臺灣嘉義地方法院民事判決 95年度簡上字第69號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 林俊生律師
被上訴人 乙○○
上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於民國95年8月10
日本院嘉義簡易庭95年度朴簡字第20號第一審判決提起上訴，於
民國95年11月22日經言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、上訴人起訴主張：
一、被上訴人於民國94年12月13日買受上訴人所有坐落嘉義市○ 路○段804之13地號土地（下稱系爭土地），及其上嘉義市 ○路○段4890建號建物即門牌號碼嘉義市○○路499巷18號 房屋（下稱系爭房屋）。雙方約定買賣價金為新臺幣（下同 ）380萬元，簽約同時被上訴人交付以被上訴人為發票人， 票面金額為50萬元，票號為0000000號之本票1紙做為定金， 並約定被上訴人應於同年12月14日以現金換回本票，若任何 一方違約時，以20萬元作為違約金，但如買賣雙方已經用印 完畢，則以50萬元作為違約金，兩造並於同年12月14日雙方 用印完畢，上揭買賣過程上訴人皆委由訴外人賴文得為之。 詎被上訴人簽訂買賣契約並交付上開作為定金用之本票後， 於94年12月14日偽稱要以現金換回上開本票，上訴人不疑有 詐，乃委請表弟賴文得持上開本票至雙方約定地點聯陽房屋 欲兌換時，被上訴人另稱未帶現金，願簽發即期支票換還上 開本票，然於雙方正要交換時，被上訴人竟突將上開本票奪 回並撕毀，而當場表示其不願再購買上開房屋。是被上訴人 於簽訂買賣契約雙方用印完畢後，無故違約，顯已違反買賣 契約之約定，依上述契約約定，被上訴人自應給付上訴人違 約金50萬元等情，爰依兩造買賣契約之約定，請求被上訴人 給付50萬元，及自支付命令送達被上訴人翌日起至清償日止 ，按年息5%計算之利息。
二、至被上訴人抗辯兩造於94年12月13日僅係議價，須待被上訴 人於日間看屋後，始再確認是否買受系爭房屋與土地，若不 願購買，該要約自動失效云云。被上訴人就此非但未能舉證 ，且本件兩造確實已簽訂書面買賣契約，而非僅由被上訴人 向上訴人提出要約，是被上訴人即應依約履行，今無故毀約 ，自應給付違約金。
三、被上訴人另抗辯其於94年12月14日上午再次和仲介到現場看
屋，發現房屋因正對壁刀而有重大瑕疵，即表示欲解除買受 此屋之要約，並約屋主出面討論解約事宜，雙方同意口頭解 除契約，並由賴文得檢還本票由其當場撕毀云云。此與證人 所述不符，被上訴人應就其抗辯負舉證之責。
四、再被上訴人抗辯本件買賣並無5日審閱期限，實對被上訴人 顯失公平云云。惟關於本件買賣契約之簽立，各約款係雙方 就條款內容逐一磋商而簽訂，並非由賣方片面出具之定型化 契約，此由買賣契約記載「以上條款並非賣方單獨提供之定 型化契約，而是買賣雙方當場磋商協議而簽訂，雙方不得片 面曲解上開約定條款。」可證，自無被上訴人所言買賣契約 審閱期限之問題。
五、被上訴人違約不買後，上訴人請求被上訴人依約給付50萬元 之違約金，顯屬相當，而無過高之情。況上訴人本欲出售之 價格為459萬元，被上訴人將之殺價至380萬元，故雙方合意 價格為380萬元，顯低於上訴人預期出售價格所得利益甚多 ，因此如以兩造所約定違約金50萬元加上380萬元，總額為 430萬元，仍低於上訴人預其出售之價格，對以上訴人之正 當利益而言，顯無過高之情，原審判決依職權酌減之額度， 竟銳減80%，對上訴人而言甚不公平。
貳、被上訴人抗辯：
一、兩造於94年12月13日所簽立之約定，僅係做為議價要約，而 交付本票係為提供賣方保證，並表明買受之誠意，雙方並約 定待其日間看屋後再確認是否買受系爭房屋與土地，若確定 購買則交付定金20萬元，契約始正式生效。而其於94年12月 14日上午看屋後，發現該屋正對壁刀，即表示不願買受，並 向仲介人員表明，當時仲介人員表示可再看訴外人賴文得其 他房屋，後即與賴文得表明系爭房屋大門面對壁刀，無法買 受，經賴文得同意並返還本票後，隨即將本票撕毀，該本票 既經賴文得同意返還，其自有權任意處理，是兩造並未正式 簽立買賣契約，上訴人自不得依該議價要約之約定請求給付 違約金。
二、本件買賣實際上是投資客與仲介公司設下陷阱，引誘其簽下 約定書，且刻意夜間看屋，避免讓其發現該屋大門正對壁刀 ，復無5日之契約審閱期限，顯失公平，亦尚未用印完畢， 縱使該買賣契約成立，仍屬無效契約。
三、被上訴人於94年12月13日晚間簽訂買賣契約書，於隔日尚未 用印前即表示反對之意思不買受，其所耽誤上訴人另行出賣 之時間甚短，對上訴人而言應無損失。
四、94年12月13日晚上，第二次隨仲介人員李雨潔去仲介公司作 議價約定，其亦保證白天確定屋況後，才繳付金錢，契約才
生效，此亦有被上訴人5名子女可證，隔天看過房屋外況， 確定不買，回仲介公司談時，不知道契約書被陳瓊瑤寫上用 印完畢，被上訴人沒有用印，也沒有答應上訴人為被上訴人 刻便章。
五、原審判命被上訴人給付違約金10萬元，惟因被上訴人為單親 家庭，獨力扶養5名子女，生活開銷以捉襟見肘，給付確有 困難，請求酌減違約金為3萬元。
參、原審以被上訴人於買賣契約成立後既未依約定履行買受人之 義務，故上訴人請求被上訴人給付違約金為有理由，惟將上 訴人請求被上訴人給付之違約金酌減為10萬元。上訴人不服 ，提起上訴，並聲明：一、原判決不利於上訴人部分廢棄。 二、前廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人40萬元，及自95 年2月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被上訴人 則聲明：上訴駁回。（原審判決上訴人應給付給付被上訴人 10萬元，及自95年2月18日起至清償日止，按年息5%計算之 利息部分，因上訴人原於95年10月17日提起附帶上訴，惟未 繳納裁判費，經本院於同年月19日裁定其應於5日內繳納裁 判費，但附帶上訴人並未繳納，反而於同年11月22日言詞辯 論期日撤回附帶上訴。）
肆、本院之判斷：
一、上訴人主張其委任訴外人賴文得為代理人，於94年12月13日 與被上訴人簽訂系爭房屋、土地買賣契約，於用印完畢後被 上訴人無故違約等情，業據其提出買賣契約書、本票影本、 建物複丈（勘測）結果圖、建物所有權狀、土地所有權狀為 證，被上訴人則以前詞置辯，經查：
（一）被上訴人就上訴人提出卷附買賣契約書為其本人簽立一節 不爭執，依該買賣契約書之第1條、第2條、第3條、第10 條內容觀之（詳原審卷第65頁），本件買賣契約書已明確 約定買賣之標的內容、買賣價金、定金、尾款之交付方式 ，以及稅捐與費用之支出，復於第13條其他特約事項約定 「本買賣契約如有任何一方違約時，以新臺幣二十萬元正 作為違約金。但如買賣雙方已經用印完畢時，任何一方違 約時，以新臺幣五十萬元作為違約金。」，且被上訴人與 上訴人代理人即賴文得均另於該特約事項下簽名，上訴人 並由訴外人賴文得與被上訴人簽立該買賣契約書，有卷附 買賣契約書可參，是兩造就買賣標的、價金及其重要之點 ，應已雙方互相意思表示一致而成立，若僅係被上訴人所 稱議價要約，應僅需表明被上訴人願以多少金額買受，尚 無就違約處理一併約定之理，被上訴人抗辯該買賣契約書 僅為議價要約，應不可採。
（二）再證人即本件系爭房屋、土地買賣之仲介人員李雨潔證稱 ：（問：和被上訴人接洽情形？）被上訴人房子看了二次 ，蠻滿意這間房子，乃請證人李雨潔去議價，當時上訴人 開價459萬元，一開始雙方價錢沒有談妥，上訴人最低仍 要賣390萬元，後來被上訴人回去後又詢問被上訴人，被 上訴人表示最高只能出380萬元，經再次徵詢上訴人，上 訴人同意接受380萬元，證人李雨潔就聯絡兩造到公司， 當天並簽立買賣契約等語（詳原審卷第56頁）。又證稱： 未曾向被上訴人表示白天看過房子之後，契約才生效之事 如果要等被上訴人白天看過房子，則就會等到白天看完房 子才簽契約等語（詳原審卷第59頁）。又證人即系爭買賣 契約繕寫人員陳瓊瑤亦證稱：剛開始兩造還有再談價錢， 俟其等談妥後，當場由證人陳瓊瑤繕寫契約。條款寫好之 後，再請雙方確認內容，之後兩造均有簽名、蓋章等語（ 詳原審卷第59頁）。而證人李雨潔、陳瓊瑤與兩造均無特 殊情誼，應無特別偏袒何造之動機，所述應可採信。是依 證人李雨潔、陳瓊瑤所述，兩造係先就買賣價金磋商並談 妥價金後，始簽立本件買賣契約，故已議價完成，自無被 上訴人所稱尚屬議價要約之情形，是上訴人主張兩造已簽 訂買賣契約，應屬可採。
二、至被上訴人抗辯兩造簽訂之契約為定型化契約，上訴人未給 予5日契約審閱期限，故兩造買賣契約應為無效云云。然消 費者保護法第11條之1所規範者，為企業經營者與消費者所 訂立之定型化契約，縱不論本件上訴人是否屬以經銷商品為 營業之人，然所謂定型化契約條款，指企業經營者為與不特 定多數消費者訂立同類契約之用所提出預先擬定之契約條款 ，而定型化契約應受衡平原則限制，係因締約一方之契約條 款已預先擬定，他方僅能依該條款訂立契約，即僅有接受企 業經營者所訂立之約款或不訂約之選擇，始應適用衡平原則 之法理，以排除不公平之「單方利益條款」，避免居於經濟 弱勢之一方無締約之可能，而忍受不締約之不利益。查本件 兩造簽訂之買賣契約書，其中第2條定金與尾款之交付係配 合被上訴人付款能力與核貸金額，第3條登記費用各自負擔 ，而土地增值稅由賣方負擔，契稅由買方負擔，第4條、第5 條約定尾款付清時交屋，稅捐自過戶日起歸買受人負擔，第 13條約定以現況不含家具交屋，賣方即上訴人需繳清水電費 ，而違約金之約定，係拘束買賣雙方而非僅約束一方，是除 部分條款較屬一般事項以定式文字先行繕打完成，其餘大部 分牽涉雙方主要權利義務事項，均另以手寫文字書寫，且其 內容並無特別偏顧一方權益，應係兩造磋商議定後所簽立，
況依證人陳瓊瑤前證述契約由其繕寫，條款寫好亦有請雙方 確認內容等情，是本件兩造契約並非上訴人預先擬定用於與 不特定多數人訂立同類契約所用，而係雙方逐一磋商討論後 所訂立，尚非無磋商空間之定型化契約，自不受審閱期間之 限制，是被上訴人抗辯兩造買賣契約無效，尚屬無據。三、又上訴人主張兩造除已簽立買賣契約外，並用印完畢，即已 備妥辦理過戶相關證件等語，此為被上訴人所否認。經查證 人陳瓊瑤證稱：其擔任不動產經紀人，從事仲介及簽立合約 、辦理過戶等相當於代書方面之作業。所謂用印，係指雙方 證件備齊，即賣方是身分證、印鑑章、印鑑證明，買方只要 身分證、便章。當時被上訴人只有帶身分證，有交付證人陳 瓊瑤身分證影本。便章部分，被上訴人則請證人陳瓊瑤代刻 ，所以94年12月13日時雙方資料就備齊，14日用印完畢是證 人陳瓊瑤所寫等語（詳原審卷第59頁）。佐以系爭買賣契約 第2條第3項記載「九十四年十二月十四日雙方用印完畢」， 有前述買賣契約書可證，而兩造契約約定用印完畢既係指備 妥可辦理移轉所有權登記之相關證件，而證人陳瓊瑤為專業 不動產經紀人，辦理不動產移轉登記為其工作內容，依證人 陳瓊瑤所述，本件兩造已備妥辦理移轉登記之相關證件，是 上訴人主張本件買賣契約已用印完畢，應屬可採。四、再上訴人主張被上訴人於94年12月14日撕毀做為定金之本票 ，擅自毀約反悔不買受系爭房屋與土地一節，被上訴人則以 本件買賣契約係兩造合意解除，並由訴外人賴文得自動返還 本票云云為抗辯。惟依兩造買賣契約書第2條第1項記載「簽 約同時即交定金本票新臺幣五十萬元正經出賣人收訖無訛。 雙方同意以本票票號NO0000000，面額新臺幣五十萬 元正做為定金支付，嗣後以現金兌現換回本票。」，是被上 訴人於簽立契約時，即已交付面額50萬元之本票與出賣人作 為買賣定金，且證人李雨潔、陳瓊瑤均證稱：隔天被上訴人 本來是要拿現金來換本票，但是當天並沒有帶現金而帶支票 ，後來發現支票不是被上訴人本人的，所以被上訴人有回去 拿，等到要拿支票時，被上訴人請上訴人先返還本票，但是 上訴人返還本票時，被上訴人立即撕掉本票，但支票則未交 付上訴人等語（詳原審卷第57、60頁）。另上訴人提出之94 年12月14日錄影內容，雖部分內容不連貫，然經原審勘驗該 錄影光碟，錄影內容自約第22分鐘起，即為綠色上衣男子（ 應即為訴外人賴文得）與被上訴人爭吵，且綠色上衣男子指 責被上訴人為何將本票撕毀，在場藍色背心男士亦表示被上 訴人把票撕毀就無立場再談，其他在場女士（包含證人李雨 潔、陳瓊瑤）亦告知被上訴人若有問題可以再談，不應將本
票撕毀，被上訴人則不斷表示希望能把門和牆壁做處理，希 望可以降低價格等情，有言詞辯論筆錄在卷可查（詳原審卷 第42至44頁）。是依證人李雨潔、陳瓊瑤前述，與勘驗錄影 內容眾人指責被上訴人不應撕毀本票情形，被上訴人應係未 經上訴人代理人賴文得同意，擅自撕毀做為定金之本票，若 被上訴人係經上訴人代理人賴文得同意解除契約，則在場之 人應無指責被上訴人之理。而被上訴人就兩造契約係合意解 除一節，未能提出任何證據以實其說，是被上訴人所辯，顯 不足採。再依上述錄影內容所示，被上訴人表示希望能再降 低價格，以便其能做系爭房屋大門與牆壁其餘處理，然未獲 得訴外人賴文得即上訴人代理人之同意，顯見被上訴人已不 願再以原兩造契約約定之價金買受系爭房屋，是上訴人主張 被上訴人擅自撕毀本票，並違約不買受系爭房屋與土地，應 堪信為真實。
五、復按前開買賣契約書第13條其他特約事項約定：「本買賣契 約如有任何一方違約時，以新臺幣二十萬元正作為違約金。 但如買賣雙方已經用印完畢時，任何一方違約時，以新臺幣 五十萬元作為違約金。」等語。本件基於前述，被上訴人於 買賣契約成立後既未依前開約定履行買受人之義務，從而上 訴人即得依據上開約定請求被上訴人給付違約金。次按約定 之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定 有明文；又約定之違約金是否相當，則須以債務人如能如期 履行契約，則債權人得享受之一切利益，並依一般客觀事實 、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定之標準， 是約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意 給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，依 上開規定，法院均得減至相當之數額，且法院係得依職權予 以核減，不待債務人之主張，亦不論其屬懲罰性或賠償額預 定之違約金性質皆然（最高法院49年度台上字第807號判例 、82年台上字第2529號判決參照）。本院審酌上訴人本欲出 售之價格為459萬元，而雙方合意之價格為380萬元，顯低於 上訴人原本預期出售可得之利益甚多。且被上訴人曾交付上 訴人50萬元本票，嗣後則趁機取回撕毀，惟兩造於94年12月 13日訂立買賣契約，被上訴人於隔日即違約不買受，其所耽 誤上訴人另行出賣之時間甚短等節，並參諸社會經濟狀況等 情，認上訴人所得請求被上訴人給付之違約金以酌減為10萬 元始為適當，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。六、末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法 定利率計算之遲延利息。給付無確定期限者，債務人於債權 人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負
遲延責任，其經債權人起訴，或依督促程序送達支付命令者 ，與催告有同一之效力。應付利息之債務，其利率未經約定 ，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第233條第1項前段 、第229條第2項、第203條分別定有明文，上訴人請求被上 訴人給付之違約金，以給付金錢為標的，未確定期限，又未 約定利息，其併請求自支付命令送達翌日即95年2月18日起 至清償日止，按年息5%計算之利息，於法亦無不合，應予准 許。
七、綜上所述，上訴人請求被上訴人給付違約金在10萬元，及自 95年2月18日起至清償日止，按年息5%計算利息之範圍內， 於法有據，應予准許。逾此部分之請求，尚嫌過高，不予准 許。原審法院駁回上訴人此部分之請求，核無違誤。上訴意 旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，則無理由，應駁回其上 訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，及提出未援 用之證據，經斟酌後認不影響判決基礎，無逐一論述之必要 ，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 95 年 12 月 6 日 民事第二庭 審判長 法 官 黃茂宏
法 官 陳琪媛
法 官 張育彰
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 95 年 12 月 6 日 書記官 陳湘蓉