化爭點如下（見本院卷第79頁）： 原告就系爭不動產之銷售，是否有為他方報告訂約之機會或 為訂約之媒介，而得向被告請求給付居間報酬？五、本院之判斷：
㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或 為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其 報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565 條、第 568 條第1 項分別定有明文。次按民法第565 條所定之居間 有2 種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒 介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之 說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足；另所謂媒 介居間，以委託人與他人訂立契約係因居間人之媒介說合所 致者，居間人始得請求報酬。而無論報告居間或媒介居間， 如當事人無特別約定時，以居間人所報告或媒介者為委託人 與他人間成立之契約為限，居間人始得請求報酬。 ㈡本件所應審究者為，原告就系爭不動產之銷售，是否有為被 告報告訂約之機會或為訂約之媒介，而得向被告請求給付居 間報酬？茲論述如下：
⒈本件被告與訴外人丁○○、廖東進間就系爭不動產之買賣 契約，係經由證人乙○○億即臨龍房屋之居間說合而成立 ，被告與訴外人丁○○、廖東進均已給付仲介費予乙○○ 即億臨龍房屋之事實，業據證人乙○○證稱：伊是億臨龍 房屋合夥行號的負責人，經由原告介紹認識被告，進而談 土地買賣、仲介的事宜，並簽立土地買賣契約書，承辦營 業員是馬貴珍，經紀人是張宏儒，買主丁○○、戊○○都 是伊介紹的，仲介費也是付給伊，伊向被告收取總價金百 分之3 的仲介費，本件仲介過程中，原告沒有居間介紹或 提供介紹的機會，當初原告介紹被告與伊認識時，伊與原 告已先約定，如果這個房屋有買賣成功，由伊付給原告總 價百分之1 的傭金，伊已給付原告60,000元佣金等語（見 本院卷第42至43頁）；復經證人丁○○、廖東進均證稱： 伊是經由億臨龍房屋職員馬貴珍仲介而向被告購買系爭不 動產，伊有支付仲介費用給億臨龍，買賣過程中，都是馬 貴珍帶伊看房子及簽約，伊不知道原告是否為仲介人，原 告沒有帶伊去看房子，也沒有與伊談買賣的價金，原告並 沒有參與仲介的事宜，仲介都是馬貴珍在處理等語（見本
院卷第28頁）。且為兩造所不爭執，並有購買不動產要約 書、不動產說明書及不動產買賣契約書附卷可稽（見本院 卷第46至51頁）。故本件被告與訴外人丁○○、廖東進就 系爭不動產之買賣契約，係經乙○○即億臨龍房屋之居間 說合而成立之事實，即堪認定。
⒉而原告主張本件證人乙○○即億臨龍房屋是其介紹予被告 認識，而後方由乙○○即億臨龍房屋仲介買賣之事實，固 據證人乙○○證述甚詳，詳如前述，且為被告所不爭執， 堪信為真實。惟依兩造所約定之居間契約，被告僅委託原 告媒介說合系爭不動產之買賣，被告並未委託原告媒介其 他仲介業者居間說合系爭不動產之買賣，亦未委託原告媒 介其他仲介業者與被告簽訂居間契約，為兩造所不爭執（ 見本院卷第78頁）。是原告介紹被告與乙○○即億臨龍房 屋訂定系爭不動產委託銷售契約，僅係媒介被告與乙○○ 即億臨龍房屋成立「系爭不動產委託銷售契約」，並非媒 介被告與訴外人丁○○、廖東進間成立之「系爭不動產買 賣契約」，原告即未履行兩造間所訂立居間契約，揆諸前 開說明，原告自不得依居間契約請求報酬。
⒊另原告主張系爭不動產買賣總價6,000,000 元，價金分3 次給付，3 次均經原告之手交付被告云云。然為被告所否 認，且系爭不動產之買賣價金均係由訴外人丁○○、廖東 進直接交付被告收受，亦經證人丁○○、廖東進證述甚詳 （見本院卷第58、59頁），核與被告所辯一致，故原告此 部分主張亦難採信。且價金是否經由原告交付被告，與原 告是否居間媒介系爭不動產之買賣契約無關，並不影響原 告得否依居間契約請求報酬之判斷，併此敘明。 ⒋準此，原告僅媒介被告與乙○○億臨龍房屋成立「系爭不 動產委託銷售契約」，並非媒介被告與訴外人丁○○、廖 東進成立「系爭不動產買賣契約」，本件被告與訴外人丁 ○○、廖東進間就系爭不動產之買賣，係經乙○○即億臨 龍房屋之居間說合而成立，並非因原告之報告或媒介而成 立，故原告自不得請求報酬。
六、綜上所述，本件原告基於兩造間之居間契約約定，請求被告 給付500,000 元及起訴狀繕本送達之翌日起算之法定利息， 為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與舉證，經審酌核與判決 結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 95 年 12 月 29 日
民事第二庭 法 官 楊文廣
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第 466 條之 1第 1 項但書或第 2 項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。 書記官 顏子仁
中 華 民 國 95 年 12 月 29 日